Image
1000 ‎Rochester Hills Dr‎. ‎
Rochester Hills, MI ‎
48309‎
(‎248‎) ‎656‎-‎4600‎
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www‎.‎rochesterhills‎.‎org‎
Rochester Hills
Minutes
Planning Commission
7:00 PM
1000 Rochester Hills Drive
Tuesday, December 17, 1996
CALL TO ORDER
Chairperson Eric Kaiser called the Regular Meeting to order at ‎7‎:‎30 ‎p‎.‎m‎. ‎in ‎
the Auditorium‎.‎
ROLL CALL
Present PC‎:   ‎Chairperson Eric Kaiser‎
                         William Boswell‎
                         John Gaber‎
                         Paul Krupa‎
                         Eugene Nowicki‎
                         Christian Ramanauskas‎
                         Gerald Robbins‎
                         James Rosen‎
                         Audrey Ruggiero‎
 
Absent PC‎:     ‎None‎
 
Quorum present‎
 
Also present‎:  ‎Patricia Goodwin, Planning Director‎
                         Paul Rizzardi, Planner‎
                         Susanne Vergeldt, Recording Secretary‎
COMMUNICATIONS
 A‎.‎     The Chair welcomed Mr‎. ‎John Gaber as the new City Council ‎
 Representative to the Planning Commission‎.‎
 
 B‎.‎     Letter from Kevin and Sandra Cousineau dated December ‎16‎, ‎1996‎ ‎
 regarding the Tree Removal Permit for File No‎. ‎96-016‎, agenda item ‎
 III‎.‎B‎.‎
 
 C‎.‎     Letter from Singh Development Company dated December ‎16‎, ‎1996‎ ‎
 regarding postponing Agenda Item IV‎.‎A‎. (‎North Oaks Subdivision ‎
 No‎. ‎3‎)‎
 
 D‎.‎     Memo from Jim Dietrick to Patricia Goodwin dated December ‎9‎, ‎1996‎ ‎
 regarding Agenda Item IV‎.‎A‎. (‎North Oaks Subdivision No‎. ‎3‎) ‎
 
 E‎.‎     Memo from Steve Dearing to Patricia Goodwin dated December ‎16‎, ‎
 1996‎ regarding Agenda Item IV‎.‎B‎. ‎assisted living rezoning request ‎
 from R‎-4‎ to SP ‎(‎Singh Development Company‎)‎
 
 F‎.‎     Memo from Patricia Goodwin to Planning Commission dated December ‎
 17‎, ‎1996‎ regarding Inventory of Parcels for Day Care Centers, ‎
 Agenda Item IV‎.‎E‎.‎, proposed amendment to Section ‎4.01‎ of Zoning ‎
 Ordinance No‎. ‎200‎.‎
 
 G‎.‎     Letter from Allen Decker, Decker Associates, to Planning Commissioners ‎
 dated December ‎17‎, ‎1996‎, regarding Rochester Hills Mirror and ‎
 Glass, Agenda Item III‎.‎A‎.‎
 
 H‎.‎     Legislative Action Alert concerning reform of the Subdivision Control Act‎.‎
 
 I‎.‎     New Planning Commission Roster dated December ‎1996‎.‎
 
 J‎.‎     Memo from Mayor Snell to General Distribution dated ‎6‎ December ‎1996‎ ‎
 regarding Historic District Moratorium dated December ‎6‎, ‎1996‎.‎
 
 K‎.‎     Planning & Zoning News, November ‎1996‎
 
 L‎.‎     Supplement No‎. ‎4‎ to Zoning Ordinance No‎. ‎200‎
 
 M‎.‎     Agenda for Historic District Commission Meeting ‎
 
 N‎.‎     Commissioner Gaber announced that he would be abstaining from any ‎
 discussion and vote on Agenda Item IV‎. ‎B, rezoning request from R‎-4‎ ‎
 to SP ‎(‎Waltonwood North, Singh Development‎) ‎due to the ‎
 relationship his firm has with the applicant‎.‎
UNFINISHED BUSINESS
2000-1653
Request for Revised Site Plan Approval ‎- ‎File No‎. ‎94‎-‎438 ‎- ‎Rochester Hills ‎
Mirror and Glass, located at ‎1156 ‎W‎. ‎Auburn, on the north side of Auburn, west ‎
of Rochester, Parcel No‎. ‎15‎-‎28‎-‎477‎-‎058‎, zoned B‎-‎1‎, Local Business, Rod ‎
Brown and Paul Yearwood, ‎1180 ‎W‎. ‎Auburn Rd‎.‎, Rochester Hills, MI ‎48309‎, ‎
Applicants‎
(‎Reference‎:  ‎Staff Report prepared by Patricia Goodwin dated December ‎11‎, ‎1996 ‎
has been placed on file and by reference becomes part of the record hereof‎.)‎
 
Property owner Paul Yearwood was present‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin summarized the staff report‎.  ‎Four minor changes have been made to ‎
the approved site plan that were specifically discussed during the Site Plan Approval ‎
on July ‎2‎, ‎1996‎.  ‎The changes are‎:‎
 
 1‎.‎     The building facade materials have been changed from brick to a split faced ‎
 masonry material which will match the existing building‎.‎
 
 2‎.‎     The footprint of the proposed building has been slightly modified‎.‎
 
 3‎.‎     The barrier free parking space has been moved from immediately in front of the ‎
 building to across the parking lot maneuvering lane‎.‎
 
 4‎.‎     The use of the building is indicated as retail sales; however, the proposed building ‎
 plans incorrectly indicate a warehouse use‎.‎
 
