Image
1000 ‎Rochester Hills Dr‎. ‎
Rochester Hills, MI ‎
48309‎
(‎248‎) ‎656‎-‎4600‎
Home Page‎:  ‎
www‎.‎rochesterhills‎.‎org‎
Rochester Hills
Minutes
Planning Commission
7:00 PM
1000 Rochester Hills Drive
Tuesday, July 18, 1995
CALL TO ORDER
Chairperson Eric Kaiser called the Regular Meeting to order at ‎7‎:‎30 ‎p‎.‎m‎. ‎in ‎
the Auditorium‎.‎
ROLL CALL
Present PC‎:   ‎Chairperson Eric Kaiser‎
                         William Boswell‎
                         Gene Ferrera‎
                         Paul Funk‎
                         Eugene Nowicki‎
                         James Rosen‎
                         Audrey Ruggiero‎
                         Patricia Somerville‎
 
Absent PC‎:    ‎None‎
 
Quorum present‎
 
Also present‎:  ‎Patricia Goodwin, Planning Director‎
                        Angelene Jones, Recording Secretary‎
APPROVAL OF MINUTES
2000-1546
June ‎20‎, ‎1995 ‎Regular Meeting‎
MOTION‎ by Nowicki, support by Ruggiero, to ‎approve the minutes of ‎
June ‎20‎, ‎1995‎ ‎as submitted‎.‎
 
 Ayes‎:‎All‎
 Nays‎:‎None   ‎MOTION CARRIED‎
 
Approved
 
2000-1547
June ‎27‎, ‎1995 ‎Special Meeting‎
MOTION‎ by Ruggiero, support by Boswell, to ‎approve the minutes of ‎
June ‎27‎, ‎1995‎ ‎as submitted‎.‎
 
 Ayes‎:‎All‎
 Nays‎:‎None   ‎MOTION CARRIED‎
 
Approved
 
COMMUNICATIONS
 1‎)‎1995 ‎Road Construction Project Map for Rochester Hills‎
 2‎)‎Letter dated ‎6‎/‎28‎/‎95 ‎from Bernard LePage regarding the extension ‎
 request for Buszman Garden Mausoleum‎.‎
 3‎)‎Letter dated ‎7‎/‎17‎/‎95 ‎from Linda Lemke regarding the Tree Removal ‎
 Permit request for Burger King Drive Through Restaurant‎.‎
 4‎)‎Summary of a traffic study performed for the proposed Burger King site ‎
 to be located at the intersection of Crooks Rd‎. ‎and Enterprise Drive‎.‎
 5‎)‎Letter dated ‎7‎/‎17‎/‎95 ‎from Linda Lemke regarding the Tree Removal ‎
 Permit request for the Huntington Ford Used Car Sales Lot‎.‎
 6‎)‎Seven individual letters from residents of the Meadowfield ‎
 Condominiums opposing various features of the proposed ‎
 Winchester Mall renovation‎.‎
 
It was requested by Member Ferrera that copies of the letters from the ‎
Meadowfield Condominium residents be forwarded on to the developer‎.‎
 
NEW BUSINESS
2000-1548
Request for Recommendation of an Extension of the Final Approval of ‎
Preliminary Plat ‎-  ‎File No‎. ‎80‎-‎976 ‎- ‎Avon Lakes Village Subdivision, located ‎
west of Dequindre, south of Hamlin, Parcel No‎. ‎15‎-‎25‎-‎276‎-‎001‎, zoned R‎-‎4‎, One ‎
Family Residential, Joel A‎. ‎Garrett, ‎4086 ‎Rochester Rd‎.‎, Troy, MI ‎48098‎, ‎
Applicant‎
Mr‎. ‎Joel Garrett, President of Hamlin Associates and developer of the ‎
project, was present‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin's staff memo dated ‎7‎/‎13‎/‎95 ‎has been placed on file and by ‎
reference becomes part of the record hereof‎.‎
 
