Image
1000 ‎Rochester Hills Dr‎. ‎
Rochester Hills, MI ‎
48309‎
(‎248‎) ‎656‎-‎4600‎
Home Page‎:  ‎
www‎.‎rochesterhills‎.‎org‎
Rochester Hills
Minutes
Planning Commission
7:00 PM
1000 Rochester Hills Drive
Tuesday, April 7, 1998
CALL TO ORDER
Chairperson Eric Kaiser called the Regular Meeting to order at ‎7‎:‎30 ‎p‎.‎m‎. ‎at ‎
Precinct No‎. ‎5 ‎Building, ‎1551 ‎East Auburn Road, Rochester Hills, MI ‎
48309‎.‎
ROLL CALL
Present PC‎:   ‎Chairperson Eric Kaiser‎
                         William Boswell‎
                         Paul Corneliussen‎
                        John Gaber‎
                        Paul Krupa‎
                        Eugene Nowicki‎
                        Christian Ramanauskas‎
                        James Rosen‎
                        Audrey Ruggiero‎
 
Absent PC‎:    ‎None‎
 
Quorum present‎
 
Also present‎:  ‎Patricia Goodwin, Planning Director‎
                         Katherine Beebe, KBA & Associates‎
                         Mike Hartner, Director, Parks & Forestry‎
                         Tom Dohr, Director, Public Services‎
                         Susanne Vergeldt, Recording Secretary‎
APPROVAL OF MINUTES
2000-1848
February ‎17‎, ‎1998 ‎Regular Meeting‎
 Regular Meeting of February ‎17‎, ‎1998 ‎
 
 MOTION‎ by Nowicki, seconded by Boswell, that the Minutes dated ‎
 February ‎17‎, ‎1998 ‎be accepted as printed‎.‎
 
 Ayes‎:‎     All‎
 Nays‎:‎     None     ‎MOTION CARRIED‎.‎
 
Approved
 
COMMUNICATIONS
 A‎.‎     SEMCOG Spring Workshop, April ‎21‎ Agenda‎
 B‎.‎     Court of Appeals opinion regarding the use of platted subdivisions to gain ‎
 entry to new subdivisions ‎(‎File No‎. ‎96-010‎ Hazelwood Subdivision‎)‎
 
UNFINISHED BUSINESS
2000-1733
1999 ‎Capital Improvement Plan ‎(‎CIP‎) ‎Project Timing‎
Present were Mike Hartner and Tom Dohr to participate in the discussion‎.‎
 
The Chair recalled that the last time this topic was discussed by the Planning ‎
Commission there were some questions regarding projects and the choice of some ‎
words used in the CIP to identify projects and funding sources‎.‎
 ‎
Ms‎. ‎Goodwin recalled at the March ‎17‎, ‎1998 ‎meeting concerns were expressed ‎
about the timing of some of the projects and why some projects were proposed for ‎
1999‎.  ‎There was also a question concerning why the road projects seemed to have ‎
been carried over from the previous year‎.  ‎The department heads were asked to be ‎
present to answer questions and participate in the discussion‎.‎
Members Rosen and Boswell attended the CIP committee meeting last week‎.   ‎
Member Rosen stated that the next step in the CIP process is to select those projects ‎
that will progress from the ‎"‎wish list‎" ‎stage to what can be done, what should be done, ‎
what is fundable‎.   ‎The big spreadsheet distributed to all commissioners represents ‎
what we want to do‎.    ‎What has happened so far is that the Average Rating has been ‎
compiled‎.  ‎The projects have not been rated yet in terms of highest to lowest rated, ‎
but it at least provides a reference point‎.  ‎The committee is at the stage of narrowing ‎
down the list from ‎"‎want to do‎"‎, ‎"‎should do‎"‎, ‎"‎can do‎"‎, and finally ‎"‎will do‎" ‎based on ‎
what City Council  approves‎.  ‎The committee did discuss some of the issues that were ‎
brought up, such as the roads and the family aquatic center, identified as PK‎-‎2‎.  ‎The ‎
project total is $‎10‎,‎030‎,‎000‎; the city's share is $‎10‎,‎030‎,‎000‎; dollars spent through ‎
1998 ‎$‎30‎,‎000‎; funded in ‎1999 ‎$‎10 ‎million‎.  ‎On its face that sounds like a very tall ‎
order when the aquatic center is unlikely to be built in ‎1999‎, but we probably can do it ‎
if the money is appropriated‎.   ‎The committee is now looking for feedback from the ‎
Planning Commission in terms of any possible omissions or items that should be ‎
removed‎.  ‎Mr‎. ‎Dohr concurred with Member Rosen's evaluation‎.‎
 