Staff would support the approval of these changes; however, the building should be ‎
constructed in a manner to accommodate the permitted uses of the zoning district, or ‎
the subject property should be combined with the existing Rochester Hills Mirror and ‎
Glass facility‎.  ‎With the change in the corner of the building, the barrier free space in ‎
that location encroaches into the greenbelt; the footprint of the building is changed ‎
slightly and causes the barrier free parking space not to fit in that area between the ten ‎
foot greenbelt that is shown on the original plan and the building‎.‎
If the proposed revisions are not approved by the Planning Commission, the site plan ‎
approved on July ‎2‎, ‎1996 ‎would remain the official approved plan; and either the ‎
building would have to be reduced in size, or a variance would be required from the ‎
Zoning Board of Appeals to allow the parking area to encroach into the ten foot ‎
greenbelt‎.  ‎The inconsistency between the site plan and the building plans regarding the ‎
warehouse use needs to be resolved‎.  ‎Warehouse uses are not permitted in the B‎-‎1‎, ‎
Local Business zoning district‎.  ‎If a warehouse use is now proposed for the site, staff ‎
would recommend that the property be combined with the adjacent site which would ‎
allow the storage area as an ancillary use‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Yearwood confirmed Ms‎. ‎Goodwin‎’‎s remarks‎.  ‎The building is still intended to ‎
be used as a showroom‎/‎office, as originally proposed‎.  ‎The whole warehouse issue ‎
just somehow showed up on the title block of the plan and is not proposed‎.  ‎The ‎
changes in material and the front entry were precipitated by an attempt to blend with ‎
the existing building and maximize the square footage of the building by adding ‎
approximately ‎80 ‎square feet‎.  ‎It also would simplify the construction process by ‎
squaring off the building‎.  ‎The proposed building will match the general look of the ‎
Heather Square Shopping Center to the west and the Mobil station to the east‎.  ‎The ‎
parking space in front of the main entrance, previously the handicap space, will ‎
become a regular parking space; the handicap parking space will be moved to the ‎
opposite side of the parking lot‎.  ‎This is not expected to endanger persons crossing ‎
the parking lot because the business generally has only five or six customers per day‎.  ‎
The revised location still meets handicap parking requirements‎.   ‎The barrier free sign ‎
will be moved to the location of the barrier free parking space‎.  ‎
 
Several commissioners discussed whether or not the parking space immediately in ‎
front of the building was the ‎"‎most accessible‎" ‎even though it was not wide enough to ‎
meet barrier free requirements as shown on the revised plan, and questioned the ‎
reason for the change‎.  ‎Mr‎. ‎Yearwood suggested eliminating the parking space ‎
immediately in front of the door as a way to make the revised location of the handicap ‎
space the ‎"‎most accessible‎."  ‎The site would still exceed minimum parking ‎
requirements‎.  ‎Another option would be to not modify the footprint of the proposed ‎
building‎.  ‎
 
Commissioner Nowicki pointed out that Sheet LP‎-‎1‎, the landscape plan, needs ‎
updating to reflect the revised footprint of the proposed building‎.‎
 
MOTION‎ by Ruggiero, seconded by Robbins, in the matter of File No‎. ‎94‎-‎438 ‎
(‎Rochester Hills Mirror & Glass‎)‎, that the Planning Commission ‎grant ‎Revised Site ‎
Plan Approval with the five recommendations of the Planning Department contained in ‎
the Staff Report dated December ‎11‎, ‎1996‎, plus one condition‎.‎
 
FINDINGS‎:‎
 1‎.‎     All requirements of Zoning Ordinance ‎200‎, other City ordinances, standards and ‎
 requirements can be met as demonstrated in the site plan‎.‎
 
 2‎.‎     The location and design of the driveway providing vehicular ingress to and egress ‎
 from the site can promote safety and convenience of both vehicular and ‎
 pedestrian traffic both within the site and to adjoining streets‎.‎
 
 3‎.‎     Automobile parking areas are designed to avoid common traffic problems; ‎
 adequate maneuvering lanes have been depicted on the site plan‎.‎
 
 4‎.‎     There shall be a satisfactory and harmonious relationship between the ‎
 development on the site and the existing and prospective development of ‎
 contiguous land and adjacent neighborhoods‎.‎
 
 5‎.‎     The proposed development shall not have an unreasonable detrimental nor an ‎
 injurious effect upon the natural characteristics and features of the parcel being ‎
 developed and the larger area of which the parcel is a part‎.  ‎The applicant has ‎
 submitted an Environmental Impact Statement and the appropriate ‎
 documentation indicating that no negative effects are anticipated in this regard‎.  ‎
 The parcel is small land developed as a homesite currently‎.‎
 
CONDITION‎:‎
 1‎.‎     The applicant supply corrected plans for Sheets LP‎-1‎ to depict the correct ‎
 building size, and SP‎-1‎ to depict the correct proposed usage‎.‎
 
Roll call vote‎:‎
 Ayes‎:‎     Boswell, Gaber, Kaiser, Krupa, Robbins, Ruggiero‎
 Nays‎:‎     Nowicki, Ramanauskas, Rosen   ‎MOTION CARRIED‎.‎
 
(‎Reference‎:  ‎Site Plan SP‎-‎1 ‎dated received by the City of Rochester Hills Planning ‎
Department ‎11‎/‎22‎/‎96‎, prepared by A‎. ‎R‎. ‎Decker & Assoc‎.‎;  Elevations and Floor ‎
Plan A‎-‎1 ‎dated received by the City of Rochester Hills Planning Department ‎
11‎/‎20‎/‎96‎, prepared by A‎. ‎R‎. ‎Decker & Assoc‎.‎; Landscape Plan LP‎-‎1 ‎to be revised, ‎
prepared by Murphy & Associates; Staff Report dated ‎12‎/‎11‎/‎96 ‎prepared by Patricia ‎
A‎. ‎Goodwin‎.)‎
Approved
 