The Chair asked Ms‎. ‎Goodwin what the legal status is of a two‎-‎year ‎
extension on a preliminary plat as opposed to a one‎-‎year extension‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin explained that the State Plat Act provides, as does Chapter ‎
4‎-‎01 ‎of the City's Code of Ordinances, that tentative approvals vest the ‎
property owner or developer for the street and lot layout for a period of one ‎
year, which is intended to allow time to more fully develop the engineering ‎
elements of the plan and allow for circulation of the plat to all other outside ‎
jurisdictions‎.  ‎Then the final approval of the preliminary plat is valid for two ‎
years to allow time for land improvement permits to be sought and ‎
infrastructure to be constructed as well as four models‎.‎
 
MOTION‎ by Somerville, support by Nowicki, to ‎recommend approval of a ‎
two‎-‎year extension‎ of the Final Preliminary Plat for the Avon Lakes ‎
Village Subdivision ‎(‎File No‎. ‎80‎-‎976‎) ‎through ‎7‎/‎18‎/‎97‎, including the ‎
findings and conditions from the previous approval‎.‎
 
 Ayes‎:‎All‎
 Nays‎:‎None‎
 Absent‎:‎None   ‎MOTION CARRIED‎
 
(‎NOTE‎:  ‎There were no findings or conditions attached to the City Council ‎
final approval of the Preliminary Plat on ‎7‎/‎7‎/‎93‎.)‎
Recommended for Approval  to the City Council Regular Meeting
 
2000-1453
Request for an Extension of Site Plan Approval ‎- ‎File No‎. ‎93‎-‎373 ‎- ‎Buszman ‎
Garden Mausoleum ‎(‎part of the Christian Memorial Cemetery site‎)‎, located on ‎
the north side of Hamlin, west of John R, Parcel Nos‎. ‎15‎-‎23‎-‎300‎-‎017‎, ‎-‎022‎, ‎
-‎023‎, ‎15‎-‎23‎-‎400‎-‎003‎, ‎-‎006‎, ‎15‎-‎23‎-‎451‎-‎001‎, zoned R‎-‎4‎, One Family Residential, ‎
Bernard LePage, Christian Memorial Cultural Center, ‎521 ‎E‎. ‎Hamlin Rd‎.‎, ‎
Rochester Hills, MI ‎48307‎, Applicant‎
Mr‎. ‎Bernard LePage, President of the Christian Memorial Cultural Center, ‎
was present‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin noted that the land improvement permit has been applied for ‎
and construction drawings are under review‎.  ‎She said there are a few ‎
minor items to be addressed and the extension is needed to cover the ‎
period between the time the land improvement permit is issued and actual ‎
construction on the site‎.‎
 
MOTION‎ by Funk, support by Somerville, to ‎grant an extension of site ‎
plan approval‎ for one year ‎(‎through ‎7‎/‎18‎/‎96‎) ‎for the Buszman Garden ‎
Mausoleum, File No‎. ‎93‎-‎373‎, including all prior findings and conditions ‎
made a part of the site plan approval‎.‎
 
FINDINGS‎:‎
 
 1‎.‎All requirements of Zoning Ordinance No‎. ‎200 ‎and other city ordinances, ‎
 standards and requirements can be met‎.‎
 
 2‎.‎The applicant has presented a comprehensive master development plan ‎
 for the entire site which promotes safe traffic circulation throughout ‎
 and limits direct access to and from adjoining streets‎.‎
 
 3‎.‎The proposed development can have a satisfactory and harmonious ‎
 relationship with the surrounding neighborhood and contiguous land‎.  ‎
 Natural features such as existing wetlands and woodland areas will ‎
 be undisturbed‎.  ‎Additional landscaping will be provided to properly ‎
 screen parking areas from adjacent homes‎.‎
 
