Image
1000 ‎Rochester Hills Dr‎. ‎
Rochester Hills, MI ‎
48309‎
(‎248‎) ‎656‎-‎4600‎
Home Page‎:  ‎
www‎.‎rochesterhills‎.‎org‎
Rochester Hills
Minutes
Planning Commission
7:00 PM
1000 Rochester Hills Drive
Tuesday, February 15, 1994
CALL TO ORDER
Chairperson Eric Kaiser called the Regular Meeting to order at ‎7‎:‎30 ‎p‎.‎m‎. ‎in ‎
the Auditorium‎.‎
ROLL CALL
Present PC‎:   ‎Chairperson Eric Kaiser‎
                         William Boswell‎
                         Gene Ferrera‎
                         Eugene Nowicki‎
                         James Rosen‎
                         George Sadowski‎
                         Patricia Somerville‎
 
Absent PC‎:     ‎Jeff Hauswirth‎
                         Audrey Ruggiero‎
 
Quorum present‎
 
Also present‎:  ‎Patricia Goodwin, Planning Director‎
                        Jim Dietrick, City Engineer‎
                        Angelene Jones, Recording Secretary‎
APPROVAL OF MINUTES
2000-1485
February ‎1‎, ‎1994 ‎Regular Meeting‎
MOTION‎ by Ferrera, support by Nowicki, to approve the minutes of ‎
February ‎1‎, ‎1994 ‎as submitted‎.‎
 
 Ayes‎:‎All‎
 Nays‎:‎None‎
 Absent‎:‎Hauswirth, Ruggiero   ‎MOTION CARRIED‎
 
Approved
 
COMMUNICATIONS
 1‎)‎Memo from City Council concerning the joint meeting to be held on March ‎
 8‎, ‎1994 ‎at ‎7‎:‎30 ‎p‎.‎m‎. ‎between the Planning Commission and the City ‎
 Council‎.  ‎Meeting is to be held at the public safety building on ‎
 Horizon Ct‎.‎
 
 2‎)‎Information regarding the daycare bill that's pending along with some ‎
 recommendations on action that should be taken‎.‎
 
 3‎)‎Brochure regarding the EPA to be discussed further under Any Other ‎
 Business‎.‎
 
NEW BUSINESS
2000-1486
Request for Rezoning Recommendation ‎- ‎File No‎. ‎94‎-‎401 ‎- ‎To amend Zoning ‎
Ordinance ‎200 ‎to rezone approximately ‎15 ‎acres of land from B‎-‎4‎, Freeway ‎
Service Business to ORT ‎(‎Office‎-‎Research‎-‎Technology‎)‎, located on the north ‎
side of M‎-‎59‎, east of Crooks, Parcel No‎. ‎15‎-‎28‎-‎151‎-‎002‎, Star‎-‎Batt, Inc‎.‎, ‎1928 ‎
Star Batt Drive, Suite E, Rochester Hills, MI ‎48309‎, Applicant‎
Mr‎. ‎Steve Stolaruk was present‎.‎
 
The staff report prepared by Ms‎. ‎Goodwin, dated February ‎9‎, ‎1994 ‎has ‎
been placed on file and by reference becomes part of the record hereof‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said that she had originally indicated to Mr‎. ‎Stolaruk that she ‎
felt ORT would be a more appropriate zoning than B‎-‎3‎, to pursue for this ‎
property for the purposes outlined in the report‎.  ‎Upon preparing the staff ‎
report, she determined that under ORT, restaurant uses are limited as ‎
accessory uses only‎.  ‎There are two restaurants currently on the property‎.  ‎
Mr‎. ‎Stolaruk expressed concern that the ORT designation, if adopted, ‎
would create a legal non‎-‎conforming use, which, in his opinion, would not ‎
be an acceptable result‎.  ‎She said that this may be an item for discussion ‎
this evening‎.  ‎She told Mr‎. ‎Stolaruk that there had been discussions with the ‎
Planning Commission about amending that section of the Ordinance to ‎
allow, in the future at some point, free‎-‎standing, sit‎-‎down type restaurants‎.  ‎If ‎
that is not the intent, the Planning Commission may wish to include some ‎
discussion about that to help guide Mr‎. ‎Stolaruk as to whether he should ‎
pursue this amendment with City Council or withdraw the request‎.‎
 
The Chair opened the public hearing‎.‎  ‎He said that the purpose of the ‎
Planning Commission this evening is to make a recommendation to City ‎
Council on whether or not they should approve or disapprove this rezoning ‎
request, which is to rezone a portion of property on the northeast portion of ‎
the M‎-‎59‎/‎Crooks Rd‎. ‎intersection from B‎-‎4 ‎to ORT‎.‎
 
Seeing no one coming forward to speak, the Chair ‎closed the public ‎
hearing‎.‎
 
Member Sadowski asked Mr‎. ‎Stolaruk why he included the restaurant ‎
property in the rezoning‎.‎
 
Mr‎. ‎Stolaruk said he didn't see any reason why they couldn't exclude the ‎
restaurant property and that he would have to check into splitting the ‎
property‎.  ‎He said that this might be a possibility‎.‎
Member Nowicki said that since the current zoning is B‎-‎4 ‎and restaurants ‎
are allowed in B‎-‎4‎, he didn't see why the restaurant couldn't remain zoned ‎
B‎-‎4 ‎and just work out‎
the difference between the parking requirements for B‎-‎4 ‎and ORT since ‎
they are contiguous and the ordinance does provide for it‎.‎
 