2000-1681
Request for Tree Removal Permit ‎- ‎File No‎. ‎96‎-‎016 ‎- ‎Avebury Dales ‎
Subdivision, a ‎26‎-‎lot subdivision on ‎25‎.‎24 ‎acres, located on the east side of ‎
Brewster, south of Tienken, Parcel No‎. ‎15‎-‎08‎-‎251‎-‎002‎, zoned R‎-‎1‎, One Family ‎
Residential, James H‎. ‎Buckerfield, ‎621 ‎West University Dr‎.‎, Rochester Hills, MI ‎
48307‎
(‎Reference‎: ‎Memo to Planning Commission Members prepared by Paul Rizzardi ‎
dated December ‎10‎, ‎1996 ‎has been placed on file and by reference becomes part of ‎
the record hereof‎.)‎
 
Mr‎. ‎Robert Potere, attorney for Mr‎. ‎Buckerfield; and Mr‎. ‎James Buckerfield were ‎
present‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi summarized the City Attorney‎’‎s opinion‎.  ‎Although the Tree ‎
Conservation Ordinance does not specifically enable the Planning Commission to ‎
allow for reduced building envelopes as the applicant proposed on November ‎19‎, ‎
1996‎, since the applicant is trying to meet the intent of the ordinance, it might be ‎
possible to do so with some reasonable conditions attached to it‎.  ‎The City Attorney ‎
would discourage the Planning Commission from issuing tree removal permits for trees ‎
which the Tree Conservation Ordinance does not specifically enable, in the subject ‎
matter, in the required front and side yards‎.  ‎However, if the Planning Commission is ‎
reducing the replacement requirement for the applicant, and if the Planning ‎
Commission feels that a condition has direct bearing on that reduced building ‎
envelope, the Planning Commission could require some additional trees to be ‎
replaced‎. ‎
 
It is staff‎’‎s opinion that Mr‎. ‎Buckerfield is trying to meet the intent of the Tree ‎
Conservation Ordinance‎.  ‎The proposed development is a unique situation with lots ‎
that are considerably larger than those usually developed in the City‎.  ‎The Tree ‎
Conservation Ordinance seems to discourage building lots of the size proposed by ‎
Mr‎. ‎Buckerfield, because a larger portion of the entire property is located within the ‎
legal building envelope; and the Tree Conservation Ordinance requires all trees within ‎
the legal building envelope to be replaced‎.  ‎Therefore, the applicant is proposing ‎
smaller building envelopes which he calls ‎"‎house clearing limits‎." ‎The size of the house ‎
clearing limits and the locations are reasonable in staff‎’‎s opinion‎.  ‎In most cases, the ‎
house clearing limits are still larger than most legal building envelopes found within the ‎
city; therefore there is plenty of area within those house clearing limits to cite a new ‎
structure‎.  ‎There are some areas outside the proposed house clearing limits but within ‎
the remainder of the building envelopes which staff would like some assurance that ‎
those trees are not accidentally removed‎.  ‎
 
In light of the City Attorney‎’‎s opinion, staff would suggest that a fifth option as stated ‎
in the memo dated December ‎10‎, ‎1996 ‎be considered for the Tree Removal Permit, ‎
in addition to the four options described in the Staff Report dated November ‎13‎, ‎
1996‎.‎
 
 1‎.‎     The applicant be responsible for replacing all the trees within the proposed ‎
 house clearing limits, which is a reduced building envelope‎.‎
 
 2‎.‎     A performance bond, letter of credit, or some other form of surety be held ‎
 for two years after the Final Grade Review and Approval from ‎
 Engineering Services, for the remaining trees in the building envelope‎.‎
 
 3‎.‎     The applicant replace an additional ‎33‎ trees indicated in Linda Lemke‎’‎s ‎
 letter dated November ‎15‎, ‎1996‎.  ‎Linda Lemke indicated that based ‎
 on the proposed‎
 improvements ‎(‎as demonstrated by the applicant‎’‎s staking in the field‎)‎, ‎
 these trees will be impacted by the construction of the roads or ‎
 utilities‎.‎
Staff stated that no additional notice was mailed to the public or published regarding ‎
the Tree Removal Permit request because the Tree Removal Permit has not changed‎.  ‎
The Tree Removal Permit was originally advertised for the total number of trees within ‎
the building envelopes of ‎286 ‎trees; the applicant is asking for ‎253 ‎trees, a lesser ‎
amount, so no further notice was required‎.  ‎Furthermore, the Tree Removal Permit ‎
request was postponed at the November ‎19‎, ‎1996 ‎meeting, so this is merely a ‎
continuation of that discussion‎.‎
 
Mr‎. ‎Potere requested two things‎: ‎1‎) ‎That a Tree Removal Permit be granted for ‎253 ‎
trees and that the ‎33 ‎trees be appropriately included as part of the ‎71 ‎replacement ‎
trees covered by a bond;  ‎2‎) ‎That the wire mesh fencing be changed to standard ‎
orange snow fencing because the only difference between the two is the cost; the two ‎
types of fencing are equally effective‎.  ‎In addition, the snow fencing would be ‎
supported by steel U‎-‎channel posts, at ‎4 ‎feet in height‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi disagreed with just one point regarding the ‎33 ‎trees‎.  ‎According to the ‎
ordinance, if any portion of a dripline is within the proposed improvements, that tree ‎
has to be replaced; the applicant maintains that if it‎’‎s just a portion of the dripline it ‎
won‎’‎t be affected‎.  ‎Typically most tree roots extend beyond the dripline‎.  ‎The ‎
landscape consultant believes those ‎33 ‎trees will not survive; she is not advocating ‎
destroying living trees‎.  ‎Regarding wire mesh fencing, Mr‎. ‎Rizzardi understands that it ‎
is more durable than snow fencing which frequently is knocked or blown down, ‎
eliminating any tree protection‎.  ‎Wire mesh fencing tends to remain throughout the ‎
entire building process, not just the development process‎.  ‎Snow fencing is typically ‎3 ‎
feet in height; wire mesh is typically ‎5 ‎feet in height‎.‎
 