 4‎.‎Part of the overall site will be left undisturbed as a wildlife sanctuary, ‎
 continuing to allow development to occur only in the existing cleared ‎
 portion of the property‎.‎
 
 Ayes‎:‎All‎
 Nays‎:‎None   ‎MOTION CARRIED‎
Approved
 
2000-1549
Request for Conditional Land Use Recommendation ‎- ‎File No‎. ‎95‎-‎003 ‎- ‎Burger ‎
King, located at the northeast corner of Crooks and Enterprise Dr‎.‎, Parcel no‎. ‎
15‎-‎28‎-‎301‎-‎037‎,  zoned B‎-‎4‎, Freeway Service  Business, Anthony Versaci, ‎4897 ‎
Rochester Rd‎.‎, Troy, MI ‎48098‎, Applicant‎
Mr‎. ‎Steve Lehoczky was present on behalf of the applicant, Mr‎. ‎Anthony ‎
Versaci, President of Multi‎-‎King of Michigan‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin noted that a ‎4‎,‎200 ‎sq‎. ‎ft‎. ‎drive‎-‎through Burger King ‎
Restaurant is proposed with seating for ‎79 ‎people on a ‎1‎.‎22‎-‎acre parcel‎.  ‎
She pointed out that there is a larger, separate parcel zoned I‎-‎1‎, Light ‎
Industrial, adjoining the site‎.  ‎This parcel was recently rezoned to I‎-‎1 ‎and is ‎
currently proposed for a Vic Tanny site, however, no plans have been ‎
received yet‎.  ‎
 
(‎Mr‎. ‎McBroom's staff report dated ‎7‎/‎13‎/‎95 ‎has been placed on file and by ‎
reference becomes part of the record hereof‎.)‎
 
Mr‎. ‎Lehoczky said this whole process started with the entire corner as a ‎
larger ‎5‎-‎acre parcel‎.  ‎They've been trying to develop it all as a contiguous ‎
operation‎. ‎
 
Chairperson Kaiser ‎opened the public hearing‎.‎
 
Speaking as a proponent, Mr‎. ‎Lehoczky said they understand there is a ‎
great concern about traffic on Crooks Rd‎. ‎and Enterprise Dr‎.‎, particularly ‎
with the uses that are there and the access to M‎-‎59‎.  ‎He said they hired a ‎
traffic expert and they acknowledge that the best traffic pattern in front ‎
would be a right turn in and a right turn out of the property with the main ‎
ingress and egress off of Enterprise Dr‎.  ‎The egress off of Enterprise Dr‎. ‎
would serve the entire almost ‎5‎-‎acre parcel in addition to the Burger King ‎
site‎.  ‎He said they are receptive to any suggestions from staff or the ‎
Planning Commission‎.  ‎He said they are getting cross access easement ‎
agreements between the two properties‎.  ‎These documents are being ‎
prepared subject to what transpires with the Conditional Land Use ‎
Approval‎.  ‎
 
Member Nowicki asked Ms‎. ‎Goodwin if design work has been done yet for ‎
the future Crooks Rd‎. ‎four‎-‎lane residential boulevard cross section‎.  ‎He ‎
wondered where the turn‎-‎arounds and islands would be‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said that has not been determined yet‎.‎
 
Member Nowicki asked Mr‎. ‎Lehoczky if the traffic study that was prepared ‎
was done based on Crooks Rd‎. ‎being a boulevard in the near future‎.‎
 
Mr‎. ‎Lehoczky replied ‎"‎yes‎."‎
 
The commissioners expressed a great deal of concern with the fact that ‎
people desiring to turn out of the Burger King site left onto Crooks Rd‎. ‎will ‎
have to turn right onto Crooks Rd‎. ‎to access the turn‎-‎around to go south‎.  ‎
Because of the volume of traffic on Crooks Rd‎.‎, they had some concerns ‎
about vehicles getting across Crooks Rd‎. ‎to get around the island‎.‎
 