Mr‎. ‎Hartner gave his perspective as a department head regarding the ranking and the ‎
wording‎.  ‎The CIP represents a conglomeration of ideas from a bunch of different ‎
people and is only the second attempt at this process‎.  ‎The directors as well as ‎
everyone else are new to this process‎.‎
 
The Chair added that the CIP document would be added to the Master ‎
Transportation Plan, Master Recreation Plan, Master Land Use Plan, and other plans ‎
to become part of the city's comprehensive plan to show people what the city will be ‎
in the future‎.  ‎The question has been asked why is it written in the narrative, ‎
particularly related to sources of funding ‎-- ‎particularly the aquatic center and ice ‎
arena‎.  ‎The issue is not lack of support for an aquatic center, but rather the manner of ‎
presentation which might give readers of the document an inaccurate or unrealistic ‎
impression of the city and lead some persons to respond, ‎"‎Wow, Rochester Hills is ‎
going to build an aquatic center next year‎!"  ‎ ‎
 
Member Boswell perceived a conflict between what is written and what is true; the ‎
document shows that the city will assume the entire cost of the aquatic center, and that ‎
is not true; whereas  the city's share of the ice arena will be zero, which is true‎.  ‎Mr‎. ‎
Hartner added that last year, the first year that a CIP was prepared, department heads ‎
were asked to submit concepts and ideas, and this year were asked to add any other ‎
new ideas or projects to the ‎"‎wish list‎".  ‎Existing projects as well as needs have been ‎
included in the document‎.   ‎There are varying degrees of possibilities for bringing these ‎
projects to fruition; some have no funding source at the present time yet are included ‎
in the list‎.   ‎Mr‎. ‎Hartner responded that the aquatic center is farther along in the ‎
planning stage than the ice arena‎.  ‎A community survey, feasibility study, market study, ‎
analysis of the needs and wants and also what is economically feasible have been done ‎
for the aquatic center‎.  ‎None of this has been done yet for the ice arena‎.  ‎When the ‎
"‎call for projects‎" ‎for the ‎1999 ‎CIP went out in January, the city still did not have any ‎
concrete data regarding the aquatic center‎. ‎
 
Mr‎. ‎Hartner added that it is a good idea to include ideas as projects, but he is not ‎
ready to commit funds to projects yet because he doesn‎’‎t know where the funds ‎
would come from‎.  ‎He was concerned with casting a bad light on City Council‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin added that the aquatic center was in the Master Recreation Plan in ‎
1994‎; and there is a tentative capital schedule that called for it to go in ‎1997‎.  ‎The ‎
Chair said that underscores all the more reason not to keep repeating projections that ‎
don't have some basis in reality‎.‎
 
Member Rosen offered his interpretation of the spreadsheet using the aquatic center ‎
as an example‎.  ‎For the sake of discussion, the CIP reflects that the aquatic center is ‎
expected to cost roughly $‎10 ‎million‎. ‎Its becoming reality depends on an evaluation of ‎
the  feasibility of the project and whether a source of funding can be secured, which ‎
would require a City Council decision to issue revenue bonds‎.  ‎The presence of a ‎
project in the CIP at least brings it to attention so that it can be considered in terms of ‎
seeking funding‎.  ‎If the city is not aware of a project or a ‎"‎wish‎"‎,  the city has no basis ‎
to even consider it ‎-- ‎much less seek funding for it‎.  ‎Then, realistically, the $‎10 ‎million ‎
probably would not be spent all in one year, but would be spread out over a number ‎
of years as yet unknown‎.  ‎That should not preclude its inclusion in the CIP‎.  ‎Should ‎
the Planning Commission be concerned with whether or not the funding source or time ‎
line are realistic?  ‎
 
To the Chair some of the projections appeared to be arbitrarily assigned‎.  ‎He ‎
perceived that the data would be updated as the ‎"‎unknowns‎" ‎become known‎.  ‎
Perhaps it would be more realistic to project farther into the future those projects with ‎
more ‎"‎unknowns‎".  ‎The narrative and the spreadsheet appear to be misleading‎.  ‎He ‎
did not want the timetable to mislead anyone‎.‎
 
Member Boswell reminded everyone that this is still preliminary‎.  ‎The actual ‎"‎can do‎" ‎
has not been identified‎.  ‎The numbers in the spreadsheet will change‎.‎
 
Mr‎. ‎Dohr stated that the CIP is basically a submittal by the staff‎.    ‎It is conceivable ‎
that some projects will fall off or get pushed back because some are not realistic‎.  ‎The ‎
more difficult question to ask is, ‎"‎what do we want and what can we do in ‎1999‎".   ‎
The document was not intended to be misleading or confusing; it was intended to be a ‎
fluid document, not static, one that will evolve into a more formative document that ‎
should be more conclusive‎.‎
 