The Chair invited comments from the public‎.‎
 
 The following persons spoke in opposition to the proposed passing lane‎:‎
 
 Joe Grenier, ‎592 ‎Snowmass‎
 
 Dennis Hines, ‎604 ‎Snowmass‎ ‎
 
 Kevin Cousineau, ‎610 ‎Snowmass‎ ‎
 
There were no more comments from the public‎.‎
 
Mr‎. ‎Buckerfield said the intent of the tree ordinance is to preserve trees, not to give ‎
carte blanche to remove ‎70 ‎percent of the trees on the site, which is essentially what ‎
the ordinance says they must do‎.  ‎Wiping the building envelope clean appears to be a ‎
strange approach to conservation‎.  ‎He urged the commission to consider what is ‎
practical and what will conserve the most trees‎.‎
 
Commissioner Rosen and Mr‎. ‎Potere summarized the tree counts as follows, on which ‎
the applicant and staff agree‎:  ‎Construction of roads, easements, rights‎-‎of‎-‎way will ‎
require the removal of ‎123 ‎trees‎.  ‎All ‎92 ‎trees within the house clearing limits, which ‎
are the reduced building envelopes, are considered cut down whether they are or not, ‎
and whether they survive or not‎.  ‎Even if some of those ‎92 ‎trees are saved, the ‎
applicant will not get credit toward replacement‎.  ‎Of the remaining ‎71 ‎trees in the ‎
building envelopes, the applicant will provide a two year bond to guarantee ‎
replacement if they are impacted by subdivision improvements‎.  ‎There are ‎34 ‎trees on ‎
the west side of Brewster Road that may be required to be removed depending on the ‎
position taken by Council‎.  ‎Linda Lemke determined there are ‎33 ‎trees scattered ‎
throughout the development whose driplines might be impacted by slight ‎
encroachments by sidewalks, etc‎. ‎and asked that they be included‎.   ‎It is those ‎33 ‎
trees that the applicant is objecting to paying for unless they actually die‎.‎
 
The Chair cautioned against rewriting the Tree Conservation Ordinance in considering ‎
"‎house ‎
clearing limits‎" ‎as proposed by the applicant‎.  ‎He also pointed out that the ‎33 ‎trees ‎
can stay; they do not have to be removed‎.  ‎The ordinance merely says the applicant ‎
has to replace them‎.  ‎Perhaps the tree ordinance needs to be reviewed‎.  ‎
Commissioner Gaber thought the house clearing limits concept was arbitrary because ‎
there are no criteria in the tree ordinance for such; another applicant might propose ‎
smaller house clearing limits‎.  ‎
 
Ms‎. ‎Goodwin explained that this level of the proposed development is really very ‎
conceptual‎.  ‎Two other levels of review will occur when more details will be available ‎
regarding which trees will be impacted by the installation of utilities‎.  ‎And after that a ‎
subsequent tree removal permit will be required for a specific lot when a specific ‎
footprint is defined‎.  ‎These are provided for in the ordinance‎.  ‎Mr‎. ‎Rizzardi added that ‎
the house clearing limits concept provides a good idea of where a building will go‎.  ‎If ‎
we subscribe to the building envelope concept, we will not know which trees will ‎
survive until two years later‎.  ‎And then we would have to make room on the property ‎
for replacement trees‎.  ‎At this point in the tentative preliminary plat review, we know ‎
where the replacement trees are going to go‎.  ‎Because once the developer puts the ‎
roads and utilities in, he sells the lots and is out of the process‎.‎
 
Commissioner Robbins suggested postponing this item until City Council has time to ‎
review this issue and decide if they want to add house clearing limits to the ordinance‎.‎
 
The applicant respectfully requested that the issue be decided tonight‎.‎
 
Commissioner Krupa suggested increasing the bond to cover ‎104 ‎trees ‎(‎71 ‎plus ‎33 ‎
trees‎) ‎to allow for one‎-‎for‎-‎one replacement rather than inch‎-‎for‎-‎inch replacement‎.  ‎
The applicant was agreeable to this suggestion‎.‎
 
The Chair succinctly identified the tree issue as the Planning Commission is being ‎
asked to create an exception to the permit requirement and allow the applicant to put ‎
up a bond instead‎.  ‎He asked where in the tree ordinance does it say they can do that; ‎
and if it doesn‎’‎t, how do they avoid doing it in the future when another applicant asks‎.  ‎
Mr‎. ‎Rizzardi responded that it would be easier administratively to handle this with a ‎
performance guarantee rather than a violation‎.  ‎The ordinance does not provide for ‎
credit for trees that are not removed even though payment has been made for them‎.‎
 
MOTION‎ by Boswell, seconded by Nowicki, in the matter of File No‎. ‎96‎-‎016 ‎
(‎Avebury Dales Subdivision‎)‎, that the Planning Commission ‎grant conditional ‎
approval ‎of the Tree Removal Permit based on the conditions in Paul Rizzardi‎’‎s ‎
memo dated December ‎10‎, ‎1996 ‎as amended‎.‎
 
CONDITIONS‎:‎
 1‎.‎     The applicant provide a performance guarantee in the amount equal to the ‎
 replacement credit value of ‎104‎ trees ‎(‎71‎ trees in the house clearing limits plus ‎
 33‎ trees as indicated in Linda Lemke‎’‎s letter dated November ‎15‎, ‎1996‎) ‎for ‎
 a two year period following the Final Grade Review and Approval for the ‎
 trees located within the Building Envelope but located outside of the proposed ‎
 House clearing Limits‎.  ‎The landscape cost estimate bond, letter of credit or ‎
 surety to be determined by staff‎.‎
 
 2‎.‎     Revise planting schedule to indicate ‎2‎ Red Maples‎.‎
 
 3‎.‎     Provide mesh wire snow fencing around trees at the northwest corner of the site ‎
 adjacent to the proposed storm sewer‎.‎
 
 4‎.‎     That ‎34‎ trees be eliminated from the permit count if the passing lane for the west ‎
 side of  Brewster Road is not approved by City Council when they see the ‎
 Tentative Preliminary Plat‎.‎
 