The Chair added that it would only be necessary to change the description ‎
of the portion that's being requested for rezoning‎.‎
 
Member Rosen asked if the medical office physical rehabilitation complex ‎
would normally be allowed in a B‎-‎2 ‎district‎.  ‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said that B‎-‎2 ‎allows office uses, but not a medical office‎.  ‎She ‎
said she tried to find a zoning district that would accommodate both a hotel ‎
and a medical complex on one parcel‎.  ‎However, a hotel‎/‎motel isn't ‎
permitted in B‎-‎2‎.  ‎She pointed out that for a medical office use, the zoning ‎
would be limited to B‎-‎3‎, O‎-‎1 ‎or ORT‎.  ‎Ms‎. ‎Goodwin said that B‎-‎3 ‎wasn't ‎
recommended because of the actions that the Planning Commission had ‎
recently taken to downzone properties away from B‎-‎3‎.  ‎
 
Member Ferrera said that they could still rezone the property to ORT, even ‎
though it creates a legal non‎-‎conforming use‎.  ‎He expressed concerned ‎
about creating an ORT piece that is so small that it really doesn't take into ‎
consideration what ORT was meant to be, which was to be a multi‎-‎use site‎.  ‎
He said it makes less sense to split the existing zoning, making a portion of ‎
it O‎-‎1‎.‎
 
Member Nowicki expressed concern about creating legal non‎-‎conforming ‎
pieces of property because if the business fails it may be difficult or ‎
impossible to reopen as the same use‎.  ‎He said if they zone the total piece ‎
of property to ORT and it creates a non‎-‎conformity to the two restaurants ‎
that are there, and if one of those restaurants should decide to go out of ‎
business, then there is a piece of property or a building that is designed for ‎
restaurant use that may not be suitable for anything else‎.‎
 
Member Sadowski asked Mr‎. ‎Stolaruk if his reason for wanting a rezoning ‎
was to construct offices‎.‎
 
Mr‎. ‎Stolaruk replied, yes, and that he understood that ORT was a relatively ‎
new zoning‎.  ‎He said, from the standpoint of the type of development that ‎
they're proposing for the parcel, they need the flexibility of parking‎.  ‎He said ‎
their main concern is that mortgage and finance companies would be ‎
opposed to lending money because of a potential, future non‎-‎conforming ‎
use that might be created on that site‎.‎
 
Member Sadowski asked if there was some way that offices could be ‎
permitted in the ORT district, still allowing them to be conforming uses ‎
through a variance or something of that nature‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said that the applicant could pursue a use variance through ‎
the Zoning Board of Appeals and City Council‎.  ‎She said that they have not ‎
encouraged a use variance for the property because a use variance is a ‎
round about way of rezoning property‎.  ‎It's not something that the city has ‎
viewed favorably in the past‎.  ‎
 
Member Sadowski said this would certainly pose a less hazardous ‎
approach to existing businesses and proposed future uses‎.  ‎He thought that ‎
it would be good to reduce some of the B‎-‎zoned uses and encourage more ‎
office uses‎.  ‎He felt that the financial institutions are considering financing ‎
more office development because of the improvement in the economy‎. ‎
Ms‎. ‎Goodwin pointed out, for clarification, that this is a rezoning request ‎
and no site plan can be presented as part of the application‎.  ‎However, by ‎
way of clarifying the use that is being proposed for the property, it is not just ‎
additional medical office which would involve an exam room, reception ‎
office, etc‎.  ‎What is being contemplated is a very unique type of complex ‎
which does not apparently exist in this area at this time‎.  ‎It involves a ‎
physical therapy area that would require a large open space, more like ‎
what you would find in an industrial area‎.  ‎The operator currently owns the ‎
Rochester Knee & Sports Medicine Complex and has a need to expand‎.  ‎
They work with professional athletes, as well as others who are referred to ‎
them by hospitals‎.  ‎For example, they need space where a person could ‎
pitch a ball in order to provide therapy for a pitching arm‎.  ‎This type of use ‎
fits in well with the types of uses that were contemplated in the ‎
Office‎-‎Research‎-‎Technology district‎. ‎
 
The Chair said that it would seem to him that the ORT zoning would allow ‎
the current applicant some flexibility because they can accomodate that use ‎
on that property‎.  ‎He said if they carve out the existing restaurants and ‎
rezone the remaining ‎11‎.‎558 ‎acres to ORT, they are still within the spirit of ‎
ORT, which they're trying to encourage and develop in the city‎.  ‎He said, if ‎
the applicant wants, they could just change the zoning on the ‎11‎.‎558 ‎acres ‎
rather than the entire ‎15 ‎acres and accomplish everything he wants, ‎
encourage using ORT and leave the restaurants as they are for now‎.  ‎
 
Member Nowicki asked Mr‎. ‎Stolaruk if he was in agreement to changing ‎
his application to reflect changing the zoning to ORT on only the ‎11‎.‎558 ‎
acres‎.‎
 
Mr‎. ‎Stolaruk said that he would like to be sure that they could do this‎.‎
 
The Chair said that they can dual‎-‎zone a parcel as opposed to splitting the ‎
parcel‎.  ‎He said that the Planning Commission can make a ‎
recommendation, which doesn't necessarily mean that Mr‎. ‎Stolaruk must go ‎
forward with it, or they can table it, which means that they will all be back ‎
again in the future to talk about it again‎.‎
 