Member Rosen switched to the topic of roads and compared the urgency for road ‎
improvements  to that for an aquatic center‎.  ‎Mr‎. ‎Dohr explained the long process ‎
required to actually get a road to the construction point‎.  ‎When roads are identified for ‎
improvement, the accident and congestion history are researched, the county ranks all ‎
the road projects throughout the county and plans when they could reasonably do the ‎
work‎.  ‎The first step is to get money for the engineering design work, acquisition of ‎
right‎-‎of‎-‎way, and finally the construction‎.  ‎What has actually happened in  many road ‎
projects is that many have been funded for engineering and then the money dries up at ‎
the federal level‎.  ‎Anything that was in progress and had moved forward to the point ‎
where right‎-‎of‎-‎way had been acquired, the available money shifted over to ‎
constructing those projects and everything else got deferred to later dates‎.  ‎The ‎
process is similar to the CIP process‎.  ‎In the proposed ‎1999 ‎CIP the reason for ‎
unfunded road items is that approval has been received for one step of the process but ‎
not for the remaining steps‎.  ‎It is anticipated that those would happen through the ‎
funding mechanisms, but right now that money is not allocated‎.‎
 
Member Rosen stated there is so much more to the story than the big spreadsheet or ‎
even the narrative can reflect‎.  ‎Mr‎. ‎Hartner added that there would be so many ‎
footnotes and asterisks if every detail were included that would make the document ‎
unwieldy‎. ‎
 
Ms‎. ‎Goodwin put a broader perspective on the discussion‎.  ‎The CIP is only one ‎
component of the overall comprehensive plan that the Planning Commission adopts‎.  ‎
The reason why it is only a component is because the master plan really sets the ‎
policies and views of development and land use for the community‎.  ‎Up to this point ‎
the city did not capture all the specific improvements that all the other plans discussed‎.  ‎
Even though the city has had a very sophisticated and visionary planning process that ‎
considered how land was to be used primarily for residential purposes, it did not ‎
contemplate all the roads, infrastructure, and pathways that would be needed to ‎
support this land use pattern; these were done in isolation or piecemeal‎.  ‎Now the ‎
Planning Commission is seeing land use and its infrastructure implementation as a ‎
whole‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Dohr clarified that not everything is actually included in the CIP; water and sewer ‎
plans have not been included in the CIP‎. ‎There is a master plan for water and sewer‎. ‎
Other major road projects that are included in the Master Thoroughfare Plan are not ‎
in the CIP because they are not actively moving forward‎.  ‎In addition, more projects ‎
have come to his mind since the CIP was started, such as the Grand Trunk Railroad, ‎
Sheldon Road, Yorktown‎/‎Meadowfield, and a shared facility for vehicle maintenance ‎
with the school district‎. ‎
 
Mr‎. ‎Dohr emphasized that the CIP is a planning document, not a schedule‎.‎
 
The big question Member Gaber had regarding major roads was that it seemed that ‎
everything got pushed out one year from last year and nothing is being done in ‎1998‎.  ‎
Mr‎. ‎Dohr responded in large part that did happen with some projects‎.  ‎Some projects ‎
stopped because the funding dried up for the next step‎. ‎
 
Member Gaber questioned the Tienken Road ‎(‎MR‎-‎6‎) ‎funding allocation‎.   ‎That was a ‎
project that City Council decided to save up years of Tri Party funding to use for that ‎
project‎.  ‎Mr‎. ‎Dohr explained that the actual wording of the resolution stated there is a ‎
desire to use Tri Party funds  to fix the bridge over the Paint Creek and in the vicinity ‎
of Kings Cove, however it would be in everyone's interest to try to pool this money to ‎
leverage it for STP funds as a project to incorporate the entire corridor‎.  ‎This ‎
presentation assumes we're going to have a corridor improvement from Rochester ‎
Road to Livernois, including bridge construction‎.  ‎Typically those projects are five to ‎
six years away from actual construction‎.  ‎He anticipated submitting this as a project in ‎
the next ‎"‎call for projects‎."  ‎
 
Members Corneliussen and Rosen discussed the average ratings‎.   ‎They are not a ‎
priority ranking as such, although a park project may generally have a lower priority ‎
than a road project‎.  ‎A better criterion would be, does a project cure a deficiency or ‎
is it a public safety issue‎.  ‎A priority system based on whether or not funding was ‎
available was removed last year‎.  ‎Mr‎. ‎Hartner explained that departments don‎’‎t have ‎
control over how projects are rated‎. ‎The city really  needs feedback from the public ‎
regarding this‎.‎
 