Roll call vote‎:‎
 Ayes‎:‎     Boswell, Krupa, Nowicki, Ramanauskas, Ruggiero‎
 Nays‎:‎     Gaber, Kaiser, Robbins, Rosen   ‎MOTION CARRIED‎.‎
 
(‎Reference‎: ‎Tree Plans and Tree Replacement Plans prepared by Buckerfield ‎
Engineering, Inc‎. ‎received by the City of Rochester Hills Planning Department on ‎
October ‎28‎, ‎1996‎; memo from Paul Rizzardi to Planning Commission Members dated ‎
12‎/‎10‎/‎96‎; letter from Linda Lemke dated November ‎15‎, ‎1996‎.)‎
Approved
 
2000-1691
Request for a Tree Removal Permit ‎- ‎File No‎. ‎87‎-‎900‎.‎3‎, North Oaks Subdivision ‎
No‎. ‎3‎, a ‎7‎-‎lot subdivision on ‎7‎.‎4 ‎acres, located on the south side of Dutton, west ‎
of Livernois, Parcel No‎. ‎15‎-‎04‎-‎201‎-‎004‎, zoned R‎-‎1‎, One Family Residential, ‎
Singh Development, ‎219 ‎Elm Street, Birmingham, MI ‎48008‎, Applicant‎
This matter was postponed until the January ‎21‎, ‎1997 ‎Planning Commission meeting ‎
at the applicant‎’‎s request as stated in letter dated December ‎16‎, ‎1996 ‎from G‎. ‎
Michael Kahm, Vice President of Singh Development Co‎.‎, Ltd‎. ‎
 
Postponed
 
2000-1458
Request for an Tentative Preliminary Plat Approval ‎-  ‎File No‎. ‎87‎-‎800‎.‎3 ‎- ‎North ‎
Oaks Subdivision ‎- ‎Phase III, a ‎7‎-‎lot subdivision on ‎7‎.‎4 ‎acres, located on the ‎
south side of Dutton, west of Livernois, Parcel No‎. ‎15‎-‎04‎-‎201‎-‎004‎, zoned R‎-‎1‎, ‎
One Family Residential, Michael Kahm, Singh Development Company, Ltd‎.‎, ‎219 ‎
Elm St‎.‎, Birmingham, MI ‎48009‎, Applicant‎
 
Postponed
 
2000-1683
Request for Rezoning Recommendation ‎(‎Public Hearing‎) - ‎File No‎. ‎95‎-‎046 ‎- ‎An ‎
amendment to Zoning Ordinance No‎. ‎200 ‎to rezone two parcels of land totaling ‎
5‎.‎3 ‎acres from R‎-‎4‎, One Family Residential to SP, Special Purpose for ‎
Waltonwood North Subdivision, located on the west side of Rochester Rd‎.‎, ‎
south of Tienken, Parcel No‎. ‎15‎-‎10‎-‎226‎-‎019 ‎and ‎-‎020‎, Singh Development ‎
Company, ‎219 ‎Elm Street, Birmingham, MI ‎48009‎, Applicant‎
(‎Reference‎: ‎Memo prepared by Paul Rizzardi dated December ‎10‎, ‎1996 ‎has been ‎
placed on file and by reference becomes part of the record hereof‎.)‎
 
Commissioner Gaber requested to abstain from discussion and vote on the subject ‎
matter due to a possible conflict of interest‎.  ‎Commissioners had no objection to his ‎
abstaining‎.‎
 
[‎Exit Commissioner Gaber‎]‎
 
The Chair summarized the history of the subject request‎.  ‎A considerable amount of ‎
time has been spent in the past by Planning Commission as well as City Council‎.  ‎
Normally identical issues are not revisited less than one year‎.  ‎The staff report ‎
highlights some reasons why it might be appropriate to revisit the subject issue at this ‎
time‎.  ‎Ironically, one of the reasons was that a full commission exists now and the ‎
previous tie vote could be broken; however, even with the current full commission one ‎
member must abstain, so the possibility of another tie vote exists‎.‎
 
The Chair emphasized that tonight‎’‎s discussion will focus only on the rezoning request, ‎
not on any development that might take place on the site‎. ‎For the benefit of persons in ‎
the audience the Chair explained that the Planning Commission will only make a ‎
recommendation to City Council on the rezoning request; City Council will make the ‎
final decision‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi summarized staff‎’‎s position regarding the rezoning request‎.  ‎Normally an ‎
SP, Special Purpose zoning would permit a range of uses from concert halls to single ‎
family residences‎.  ‎The size of the subject property would restrict many of the ‎
permitted uses, so staff has looked at what would be feasible on the subject site‎.  ‎All ‎
uses in the SP, Special Purpose zoning district are conditional uses requiring approval ‎
by the Planning Commission as well as City Council‎.  ‎Furthermore, an approval of the ‎
rezoning request does not preclude denial of a request for any proposed use‎.  ‎Based ‎
on the size of the parcel staff continues to support this rezoning request‎.‎
 
Present were Mr‎. ‎Michael Kahm, Vice President of Singh Development Co‎.‎, and Mr‎. ‎
Marv Cohen, counsel for Singh Development Co‎.  ‎They presented additional ‎
information and conditions that were not available at their first presentation to the ‎
Planning Commission in January ‎1996‎, which are stated in Paul Rizzardi‎’‎s memo ‎
dated December ‎10‎, ‎1996‎:  ‎
 1‎.‎     A petition of nearby residents who support this rezoning request has been ‎
 submitted‎.‎
 2‎.‎     The proposed restrictive covenants are included‎.‎
 3‎.‎     The Planning Commission now has nine members; the previous rezoning ‎
 request was forwarded to City Council with no recommendation ‎
 because the Planning Commission was deadlocked at ‎4-4‎.‎
 
