1000 Rochester Hills Dr. 
Rochester Hills, MI 
48309
(248) 656-4600
Home Page:  
www.rochesterhills.org
Rochester Hills
Minutes
Planning Commission
Chairperson William Boswell, Vice Chairperson Deborah Brnabic
Members:  Gerard Dettloff, Greg Hooper, Nicholas O. Kaltsounis, David A. Reece, C. Neall 
Schroeder, Emmet Yukon
7:00 PM
1000 Rochester Hills Drive
Tuesday, November 17, 2009
CALL TO ORDER
Chairperson William Boswell called the Regular Meeting to order at 7:00 
p.m. in the City Hall Auditorium.
ROLL CALL
 
William Boswell, Deborah Brnabic, Gerard Dettloff, Greg Hooper, C. Neall 
Schroeder and Emmet Yukon
Present
6 - 
Nicholas Kaltsounis and David Reece
Absent
2 - 
Quorum Present.
 
Also present:  Derek Delacourt, Deputy Director, Planning and           
Development
                        John Staran, City Attorney, Hafeli, Staran, Hallahan, Christ &         
Dudek, PC
                        Maureen Gentry, Recording Secretary
APPROVAL OF MINUTES
2009-0507
October 20, 2009 Regular  Meeting
 
A motion was made by Schroeder, seconded by Yukon, that this matter be 
Approved as Presented. The motion CARRIED by the following vote:
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Schroeder and Yukon
6 - 
Absent
Kaltsounis and Reece
2 - 
 
COMMUNICATIONS
 A)     Planning & Zoning News dated October 2009
 B)     Notice of Public Hearing for Dec. 2, 2009 re: Orion Twp. Master Plan
 C)     Letters dated Oct. 28, 2009 and Nov. 3, 2009 from C. Burckhardt of 
 Oakland County re: Orion Twp Master Plan review and vote
 D)     Memo from M. Gentry dated Nov. 17, 2009 re:  2010 PC Meeting 
 Schedule
 E)     Email from N. Klomp dated Nov. 9, 2009 re:  Resignation from PC
  
There were no further Communications brought forward.  Chairperson Boswell 
related that Nathan Klomp had been elected to City Council and, therefore, had 
to leave his position on the Planning Commission.  
 
NEW BUSINESS
2006-0718
Request for Approval of Revised Elevations - City File No. 
05-015 - Sikh Gurdwara Temple, a 10,400 square-foot place 
of worship and education center on 4.5 acres located at the 
southeast corner of Auburn and Norton Lawn, zoned R-3, One 
Family Residential, Parcel No. 15-34-226-036, Sikh 
Gurdwara, applicant.
(Reference:  Staff Report prepared by Derek Delacourt, dated November 
13, 2009, had been placed on file and by reference became part of the 
record thereof.)
 
Present for the applicant was Raj Nijhon, Nijhon Associates, Architects, 
1844 Rockledge Lane, Bloomfield Hills, MI 48304.
 
Mr. Nijhon recalled that he had appeared before the Commission a year 
ago for an Extension of the Site Plan for the Sikh Gurdwara Temple.  At 
that time, he mentioned that problems had come up with the building, and 
the congregation hired his company to evaluate it.  He had explained 
some of the problems a year ago, and one was that, given the size of the 
congregation, the building was too big at 22,000 square feet.  Secondly, it 
was very user-unfriendly. The congregation was getting old, and the 
building had too many stairs and ramps.  Also, the building was too 
expensive to build.  His job was to clean up the issues.  He had been 
working with the Planning, Building and Engineering Departments, and 
he revised the building.  He noted that the Site Plan was identical, and 
they put the new building at the same location as the old.  The new 
building was half the size of the old, did not have any steps or ramps and 
was now very user-friendly.  He believed it looked much better.  He 
showed a colored rendering of the building, and advised that the 
materials would be the same.  The old building had a complicated 
appearance, and he felt that he had resolved the construction issues with 
a very simple, straightforward building.  He thought it would fit in the 
neighborhood much more nicely.
 
Chairperson Boswell asked Mr. Delacourt if he had anything to add, and 
Mr. Delacourt commented that the applicant had summarized the 
changes well.  The building would still sit in the same footprint, and there 
were no other changes to the parking, stormwater or other associated 
features.  The site had received Construction Plan Approval, and the 
building would be significantly smaller in size; it still fit within the City’s 
Zoning and Ordinance requirements, and Staff recommended approval.
 
Chairperson Boswell asked the Commissioners if they wished to 
comment.  Hearing no further discussion, Mr. Schroeder moved the 
following motion:
 
MOTION by Schroeder, seconded by Dettloff, in the matter of City File 
No. 05-015 (Sikh Gurdwara Temple), the Planning Commission approves 
the Revised Elevations, based on plans dated received by the Planning 
and Development Department on October 30, 2009.  
 
Mr. Hooper referred to the architectural treatments on the rendering and 
asked it was accurate as to what would be built, noting that there was 
nothing else describing the changes other than the picture.  He asked if 
the brick treatments and soldier lines would be the same, which Mr. 
Nijhon confirmed.  
A motion was made by Schroeder, seconded by Dettloff, that this matter be 
Approved. The motion CARRIED by the following vote:
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Schroeder and Yukon
6 - 
Absent
Kaltsounis and Reece
2 - 
Chairperson Boswell stated for the record that the motion had passed 
unanimously.
 
UNFINISHED BUSINESS
2009-0506
Oakmont/Boulevard Hills - City File No. 09-002 - Presentation 
by Pine Trace Village Homeowner's Association.
Presenters were Rick Wilson, President of the Pine Trace Village 
Homeowner’s Association, 3473 Warwick Drive, Rochester Hills, MI 
48309; Bruce Pregler, 3586 Warwick Drive, Rochester Hills, MI 48309; 
Joe Bieth, 3930 Greenwood Ave., Rochester Hills, MI 48309 and Bill 
Charron, 3916 Greenwood Ave., Rochester Hills, MI 48309, residents of 
Pine Trace Village.
 
Mr. Wilson stated that they were present to express concerns that their 
homeowners and neighboring residents across South Boulevard in Troy 
had regarding the planned expansion of Oakmont/Boulevard Hills.  He 
advised that Pine Trace Village consisted of 108 homes, and they had 
common concerns about the architectural review guidelines and zoning 
issues.  Their goal was to achieve ideas that could potentially satisfy all 
parties.  Their concerns were zoning, architecture, landscaping, the 
emergency access road and related issues such as traffic, noise, light 
pollution, safety and security.  
 
Mr. Pregler spoke next, and said he was an attorney who specialized in 
construction litigation.  He often represented developers such as 
Oakmont, and he read and interpreted Ordinances for his clients.  He 
stated that his group was not in a position to try to stop the project; they 
were in a position to try and ask the Commission to enforce the 
Ordinance and keep in touch with the architectural standards set by the 
City.  
 
Mr. Pregler summarized that Oakmont was planned for an area called SP 
(Special Purpose).  The subject project had two buildings, a one-story 
and a three-story, and their concern was with the three-story building.  It 
was described as a senior congregate facility, but they believed that it 
violated the City’s Zoning Ordinance because Section 138-5.100 on page 
81 limited buildings to two stories and 30 feet.  However, there was an 
Ordinance that allowed nursing homes, convalescent homes and 
assisted living to be built to a maximum of 40 feet (138-4.423 B., page 
67).  He said the problem was that the Zoning Ordinance specifically said 
two stories and 30 feet, and there was an enabling Ordinance that said it 
could be built up to 40 feet, but it was silent on the two or three-story issue.  
Whether it was a conflict or omission, his point was that it was silent.  His 
interpretation was that if it was silent, someone could build to 40 feet but it 
should still be two stories.  It had been suggested to them that the 
planners were not concerned with the number of floors.  His interpretation 
was that it was a misinterpretation.  They believed that the Commission 
should interpret the Ordinance as it was described.  When there was an 
omission and a conflict, the Ordinance provided guidance.  Section 
138-1.106 stated that where there is an omission, or there is conflict, the 
more stringent standards should apply.  He said that if there was a more 
stringent standard, it was two stories, not three.  He stated that they were 
told not to be concerned with the interior structure.  It could be 40 feet, and 
they could put four or five stories in it.  He disagreed, because the 
Ordinance indicated that interpretation should be for the promotion of the 
public safety, morals and general welfare of the area.  They believed that 
a larger facility would increase traffic on South Boulevard, and that more 
floors would increase cut-through traffic in Pine Trace.  Greenwood was 
the only north/south direct cut-through in the square mile of Auburn, 
Crooks, South Boulevard and Adams.
 
Mr. Pregler continued that Pine Trace had many young families, and he 
felt that the larger building would cause more traffic.  They did not have 
sidewalks, and many people walked in the road, and more traffic and 
more people would cause a concern for safety and security.  They also 
did not believe that the proposed facility fit within the City’s architectural 
review guidelines.  They believed that the three-story structure would 
devalue the homes adjacent to the project at a minimum.  
 
Mr. Pregler said they believed that the three-story facility was merely an 
apartment.  He had read the letters from the architect explaining the use 
of the building, and he commended him for talking with them.  However, 
they believed that the Zoning Ordinance precluded a three-story senior 
apartment building.  It was no different than the Millender Center, which 
contained a gym, a pharmacy, etc.  The subject development would have 
a cafeteria and virtually all the aspects of large, modern apartment 
facilities that were being constructed all over the State.  As a 
consequence, if it was viewed as such, the Zoning Ordinance required 
that the project be placed in an RM-1 district, not in SP.  He was surprised 
that it did not require a Conditional Use Permit in an SP district.   
 