Member Nowicki asked where the turn‎-‎around is based on traffic that would ‎
like to go south‎.‎
 
Mr‎. ‎Lehoczky said one of the requests was to put an island at the ‎
ingress‎/‎egress off of Crooks to direct the traffic as right turn in only and then ‎
right as you exit‎.  ‎The island has been shown on the plan‎.  ‎An additional ‎
step and a condition that was requested as part of the site plan was to ‎
change the configuration of the island some more so that the traffic entering ‎
will be more directed into the site‎.  ‎Another alternative for customers ‎
leaving the site is to exit onto Enterprise Dr‎. ‎and make a left turn to go south ‎
on Crooks Rd‎.‎, which is permitted at the present time‎.‎
 
The Chair said the site plan could be conditioned on the existence of ‎
certain facts, and upon their changing, the applicant could be required to ‎
come back‎.  ‎
 
Member Rosen expressed a desire to see the complete traffic study‎.‎
 
Mr‎. ‎Lehoczky said their concern over traffic on Crooks Rd‎. ‎has been first ‎
and foremost in their minds for three years‎.  ‎They asked the city for a list of ‎
traffic consultants to try and remedy or offer suggestions on the traffic ‎
problems‎.  ‎The city gave him a list of ‎10 ‎people and they hired one of those ‎
people‎.  ‎Mr‎. ‎Lehoczky asked the commissioners if they had any ‎
suggestions or solutions‎.‎
 
Member Nowicki said he believes a Burger King drive‎-‎through restaurant is ‎
the wrong type of business for this particular corner‎.‎
 
Member Funk commented that in the course of the history of this ‎
community, sometimes proposed developments carried the burden of ‎
traffic improvements‎.  ‎He said that Burger King is not an extensive ‎
development that would warrant those kinds of costs, but perhaps the ‎
combination of the two parcels ought to be considered again‎.‎
 
Member Somerville said she didn't believe there was a solution to keep ‎
people from going left if they want to‎.  ‎She felt this is a very dangerous ‎
situation‎.  ‎She said the traffic on Crooks Rd‎. ‎from M‎-‎59 ‎to Auburn Rd‎. ‎is ‎
horrible‎.  ‎She would prefer to see Crooks Rd‎. ‎have a safer traffic pattern ‎
before adding to the congestion problems in that area‎.‎
 
Mr‎. ‎Lehoczky said there is also a vacant parcel to the east of the proposed ‎
Vic Tanny site and there will be more development there, creating even ‎
more traffic on Crooks Rd‎.  ‎He doesn't see a way of avoiding that traffic‎.‎
 
Member Ferrera asked Mr‎. ‎Lehoczky why there is a need to have an ‎
access directly onto Crooks Rd‎. ‎instead of having sole access onto ‎
Enterprise Dr‎.‎
 
Mr‎. ‎Lehoczky said it has to do with the counter clockwise traffic movement ‎
for the type of business that it is‎.  ‎They entertained that at one time, ‎
including moving the drive a little bit to the south that would serve both ‎
parcels‎.  ‎One of the problems they've had early on is that there's a ten‎-‎foot ‎
strip with restricted access on the property‎.  ‎One of the restrictions for the ‎
Tan Industrial Park that was placed on the property was that they couldn't ‎
access Outlot A or Parcel ‎2 ‎for a certain distance back from Crooks Rd‎.  ‎
So, at this point the drive is located there because of this restriction‎.  ‎There ‎
is a distance requirement at this point where the on ramp to M‎-‎59 ‎where ‎
that center line intersects the center line of Crooks Rd‎.  ‎It has to be set ‎
down a ‎300‎-‎foot distance‎.  ‎A common service drive at this location would ‎
be good for everyone involved‎.    ‎
 