Mr‎. ‎Stolaruk said that they're all concerned with time‎.  ‎He said if they could ‎
get some direction to the point where they could accomplish what they need ‎
to to help encourage this other development, he would like that, as long as ‎
they could share parking if necessary‎. ‎
 
The Chair said if the Planning Commission recommends to City Council ‎
that they change only the ‎11‎.‎558 ‎acres, then Mr‎. ‎Stolaruk, after talking to his ‎
lawyers or whoever, can decide that he doesn't want to go forward any ‎
further with this, then it will not go on City Council's agenda‎.  ‎Then, Mr‎. ‎
Stolaruk could come forward with a different request‎.  ‎However, if they act ‎
on it tonight, he wouldn't have to come back again when it would come back ‎
on the table‎.‎
 
Mr‎. ‎Stolaruk said, with that understanding, he would appreciate having the ‎
Planning Commission go forward with the rezoning of the ‎11‎.‎558 ‎acres‎.‎
 
Member Ferrera said that he doesn't really want to see this tabled tonight ‎
either‎.  ‎However, he isn't sure what the ‎11‎.‎558 ‎acres is describing‎.  ‎For ‎
example, there's vacant land north of the Speedway Station‎.  ‎He wondered ‎
if that was part of the ‎3 ‎acres for the restaurant or was it part of the ‎11‎.‎558 ‎
acres that would be rezoned to ORT‎.  ‎If it's part of the ORT, he said they ‎
would have a ‎"‎snake‎" ‎piece of land running along Star‎-‎Batt Drive and also ‎
possibly the ‎3 ‎acres might describe the restaurant and yet there may be ‎
some portion of the remaining ‎11 ‎acres that is separated from the property ‎
that fronts on Crooks Rd‎. ‎that's not physically connected to the ‎11 ‎acres‎.  ‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said that the dimensions were taken from the approved site ‎
plan for those two projects‎.  ‎The ‎3‎.‎082 ‎acres describes the Heartland and ‎
East Side Marios Restaurants‎.  ‎She said that the ‎11‎.‎558 ‎acres describes ‎
the entire Concorde Inn property and the property immediately to the west ‎
of that site, which is currently vacant‎.  ‎She said that she did not calculate the ‎
area of the vacant land because the application was for the whole property‎.‎
 
Member Ferrera said that he feels uncomfortable sending a ‎
recommendation to City Council for something other than what they know ‎
and have in front of them tonight and being in a position where they don't ‎
know exactly what piece of land they're talking about‎.‎
 
Mr‎. ‎Stolaruk commented that the parcel Member Ferrera is referring to ‎
would not be a part of the projected development of the vacant land that ‎
they have there‎.‎
 
Member Ferrera said it's really not related to what Mr‎. ‎Stolaruk is going to ‎
develop on the property‎.  ‎In his mind, it's more related to the functionality of ‎
that piece of property‎.  ‎If they leave everything B‎-‎4 ‎for the restaurant and ‎
there's a strip of vacant ORT running along Star Batt Drive that can't be ‎
used for anything, then why is it being considered as part of the parcel to be ‎
rezoned to ORT?  Rather than saying ‎11 ‎acres, if the Planning would be so ‎
inclined, he would rather send a recommendation specifically stating that ‎
it's the land east of the restaurant site plan to include the vacant land east ‎
as well as the hotel, plus or minus ‎11 ‎acres‎.‎
 
Member Nowicki recalled that over the last ‎15 ‎years or so, they've been ‎
trying to reduce the amount of Freeway Service Business zoning because ‎
the zoning that they set up ‎20 ‎years ago never materialized with the M‎-‎59 ‎
Freeway‎.  ‎They've had difficulty developing Freeway Service Business so ‎
to speak‎.  ‎He felt that it makes reasonable sense to take the Concorde Inn ‎
and include it in the ORT to reduce that Freeway Service zoning and ‎
eventually wash out the requirements for that zoning category‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Stolaruk said he believed that the site plan had a line delineating the ‎
restaurant site from the hotel site and that the vacant land is to the east of it‎.  ‎
He thought that the access road coming up to the Concorde Inn is part of ‎
the hotel site, which is part of the ‎11‎.‎558 ‎acres‎.  ‎He said that this should be ‎
the ORT zoned area‎.‎
 
Member Ferrera said that the site plan for the hotel does provide a legal ‎
description for the ‎11 ‎acres does not include the vacant land that he was ‎
concerned about earlier‎.  ‎So, if the Planning Commission was so inclined ‎
to recommend to City Council to rezone the hotel and the vacant property ‎
east of the restaurants to ORT, that they could clearly define that by the legal ‎
description that is on Buckerfield Engineering's plan‎.  ‎That land would ‎
include the land that Mr‎. ‎Stolaruk was concerned about, as well as the hotel, ‎
but would not include the restaurants or the gas station or the vacant land ‎
north and east of the gas station‎.‎
 
MOTION‎ by Nowicki, support by Boswell, that the Planning Commission ‎
recommend that City Council approve the rezoning ‎of the ‎
11‎.‎558‎-‎acre portion of parcel ‎15‎-‎28‎-‎151‎-‎002‎, most specifically, the ‎
property east of the current restaurants, from B‎-‎4 ‎(‎Freeway Service ‎
Business‎) ‎to ORT ‎(‎Office, Research, Technology‎).‎
 