Mr. Pregler concluded that the final issue was that it was a dual use 
project.  The Zoning Ordinance precluded a dual use within an SP district.  
The proposed facility had a commercial nursing home, which had to be 
licensed.  The applicants were requesting to install, on the same site, a 
three-story, senior living facility, which was unlicensed.  Page 175 
specifically precluded dual uses.  For those reasons, they were asking 
that the project, as proposed, be reduced to two stories and that the 
sections of the Zoning Ordinance he outlined be enforced. 
 
Mr. Charron stated that he lived on lot six, which backed up to the 
proposed development.  Regarding architecture, they had some 
concerns about the design and size of the structure.  He pointed out 
Section 138-2.203, and said they believed that the existing design was 
not in compliance and not in compliance with the published architectural 
guidelines.  Specifically, he read Section 138-2.203 G., “Building design 
and architecture relate to and are harmonious with the surrounding 
neighborhood with regard to texture, scale, mass, proportion, materials 
and color.   Proposed buildings should also comply with any adopted City 
building design guidelines.”  They believed that the architecture was in 
violation of that code.  Paragraph C. stated that, “Site elements are 
designed and located so that the proposed development is aesthetically 
pleasing and harmonious with adjacent, existing or future developments.”  
Mr. Charron added that they were looking for architecture compatibility 
and scale and for a building that looked similar to the existing 
development on the site.  They were trying to persuade the Commission 
to consider having one building design across three structures, not three 
designs and three structures.  They would like to see the new design 
based on the same architectural principals that were used on the existing 
Boulevard Hills.  They believed that the scale of the building should be 
visually compatible with the site and with the surrounding neighborhood.  
They would like to see a building that fit into the site. They would like to 
see designs that existed today in other senior facilities.  He showed 
examples of other senior living buildings for which they thought the 
materials were very high end and pleasing to look at.  It the project was 
approved, they would like to see that type of building.  He commented 
that the residents would live with the decisions forever.  The developer 
would develop it and move on, without any long term vision they would 
like to see.
 
Mr. Charron observed that the proposed structure had a large footprint, 
and that the finished grade of the structure would be nine feet above his 
finished floor.  From his home, it would be a four-story building.  He said 
that the roof structure was incompatible with the existing structure, and 
that the use of materials was incompatible.  The proposed building had 
vinyl shingles, shutters, siding and brick.  In their opinion, there were 
incompatible building designs.  He showed a picture of the existing 
building, which they were pleased with, but he stated that the proposed 
building did not portray any particular architectural style or quality.  He felt 
that it would simply be a functional container that housed a business.  
They did not think the building had been through the design guidelines 
scrutiny, and he maintained that the proposed plan did not work.
 
Regarding landscaping, Mr. Charron believed there was an inadequate 
buffer proposed.  In the wintertime, he could see through his backyard into 
the Oakmont land.  The natural material lost its leaves and was 
transparent.  They did not believe the buffer was robust, and it was not the 
type they needed to shield them from the “beast.”  He showed a buffer in 
Rochester Hills he felt was a good example of an opaque buffer.  It was 
consistent with the City’s guidelines, and they would like to see one like it 
on the eastern property line.  
 
Mr. Bieth shared his concerns as an adjacent homeowner on Greenwood.  
He noted that the emergency access was in close proximity - 20 feet from 
his property line.  He stated that it would create a dangerous environment.  
It was where their children played and where they barbequed, and he felt it 
was a quality of life issue.  Because it would be so close, it would not allow 
the landscaping to create the proper opaque barrier because it was such 
a skinny piece of land.  It would prohibit a nice berm from being created, 
because they could not berm an emergency road or grow trees on 
asphalt.  They were asking that the Commission consider moving the 
road further west or working with the developer to reconfigure the front 
entrance altogether so there could be two entrance points to the facility in 
the correct areas, further away from the backyards.  He observed that the 
area to the west was undeveloped.  They understood that the gate would 
be locked and would be used during an emergency only, but they were 
concerned about what the gates would look like.  
 
Mr. Bieth mentioned the increase in traffic, noise and light pollution, and 
safety and security.  He asked if there had been a traffic impact study 
requested.  He asked because Greenwood was the only cut-through 
between Auburn and South Boulevard, and they already had a lot of 
people cutting through.  They were concerned that there would be even 
more, because there would be three times the residents and three times 
the traffic and an increase in commercial traffic.  He pointed out that per 
the Ordinance 138.2-203 F, the proposal would not reasonably insulate 
their sub from the vehicular circulation system.  Regarding security, they 
were concerned because with a commercial building, it would take an 
army of people to support it.  He stated that there would be shifts coming 
and going at all different hours.  They had concerns about noise and what 
already existed, but he said they had been able to work it out.  The size of 
the development would multiply everything by three.  It was so close to 
their subdivision, there would be no security, and people could literally 
walk into their backyards.  He pleaded for them to listen to the residents.  
He said that they were not a bunch of citizens trying to stop development; 
they would welcome a larger tax base and more jobs in Rochester Hills, 
but he stated that there was a right way to do things.  He worked for one of 
the largest developers in the world, and when he moved in, he looked at 
the Ordinance to see what could be built behind him and for all the 
reasons they were talking about, he was not concerned about three stories 
or emergency roads and buffer roads, so he bought.  He asked the 
Commission to work with them.  
 
Mr. Wilson indicated that they were at the meeting to offer solutions.  He 
showed a slide that had the mission statement displayed at the gateways 
to Rochester Hills:  Historic, Distinct and Progressive, and those were the 
guidelines they used to make their proposal.  They did a survey of some 
of the commercial buildings in Rochester Hills, which demonstrated that 
the government did have a role, and had worked successfully, to bring 
change to some of the big box stores.  He showed a picture of a Home 
Depot in Chesterfield Township, and said it was nothing more than a 
concrete block painted cream and orange.  The one in Rochester Hills 
was much upgraded and much more appealing in appearance.  He 
showed the former Walmart on Opdyke and the new Walmart on Adams.  
The new one was far different and was a desirable look for the City.  
 
Mr. Wilson reiterated that they were suggesting that the structure be two 
stories, which would be a more reasonable footprint in a residential area.  
He commented that they had worked hard as an association to make their 
subdivision a gem of Rochester Hills.  They were proud of their homes, 
and the area was a gateway to the City.  They wanted the Commission to 
think about the impact a large structure would have on the high level 
ground at the entrance to Rochester Hills.  They had been fighting 
cut-through traffic on Greenwood for a number of years.  Two months ago, 
they met with Mayor Barnett to pursue options and to state their concerns 
about traffic.  A study was done a few weeks ago, and they were waiting for 
the results.  A three-story building would bring a lot more traffic with 
people trying to escape the main thoroughfares.  The parking lot would 
bring light pollution.  They were concerned that the building would be out 
of scale.  He suggested that care and consideration must be taken in 
account for the neighboring homes.  They were concerned about home 
values, and he maintained that building the building behind the 
subdivision would exaggerate the problem.  If the proposal was 
constructed per the current design, he said that it would impact the quality 
of the development of the large open land to the west.  He remarked that it 
would be a short-term gain for the City, but it would have a long-term 
implication for the City regarding future development.
 
Mr. Wilson showed the existing Boulevard Hills facility, and said it was an 
appealing development.  He showed a picture of another development 
with brick and limestone, which he said would be appealing to them for the 
proposed building.  He referred to the emergency access road, and said it 
was one of their biggest concerns.  They did not have deep back yards, 
and the development would be very close to the back of the homes.  The 
developer had agreed to reduce the road to a 16-foot road, but they would 
like it to be shifted over so there was a 40-foot gap.  That would allow the 
planting of a very broad and opaque landscaping screen to shield the 
homes.  He mentioned the surface lighting from the parking lot.  He 
handed out a summary of their requests to the Commissioners, and a 
copy was placed on file.  He read the requests:  A senior apartment 
building two stories high; brick and limestone for the elevation; to locate 
the access road an additional 20 feet to the west; an attractive lock gate; a 
cross access agreement, which meant that if the property was developed 
to the west, that there could be a secondary access through that property 
and the proposed emergency access road could be eliminated; a traffic 
impact study performed; broad, opaque landscaping throughout the 
entire property, including the north, so all residents would be protected; to 
look at possible flooding issues for individual lots; and for the Landscape 
Architect to work with homeowners to make sure they were properly 
screened.  He concluded that they were willing to have an active dialogue 
between the residents, the developer and the City to find solutions that 
were acceptable to all parties.
 
Ms. Brnabic indicated that she would reserve further comments for later, 
but she wanted to illustrate the reasoning for the emergency access road.  
She understood the concern for their children, but she explained that a 
gated access road would be used in the event of a fire only.  It would be 
the only time the engines used the road.  It would not be used for medical 
situations.  The front entrances would be used for paramedics and 
medical emergencies.  She stated that the emergency access was there 
for safety.  The Fire Department had to have access to all sides of a 
building of that size so a fire did not get out of control.  Regarding it being 
in close proximity, she asserted that it might never be used.  She hoped 
there would never be a fire, but she reminded that there could be a fire in 
one of the neighbors’ homes - the odds would be the same.  There would 
be a higher frequency of an engine being in the neighborhood due to a 
medical run.  Regarding commercial maintenance, she reminded that 
subdivisions had snow plowing done all winter.  She added that the 
access road would only be plowed to keep it open in case of an 
emergency, and she assured that there would be no dangerous rates of 
speed.  
 
Mr. Bieth asked if the road was even necessary, noting that there was not 
one in that location now.  He referred to the undeveloped lot to the west, 
and questioned why the access road could not be put there, if there was 
such a high probability that it would never be used.
 