Member Ferrera asked what the deed restriction distance is from Crooks ‎
Rd‎.‎
 
Mr‎. ‎Lehoczky said it's at least ‎340 ‎feet‎.  ‎
 
Member Ferrera suggested that they face the building east‎.  ‎He sees a ‎
situation where the developer has come to a conclusion with his site based ‎
on how he wants the building to function, not necessarily a restriction based ‎
on deed restrictions or right‎-‎of‎-‎way requirements or vision restrictions by ‎
Oakland County‎.  ‎The developer simply wants the building to face Crooks ‎
Rd‎.‎, which he understands‎.  ‎However, that's what is dictating the need for ‎
access onto Crooks Rd‎.  ‎Member Ferrera said the site has as much ‎
visibility and, with the appropriate architectural treatment, would be just as ‎
attractive and visible if it faced east‎.  ‎That way, they would have everything ‎
they want and it wouldn't need an access directly onto Crooks Rd‎.‎
 
Mr‎. ‎Lehoczky replied that Michigan Multi‎-‎King is the expert in the ‎
drive‎-‎through business and that's the way they want to build it‎.‎
 
The Chair quoted five points from Section ‎23‎.‎17‎(‎d‎) ‎of Zoning Ordinance ‎
No‎. ‎200 ‎upon which they should base their decision‎.  ‎These points have to ‎
do with compatibility of the design, capacity of public services, ‎
environmental concerns, safety of existing and future neighboring uses, ‎
persons, property or the public welfare, economic welfare of the community, ‎
etc‎.‎
 
Chairperson Kaiser ‎closed the public hearing‎.‎
 
Member Boswell asked what the possibility was of getting a traffic signal at ‎
Enterprise Dr‎. ‎and Crooks Rd‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said it's the Traffic Engineer's opinion that this intersection is ‎
very close to meeting warrants‎.  ‎
 
Member Funk asked if there had been any discussion with the association ‎
with regard to the feasibility of realigning Enterprise Dr‎. ‎so that warrants ‎
would be enhanced further‎.  ‎Then, there would be a light that would be ‎
shared with the Wendy's location‎.‎
 
Mr‎. ‎Lehoczky replied ‎"‎no, because it isn't their property‎."‎
 
The Chair asked Mr‎. ‎Lehoczky what reasons he would have for resisting no ‎
curb cuts on Crooks Rd‎. ‎and doing everything through Enterprise Dr‎.‎
 
Mr‎. ‎Lehoczky replied that it would just be the desire to have the traffic flow ‎
counter clockwise directly off of Crooks Rd‎. ‎onto the site‎.  ‎Crossing the ‎
10‎-‎foot easement to get into Enterprise Dr‎. ‎does dictate the Enterprise Dr‎. ‎
location‎.‎
 
Member Rosen concurred with other commissioners who believe access ‎
from Enterprise instead of Crooks Rd‎. ‎would be a much safer situation‎.  ‎
 
MOTION‎ by Funk, support by Ferrera, in the matter of File No‎. ‎95‎-‎003‎, that ‎
the Planning Commission ‎recommends approval of the Conditional ‎
Land Use ‎referencing Section ‎23‎.‎17 ‎(‎d‎) ‎of Zoning Ordinance ‎200 ‎with the ‎
following findings and one condition‎:‎
 
FINDINGS‎:‎
 
 1‎.‎The subject site exceeds one acre in size, is at least ‎150 ‎feet wide at the ‎
 front setback line, and abuts a major thoroughfare with a planned ‎
 width of at least ‎120 ‎feet‎.‎
 
 2‎.‎There will be no Crooks Rd‎. ‎driveway‎.  ‎All access will be from Enterprise ‎
 Dr‎.  ‎The location and design of this driveway appears to promote ‎
 safety and convenience for both vehicles and pedestrians‎.‎
 
 3‎.‎By developing the site as zoned and as planned, and by meeting all ‎
 applicable ordinance requirements, the proposed project appears to ‎
 promote the intent and purpose of the Zoning Ordinance‎.‎
 