 Ayes‎:‎Boswell, Ferrera, Kaiser, Nowicki, Rosen, Sadowski, Somerville‎
 Nays‎:‎None‎
 Absent‎:‎Hauswirth, Ruggiero   ‎MOTION CARRIED‎
Recommended for Approval  to the City Council Regular Meeting
 
2000-1487
Public Hearing ‎- ‎Request for Approval of Division of Land pursuant to Chapter ‎
4‎-‎02‎.‎05‎.‎02 ‎to divide a portion of land into three building sites and construct a  ‎
private road ‎- ‎File No‎. ‎93‎-‎387 ‎- ‎located on the north side of Beryl Ct‎.‎, west of ‎
John R, Parcel Nos‎. ‎15‎-‎23‎-‎226‎-‎007‎, ‎-‎008‎, and ‎-‎009‎, zoned R‎-‎3‎, One Family ‎
Residential, P‎.‎E‎. ‎G‎. ‎Construction, ‎2437 ‎Munster, Rochester Hills, MI  ‎48309‎, ‎
Applicant‎
Mr‎. ‎Richard Brock and Mr‎. ‎Guido Grassi were present‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin noted, for clarification to her staff report, that there ‎is‎ an ‎
existing ‎8‎-‎inch water main along Beryl Rd‎.  ‎The application before the ‎
Planning Commission this evening involves a private road which would ‎
intersect with the existing Beryl Ct‎.‎, provide frontage to the resultant splits ‎
and therefore public water is available because the proposed lots now will ‎
have frontage on a proposed Class C private road‎. ‎
 
Mr‎. ‎Brock commented that he previously proposed a different land division ‎
layout, however the Zoning Board of Appeals refused to grant a variance of ‎
5 ‎feet because they felt that it could be split legally into ‎2 ‎lots‎.  ‎It was the ‎
ZBA's recommendation that Ms‎. ‎Gunning, who was the previous owner, find ‎
a builder or someone who was willing to buy the property and get the ‎
property split without a variance‎.  ‎
 
The Chair opened the public hearing‎.‎
 
Mr‎. ‎Eric Johnson‎, ‎932 ‎Pine Trail, expressed concern about his property ‎
value declining with the development of these two lots once they are split‎.  ‎
He was concerned about the removal of the trees and asked if they would ‎
be looking across their yard at a fence‎.  ‎He said they are concerned about ‎
drainage because their sump pump runs all the time‎.  ‎He indicated that any ‎
run off from those lots would impact their property value very much‎.‎
 
Mr‎. ‎Richard Utley‎, ‎943 ‎Pine Trail, said he lives directly across the street ‎
from this site being discussed‎.  ‎He expressed concern about what would ‎
be built on those lots once they were split‎.‎
 
Mr‎. ‎Brock said that they feel there is sufficient room on the lots for almost ‎
every pine tree to survive since the majority of them exist on the perimeter ‎
of the rectangular lot lines‎.  ‎He said there will be plenty of room for the ‎
homes on the lots, meeting all of the setbacks and lot lines that the city ‎
requires‎.  ‎He said that the private entrance will require about three pines to ‎
be removed out of the center of the lot‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Utley asked Mr‎. ‎Grassi what size of a home would he be building on the ‎
lots‎. ‎
 
Mr‎. ‎Grassi replied that he proposes to build a ‎1200 ‎to ‎1500 ‎sq‎. ‎ft‎. ‎home‎.  ‎
He said that this was pretty much in line with the existing homes in the area‎. ‎
 
Mr‎. ‎Utley expressed concern that other property owners in the area may ‎
decide to do the same thing with their lots‎.  ‎He wondered if there would be ‎
private roads going in and out of that area with a bunch of small homes‎.‎
 
Mr‎. ‎Dennis Cobb‎, ‎902 ‎Beryl, expressed concern for the maintenance of the ‎
new proposed private road ‎(‎Pine Cove‎)‎, that it would be safe‎. ‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said that the ordinance requires that the road be constructed ‎
to a Class C standard, which is basically a ‎50‎-‎60 ‎foot right‎-‎of‎-‎way and will ‎
be a gravel road‎.  ‎She said that a maintenance agreement has been ‎
submitted as a part of this application‎.  ‎It requires that each property owner ‎
with frontage on that road enter into that agreement for the maintenance of ‎
the road‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Cobb asked if there were any concept plans for this road, in terms of ‎
sight distance‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said that there is a concept plan‎.  ‎Not only does the road have ‎
to be constructed to Class C standards but it has to be approved through ‎
the city's Engineering Services Division prior to the split being recorded‎.‎
 
Mr‎. ‎Edmund Semchak‎, ‎963 ‎Pine Trail, asked the Planning Commission if, ‎
in their review and recommendation of this property split, they looked at all ‎
the adjoining properties on Beryl Ct‎.  ‎He said that the properties are ‎
extremely long compared to those lots fronting Beryl Ct‎.  ‎He asked the ‎
Planning Commission to consider what might happen if the property ‎
owners on John R decide to sell their homes and future owners want to ‎
build homes on the back of those lots and how that might negatively affect ‎
the property value of his home and others in his subdivision‎. ‎
 