Ms. Brnabic said she did not say there was a high probability it would 
never be used.  She said that the odds were better that a house in the sub 
could have a fire.  The Fire Department had to be able to access all sides 
of the building, and the road was put in place as a safety measure to be 
able to do that.  The odds were also greater that someone in the sub 
would have a medical emergency.  Mr. Bieth asked about it being so 
close that it could not be properly landscaped.   He said he understood 
the safety issue, but he said it seemed that they owed it to each other to 
come up with a better solution than having it 20 feet off the back of their 
subdivision.  Ms. Brnabic said she could only assume that since the Fire 
Department looked it over many times, that it was the most viable 
solution.  Mr. Bieth asked if the Commission had the ability to work with 
the developer to change the configuration.  He talked with the Fire 
Department, and he got the impression the developer wanted to use what 
already existed as far as the front entrance and wall.  He wondered if the 
main entrance and emergency road could be shifted over and if that 
could be considered before it was approved.  Ms. Brnabic noted that she 
just wanted them to understand the purpose and probability of the road’s 
use.
 
Mr. Dettloff said that the packet referenced a couple of meetings that were 
held between the developer and the homeowners - one in September and 
one in October - and he wondered if there were any other discussions to 
try and come to some type of common ground.
 
Mr. Pregler advised that they met with the developer and architect in 
October.  They expressed many concerns, but it was more of a 
description of what the developer was going to build.  The developer said 
it would be a “three-story building, period.”  The homeowners told him they 
would really like it to be two stories because it did not fit to scale.  They did 
receive some concession; initially, there was more vinyl and less brick, 
and the developer was now proposing hardy board and additional brick.  
The developer also increased the buffering along the emergency road 
area, but they did not feel it went far enough along the eastern border.  He 
sent a letter after the first meeting, asking if they could sit down and talk in 
greater detail.  They met about a week ago, when they were advised about 
the hardy board, the additional brick and additional landscaping.  They 
were told again it would remain three stories.  The developer also said he 
would move the road four feet to the west, and that was the extent of the 
meetings.  He said they were professional, and that there was no 
animosity, and the homeowners just wanted the Commission to enforce 
their standards and Zoning Ordinance and to try to get the architectural 
details similar to what existed currently.  The proposed building would 
appear to be almost four stories because of the elevation.  
 
Mr. Dettloff clarified that the brick issue was addressed.  Mr. Pregler 
replied that Mr. Tosch said the developer agreed to put additional brick 
and coined brick corners.  
 
Chairperson Boswell introduced Mr. Staran, the City Attorney.  
Chairperson Boswell indicated that there were a couple of issues he 
wanted Mr. Staran to address:  The so-called zoning violations, the 
two-story versus three-story issue, whether it was an apartment building or 
senior living facility, and about the dual use concern that was brought up.
 
Mr. Staran said that he listened carefully to Mr. Pregler, who articulated a 
sensible position from the board as to how they construed the Ordinance.  
Mr. Staran said he looked at the Ordinance, having been consulted by 
Staff, after the matter was tabled.  With respect to building height, he said 
that he read the Ordinance somewhat differently.  He came to the opinion 
that Staff and the applicant had construed the Ordinance correctly as to 
building height.  The SP district contemplated a number of different uses 
that might be permitted, either as principle permitted or conditional uses.  
The Schedule of Regulations, 138-5.100, set forth a number of the 
dimensional regulations for the SP uses.  However, with respect to 
assisted living facilities, there was another section of the Zoning 
Ordinance that came into play - Section 138-4.423, which was mentioned 
in the presentation.  That section specifically provided that with regard to 
nursing homes, convalescent homes and assisted living facilities, they 
were subject to the following requirements, which “shall supercede any 
other applicable requirements of this Ordinance.”  It stated that the 
maximum building height “shall be 40 feet.”  It did not contain any 
limitation with regard to number of stories.  Contrary to being a conflict, as 
was suggested, he felt the language was very clear that the section was 
intended to supercede all other regulations, which would include those in 
the Schedule of Regulations.  His read of the building height was that it 
could be up to 40 feet without any limitation as to number of stories.  He 
consulted with Staff because the Zoning Ordinance was just updated.  At 
one point, they were even more generous with the height that could go 
into an SP district.  Far from being an omission, it was by design, and 
there was no height limitation with respect to stories intended.  
Regardless, he did not view it as a conflict, but he thought that by the 
express language of the Ordinance, 138-4.423 controlled and 
superceded what was in the Schedule of Regulations for SP.  It was his 
opinion that the Ordinance did not prohibit a three-story building in SP, 
and to decline a plan based on that reason alone would be difficult to 
support.  There were many other considerations mentioned - architectural 
standards and so forth - that the Planning Commission would discuss 
which might impact the look of the building, but he did not think it violated 
the maximum height regulations of the Ordinance.
 
Mr. Staran commented on the use issue, stating that the Ordinance 
defined assisted living facilities and apartment buildings, and it did not do 
it with a lot of substance.  There were no bright lines about when an 
assisted living became an apartment building or vice versa.  To a large 
extent, the Planning Commission would have to reach the conclusion 
based on what Staff had reported, what the materials presented stated 
and about what inquiries of the applicant revealed.  He thought there 
appeared to be some things in the project that were unlike what one would 
normally expect to see in a commercial project, but he also recognized 
that there was no one common theme to commercial apartments, where 
certain amenities were included.  He thought the Commission should 
inquire further about that with the architect.  He recalled that the City had 
allowed senior congregate facilities in the SP districts, and what was being 
proposed was not unlike those.  He agreed with Mr. Pregler and if the 
Commission did, in fact, find that it was not an assisted living facility but 
rather an apartment building, it would not be permitted under the 
Ordinance and it would constitute a dual use.  That was the threshold 
question.  
 
Mr. Hooper agreed that it would be the litmus test as far as the project 
went.  It was either an assisted living facility or an apartment.  He 
presumed that if the developer did not get three stories that the 
economics would not work for him and he would not do the project.  He 
mentioned that the one-story building would be licensed by the State of 
Michigan.  If the three-story and memory care building were both 
licensed, he wondered if it would meet the litmus test and show that the 
three-story was assisted living.
 
Mr. Staran thought it might, and he added that it might be one of the 
issues that needed clarification.  He referred to the letter from the 
architect dated November 11, and said that he was a little uncertain about 
it.  It referred to the assisted living facility, which was the one-story 
building, which appeared to be pretty clear.  The letter described the 
three-story building as a senior congregate facility, and he was not certain 
from what was provided whether that building was also licensed or whether 
it was covered by the first license or not.  
 
Mr. Hooper wondered if, after evaluating the use for the three-story facility, 
it would come down to a majority vote of the Planning Commission, if only 
one building was licensed.  They would evaluate the individual 
apartments, the card room, TV lounge, parlor, laundry, mechanical and 
electrical rooms, maintenance, director’s facilities, library, computer 
room, individual residential storage on each floor and the layout of the 
units being on the small side and determine if that was different from what 
someone would typically see in an apartment.  If he and his wife were 
going to get an apartment, until they reached a certain age, he 
maintained that they would not rent one of those apartments due to the 
size.  He felt that was the crux - it would either meet the litmus test or not - 
and at that point they could move forward.
This matter was Discussed
 
2009-0231
Request for Site Plan Approval - City File No. 09-002 - 
Oakmont/Boulevard Hills senior living facilities.
Chairperson Boswell asked the applicants to come forward.  He reminded 
that if anyone wished to speak, he would need cards brought up so he 
knew how many people would speak.  At this point he had one card.
 
(Reference:  Staff Report and memo prepared by Derek Delacourt, dated 
November 17, 2009 had been placed on file and by reference became 
part of the record thereof.)
 
Present for the applicant were Daniel Tosch, Progressive Associates, 838 
West Long Lake Rd., Suite 250, Bloomfield Hills, MI 48302; A. Kalejian, 
POMKAL Rochester LLC, 25480 Telegraph Rd., Suite 100, Southfield, 
MI  48033; Sean Blascik, Ziemet Wozniak, 40024 Grand River Ave., 
Suite 100, Novi, MI 48375; and Ben Weaver, James C. Scott & 
Associates, 300 E. Long Lake Rd., Suite 120, Bloomfield Hills, MI  
48304. 
 
Mr. Delacourt recapped that the applicant appeared before the 
Commissioners in August with the proposed project.  At that meeting, the 
Commission had several questions and concerns, and they asked the 
applicants to re-evaluate things and talk with the neighbors.  He advised 
that the summary of changes would be made by the architect.  He noted 
that they met with the Landscape Architect, and she was comfortable with 
the proposal.  
 
Mr. Tosch reiterated that at the August Planning Commission meeting, 
they received direction from the Commission to meet with the adjacent 
residents to review the project in greater detail and to listen to their 
concerns.  Subsequent to that, they sent out an informational meeting 
notice to the residents immediately adjacent on Greenwood.  That notice 
went to eight people.  They held a meeting on September 22 at the 
Boulevard Health Center.  In attendance was the building administrator, 
Ms. Denise Hubbard, to answer any questions about the operation.  It was 
a very informative meeting, and there were about 27 people.  They 
discussed the project and its direction.  On October 14, they had a 
meeting at Mr. Kalejian’s office with the Pine Trace Village Homeowner’s 
Association.  It was another informative meeting, and Mr. Kalejian talked 
about the operational aspect, and he invited the residents to visit some of 
his other facilities in the area.  They then issued a letter to Mr. Pregler, 
indicating responses based on the meeting and about some of the 
concerns, which were basically the same as were just presented.  They 
had a meeting with City Staff on October 29. The purpose was to 
specifically review the requirements and direction for the emergency 
access road.  Mr. Cooke of the Fire Department indicated that the road 
was necessary at the most extreme distance from the main entrance to 
the property for emergency purposes.  It would be used only if there was a 
catastrophic problem with the main entrance.  They would have liked to 
have it in the upper left hand corner or at the right hand northeast corner, 
but there was no access provided for those locations because of 
topography and existing development.  They were limited because of the 
existing detention basin also.  The site flowed naturally by grade into the 
southeast corner, and the detention basin was placed there during 
construction of the existing nursing facility.  It was designed to sustain the 
water volume necessary based on new engineering design standards, 
which they had met.  The Fire Department allowed the access road to be 
reduced to 16 feet in width, so they were able to increase the dimension of 
the landscape buffer.  They were adding a double row of evergreen trees 
and eliminating the undergrowth to get an opaque screen.  
 