 4‎.‎The project has been designed and can be maintained so as to be ‎
 compatible with the surrounding area, which consists of commercial ‎
 and industrial development‎.‎
 
 5‎.‎Adequate water and sewer services are available to service this ‎
 development‎.  ‎However, Crooks Rd‎.‎, as a ‎120‎-‎foot right‎-‎of‎-‎way, has ‎
 a volume to capacity level at this time that is unacceptable‎.  ‎
 Additional public facilities, at public cost, are not necessary for the ‎
 proper development of this site‎.‎
 
 6‎.‎It is not expected that the project will be detrimental, hazardous or ‎
 detrimental to the adjoining area‎.‎
 
CONDITION‎:‎
 
 1‎.‎That there be no curb cuts or access to or from this site, if it's developed ‎
 or approved by City Council, from Crooks Rd‎. ‎and that ingress and ‎
 egress be limited to Enterprise Dr‎. ‎as well as any drive‎-‎throughs ‎
 from the property to the north when and if that site is developed‎.‎
 
Mr‎. ‎Lehoczky stated for the record that traffic was as much a concern to ‎
them and they obtained the traffic study which indicated that there would be ‎
no safety problems the way it's designed on Crooks Rd‎.  ‎The petitioner is ‎
relying also on the traffic consultant stating that they are not proposing a ‎
safety hazard on Crooks Rd‎.‎
 
Member Funk commented that he feels that this modified set of ‎
recommendations along with the condition will enhance the pursuit of the ‎
warrants on Enterprise Dr‎.  ‎They may get that traffic signal sooner because ‎
the traffic counts on Enterprise Dr‎. ‎would go up considerably‎.‎
 
The Chair said that, in his opinion, this plan creates safety hazards and will ‎
only continue to do so if it progresses with the design that it has‎.  ‎If Burger ‎
King does well, then the traffic problems at that location will increase‎. ‎
 
For the record, Member Funk said that the Planning Commission has ‎
found, in their deliberations and in the spirit of this request, that the majority ‎
of the items listed in Section ‎23‎.‎17‎(‎d‎) ‎of Zoning Ordinance No‎. ‎200 ‎would ‎
not be satisfied if the access to Crooks Rd‎. ‎is allowed‎.‎
 
The vote on the motion is recorded as follows‎:‎
 
 Ayes‎:‎Boswell, Ferrera, Funk, Nowicki, Rosen, Ruggiero, Somerville, Kaiser‎
 Nays‎:‎None   ‎MOTION CARRIED‎
Recommended for Approval  to the City Council Regular Meeting
 
2000-1550
Request for Tree Removal Permit ‎- ‎File No‎. ‎95‎-‎003 ‎- ‎Burger King‎
MOTION‎ by Funk, support by Ferrera, to ‎table the request for the Tree ‎
Removal Permit and Site Plan‎ for the Burger King drive‎-‎through ‎
restaurant, File No‎. ‎95‎-‎003‎.‎
 
 Ayes‎:‎All‎
 Nays‎:‎None   ‎MOTION CARRIED‎
 
Postponed
 
2000-1551
Request for Site Plan Approval ‎- ‎File No‎. ‎95‎-‎003 ‎- ‎Burger King‎
 
Postponed
 
2000-1552
Request for a Tree Removal Permit ‎- ‎File No‎. ‎94‎-‎430 ‎- ‎Huntington Ford Used ‎
Car Sales Lot, located north of Auburn, west of Rochester, Parcel No‎. ‎
15‎-‎27‎-‎477‎-‎062‎, zoned B‎-‎2‎, General Business, John Huntington, Huntington ‎
Ford, Inc‎.‎, ‎2890 ‎S‎. ‎Rochester Rd‎.‎, Rochester Hills, MI ‎48307‎, Applicant‎
Messrs‎. ‎John Huntington, Pres‎. ‎of Huntington Ford, Gerald Yurk, Architect, ‎
Bob Walton, AES Engineers & Surveyors, were present‎.‎
 