The Chair pointed out that the value issue is a double‎-‎edged sword‎.  ‎As the ‎
Planning Commission looks at the property values of the existing homes, ‎
they are then compelled to look at the value of the property to the current ‎
homeowner and what value they can make of that property to develop it ‎
further and partition it‎.  ‎Obviously they want to partition it so they can build ‎
houses and sell them‎.  ‎He commented that the Planning Commission would ‎
be making a recommendation to City Council and they would be making ‎
the final determination to approve this request or not‎. ‎
 
Mr‎. ‎Stan Chalmers‎, ‎994 ‎Pine Trail, asked that the Planning Commission to ‎
consider the environmental aspects, particularly, that the Pine Trail ‎
Association of Condominiums has a retention pond and how it may impact ‎
that‎.  ‎Also of concern are the mature trees which exist on the property‎.  ‎Ms‎. ‎
Goodwin stated that the provisions of the Tree Conservation Ordinance ‎
would have to be met before building permits could be issued‎.‎
 
Ms‎. ‎Joanne Bray‎, ‎946 ‎Pine Trail, expressed concern that the property ‎
being split may exceed the maximum percentage of lot area allowed in the ‎
R‎-‎3 ‎zoning requirements‎.  ‎She also asked if a copy of the Woodlands ‎
ordinance was available‎.‎
 
The Chair said that a copy of the Woodlands Ordinance is available and ‎
that she could contact Ms‎. ‎Goodwin tomorrow in the Planning Department‎.  ‎
The builder will have to build homes in accordance with city ordinances‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Stewart Yunker‎, ‎986 ‎Pine Trail, said he would be interested in knowing ‎
if the homes would be ranch or colonial style architecture‎.  ‎He said that he ‎
objects to naming the private road ‎"‎Pine Cove‎."  ‎
 
The Chair closed the public hearing‎.‎
 
     _________________________________‎
 
     RECESS ‎- ‎FIVE MINUTES‎
     _________________________________‎
 
DISCUSSION‎:‎
 
Member Ferrera asked Ms‎. ‎Goodwin for a clearer understanding of what ‎
took place with the previous owner and also a better understanding of what ‎
the next steps are for the applicants if their request is approved‎.  ‎He asked ‎
if he understood correctly that there was an application for a single lot split ‎
that would have created two parcels out of what is now three parcels‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said that there was an application for a lot split that would ‎
have created a five foot encroachment into the setback of the existing ‎
home‎.  ‎The ZBA denied the request for the ‎5‎-‎foot variance‎.  ‎That previous ‎
lot split would have created two lots‎.   ‎
 
Member Ferrera asked if the reason this land division is before them this ‎
evening is because of the private road‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said that this is correct‎.‎
 
Member Ferrera asked if, even though the Planning Commission may grant ‎
an approval of this lot split, the Tree Removal Permit process would still ‎
have to come back before them‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said that the resultant lots would still be subject to the Tree ‎
Conservation Ordinance, but because they would not involve the site plan or ‎
plat, the request for a Tree Removal Permit would be reviewed by the ‎
Parks and Forestry Department‎.  ‎A permit could be issued by the Parks ‎
and Forestry Department director after notification to the neighbors‎.  ‎
Member Ferrera asked if the Wetlands Ordinance plays any role on the ‎
resultant lot splits and does the applicant have to obtain a wetlands ‎
determination‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin replied that the applicant could be required to obtain a ‎
wetlands determination‎.  ‎She said, however, that these are acreage ‎
parcels and not part of a plat, therefore, therefore, the wetland review would ‎
be handled through Engineering Services as part of the review of the ‎
building permit application‎.  ‎Her understanding, in reviewing this land ‎
division application, is that, because there were no wetlands identified on ‎
the Eddington Farms plat or the Pine Trail Condominium plan, it is unlikely ‎
that wetlands exist on this property‎.  ‎There will be a more definitive review ‎
of that upon submittal of the building permit application‎.  ‎
 
Member Ferrera said it was his understanding that if this resultant lot split ‎
were approved, it would not give the applicant any right to remove any trees ‎
or start any construction‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said that this is correct and that a Land Improvement Permit ‎
would have to be issued before any site work can begin‎.‎
 
Member Nowicki verified with Ms‎. ‎Goodwin that the zoning for these lots is ‎
R‎-‎3‎, which would require setbacks of ‎30‎' in the front, ‎10‎' on the sides and ‎
35‎' in the rear yard‎.  ‎He noted that these parcels far exceed the required ‎
setbacks‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin agreed that this is true‎.‎
 
The Chair asked Mr‎. ‎Brock if he had any additional responses or ‎
assurances to offer the residents pertaining to their concerns expressed ‎
during the public hearing‎.‎
 
Mr‎. ‎Grassi said that the nature of the lots would remain pretty much as they ‎
are now‎.  ‎There are just a few trees at the front of the lots that need to be ‎
removed for the road to go in, however, they are of a size that they could be ‎
transplanted‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Brock assured the residents that there would be considerable ‎
inspections by the city‎.  ‎He said that all of the trees need to be fenced ‎
before construction can begin, however, because the trees go down the ‎
property lines and around the perimeters, there isn't a tree in the center of ‎
the property to be disturbed‎.  ‎He said that the homes will be built in a ‎
professional way that shouldn't create any negative impact to anyone‎.  ‎
 