Mr. Tosch put a transparent overlay on the Site Plan to show how the 
buildings fit on the site.  They were utilizing the road pattern that was 
already there.  There were existing lights on the perimeter of the property, 
but there would be no light spillage, and it would be retained on site.  The 
poles were 20 feet in height and shielded downward.    
 
Mr. Tosch noted that the minimum setback from a single-family 
development for a one-story building was 60 feet.  The building was about 
120 feet away, retaining the existing landscape buffer, which would not be 
disturbed and would be supplemented.  He pointed out the setback for the 
three-story building, which was required to be 100 feet, and advised that it 
was 165 feet.  The building tapered away to a maximum dimension of 345 
feet, so there would not be a big wall facing the property line.  
 
Mr. Tosch showed a view of the entry court from South Boulevard.  They 
proposed a combination of materials - substantially brick veneer for the 
building, and some siding and composite trim.   He showed that the brick 
matched almost identically the existing senior building.  The shingles 
would be a dark, chestnut brown, which were also the same as on the 
existing.  They did not want to put up identical buildings, and he reminded 
that no homes in Pine Trace were identical, but they wanted the new 
buildings to be complimentary.  
 
Mr. Tosch felt that the dark green shutters gave the building a nice 
contrast and a residential character.   Regarding the height, they had 
done a number of studies, and if they did a two-story building, he stated 
that it would impact the site greatly.  There was an economic factor 
involved, and they needed a certain number of units to make the project 
feasible to operate.  A two-story would not make sense because it was a 
senior living facility.  The walking distances from one end to the dining 
area and the doctor’s office would be excessive, and it would not be 
functionally operable.  He added that the building would only be 60 feet 
away from the east property line if it was two stories. 
 
Mr. Tosch referred to the discussion about the type of facility, and said 
that the assisted living facility would not have to technically be licensed.   
They had elected to license it because there would be more controls.  
There were two types of licensed facilities in the State of Michigan.  One 
was a home for the aged or adult foster care, which had a lot of 
constraints.  They had to submit a lot of information to the State, and it 
would then go through a design review.  A congregate facility was a 
different level of living, and it was not licensed.  He asked Mr. Kalejian to 
review the format of his other facilities for congregate care.
 
Mr. Kalejian responded that all five of his congregate buildings were run 
similarly.   In the meeting with the homeowners, he tried to explain that a 
two-story building was not practical.  The average age in the congregate 
building was 85 years old.  They moved in because their kids were 
worried about them staying alone in their homes.  The time would come 
where they could not deal with housekeeping or cooking, so the kids 
decide to move their loved ones into those buildings.  He stated that it 
was not an apartment building.  The units looked like apartments, but they 
were different.  They had a kitchen in them because most elderly people 
did not want to face the fact that they were getting older and losing some 
of their strength and faculties.  It was a psychological boost to see a 
kitchen so if they wanted to cook they could, even though most would not.  
Part of the rent included utilities, three meals a day and housekeeping.  
They would have activity directors to take them to restaurants and plays 
and other places.  They would be kept occupied with exercise and 
movies, and it was a safe place to be.  
 
Mr. Kalejian said that everyone came to eat three times a day, and to ask 
someone at 85 years old to walk through all the corridors to get to a 
central court area was not good.  If it was a two-story building, half of the 
units would not get rented because they would be too far to walk.  From a 
marketing standpoint, a three-story building made sense because they 
would shorten the corridors.  Regarding the one-story building, half would 
be for memory care and the other half for residents such as those in the 
congregate facility that needed more medical care after a while.  The 
existing building would be another step.  They were trying to create a 
senior living campus with continuing care.  If someone moved into the 
congregate care building, there was a licensed health care provider on 
site to remind about medication, to help with bathing and to escort people 
to the dining room.  They would stay in the congregate facility as long as 
they could. 
 
Mr. Schroeder asked if there were emergency buttons.  Mr. Kalejian 
confirmed that, and said they also had a bracelet or necklace with buttons 
someone could push for help.  Mr. Schroeder asked if someone would be 
available 24/7, and Mr. Kalejian also confirmed that.  
 
Mr. Kalejian referred to traffic, and said there would be very few cars, and 
that traffic was never a problem in their senior facilities.  The home for the 
aged would have more staffing on a shift basis, but most of the residents 
would not drive.  There might be 20 cars at best.  There would be five or 
six people staffing the kitchen until after dinner and they would leave.  In 
the evening, there would be three or four people paying attention to the 
building and making sure the residents were safe.  He said someone 
mentioned visitors, but that sadly enough, they found that the residents 
did not get many visits except for the weekends.  
 
Mr. Schroeder asked if there was security in the parking lots.  Mr. Kalejian 
said they did not have on site security, because they had never 
encountered problems with security.  Mr. Schroeder asked if there was a 
camera system, and Mr. Kalejian said there were cameras on the 
interiors of every building in every hallway. 
 
Mr. Yukon mentioned that the applicants stated in their presentation that 
the residents of the apartments would not use their kitchens.  Mr. Kalejian 
said that most people never cooked.  Mr. Yukon asked if the residents 
would have an option of eating in the dining room or having meals 
brought to their apartments.  Mr. Kalejian said they did have that option.  
Mr. Yukon said he counted only 72 seats in the dining room.  Mr. Kalejian 
said that was because there were two shifts.  Mr. Yukon clarified that the 
residents would be assigned a certain time to eat.  Mr. Kalejian said it was 
another way to keep track of the residents.  They checked on everyone 
each morning, as well.  He also wanted to rebut something the residents 
said about him being a developer that developed something and went 
away.  He stated that he had been developing senior living for the last 30 
years, and he had never sold any of his facilities.  Their group maintained 
and managed them.
 
Mr. Yukon asked the applicants to put up the Site Plan with the 
transparent overlay.  The applicants stated that the three-story building 
would not have a wall facing the residents, but there would be an end 
corner elevation.  He asked if that was what the residents would see.  Mr. 
Kalejian agreed they would see a quarter elevation.  Mr. Yukon asked 
what the view would be for the residents on Greenwood for the one-story 
building.   Mr. Kalejian did not believe they would even see that building.  
Mr. Yukon asked if that was based on the buffering, which Mr. Kalejian 
confirmed.   Mr. Tosch offered that there was a lot of landscaping and they 
would be adding even more.  Mr. Kalejian said that his Landscape 
Architect would meet with the homeowners that were closest to the 
development to make sure their homes were buffered adequately.  Mr. 
Tosch noted that Mr. Charron talked about an open view in his yard, and 
Mr. Tosch pointed it out and said it was a natural void.  He offered that 
they could add supplemental trees or adjust some of the landscaping.  
They showed some trees, but he felt it could be augmented to help 
screen the area.  He showed some pictures of the current evergreens by 
the proposed access road, and said they would not be touched.  There 
were some white pines that would have to be relocated, and they would try 
to save as much as they could.
 
Mr. Webster explained further that they would move the berm a little 
closer to the property line to account for the access drive.  They would 
add a mixture of Colorado Blue Spruce, Norway Spruce and Black Hills 
Spruce, all 10-feet tall at the time of planting.
 
Mr. Dettloff asked if there was a restriction for the assisted living building 
about whether or not a resident could have a means of transportation.  Mr. 
Kalejian said they could have a car, but oftentimes, people came in with 
one and never used it.  It was hard for an 85 or 90-year old to give up their 
independence.  Mr. Tosch advised that a transportation van would be 
provided for the residents for doctor’s appointments, shopping, hair 
appointments, etc.
 
Mr. Hooper posed his original question about a litmus test and whether 
the building would be an assisted living facility or an apartment.  He had 
hoped to hear it was a licensed assisted living facility, which would meet 
the basic test.  Since it was not licensed, it came down to a decision about 
the sum of the parts. That would determine that it was not a dual use with a 
separate apartment building but truly designed, built and operated like a 
senior center.  It was his opinion that the sum of the parts showed that it 
was pretty hard not to come to the reasonable conclusion that it was not a 
congregate care facility and was not a residential apartment.  He felt that 
the proposal met the litmus test and complied with the Zoning Ordinance.  
 
Regarding two stories versus three stories, he reminded that if the 
applicant elected to put in a two-story building, it would be 60 feet away 
from the residents’ property lines.  He thought that would be a detriment.  
He would rather have a three-story building 165 feet away than a two-story 
building 60 feet away.  In addition, if single-family homes were developed 
instead, a typical colonial with a walkout basement would be 35 feet tall 
and only 25 feet away from the property line.  In his view, someone could 
not ask for a better neighbor, because a senior living facility would be 
quiet and the people would rarely be seen.  He had been in a number of 
those facilities over time, and he never saw many people.  If there were 
single-family homes behind the residents, there would be traffic, noise, 
kids playing and people out all the time.  As far as quality of life, he did 
not think they could ask for a better neighbor.  
 