(‎Staff report dated ‎7‎/‎13‎/‎95 ‎has been placed on file and by reference ‎
becomes part of the record hereof‎.)‎
 
MOTION‎ by Ruggiero, support by Funk, in the matter of File No‎. ‎94‎-‎430‎, ‎
Huntington Ford Used Car Sales Lot, that the Planning Commission ‎grant ‎
approval of a Tree Removal Permit‎ based on the recommendation in ‎
Linda Lemke's letter dated ‎7‎/‎17‎/‎85‎, conditioned on the provision of a bond, ‎
surety, or letter of credit in the amount of $‎10‎,‎900‎.‎00 ‎to cover the cost of ‎
tree removal and landscaping, plus an amount to cover the dwarf alberta ‎
spruce as substituted by the blue spruce‎.‎
 
 Ayes‎:‎All‎
 Nays‎:‎None  ‎MOTION CARRIED‎
 
Approved
 
2000-1553
Request for Site Plan Approval ‎- ‎File No‎. ‎94‎-‎430 ‎- ‎Huntington Ford Used Car ‎
Sales Lot‎
Member Rosen asked if there was a passage from the used car lot to the ‎
new car lot‎.‎
 
Mr‎. ‎Huntington said there is a gated passage that is not open to the public‎.‎
 
MOTION‎ by Nowicki, support by Boswell, in the matter of File No‎. ‎94‎-‎430‎, ‎
Huntington Ford Used Car Sales Lot, that the Planning Commission ‎
approve the site plan‎ as presented, based on the findings and condition ‎
in the staff report of ‎7‎/‎13‎/‎95‎.‎
 
FINDINGS‎:‎
 
 1‎. ‎The proposed site plan can meet all applicable zoning ordinance ‎
 requirements and development standards and codes of the city‎.‎
 
 2‎.‎Adequate public utilities are available to service the site‎.‎
 
 3‎.‎Safe ingress and egress to and from the site is available by means of a ‎
 30‎' driveway approach from Auburn Rd‎.‎
 
 4‎.‎Adequate parking and maneuvering lanes have been shown on the site ‎
 plan exceeding the requirements of Zoning Ordinance No‎. ‎200‎.‎
 
 5‎.‎Attractive landscaping, signage and lighting is proposed to enhance the ‎
 overall aesthetic appeal of the site and the surrounding area‎.‎
 
 6‎.‎The development of the site as a used car sales lot is in keeping with the ‎
 city's Master Plan‎.‎
 
CONDITION‎:‎
 
 1‎.‎Final approvals from the Engineering Division concerning appropriate ‎
 storm water drainage be obtained prior to final approval of the site ‎
 plan and issuance of the Land Improvement Permit‎.‎
 
 Ayes‎:‎All‎
 Nays‎:‎None   ‎MOTION CARRIED‎
 
(‎Ref‎.:  ‎Site plan drawing dated Revised ‎7‎/‎10‎/‎95‎, Sheets A‎-‎1 ‎through A‎-‎4 ‎
dated Received ‎5‎/‎16‎/‎95‎, prepared by Gerald J‎. ‎Yurk & Associates, ‎
Received by the Planning Department ‎7‎/‎10‎/‎95‎; Proposed site plan and ‎
drainage area map prepared by AES Engineers & Surveyors dated ‎
Revised ‎6‎/‎1‎/‎95 ‎Received ‎6‎/‎14‎/‎95‎).‎
Approved
 
ANY OTHER BUSINESS
Member Nowicki reported that he attended the Open House hosted by the ‎
Winchester Mall associates for the residents who abut the mall‎.  ‎He noted ‎
that there was a large gathering of one hundred people or more‎.  ‎He said ‎
the presentation was very interesting followed by a question‎/‎answer period‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin announced that the final copy of the Master Recreation Plan ‎
has been circulated‎.  ‎She offered a copy of the plan to any interested ‎
commissioners to be distributed at the next meeting‎.‎
 