Member Ferrera asked Mr‎. ‎Brock if water and sewer and other utilities ‎
would be coming out to Beryl Ct‎. ‎and also what were they proposing for ‎
storm water retention‎.‎
 
Mr‎. ‎Brock replied that all the utilities would be extended to Beryl Ct‎.  ‎
Regarding storm water retention, he said there's natural topography that ‎
allows the water to drain to the west down into a ditch‎.‎
 
Member Ferrera asked Mr‎. ‎Brock if there was any reason, during the ‎
development of the road or the homes, that he would have earth work ‎
equipment or any other construction equipment on the northerly ‎50‎' of the ‎
property‎.  ‎He said that the neighbors to the north have a concern over the ‎
encroachment, from a visual standpoint, that the construction on these ‎
properties will impact their view‎. ‎
 
Mr‎. ‎Grassi said that the rear yard setback would be approximately ‎50 ‎feet ‎
from the property line‎.  ‎He said the only reason they may get close to the ‎
property line is to do some grading around the home‎.‎
 
The Chair asked Ms‎. ‎Goodwin if there could be a more intense use of the ‎
land by splitting it differently or proceeding under a different mechanism that ‎
the property owner could use to divide this entire parcel‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said that the property could be platted‎.  ‎A road or cul‎-‎de‎-‎sac ‎
could be constructed; the property could be divided to meet the ‎minimum‎ ‎
requirements of R‎-‎3‎.  ‎The existing home could be demolished and the ‎
whole property could be developed for many more lots than what is ‎
proposed here this evening‎.‎
 
Member Rosen said that he's convinced that the concerns expressed by ‎
the residents in the Pine Trail Subdivision are legitimate, however they are ‎
the same concerns everyone faces when their property backs up to an ‎
acreage parcel or any sort of undeveloped piece of land‎.  ‎He said that he ‎
cannot find any fault with the arrangement that's being proposed by the ‎
applicant because it meets the ordinance‎.  ‎He said it would be a tough call ‎
to say that the partition of the resulting parcels would not be in accordance ‎
with the character of the area where the land is located‎.  ‎
 
Member Somerville asked the applicant how many trees and what species ‎
of trees were along the back ‎200‎' portion of the parcel‎.‎
 
Mr‎. ‎Brock said that the trees have a ‎20‎' spread and almost touch‎.  ‎He felt ‎
that it might be safe to estimate that if each tree had a spread of ‎20‎' and ‎
they covered a ‎200‎' portion that it would probably be about ‎10‎-‎12 ‎good ‎
sized pine trees‎.  ‎The sides measure ‎165‎' and ‎140‎' which total ‎300 ‎feet‎.  ‎
There is approximately ‎15 ‎trees on both the west and south sides‎.‎
Across the front of the lot, there should be about ‎6‎-‎7 ‎trees going along the ‎
front lot line‎.  ‎Mr‎. ‎Brock added that Ms‎. ‎Gunning, the previous property ‎
owner, purchased those trees from Montgomery Wards through the mail ‎
and planted them when her children were young‎.  ‎She gave up the property ‎
because she couldn't afford to maintain it and pay the taxes‎.  ‎
 
Regarding the configuration of the lots, Member Ferrera said that if you try ‎
to force some configuration that more closely meets the neighborhood, ‎
which would be rectangular, you make matters worse because it would ‎
shove the road closer to Pine Trail Subdivision in order to create ‎
rectangular lots‎.  ‎However, the applicant is actually proposing the minimum ‎
encroachment to the north with this road‎.  ‎
 
MOTION‎ by Ferrera, support by Sadowski, in the matter of File No‎. ‎93‎-‎387 ‎
(‎Beryl Court land division‎)‎, that the Planning Commission recommend that ‎
City Council approve the lot splits as presented this evening, to include ‎
findings A‎-‎G represented in the staff report of ‎2‎/‎9‎/‎94 ‎with the deletion of the ‎
sentence in finding G that states that the applicant has proposed private ‎
wells for each site, and also including condition no‎. ‎2 ‎as noted in the staff ‎
report‎.  ‎Property is identified as Parcel Nos‎. ‎15‎-‎23‎-‎226‎-‎007‎, ‎008‎, and ‎009‎, ‎
zoned R‎-‎3 ‎Single Family Residential‎.‎
 
FINDINGS‎:‎
 
 a‎)‎The division or partition will result in lots or parcels of land that are ‎
 harmonious with other parcels in the immediate area because‎:‎
 
 The proposed parcel exceeds the minimum lot area of ‎12‎,‎000 ‎squre feet ‎
 as required for lots zoned R‎-‎3‎.  ‎Parcel A is ‎17‎,‎805 ‎sq‎. ‎ft‎.  ‎Parcel B is ‎
 22‎,‎011‎.‎39 ‎sq‎. ‎ft‎.  ‎Parcel C is ‎21‎,‎152‎.‎13 ‎sq‎. ‎ft‎.‎
 
 The minimum lot width of ‎90 ‎feet has been met on all three proposed ‎
 parcels‎.  ‎The shape of the parcels is somewhat irregular‎.  ‎The shape ‎
 is dictated by the location of the existing house on Lot ‎8 ‎and the ‎
 need to construct a private road to allow access to existing Parcel ‎7 ‎
 which is currently landlocked‎.  ‎Alternative layouts were presented to ‎
 the ZBA and to the staff but could not meet zoning standards‎.  ‎The ‎
 ZBA denied a variance request for a different layout‎.‎
 
 b‎)‎The proposed parcels can meet all requirements of ‎4‎-‎02 ‎and the other ‎
 applicable city ordinance code provisions, standards, rules and ‎
 regulations because‎:‎
 