The Chair ‎opened the public hearing‎.‎
 
 The following persons spoke in favor of the proposed rezoning‎:‎
 
 Ms‎. ‎Marye Miller, ‎215 ‎Stark,‎ also the director of Older Persons ‎
Commission‎.  ‎She expressed her willingness to lend her expertise next year when ‎
senior housing is discussed as part of the Master Land Use Plan update‎.‎
 
 Mr‎. ‎Scott Darling, representing First Congregational Church‎ whose ‎
parsonage is adjacent to the subject property‎.‎
 
 Ms‎. ‎Sharon Collins, ‎750 ‎Baylor‎
 
 Ms‎. ‎Joan Primo, managing partner and representing ownership of ‎
North Hill Shopping Center‎
 
 Mr‎. ‎Ahti Petaja, ‎202 ‎Winry‎, also submitted a letter‎.‎
 
 The following communication was received in opposition to the rezoning ‎
request‎:‎
 
 Letter dated November ‎7‎, ‎1996 ‎received from ‎Thomas P‎. ‎Snyder, ‎160 ‎
Winry Drive‎
 
There being no further comments from the public, the Chair ‎closed the public ‎
hearing‎.‎
 
Commissioner Nowicki reviewed the requirements of Section ‎18‎.‎00‎. ‎Conditional ‎
Uses in the SP, Special Purpose Districts in Zoning Ordinance ‎200 ‎and remarked that ‎
the potential for development of the subject parcel is restricted because of the parcel‎’‎s ‎
size‎.  ‎
 
MOTION‎ by Nowicki, seconded by Boswell, in the matter of File No‎. ‎95‎-‎046 ‎
(‎Waltonwood North‎)‎, that the Planning Commission ‎recommend approval‎ of the ‎
request to rezone two parcels of land ‎(‎Sidwell Nos‎. ‎15‎-‎10‎-‎226‎-‎019 ‎and ‎-‎020‎) ‎
totaling ‎5‎.‎296 ‎acres ‎from‎ R‎-‎4‎,‎ One Family Residential, ‎to‎ SP,‎ Special Purpose‎.‎
 
Discussion on the Motion‎:‎
Several commissioners expressed the idea that it is usually best to stick to the policies ‎
and land use pattern contained in the Master Plan unless a compelling reason was ‎
evident to vary from it‎.  ‎A rezoning of any parcel of land should be considered a part ‎
of the Master Plan update without imposing a moratorium on rezonings; however, a ‎
rezoning pursuant to an update of the Master Plan is not a given‎.‎
 
Roll call vote‎:‎
 Ayes‎:‎          Boswell, Kaiser, Nowicki, Ramanauskas, Robbins‎
 Nays‎:‎      ‎     Krupa, Rosen, Ruggiero‎
 Abstain‎:‎                 Gaber     ‎MOTION CARRIED‎.‎
 
(‎Reference‎: ‎Memo prepared by Paul Rizzardi dated December ‎10‎, ‎1996‎; Staff ‎
Report dated January ‎11‎, ‎1996‎.)‎
 
                                  [‎Recess ‎10:09‎ p‎.‎m‎. - ‎10:21‎ p‎.‎m‎.]‎
________________________________‎
 
[‎Enter Commissioner Gaber‎]‎
Recommended for Approval  to the City Council Regular Meeting
 
NEW BUSINESS
2000-1690
Public Hearing ‎- ‎To consider an amendment to Section ‎21‎.‎04‎, Off‎-‎Street ‎
Parking Requirements, of Zoning Ordinance No‎. ‎200 ‎to modify restrictions on ‎
off‎-‎street parking located in a different zoning district than the building or land ‎
use it is intended to serve‎
(‎Reference‎: ‎Staff Report prepared by Paul Rizzardi dated December ‎11‎, ‎1996 ‎has ‎
been placed on file and by reference becomes part of the record hereof‎.)‎
 ‎
Mr‎. ‎Rizzardi had nothing further to add to the staff report‎. ‎
 
The Chair ‎opened the public hearing‎.  ‎There being no persons wishing to speak on ‎
this issue, the Chair ‎closed the public hearing‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi explained that currently the off‎-‎street parking area must be within ‎300 ‎
feet of the building it is intended to serve ‎-- ‎not within ‎300 ‎feet of the property line‎.  ‎
The proposed amendment would allow off‎-‎street parking to be located in a different ‎
zoning district than the building it is intended to serve only if that building and its ‎
proposed use would also be permitted in the different zoning district‎.‎
 
Commissioner Nowicki remarked that permitting off‎-‎street parking in a different ‎
zoning district becomes a rezoning without the property being rezoned‎.  ‎Concern was ‎
expressed about the potential for abuse, but it was determined that most situations ‎
would be self‎-‎policing through cross‎-‎access agreements‎.  ‎Pedestrian cross‎-‎access ‎
would be addressed on the site plan‎.  ‎
 
MOTION‎ by Rosen, seconded by Ruggiero, that the Planning Commission ‎
RECOMMEND APPROVAL‎ of the proposed amendment to Section ‎21‎.‎04‎, ‎
Off‎-‎Street Parking Requirements, of Zoning Ordinance ‎200 ‎to allow off‎-‎street parking ‎
to be located in a different zoning district than the building it is intended to serve only if ‎
that building and its proposed use would also be permitted in the different zoning ‎
district, based on the discussion tonight and with adequate consideration given to the ‎
comments by commission members and staff‎.‎
 
Roll call vote‎:‎
 Ayes‎:‎     Boswell, Gaber, Kaiser, Krupa, Nowicki, Ramanauskas, Robbins, Rosen, ‎
 Ruggiero‎
 Nays‎:‎     None    ‎MOTION CARRIED‎.‎
Recommended for Approval  to the City Council Regular Meeting
 
2000-1692
Public Hearing ‎- ‎To consider an amendment to Section ‎21‎.‎16‎, Site Plan Review, ‎
of Zoning Ordinance No‎. ‎200 ‎to expand the authority of the Planning Department ‎
Director to grant Site Plan Approval Extensions when all Ordinance ‎
requirements continue to be met‎
(‎Ref‎: ‎Memo from Patricia A‎. ‎Goodwin to Planning Commission re ‎"‎Proposed ‎
Amendment to allow the Planning Director to grant extensions of site plan approval as ‎
stipulated in the proposed ordinance text‎")‎
 