Mr. Hooper said that the Commission always had to balance the rights of 
property owners and those of the adjacent residents.  It always came up, 
and he acknowledged that property owners had rights.  As long as a 
developer met the Ordinances, there was reasonable expectation that he 
or she would get approved by the City.  Mr. Hooper commended the 
residents for their presentation.  He thought it was well thought out, and 
that it presented reasonable arguments and proposed solutions.  
Typically, people came to Planning Commission meetings, complained 
and walked away, which did not solve anything.  The residents brought 
diagrams and suggestions, and he respected them for taking the time 
and initiative to do that.  
 
Mr. Hooper noted that the Fire Department had acquiesced and allowed a 
16-foot road instead of a 20-foot, so there would be another four feet of 
butter.  He was not familiar with the Fire Codes, and he remarked that it 
was why they had experts in the Fire Department.  He was not sure why 
the road could not be reduced to 12 feet, if the fire engine vehicle was 
only 12 feet wide.  He also had wondered why there could not be grass 
pavers - a green road - rather than what was proposed, and someone 
previously mentioned that it had to be plowed.  He would prefer a 12-foot 
road.  He appreciated that the applicants had proposed supplemental 
buffering, which would be double rows of 10-foot high, staggered 
evergreens.  They had asked for that with a number of other 
developments, and it worked very well as a screen.  He wanted to see a 
condition, if a motion was made, that the developer’s Landscape Architect 
would work with the City’s Landscape Architect to augment the 
landscaping even further so the residents would notice the three-story 
building less.  He did not think there was an issue with the one-story; it 
was very dense in that area, and they were adding trees.  
 
Regarding the architecture, Mr. Hooper commended the applicants for 
working with the residents to enhance it.  He asked if they could mimic the 
existing building even further and add soldier lines, brick courses and 
other things, rather than just use the materials they were proposing.  He 
thought it could be further enhanced.  
 
Regarding traffic, Mr. Hooper said he could not see that there would be 
much for a senior facility.  He did not envision individuals who lived there 
making a left out onto South Boulevard to make another left onto 
Greenwood.  He would envision people making a right turn to go to 
Adams.  He understood that Adams backed up at times and Adams and 
Auburn became a choke point at times, and some traffic cut through on 
Greenwood.  The City needed to take whatever measures it could to divert 
the cut-through traffic.  Stop signs had been put up and traffic studies had 
been done, but they had to see if more could be done.  As far as the 
proposed development adding cut-through traffic, however, he did not see 
it happening.  
 
Regarding home values declining, Mr. Hooper indicated that it was 
another concern the Planning Commission saw all the time.  Any time a 
new development was proposed, the surrounding residents were fearful 
that their home values would go down.  An example was the Village of 
Rochester Hills.  When Parisian was proposed, there were a number of 
meetings with residents who were upset the City would approve a 
three-story building so close to their properties.  They said it would ruin 
their property values, and that it did not fit in with the community and was 
not harmonious or appropriate.  As it turned out, the residents that lived 
by there now promoted the Village when they sold their homes, noting the 
close access and how people could walk there.  He expressed that new 
development was not necessarily a detriment, and it was sometimes quite 
an advantage to home values.  
 
Mr. Hooper said he agreed that they should get a cross access 
agreement to the property to the west so that when it was developed, they 
could eliminate the emergency access.  Regarding drainage, he asked if 
the applicants were going to fill any part of the eastern property line that 
would create a drainage issue for the residents.  Mr. Blascik said they 
were not.  The grade would remain nearly as it was, and they would push 
the high point closer to their property lines, so it would reduce drainage 
going toward them and direct it toward the detention pond.  Mr. Hooper 
said that whatever was done, they had to improve the drainage along that 
property line, and he felt that should be a condition of approval.  
 
Mr. Hooper said that he drove through Pine Trace Village and saw the 
beautiful homes.  They were built a number of years ago, but he 
commented that the subdivision was not even thought of before the 
Boulevard Hills development was built, zoned and master planned.  It had 
been that way for decades.  The homes in Pine Trace had brick on the 
first story and the majority had another material on the second stories, 
either wood or cedar siding.  The majority were not two-story brick homes.  
He thought that the City should do its part to further enhance the homes 
there, and he would like the applicants to go the extra step and improve 
the architectural look and feel of the development.  He commented that it 
would only help the value and make people want to rent there.  
 
Mr. Schroeder said that his mother was a resident of Danish Village and 
then Peachwood.  They had friends at Waltonwood, and he was very 
familiar with those facilities.  He stated that they were very necessary.  
Mercy Bellbrook was a staged development, where people could move 
into independent units and later move into other stages.  His mother’s unit 
had a kitchen, and she used it when she first moved in, but it became too 
much for her, and she started just using the microwave, and after that 
people brought her restaurant food.  There would have been no way she 
would have moved into a unit without a kitchen.  He commented that 
Danish Village had four floors.  They made the basement the first floor, 
and there were three floors above that.  He brought up the emergency 
access road, and said that there had to be as much separation as 
possible from the main entrance, and that was the purpose of it.  If it were 
placed by the entrance, it would be defeating the purpose of the road.  
They had to get to both sides of the building.  There were gates on the 
road, and chances were that it would never be used.  Regarding traffic, he 
had spent his career in road building, and for every road they put in there 
was an argument that it would decrease property values.  The Assessor’s 
office did studies, and the roads had no effect on the property values.  
People got the same prices as those with interior homes.  Regarding the 
trees, he cautioned that they should not get overzealous and over plant, 
because in a few years the trees would grow into each other and die.  If the 
branches intermeshed, the trees would die, so he advised that they 
should be very careful about putting them too close.  There might be a 
year or two where the density was not how they would like, but they would 
have problems the other way.  
 
Mr. Schroeder recalled that the subject site was approved 30 years ago 
for three buildings.  They chose to start with the rear building, even though 
the City tried to talk them into starting with the front.  It was all planned, 
and the road was put in, so the development was not a surprise.  He had 
been involved in many traffic studies, and 94-98% of the tickets issued 
were to the residents.  Cut-through traffic was a universal concern, and he 
suggested that they could do surveys to see who went through and who 
did not.
 
Chairperson Boswell opened the public comments at 9:06 p.m.  Seven 
cards had been turned in, and he allowed the usual three minutes per 
person.  
 
Melinda Hill, 1481 Mill Race, Rochester Hills MI 48306  Ms. Hill stated 
that she lived in the complete opposite end of the community, however, 
she still had some concerns.  The property was zoned SP, and the current 
Ordinance showed it with a Flex One Business overlay.  The old Master 
Land Use Plan (MLUP) showed it planned for senior housing and the 
current MLUP showed it planned for Business Flex One for the whole 
corner.  She said they all understood the uses that were permitted in SP.  
They did not necessarily or readily fit into other districts, but they had to 
be given special consideration.  Until the recent update to the Zoning 
Ordinance, congregate care facilities required a Conditional Land Use 
Approval from the City Council.  Now they were a permitted use in the SP 
district, and they no longer required a Conditional Use Approval.  It was 
the first time the Planning Commission was making the sole approval for 
this type of facility in an SP district.  Oakmont was more than assisted 
living; it also included a three-story senior living complex, which was not 
specifically defined in the Ordinance except under RM-1, Multiple Family 
Apartment Dwellings, which carried a different set of standards.  There 
used to exist criteria for a Conditional Land Use and there was quite a 
description of things that had to be met for senior and assisted living.  
Under 138-4.423, Nursing Homes, Convalescent Homes and Assisted 
Living Facilities, there was no mention of senior facilities.  They were not 
very clear in the new Zoning Ordinance about the description of those.  
She had an issue with exactly what the three-story portion of the 
development was going to be.  There were many senior complexes being 
developed across the country that had the same facilities that were being 
included in the three-story complex.  They had a lot of amenities for 60 
years and older, yet they were discussing that people would not move into 
the proposed building until they were 90 years old.  The City had 
eliminated the controls in the Ordinance, and she did not think it was as 
black and white as some might think.  She thought there needed to be a 
much bigger discussion about it, because the Ordinance did not cover it 
as well as it used to.  They lost the controls as far as determining whether 
it was harmonious or compatible with the surrounding community.  If it 
met the requirements of the Zoning Ordinance, the Planning 
Commission was obligated to approve it.  She questioned where the 
discretionary control went.  It seemed to be gone, and she felt that was 
very unfortunate.  She thought they needed to look at that further.  She 
also questioned the buffer, because the Staff Report referred to it as a 
Type B Buffer, but the Ordinance required a Type D Buffer.  She 
questioned the parking, noting that there were 51 additional spaces.  If no 
one was going to be driving, she wondered why they needed so many 
spaces.  Regarding the access drive, she suggested that they could put 
in a very short access drive coming off South Boulevard using grass 
pavers and knock down bollards.  The road was primarily there so if the 
other entrance was blocked they could have access to get equipment to 
the three-story building.  She noted that senior complexes were quieter, 
so they could put up a two-story building closer to the property lines, and it 
would be more compatible and blend in with the residential 
neighborhood.  There would be seniors, not people with kids and dogs, 
and there would not be a lot of visitors, so it would be quieter and a 
building closer to the property line would not be as much of an issue.  She 
hoped the Commission would consider postponing the matter and having 
more discussion.  She thought the Ordinance was lacking in the SP 
usages and in clearly defining them.  There were other things happening 
in the community, and she would not like to see the development pass 
and set a precedent for further development.  She stated that she would 
not want this in her backyard - something 40 feet high - and she did not 
think the Commissioners would either.  She maintained that the 
community was residential, and that they needed to uphold that look and 
feel.
 