 The applicant will be required to construct an acceptable private road prior ‎
 to the division‎.‎
 
 An acceptable maintenance agreement has been provided‎.‎
 
 Building permits will have to be obtained prior to home construction after ‎
 the splits are recorded‎.‎
 
 c‎)‎The provisions for any private road shall be in compliance with Section ‎
 4‎-‎02‎.‎06 ‎and shall not be injurious to the public health, safety and ‎
 welfare, and shall be generally compatible with the surorunding land ‎
 use and development because‎:‎
 
 The applicant proposes to construct a ‎30‎-‎foot wide gravel roadway within a ‎
 60‎-‎foot private right‎-‎of‎-‎way and utility easement, as required by ‎
 Section ‎4‎-‎02‎.‎06‎.‎
 
 A plan for the private road has been submitted with the land division‎.  ‎There ‎
 are some specific items that must be addressed prior to approval of ‎
 construction drawings, however, the concept plan for the private ‎
 road and utility easement is acceptable to the Engineering Services ‎
 Division of DPS‎.‎
 
 d‎)‎The division or partition and the ability to develop buildable sites on ‎
 resultant parcels will not unreasonably disturb wetlands, flood plains, ‎
 or other natural features of the land‎.‎
 
 There does not appear to be any regulated wetlands or floodplain on the ‎
 site based upon staff review of the topography on the adjoining ‎
 properties as noted in the recorded plat for Eddington Farms ‎
 Subdivision and the site plan for Pine Trail Condominiums‎.‎
 
 e‎)‎The nature and location of vehicular ingress and egress will not ‎
 unreasonably interfere with or hinder appropriate development and ‎
 use of adjacent land, or unreasonably impair the value thereof or ‎
 cause a nuisance thereto because‎:‎
 
 The proposed private road and easement will be constructed in ‎
 accordance with the established Class C road standards adopted ‎
 by the city, and will allow the proposed parcels to have direct access ‎
 to Beryl Court, a dedicated ‎50‎-‎foot public right‎-‎of‎-‎way‎.  ‎The private ‎
 road is necessary to provide for potential development of the land ‎
 for single‎-‎family homes which is in keeping with the character of the ‎
 other lots in the surrounding area‎.‎
 
 f‎)‎The location, size, and layout of resultant parcels will not be unreasonably ‎
 detrimental to nearby residences by reason of noise, fumes, lights or ‎
 other nuisances, nor will it interfere with an adequate supply of light ‎
 and air or otherwise endanger public health, welfare and safety ‎
 because‎:‎
 
 The resultant parcels will exceed the size of the adjacent lots in Pine Trail ‎
 and Eddington Farms, providing greater distances from nearby ‎
 homes than is typical for platted lots in a subdivision‎.  ‎The resultant ‎
 parcels, when developed, will be used for single family homes and ‎
 will generate no more noise, fumes, lights, or other nuisances than ‎
 normal to the surrounding neighborhood‎.‎
 
 g‎)‎Adequate access to road and utilities is provided for each resultant ‎
 parcel which is otherwise a buildable site because‎:‎
 
 The resultant parcels will have access to the public ‎8‎" ‎sanitary sewer main ‎
 that is existing in Beryl Court‎.  ‎The majority of storm drainage will be ‎
 conveyed along the proposed new road via swales to cross culverts ‎
 that lead to the existing swales in Beryl Court‎.  ‎The drainage that ‎
 currently sheet flows to the west will be maintained in swales behind ‎
 the homes in Eddington Farms and Pine Trail‎.  ‎As there is an ‎
 existing home on one of the parcels presently, the increased runoff ‎
 from the two additional parcels is expected to be minimal‎.‎
 
CONDITION‎:‎
 
 1‎.‎That the minor changes to the maintenance agreement requested by the ‎
 City Attorney's office be included in the revised maintenance ‎
 agreement prior to final approval of the land division‎.‎
 
 Ayes‎:‎Boswell, Ferrera, Kaiser, Nowicki, Rosen, Sadowski, Somerville‎
 Nays‎:‎None‎
 Absent‎:‎Hauswirth, Ruggiero   ‎M‎OTION CARRIED‎
Recommended for Approval  to the City Council Regular Meeting
 
ANY OTHER BUSINESS
 c‎)‎Reappointment of Planning Commission representative to Zoning ‎
 Board of Appeals‎
 
MOTION‎ by Nowicki, support by Boswell, that the Planning Commission ‎
recommend that City Council reappoint Planning Commission Member ‎
James Rosen as representative to the Zoning Board of Appeals‎.‎
 