Ms‎. ‎Goodwin explained that the proposed amendment arose from the administration‎’‎s ‎
intent to streamline the development process‎.  ‎Currently site plan approval is effective ‎
for a period of one year from the date the site plan is approved by the Planning ‎
Commission‎.  ‎Numerous permits and approvals are required following site plan ‎
approval which have their own cycles to completion‎.  ‎If the site plan approval lapses ‎
despite the applicant‎’‎s steady progress through the required cycles, no construction ‎
can begin until the site plan approval is extended‎.   ‎She described several scenarios in ‎
which site plan approvals have lapsed, sometimes caused by the developer and not ‎
the City‎.  ‎The intent of the proposed amendment is for the Planning Director to grant ‎
extensions of site plan approval whenever all current ordinance requirements continue ‎
to be met‎.  ‎Also, if the Planning Director does not feel it is appropriate to grant it, then ‎
the extension request would be sent to the Planning Commission‎.  ‎The same amount of ‎
work is required by staff whether the commission approves the plan or not, so there ‎
would be no change in fees to the applicant‎.‎
 
The Chair ‎opened the public hearing‎.‎
 
 Patricia Somerville, ‎47091 ‎Dequindre,‎ cautioned the commission against ‎
giving up control of the site plan approval process‎.‎
 
 Steve Stolaruk, ‎1940 ‎Oak Pointe Drive, developer,‎ favors the ‎
administrative extension‎.‎
 
 Paul Funk, ‎2176 ‎Rochelle Park, representing PSF Services,‎ favors the ‎
administrative extension‎.‎
 
There being no more persons wishing to speak, the Chair ‎closed the public hearing‎.‎  ‎
 
Several modifications to the proposed language were suggested by various ‎
commissioners‎:‎
 1‎.‎     The Planning Director shall not grant an administrative extension when any of the ‎
 following exist‎:‎
 a‎.‎     There has been a prior administrative extension‎
 b‎.‎     There have been any changes in the site plan approved by the Planning ‎
 Commission‎
 c‎.‎     There have been any changes in the laws now applicable to site plans ‎
 since the site plan was approved by the Planning Commission‎
 
MOTION‎ by Rosen, seconded by Ruggiero, that the Planning Commission ‎
RECOMMEND‎ that the proposed amendment to Section ‎21‎.‎16 ‎Site Plan Review, ‎
of Zoning Ordinance ‎200 ‎to expand the authority of the Planning Department Director ‎
to grant site plan approval extensions when all ordinance requirements continue to be ‎
met, ‎BE FORWARDED‎ to staff and City Council as amended if staff believes it ‎
appropriate after including the three conditions stated below‎.‎
 
CONDITION‎:‎
 1‎.‎     The Planning Director shall not grant an administrative extension when any of the ‎
 following exist‎:‎
 a‎.‎     There has been a prior administrative extension‎
 b‎.‎     There have been any changes in the site plan approved by the Planning ‎
 Commission‎
 c‎.‎     There have been any changes in the laws now applicable to site plans ‎
 since the site plan was approved by the Planning Commission‎
 
Roll call vote‎:‎
 Ayes‎:‎     Boswell, Gaber, Kaiser, Nowicki, Robbins, Rosen, Ruggiero‎
 Nays‎:‎     Krupa, Ramanauskas    ‎MOTION CARRIED‎.‎
Recommended for Approval  to the City Council Regular Meeting
 
2000-1571
Public Hearing ‎- ‎To consider an amendment to Section ‎4‎.‎01‎, Conditional Uses, ‎
of Zoning Ordinance No‎. ‎200 ‎to modify the Conditional Use restrictions ‎
concerning the location of nursery schools, day nurseries and child care centers ‎
in One Family Residential zoning districts‎
Ms‎. ‎Goodwin distributed an additional memo dated December ‎17‎, ‎1996 ‎regarding an ‎
inventory of parcels eligible for development of a day care center under the proposed ‎
ordinance amendment‎.‎
She quickly realized that under the proposed amendment all city owned parcels would ‎
become eligible as nonresidential uses for any residential properties adjacent to them‎.  ‎
The relaxation of Section ‎4‎.‎01‎, Paragraph ‎13 ‎would greatly increase the number of ‎
properties that could be developed for day care use‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin explained the potential ‎“‎domino effect‎” ‎that could occur‎.  ‎Once a day ‎
care center is established on a property, the potential exists for each abutting parcel to ‎
also become eligible for day care center use unless and until vacant land is developed ‎
for single family home sites or no vacant parcels remain‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin presented some alternatives to the proposed amendment‎:‎
 
 1‎.‎     Existing day care centers once established on a parcel of land would not qualify ‎
 for future development of adjacent vacant parcels for that same use;‎
 
 2‎.‎     Eliminate day care center use from Section ‎4.01‎ altogether and place in Section ‎
 21.07‎ Uses Permitted in Any Zoning District‎.  ‎This would require conditional ‎
 land use approval from City Council‎.  ‎The advantage would be to make the ‎
 review more site specific and focus discussion on the compatibility of the use ‎
 with surrounding properties instead of specific zoning or land use ‎
 classifications‎.‎
 
The Planning Department would recommend that the language be further amended to ‎
eliminate the possibility of the ‎“‎domino effect‎” ‎and‎/‎or consider providing for this use in ‎
another way that would be less precedent setting and potentially less dangerous to ‎
residential districts‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin explained the differences between placing day care provisions in ‎
Section ‎21‎.‎07 ‎or keeping them in Section ‎4‎.‎01‎.  ‎The difference would not be that ‎
great, but the focus would be on compatibility and harmony with any property in the ‎
city rather than only residential‎.  ‎
 