Janice Schwartz, 6982 Killarney, Troy, MI  Ms. Schwartz stated that she 
lived in Troy, directly across from the proposed development’s main 
entrance.  They talked about a traffic study for Greenwood and 
cut-through traffic.  She would like to see a traffic study for South 
Boulevard, because many times when she tried to pull into her 
subdivision, she was faced with people pulling into the Boulevard Hills 
community.  There would be seniors, additional employees, additional 
deliveries and guests, and she would be concerned about the safety in 
that traffic.  She noted that the architect showed the material upgrades, 
and she said she would look directly at the three-story building and a lot 
of it was going to be vinyl.  She asked Mr. Tosch to show the building 
elevation from the front.  When they first started looking at the 
development, they discussed the architectural details and how the 
building needed to be compatible with the community.  She also 
considered the location and asked why there had to be such a dense 
community and whether it was compatible with what was on Adams and 
South Boulevard.  Some of the other communities such as American 
House, Sunrise and All Seasons were all bounded by wetlands, roads, 
large easements and businesses.  Oakmont did not have such 
boundaries.  In order to be more compatible, she stated that the Oakmont 
development should not be so dense.  If they looked at the whole 
topography of the land and divided it into fifths, they already had at least 
2/5ths taken up, and the other 3/5ths would have two new buildings, but it 
was way too dense to her.  They had a golf course, the Sanctuary, Pine 
Trace, a couple of other beautiful subdivisions and a farm in Troy across 
the street, and the proposed building looked too commercial and not 
compatible with what was there.
 
Randy Janowicz, 3571 Warwick Dr., Rochester Hills, MI  48309  Mr. 
Janowicz brought up the height and grade of the proposed property, and 
said it could not be overstated.  When someone looked at the grade from 
South Boulevard, they had to look up.  There would be an additional three 
stories built above that, "lording" over a number of the homes in the 
community.  One of the first things people would see at the corner, which 
included the cities of Auburn Hills, Bloomfield Hills, Troy and Rochester 
Hills was a very, very tall building.  The upgrades could make it more 
desirable, but the height literally would "lord" over.  He wished to ask, for 
the good of the community and for the development, that the people that 
had to live there be respected.  They invested heavily in the community.  
It was a fact that light spilled over onto the homes that abutted the 
property.  He respected the individuals that lived on Greenwood that had 
invested in the community.  The height and the noise and traffic and light 
would all increase measurably.  It was an additional quarter million 
square feet at a very small footprint.  They already got noise and light 
from the existing senior facility, and there would be more people now 
passing through.  They all respected the value of business and continue 
to build the tax base from that, but they should respect the integrity of the 
surrounding area and the original thought process for the building and the 
regulations they had.  He believed it was a deviation from some of that, 
and that it was not necessarily in the best interest of the community.
 
Heather Sullivan, 3607 Merion Ct., Rochester Hills, MI 48309  Ms. 
Sullivan asked Mr. Tosch to put up the aerial photo.  She said that her 
backyard backed up to the existing Boulevard Hills facility.  She wanted to 
discuss light and noise pollution.  She said that the employees parked 
behind her yard, with their headlights facing into her yard.  Light pollution 
was a huge concern.  There were three shifts operating and they changed 
at 7:30 a.m., 2:30 p.m. and 11:30 p.m., and when the shifts changed, 
there were headlights shining into her house.  She noted that her kids’ 
bedrooms were in the back of the house, and at 11:30 p.m., the 
employees drive in and shine headlights into her house.  They typically 
sit in their cars with the radios blasting rap and hip hop for 15 minutes at a 
time.  It also happened at 7:30 in the morning, and during their breaks, 
they come out to their cars and blast the radios.  She complained to the 
operators of the facility, and they had been very kind and asked the 
employees to stop, and it had helped for two weeks until the noise 
problems continue again.  She understood the employees were in a high 
stress situation, working with elderly patients, and they needed to burn off 
steam when they got off work.  She mentioned natural greenery in the 
backyard and that leaves fell off in the wintertime and headlights shined 
directly through.  The elevation of the Pine Trace Village neighborhood 
was lower than the elevation of Boulevard Hills.  Although she planted 
evergreen trees along her property line, because the facility was higher, 
she got light pollution onto her property.  She requested permission from 
the facility to tear out the natural greenery to plant more dense 
evergreens at a higher elevation, and she was not given permission.  If 
the facility went forward, she would like to see evergreens planted all the 
way around the perimeter of the facility.  The existing parking spots had 
never been used along the eastern property line.  She recommended 
reconfiguring the parking so the headlights did not shine into the 
surrounding homes.  
 
Joseph Bieth, 3930 Greenwood Ave., Rochester Hills, MI  48309  Mr. 
Bieth said that Mr. Kalejian had mentioned that the minimum age for the 
congregate living home was 55.  He asked if that was correct.  Mr. 
Kalejian said if there was someone 55 who wanted to live there, he could 
not turn them down, but in reality,no one moved in less than 80 years old.  
He said the minimum was either 55 or 62 years old.  Mr. Bieth said that at 
60 years old, with cars and carports, no licensing and all the amenities 
similar to what he had in his college dorm or in Somerset Apartments, he 
respectfully believed that not considering the three-story building as an 
apartment was a rush to judgment.  He asked that the Commission tabled 
the decision for further analysis or approve it conditionally.  He said that 
there would be a significant increase in traffic
 
because there would be a large, commercial structure that needed to be 
supported.  He agreed with Mr. Hooper that some of the traffic would be 
created by some of the residents, but they had to understand, facility 
management-wise, what it would take for the shifts for the operation.  
Regarding Parisian, he questioned what concessions were made between 
the developer and the homeowners that backed up to the property.  He 
wondered if berms were added or landscaping credits were given and how 
they came up with agreements.  He agreed that it was an area that 
appeared to have been done right.  He asked if that could be taken into 
consideration.  Mr. Bieth said that they had not even discussed carports.  
The brick on the buildings seemed to match the carports a little more 
than it matched the existing building.  He asked if the brick would go all 
the way around the building or be just on the front of it.  He asked the 
Commission to consider it further, and he asked what the rush to 
judgment was.  He said they should all work on it together and do it the 
right way.  Whatever was built there would have a huge impact on the 
future of the development to the west, not to mention on the residents’ 
quality of life.
 
Bruce Pregler, 3586 Warwick, Rochester Hills, MI  48309  Mr. Pregler 
said that many of the issues had been raised, but a couple were not.  He 
respectfully disagreed with the interpretation of dual use.  The age of 
move in was 55, possibly 60.  He knew many 55 year olds who were 
active.  He stated again that it was an apartment complex.  He referred to 
the architect’s letter of November 11, 2009, and said that the only 
difference he saw between an apartment complex and what was proposed 
as congregate living was the doctor’s exam room.  He said it was really 
just a room with an exam table.  All the other amenities were in 
commercially constructed apartment complexes today.  He said that 
many apartments that were constructed had assistance buttons.  He 
asked if it was any different than calling 911.  They did not hear whether 
the assistance button was linked to someone on site 24 hours a day.  Mr. 
Kalejian said it was.  Mr.Kalejian stated that it was not an apartment 
building.  The rent structure was such that someone would have to take on 
all the services.  He did not think someone would pay $2,500.00 per 
month for an apartment.  It was a lifestyle someone would be buying into.  
It was a service-oriented building.   When someone lived there, they had 
to pay for all of the meals and for the housekeeping.  He asked Mr. 
Pregler to find an apartment with that for that kind of money.  Mr. Pregler 
said that when they met with Mr. Kalejian, he understood that there would 
be options, and if there were options, it would become an apartment 
building.  Mr. Kalejian said there were no options.  Mr. Pregler asked why 
the entrance could not be moved slightly to the east, thereby causing the 
safety road to be placed on the western border.  The current entrance was 
not updated and was situated with a plywood sign.  He wanted to make 
sure that the Commission required performance bonds for landscaping 
and construction so they did not end up with a situation like Bloomfield 
Park, should the developer run out of financing.  They would not want their 
children running around in half filled foundations.  Bloomfield Park on 
Telegraph was just standing there with red iron, and that was not what the 
City needed.  He asked if the Commission could require some method of 
cleaning the roads and dust control, if the Site Plan was approved.   
 
Janet Simon, 3944 Greenwood Ave., Rochester Hills, MI 48309  Ms. 
Simon said that she lived in the fourth house from South Boulevard and 
that she would be significantly impacted by the development, especially 
with the access road.  She agreed with the concerns expressed, but she 
wanted to mention that the Parisian development looked to be below 
grade.  They had wondered about the possibility of that for the proposed 
development.  She was very familiar with assisted living, as she was a 
Registered Nurse.  She was a director of assisted living, and there were 
buildings constructed below grade.  She stated that the three-story 
building would be so obtrusive that the end of the congregate building 
would look onto her patio.  She stated that it was a grave concern for her 
and for her property values.  She appreciated that the Landscape 
Architect was willing to work with them individually.  She had a very major 
concern with drainage and the trees that were going to be removed.  She 
had the largest and densest area of undergrowth and trees.  Her 
landscaping and yard had been designed around that, and while she 
understood it was the purview and it was owned by the developer, she 
would really like the developer to work with her so that all the underbrush 
and trees did not have to be removed.  The access road curved at her 
property.  If it curved four feet west, she wondered if they could also curve 
the landscape so the trees went around and the natural growth could be 
left, as opposed to a straight line.  She had worked with Landscape 
Architects, and they preferred curves aesthetically.  She asked for 
consideration for that.  She was very concerned about the size and the 
impact on her property.
 