 Ayes‎:‎All‎
 Nays‎:‎None‎
 Absent‎:‎Hauswirth, Ruggiero‎
 
 MOTION CARRIED‎
 
 
     ______________________________‎
 
 
ANY OTHER BUSINESS‎:‎
 
Member Nowicki commented that a public hearing was held in the ‎
municipal auditorium of Rochester Hills regarding the J & L Landfill on the ‎
Super Fund site‎.  ‎Representatives from the Chicago EPA and the DNR ‎
were present‎.  ‎The J & L Landfill was placed on the Super Fund list in ‎
March of ‎1989 ‎and the contamination was identified on the site in ‎1990‎.  ‎
He said that his concern was that they were only putting a cover on top of ‎
the landfill, simply as a bandaid approach‎.  ‎He said that kids have been on ‎
this site with motorcycles and dust has been stirred up‎.  ‎Some of the things ‎
identified in this landfill was lead selenium chromium and other things that ‎
could possibly cause cancer‎.  ‎The EPA and the DNR presented several ‎
alternatives‎.  ‎The Michigan DNR recommends a soil covered three‎-‎foot ‎
clear barrier and then a liner, and then ‎12‎-‎inches of drainage layer and a ‎
42‎-‎inch protective layer‎.  ‎He believed that the protective layer would be ‎
about ‎3‎-‎feet of clay cap, ‎12‎-‎inch drainage layer, ‎36‎-‎inch clean fill and ‎6 ‎
inches of topsoil in the area of about ‎7‎-‎8 ‎feet‎.  ‎He was concerned that ‎
they're covering this up by putting a cap on it and then they're going to be ‎
examining and checking out the ground water and the pollution on that site, ‎
which is down at the bottom from the J & L stuff that was dumped in there‎.  ‎
He commented that this is an expensive way to cover it up‎.  ‎He said it took ‎
them ‎4‎-‎5 ‎years to get to this point‎.  ‎He raised the question on the further ‎
checking of the ground water, if that would take another ‎4‎-‎5 ‎years and ‎
would they come back to dig all that stuff out‎.  ‎He said they really haven't ‎
established any of the toxic hazardous waste going off site‎.  ‎They did ‎
establish that there is toxic hazardous waste in the site‎.  ‎They haven't ‎
determined how far down it goes because sometimes the leche goes right ‎
down through the sand and does not necessarily leave the site at a ‎
reasonable level‎.  ‎
 
He noted that the other landfills which are in that area are presently not ‎
under the control of the EPA, however, they are under the control of the ‎
DNR‎.  ‎He said he knows that there has been pollution migrating from those ‎
landfills as well‎.  ‎He said that he made comments during this public hearing, ‎
as a resident and also as a member of the Planning Commission‎.  ‎He ‎
offered a copy of the report to any of the commissioners who wished to ‎
review it‎.‎
He said they also talked about a pond on the site that was going to be ‎
pumped out and the material being pumped out would be poured back into ‎
the landfill and then the pond will be filled up‎.  ‎He said that the DNR said ‎
that the pond should be pumped out and then covered with the ‎
recommendation as mentioned earlier prior to the filling in of the pond‎.‎
 
MOTION‎ by Nowicki, support by Somerville, that the Planning Commission ‎
request that Ms‎. ‎Goodwin prepare a letter that would indicate that the ‎
current alternative inadequately addresses the concerns of the future ‎
groundwater contamination and that the Michigan DNR report, while they're ‎
not in total agreement with it, seems to more effectively address this ‎
concern‎.‎
 
 Ayes‎:‎All‎
 Nays‎:‎None‎
 Absent‎:‎Hauswirth, Ruggiero   ‎MOTION CARRIED‎
2000-1438
Reply letters to article in the Rochester Quarterly regarding ‎"‎Architectural ‎
Guidelines‎."‎
Ms‎. ‎Goodwin said that during a previous meeting, Member Ferrera ‎
suggested that residents be involved in architectural review instead of Mr‎. ‎
Luedtke‎.  ‎She said that at a recent staff meeting, the Mayor asked for ‎
articles for the‎ Rochester Quarterly‎ from each department‎.  ‎At the time, the ‎
Planning Commission was working on these guidelines for architectural ‎
review so she prepared a short article on that topic‎.  ‎In response to the ‎
article, she received three letters in the mail, which are being made ‎
available to the Planning Commission this evening since there hasn't been ‎
any discussion as to a way to incorporate these responses‎.‎
 
The Chair suggested earlier that the people responding to the article could ‎
be notified of the procedures, that the Planning Commission reviews the ‎
plan, that it will be made available to them, that they can make whatever ‎
comments as fully or as briefly as they wish and submit them to the Planning ‎
Commission in writing and that they will be incorporated in the packets for ‎
the Planning Commission's review‎.  ‎If they choose to follow up on any ‎
particular aspect of those comments, then they can do so‎.  ‎He did not think ‎
that it would be practical to involve the interested persons in a separate ‎
meeting with Ms‎. ‎Goodwin or to invite them to comment at the time it's ‎
reviewed by the Planning Commission‎.  ‎
 
The Chair said that he would write up a proposal to be reviewed by Ms‎. ‎
Goodwin and then present it to the Planning Commission‎.‎
     ____________________________‎
 
MOTION‎ ‎by Nowicki, support by Somerville, that the Planning Commission ‎
expresses their appreciation to Mary Audette for the many years of service ‎
she provided to the Planning Commission‎.‎
 
 Ayes‎:‎All‎
 Nays‎:‎None‎
 Absent‎:‎Hauswirth, Ruggiero   ‎MOTION CARRIED‎
 
NEXT MEETING DATE
March ‎1‎, ‎1994 ‎Regular Meeting‎
ADJOURNMENT
Hearing no further business to come before the Planning Commission, the ‎
meeting was adjourned at ‎10‎:‎40 ‎p‎.‎m‎.‎