The Chair ‎opened the public hearing‎.‎
 
 Paul Funk, ‎2176 ‎Rochelle Park, PSF Services and Millennium ‎
Development‎, pointed out that M‎-‎59 ‎would not be considered a major thoroughfare ‎
by City of Rochester Hills standards as it is a state highway‎.  ‎A question of ‎
interpretation might arise with whether or not M‎-‎59 ‎would be considered a ‎
nonresidential use in a residential district‎.‎
 
 Ms‎. ‎Goodwin clarified that M‎-‎59 ‎is classified as a right‎-‎of‎-‎way and would ‎
 have to be so considered as part of any intent to allow day care centers to ‎
 exist when one side is abutting a right‎-‎of‎-‎way‎.  ‎It is neither a zoning district nor ‎
 a particular land use‎.‎
 
There being no further comments from the public, the Chair ‎closed the public ‎
hearing‎.‎ ‎
 
Neither staff nor Commissioner Nowicki could recall any court cases lost because of ‎
a denial of a conditional land use for a day care center‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin explained that the reason for requiring nonresidential zoning on one side ‎
was to ‎
encourage the placement of day care centers at the edges of neighborhoods rather ‎
than the interiors‎.  ‎She wanted the commission to realize that the impact of the ‎
proposed change would open up a great number of possibilities for future locations of ‎
day care centers ‎-- ‎locations that were not available before‎.   ‎The way the current ‎
ordinance reads, there are currently very few sites available in the city for development ‎
of day care centers‎.  ‎The city acknowledges there is a need for more day care centers ‎
but has not officially researched that need locally or in other cities‎.‎
 
MOTION‎ by Nowicki, seconded by Boswell, that the proposed ordinance ‎
amendment to modify the conditional use restrictions concerning the location of ‎
nursery schools, day nurseries and child care centers in one family residential zoning ‎
districts ‎BE POSTPONED‎ to allow time for staff to research similar provisions in ‎
neighboring communities‎.‎
 
 Ayes‎:‎     All‎
 Nays‎:‎     None   ‎MOTION CARRIED‎.‎
Postponed
 
2000-1693
Public Hearing ‎- ‎To consider an amendment to Section ‎9‎.‎00‎, General Business ‎
Districts, and Section ‎10‎.‎00‎, Shopping Center Business Districts, of Zoning ‎
Ordinance No‎. ‎200 ‎to include health or exercise clubs among the principal uses ‎
permitted in the B‎-‎2‎, General Business and B‎-‎3‎, Shopping Center Business ‎
zoning districts‎
(‎Ref‎: ‎Memo to Planning Commission prepared by Paul Rizzardi dated December ‎10‎, ‎
1996 ‎has been placed on file and by reference becomes part of the record hereof‎.)‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi summarized his staff report by stating that the creation of the ORT zoning ‎
district inadvertently caused health and exercise clubs to not be permitted in other ‎
zoning districts because the general interpretation of the ordinance is if a use is ‎
expressly permitted in one zoning district and not in another, then the use is not ‎
permitted in the zoning districts that do not specifically mention that use‎.‎
 
The Chair ‎opened the public hearing‎.‎  ‎
 
 Paul Funk, ‎2176 ‎Rochelle Park, of PSF Services,‎ representing both Body ‎
Technics, zoned I‎-‎1‎, and the Concorde Inn Health Club, zoned B‎-‎4‎, expressed ‎
concern that the referenced sites would become nonconforming if this proposed ‎
ordinance amendment passes‎.‎
 
 Ms‎. ‎Goodwin responded that staff felt there was no need to amend the ‎
 ordinance to specifically permit health and exercise clubs within the I‎-‎1 ‎zoning ‎
 district as the Zoning Board of Appeals has already given an interpretation in ‎
 this regard‎.  ‎The existing Concord Inn health club would not become ‎
 nonconforming so long as it remains an ancillary use to the principal use of the ‎
 property as a hotel facility‎.‎
 
 Steve Stolaruk, ‎1940 ‎Oak Pointe Drive, developer,‎ expressed concern ‎
that the proposed ordinance amendment might cause the Concorde Inn Health Club to ‎
become nonconforming‎.‎
 
 Ms‎. ‎Goodwin stated that the proposed ordinance amendment would have no ‎
 effect on the health club as an ancillary use of the hotel facility‎.‎
 
There being no other persons wishing to speak on this matter, the Chair ‎closed the ‎
public hearing‎.‎
 
MOTION‎ by Rosen, seconded by Robbins, that the Planning Commission ‎
RECOMMEND APPROVAL‎ of the proposed amendment to Section ‎9‎.‎00‎, ‎
General Business Districts, and Section ‎10‎.‎00‎, Shopping Center Business Districts, of ‎
Zoning Ordinance ‎200 ‎to include health or exercise clubs among the principal uses ‎
permitted in the B‎-‎2‎, General Business and B‎-‎3‎, Shopping Center Business zoning ‎
districts‎.  ‎It is also recommended that staff study further whether or not such use ‎
should be principally permitted or otherwise in the B‎-‎4‎, Freeway Service Business, or ‎
I‎-‎1 ‎and I‎-‎2‎, Light and Heavy Industrial zoning districts‎.‎
 
 Ayes‎:‎     All‎
 Nays‎:‎     None   ‎MOTION CARRIED‎.‎
Recommended for Approval  to the City Council Regular Meeting
 
ANY OTHER BUSINESS
There was no other business to come before the Planning Commission‎.‎
 
NEXT MEETING DATE
Chairperson Kaiser reminded Commissioners that the next Regular Meeting is ‎
scheduled for January ‎7‎, ‎1997‎.‎
 
ADJOURNMENT
Hearing no further business to come before the Planning Commission, Chairperson ‎
Kaiser adjourned the regular meeting at ‎12‎:‎26 ‎a‎.‎m‎.‎, December ‎18‎, ‎1996 ‎Michigan ‎
time‎.‎