Chairperson Boswell closed the Public Hearing and called a recess at 
9:47 p.m.  He called the meeting back to order at 9:57 p.m.
 
Chairperson Boswell agreed with Mr. Hooper, having moved his mother 
from her home through to the dementia ward in the last couple of years.  
Congregate care was one step along the way.  He could understand some 
of the reasons people called it an apartment building, however, as Mr. 
Kalejian said, there were services people had to pay for in this building, 
and he believed that certainly precluded it from being an apartment 
building.  He agreed with Mr. Hooper that it was a senior facility.  
 
Chairperson Boswell recalled that there was talk of moving the entrance, 
and he asked whether that was looked at.  Mr. Delacourt said that Staff 
met about it several times with the Fire and Engineering Departments.  
The problem was the width/length/density issue with the Fire Code.  A 
secondary access point was required on site.  The Planning Staff looked 
to the Fire Department for a recommendation, as always.  The Fire 
Department had a little bit of wiggle room to work with, but at no time did 
they imply that anywhere west of the detention pond would be an 
acceptable location for the access road. 
 
Chairperson Boswell asked if the access road could be located to the 
west if the existing entranceway was moved to the east.  Mr. Delacourt 
said it was investigated, but there would be a considerable impact on the 
detention volumes and stormwater issues.  The final recommendation 
was to move it four feet further west to allow more plantings.  All the 
departments had reviewed it against all the Ordinances and Codes.
 
Mr. Hooper said that the issue was raised about City Council previously 
approving a Conditional Land Use for these types of projects, and that the 
Ordinance had been revised.  He asked Mr. Delacourt about the history 
behind that change.  Mr. Delacourt said that the previous Zoning 
Ordinance had all uses in an SP district as Conditional Uses - that is, 
there were standards that had to be approved by City Council, after a 
recommendation from the Planning Commission.  The new Zoning 
Ordinance restricted some uses further than they had been.  Senior 
housing used to be able to go to five stories, in some cases previously, 
with minimal impacts in setbacks.  The previous Ordinance had a lot 
more flexibility.  It was decided to take that flexibility out and increase the 
restrictions and make it a Permitted Use.  The allowances were reduced 
from five stories to a maximum of 40 feet and the setbacks were more 
than doubled.  That was to simplify the Ordinance.  The City had 
approved several congregate facilities in SP districts, and the Code was 
written to represent those approvals.  There were examples given in the 
packet, and those were placed on file in the Planning and Development 
Department.
 
Mr. Hooper clarified that it was a conscious decision.  Mr. Hooper said 
that a question was raised about a Type D versus a Type B Buffer.  Mr. 
Delacourt said that the old Ordinance referred to it as a Type B and the 
new referred to it as a Type D, and he believed that the standards were 
the same.  What was being proposed exceeded the requirements for 
both.
 
Mr. Hooper said that someone raised the question about lowering the 
grade.  He asked the opportunity to lower the existing topography and still 
maintain adequate drainage.  Mr. Blascik advised that they were bound 
by the existing road, which was higher on the west side and which set the 
grade of the building, to allow drainage away from the building.  Mr. 
Hooper asked if they could lower the building site and add a swale on the 
west side.  Mr.Blascik said that with the proximity of the building to the 
road, it would be very difficult to maintain a swale without having flooding.   
Mr. Hooper suggested that he would like that explored rather than 
dismissed.  It looked like they had at least 30 feet from the road to the 
building.  Mr. Hooper asked if carports were proposed, and he was told 
they were not.  Mr. Hooper said that one speaker lived on a court on the 
north side of the building.  He said he looked at the site, and he agreed 
that the buffering was inadequate on the north side of the property line 
where the cars parked for the existing Boulevard Hills.  He believed that a 
condition should be placed to add arbor vitae or other evergreen 
screening at an appropriate height to shield the parking there.  He 
brought up the issue of the viability of the developer, and he advised that 
the developer was required to post a landscape bond.  Regarding dust 
control, there were engineering requirements, and the developer had to 
control dust and soil erosion.  If the developer chose not to do that, the 
City could shut down a project until appropriate measures were taken.  
The developer was aware they had to comply with the City’s standards, 
and that they could not create a nuisance for the neighbors.  Regarding 
the buffering to the east, if there was an approval, the developer offered to 
work with the first five or six homes to have appropriate buffering.  The 
plans showed a double row of ten-foot high evergreen trees, but he saw an 
opportunity at the bend of the road to supplement it.  The trees should be 
planned, and if there was still an opening, it would be appropriate to 
supplement the screening and maintain the homeowners’ quality of life.
 
Chairperson Boswell said he believed that one of the biggest issues was 
the architecture of the building, and he asked if anyone had comments 
concerning it, remarking that Mr. Reece would have been handy.  
 
Mr. Yukon clarified that there would be a brick façade around the whole 
building.  Mr. Tosch said it was not 100% brick.  There were panels of 
siding on the elevations, but the owner increased the amount of brick on 
the three-story building.  There were areas on the balconies and on the 
projections that would have siding.  Mr. Delacourt asked Mr. Tosch to 
show each side of the building and tell how much brick there would be.  
Mr. Tosch showed an end elevation, which would be 100% brick.  Turning 
the corner, it showed brick on the first floor, a panel of siding and siding 
and railings on the balconies.  There would be brick in between the 
balconies.  He added that there would be a hip roof.  They were trying to 
reduce the apparent height of the building by utilizing a hip roof at the end 
of the building, as opposed to putting in gable fronts, which would be just 
a wall.  Mr. Tosch showed the one-story building, which would be all brick 
except for some treatments with gable ends.  It would be the same as the 
three-story building.  There was a horizontal stone band, which was 
representative of the existing building.  There was uniformity of the 
treatments and colors and it would give it a homogenous look.  They did 
not want the building to be 100% brick because of the nature of the 
building.  The building had a lot of ins and outs.
 
Mr. Hooper asked Mr. Tosch to show the black and white rendering.  Mr. 
Hooper said it showed more brick and he stated that if the balconies were 
not brick, everywhere else had to be.  The picture showed that the 
balconies were not brick.  He thought that a reasonable compromise 
would be to have brick everywhere except for the balconies - all around 
the building.  Mr. Tosch agreed that it was possible to do that.
 
Chairperson Boswell referred to the front entry elevation for the black and 
white drawing, and he noted that on either side of the front entry on the 
second and third stories there were windows, and he asked if there were 
shingles in between the two stories.  Mr. Tosch said that the fiber cement 
was made in a shingle pattern, but it was still a fiber cement material.  
 
Mr. Schroeder said that during the break, he spoke with one of the 
residents who talked about an incinerator in the building.  He clarified that 
there would not be one in the new building.  He also talked about a slight 
shift of the emergency roadway to the southwest.  He was not sure if the 
Fire Department would allow it, but he asked if that could be looked at, 
because it would relieve concerns from one of the residents.  
 
Mr. Schroeder asked Mr. Staran if he was satisfied with the legal 
questions and answers raised, and he agreed he was.  Mr. Delacourt 
asked if two conditions could be added to the Site Plan motion:  That the 
applicant provides a cross access easement agreement to the west and 
that the location of such access shall be approved by the City if the 
property to the west was developed.  Also, if the cross access easement 
was ever connected and satisfactory to the Fire Department, that the 
existing secondary access road be removed and replaced with 
landscaping, as approved by the City.  Mr. Schroeder asked the zoning of 
the adjacent property, and Mr. Delacourt advised that it was currently 
single-family.  Hearing no further comments, Mr. Schroeder moved the 
following motion.  The Commissioners discussed and supplemented the 
motion with added conditions regarding the cross access agreement, 
evaluating drainage and parking issues, how the access gate would look, 
controlling dust during construction, adding landscaping and screening to 
the east and north property lines and putting in the buffers first, reducing 
the access road to16 feet and adding brick to the three-story building
 
MOTION by Schroeder, seconded by Dettloff, in the matter of City File 
No. 09-002 (Oakmont/Boulevard Hills Senior Congregate/Assisted 
Living), the Planning Commission approves the Site Plan based on 
plans dated received by the Planning Department on November 6, 2009 
with the following 11 findings and subject to the following 18 conditions.
 
Findings:
 
 1.     The Site Plan and supporting documents demonstrate that all 
 applicable requirements of the Rochester Hills Zoning Ordinance 
 can be met, subject to the conditions noted below.
 
 2.     The location and design of the existing driveway providing 
 vehicular ingress to and egress from the site and within the site 
 has been designed to promote safety and convenience of both 
 vehicular and pedestrian traffic. 
 
 3.     Parking areas have been designed to avoid common traffic 
 problems and promote safety.
 
 4.     The residential uses and building materials will not be detrimental 
 to the adjacent properties.
 
 5.     Phase 1 and Phase II will share common storm water detention 
 facilities.
  
 6.     Cross easements will be granted for vehicular and pedestrian access 
 between the developments.
  
 7.     The tallest building is a maximum of three stories in height, as 
 allowed under Section 138-4.423 B. of the Zoning Ordinance.
 
 8.     The smallest one-bedroom living unit contains 400 square feet, and 
 the smallest two-bedroom unit has a minimum floor area of 550 
 square feet.
 
9.     168 parking spaces are required and 219 are being proposed. 
 
 10.       The buildings are set back 100+ feet from the adjacent one-family 
 residential zoning.
 
 11.     Common areas are a minimum of 50 square feet per dwelling unit or 
 bed.
 
Conditions:
 
 1     That the applicant obtains a Soil Erosion Permit from the Water 
 Resources Commissioner prior to Construction Plan Approval.
 