Andy Shaw, ‎259 ‎Meadow Bridge Dr‎.‎, developer of the Winchester Mall ‎
project, thanked the Planning commissioners for their suggestion several ‎
weeks ago to hold an informational meeting for all the residents‎.  ‎He said ‎
they had many positive responses as well as certain negative responses‎.  ‎
He said it was helpful to hear what the significant issues were and he feels ‎
it was a successful meeting‎.  ‎He said he's scheduled another meeting for ‎
Monday, July ‎24‎, ‎1995 ‎at ‎7‎:‎30 ‎p‎.‎m‎. ‎primarily for the condominium residents ‎
who live behind the proposed Building ‎"‎J‎".  ‎
 
Randy Gaszetta, ‎44 ‎Meadow Wood Dr‎.‎ ‎asked what the residents can do ‎
throughout the Winchester Mall site plan process to become involved and ‎
express their comments‎.‎
 
The Chair said that they can participate with the developer in meetings ‎
pertaining to this issue, communicate with the neighbors and attend any ‎
Planning Commission meetings where the item is being discussed‎.  ‎He ‎
also said that the Planning Department is open during the day Monday ‎
through Friday and are available to answer questions‎.‎
 
Mr‎. ‎Gaszeta asked what has been approved at this point for the Winchester ‎
Mall‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin stated that a redevelopment project has been submitted‎.  ‎The ‎
site is currently zoned for Shopping Center Business and has been used ‎
many years for that‎.  ‎Had there not been an intent to modify the structure ‎
and add new structures, it would have been approved as a modification ‎
under a building permit only‎.  ‎However, because there are new buildings ‎
proposed and there is a complete rework of the parking and the storm ‎
water drainage system, that precipitated the site plan process‎.  ‎The plans ‎
are now going through a very technical review by all city departments to ‎
insure that the various codes of the city can be met before actual ‎
construction drawings are presented for building permits‎.  ‎She noted that ‎
staff has been reviewing plans for the last ‎4‎-‎5 ‎months‎.  ‎At the point where ‎
staff is satisfied that all the technical requirements of the ordinance have ‎
been met, they will offer a recommendation on the plans and present it to ‎
the Planning Commission for their review‎.  ‎The Planning Commission has a ‎
set of review criteria independent of staff's review‎.‎
 
Mr‎. ‎Gaszeta asked what kind of time frame might be expected before it ‎
goes before the Planning Commission‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said there was a staff review meeting this morning on the ‎
latest revised plans, which is an update from the plans that were shown at ‎
the meeting last week‎.  ‎She said it's likely that the plan will come before the ‎
Planning Commission either August ‎1‎st or August ‎15‎th‎.‎
 
Mr‎. ‎Shaw stated that their construction trailer is open weekdays and most ‎
Saturdays‎.  ‎They have the model of the site plan and the most recent plans ‎
are hung on the wall‎.  ‎If he isn't there, there is usually someone else there ‎
who can help answer questions‎.‎
 
The Chair announced that the next Planning Commission meeting will be on ‎
August ‎1‎, ‎1995‎.‎
 
Member Funk stated that Friday, July ‎21‎, ‎1995 ‎at ‎9‎:‎00 ‎a‎.‎m‎.‎, at Oakland ‎
County, they will be summarizing the status of the County Geographic ‎
Information Systems Initiative as well as the County's enhanced access ‎
program which is, how are they planning to improve the public, business ‎
and residential access to government sources of information‎.‎
NEXT MEETING DATE
August ‎1‎, ‎1995 ‎Regular Meeting‎
ADJOURNMENT
Hearing no further business to come before the Planning Commission, the ‎
meeting was adjourned at ‎9‎:‎25 ‎p‎.‎m‎.‎