 2.     A sanitary sewer permit will be required from the MDEQ and the Water 
 Resources Commission prior to the issuance of a Land 
 Improvement Permit for this development.
 
 3.     Complete irrigation design documents must be submitted for review 
 and approval by City Staff, prior to issuance of a Land 
 Improvement Permit.
 
 4.     Add note to Sheet ASP under Fire Department Notes:  “The Senior 
 Congregate Building will be provided with a NFPA 14 compliant, 
 fully automatic wet standpipe system.” per Fire Department letter 
 dated October 28, 2009, prior to Final Site Plan Approval by Staff.
 
 5.     A Land Improvement Permit shall be required from the City’s 
 Engineering Services Department prior to work on the site.
 
6.     A Permit from the Road Commission for Oakland County will be 
required for all 
 work in the South Boulevard right-of-way.
 
7.        Landscape Bond to be posted in an amount determined by Staff, to 
ensure 
           completion of landscape improvements and a two-year warranty 
prior to 
           issuance of a Land Improvement Permit.
  
 8.     The required eastern buffer area shall be in planted prior to the start of 
 construction.
  
 9.     The applicant shall provide a Cross Access Agreement allowing 
 future access to the western abutting property; the location of such 
 access shall be determined at the time a proposed development is 
 submitted for the western property.  The Agreement shall be 
 provided to the City for approval by the City’s Attorney, prior to 
 Issuance of a Land Improvement Permit.
  
 10.     Add a note to the plan that indicates that when viable cross access 
 is constructed between the subject parcel and the underdeveloped 
 property to the 
 West, in a location approved by the City’s Fire Department as 
 acceptable for a secondary emergency access location, Oakmont, 
 or its future owners, agree to remove the approved secondary 
 access point and return it to a landscaped state.
  
 11.     That the applicant’s Landscape Architect meets with the City to 
 enhance the proposed buffering along the eastern property line, 
 prior to Final Site Plan Approval by Staff.
  
 12.     That additional plantings will be installed along the northern property 
 line of the existing Boulevard Hills facility to reduce headlight 
 spray, prior to Final Site Plan Approval by Staff.
  
 13.     The elevations shall be revised to indicate the three-story congregate 
 care building as brick on all sides, with the exception of balcony 
 areas, consistent with the renderings provided to the Planning 
 Commission by the applicant.  The revised elevations shall be 
 approved by Staff prior to Final Site Plan Approval.  
  
 14.     The applicant works with City Staff to eliminate existing drainage 
 issues along the eastern property line, prior to Construction Plan 
 Approval.
  
 15.     The proposed emergency access drive shall be reduced to 16-feet 
 wide on revised plans and it shall be evaluated to see if it could be 
 moved slightly southwest, prior to Final Site Plan Approval by 
 Staff.
  
 16.     The proposed access drive gate(s) shall be decorative in nature; 
 provide a detail on revised plans to be approved by Staff, prior to 
 Final Site Plan Approval.
  
 17.     The applicant is to make every effort to maintain control of dust and 
 clean roads during construction.
  
 18.     Evaluate the potential to reduce/eliminate or reorient existing parking 
 along the eastern property line to reduce impact on abutting 
 property owners, prior to Final Site Plan Approval by Staff.
 
Mr. Dettloff clarified that South Boulevard was a County-controlled road, 
and that they had looked at changes to the traffic situation.  Mr. Schroeder 
added that there had been several, recent studies done for South 
Boulevard.  
 
Mr. Dettloff did not think it could be added as a condition, but he 
suggested that they encourage the applicant to continue ongoing 
dialogue with all the parties.  Mr. Staran believed that it could be urged, 
but he did not think it could be a condition.  Mr. Schroeder also suggested 
that there be a contact name and number for someone during 
construction because no matter how hard they tried, something would 
come up.  
 
Ms. Brnabic asked the applicant when they planned to start the project.  
Mr. Kalejian answered that they planned to do the assisted living building 
first in the summer of 2010.  Ms. Brnabic clarified that none of the tree 
removal would be done until the project was under construction.  Mr. 
Kalejian said they would prefer to install the buffer before they started and 
right after grading for privacy for the neighbors.  Mr. Yukon asked how 
long the construction would take.  Mr. Kalejian said that the one-story 
building would take a year to fifteen months.  The congregate building 
would take approximately 18 months.  Mr. Yukon asked if they planned to 
build both and open them at the same time.  Mr. Kalejian said they would 
open the assisted living first.  Mr. Yukon asked the anticipated 
occupancy.  He asked if they had done any studies or if any applicants 
were interested.  Mr. Kalejian said it was a need-driven market, and 
usually their marketing people worked with discharge agents from various 
hospitals or physical therapy facilities, from where they moved people to 
assisted living.  Mr. Yukon asked if they were looking at immediate 
occupancy, and Mr. Kalejian agreed.  They would begin to work on 
marketing four or five months prior to occupancy beginning.
 
Mr. Dettloff asked if they believed they would have 100% occupancy for 
the assisted living before they started the second building.  Mr. Kalejian 
said that people came and went with the assisted living.  The average 
stay was about a year or less.  It would not dictate when they started the 
second building.  
 
Mr. Schroeder noted that Heartland at South Boulevard and Livernois 
was expanding.  Mr. Kalejian said they worked with Heartland quite a bit.  
Mr. Schroeder also noted that American House on Adams Road, around 
the corner from Oakmont, had plans to build a senior living development.  
He asked if there was a market for all these facilities.  Mr. Kalejian said 
there was a market for assisted living. One thing that would be different 
with this facility was that it would be a continuing care campus.  It would 
give them an advantage.  He agreed that for some of the areas, the 
market was saturated.  Their facilities did not really compete with 
American House-type facilities.
A motion was made by Schroeder, seconded by Dettloff, that this matter be 
Approved. The motion CARRIED by the following vote:
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Schroeder and Yukon
6 - 
Absent
Kaltsounis and Reece
2 - 
 
Chairperson Boswell stated for the record that the motion had passed 
unanimously.  Mr. Schroeder moved the motion for the Tree Removal 
Permit:
 
2009-0230
Request for Tree Removal Permit - City File No. 09-002 - 
Oakmont/Boulevard Hills, a proposed 149,500 square-foot 
senior congregate care facility and a 65,700 square-foot 
assisted living center on 12.8 acres located on South 
Boulevard, east of Adams, zoned SP, Special Purpose, 
Parcel No. 15-31-326-032, POMKAL Rochester LLC, 
applicant.
MOTION by Schroeder, seconded by Yukon, in the matter of City File No. 
09-002 (Oakmont/Boulevard Hills Senior Congregate/Assisted Living), 
the Planning Commission grants a Tree Removal Permit, based on 
plans dated received by the Planning and Development Department on 
November 6, 2009 with the following two findings and subject to the 
following three conditions:
  
 Findings:
  
 1.     The proposed removal and replacement of regulated trees is in 
 conformance with the Tree Conservation Ordinance.
  
 2.     The applicant is proposing to replace 63 regulated trees with 107 
 tree replacement credits, which exceeds the requirements of the 
 Tree Conservation Ordinance. 
 
Conditions:
  
 1.     Address conditions regarding Landscape Design Documents per 
 the City’s Landscape Architect’s memo dated October 6, 2009, 
 prior to Final Site Plan Approval by Staff.
  
 2.     Tree Protective Fencing must be installed, inspected and 
 approved by the City’s Staff, prior to issuance of a Land 
 Improvement Permit.
  
 3.     That grading, trimming and replacement of trees in the buffer 
 areas be done prior to the start of construction.
A motion was made by Schroeder, seconded by Yukon, that this matter be 
Granted. The motion CARRIED by the following vote:
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Schroeder and Yukon
6 - 
Absent
Kaltsounis and Reece
2 - 
 
Chairperson Boswell stated again for the record that the motion had 
passed unanimously.  He thanked the applicants for choosing 
Rochester Hills and for talking with the residents.  He said he 
appreciated everything they did, and that he felt it would be an 
outstanding development of which they could all be proud.  Mr. 
Schroeder reminded them to maintain contact with the neighbors, and 
Mr. Kalejian agreed that they wanted to be nice neighbors.
 
ANY OTHER BUSINESS
2009-0520
Request for Approval of the 2010 Planning Commission 
Schedule
Chairperson Boswell referred to the submitted 2010 Planning 
Commission meeting schedule, and explained that it had to be approved 
by the Commissioners.  Seeing no changes, Mr. Schroeder moved the 
following motion:
 
MOTION by Schroeder, seconded by Dettloff, the Planning Commission 
hereby approves the 2010 meeting schedule as provided at the 
November 17, 2009 meeting.
 
A motion was made by Schroeder, seconded by Dettloff, that this matter be 
Approved. The motion CARRIED by the following vote:
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Schroeder and Yukon
6 - 
Absent
Kaltsounis and Reece
2 - 
 
Mr. Schroeder noted that the development at South Boulevard and 
Livernois was adding a 40-bed unit and maintaining the surface floor 
level.  They dug out the parking lot, which would be below grade.  He 
forwarded the plans to the Secretary for anyone interested in viewing 
them.
 
NEXT MEETING DATE
The Chair reminded the Commissioners that the next Regular Meeting was 
scheduled for December 15, 2009.
ADJOURNMENT
Hearing no further business to come before the Commission, and upon 
motion by Brnabic, the Chair adjourned the Regular Meeting at 10:43 p.m., 
Michigan time.
 
 
 
 
___________________________________________
William F. Boswell, Chairperson
Rochester Hills Planning Commission
 
 
 
 
_____________________________
Maureen Gentry, Recording Secretary