Mr‎. ‎Hartner stated that sometimes the source of funding is specific; park funding ‎
cannot be used to fund a major road‎.  ‎Likewise, funding for a lower priority project ‎
cannot necessarily be applied to a higher priority project because of specific funding‎.  ‎
He volunteered to serve on a priority committee‎.   ‎Also, there is not a capital funding ‎
source for all projects‎. ‎
 
Member Corneliussen suggested a different approach‎.   ‎Separate out projects that ‎
have dedicated funding now‎.  ‎If projects are prioritized on the basis of need, lower ‎
priority projects would never get done because they are always a lower priority‎.  ‎It ‎
would be arbitrary to pick and choose projects from each category‎.‎
 
Member Krupa stated that it is easy to lose focus with so many ideas; it becomes ‎
overwhelming‎. ‎
 
The Chair added that it is City Council‎’‎s job to decide what projects to spend money ‎
on‎.  ‎It's not much different from the Master Land Use Plan process‎.‎
 
The Chair asked what more the committee needs from the Planning Commission‎.   ‎
Member Rosen responded that the committee has probably received enough guidance ‎
as to what to show‎. ‎The committee will have to grapple with priorities‎.  ‎
 
The Chair reminded everyone of the Public Hearing regarding the ‎1999 ‎CIP ‎
scheduled for May ‎19‎, ‎1998 ‎and that the draft document will be available to the ‎
public‎.  ‎This will be the Planning Commission's next look at the ‎1999 ‎CIP in its final ‎
draft form‎.  ‎The plan will not be adopted at this meeting; only a public hearing will be ‎
held‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Dohr added that the committee plans to recommend at its next meeting which ‎
projects get shoved off, which ones are recommended for ‎1999‎, and which ones will ‎
get moved to later years and perhaps staggered over several years or eliminated‎.  ‎That ‎
should solidify a lot of points that are not complete and should be available for the ‎
May ‎19 ‎meeting‎.‎
 
(‎Reference‎: ‎1999‎-‎2004 ‎CIP Projects by Department‎/‎Fund; GIS generated charts ‎
locating Park‎/‎Recreation‎/‎Facility Projects, Drainage Projects, Local Road Projects, ‎
Major Road Projects, Pathway Projects‎.)‎
     ________________________________‎
 
     [ ‎Exit Dohr, Hartner ‎8:40‎ p‎.‎m‎. ]‎
 
     [ ‎Recess ‎8:40‎ p‎.‎m‎. - ‎8:49‎ p‎.‎m‎. ]‎
Discussed
 
2000-1823
Master Land Use Plan Update ‎- ‎Presentation of Focus Areas #‎4 ‎and #‎5 ‎Issues‎
Present were Katherine Beebe of Katherine Beebe & Associates and Barry Murray ‎
of JJR, Inc‎.‎
 
Ms‎. ‎Beebe displayed a graphic illustrating Focus Areas ‎4 ‎and ‎5‎, Areas Susceptible to ‎
Change‎.  ‎She reminded commissioners that they are identifying issues ‎-- ‎not coming ‎
up with solutions yet‎.‎
 
Areas for discussion in Focus Areas ‎4 ‎and ‎5 ‎were identified by a drive‎-‎around survey‎.  ‎
The list of identified sites has diminished considerably recently due to recent site plan ‎
approvals‎.‎
 
Regarding Focus Area ‎4 ‎the following sites were identified as areas susceptible to ‎
change‎: ‎a possible joint City‎/‎Rochester Schools site for vehicle storage although the ‎
proposed school site has already been rezoned‎.  ‎A candidate site considered last year ‎
was a landfill site on Hamlin Road, but the environmental assessment was not ‎
favorable‎. ‎Other areas are the Old Orion‎/‎Rochester‎/‎Tienken triangle; the property ‎
owned by the library on the east side of Rochester Road; the O‎-‎1‎, Office Business ‎
zoned piece between Rochester and Orion Roads‎.  ‎Ms‎. ‎Beebe recommended the ‎
Planning Commission discuss zoning issues in this area and will be discussed in more ‎
detail at the upcoming workshops‎.  ‎
 
Over on Sheldon Road there is a whole traffic issue which has been a large part of the ‎
discussions regarding the Master Transportation Plan Update‎.  ‎She needs to ‎
understand how the Planning Commission sees the link finally working with ‎
Washington Road and how it protects the Historic District and how it ties in with ‎
traffic coming in from outside the city limits on the east‎.   ‎
 
Ms‎. ‎Goodwin explained that there is a plan to establish another six‎-‎lane arterial north ‎
of the existing M‎-‎59 ‎according to a Macomb County newspaper‎.  ‎It appears to be ‎26 ‎
Mile Road which would dump traffic onto the City's Washington Road right through ‎
the Historic District‎. ‎
 
Ms‎. ‎Beebe stated that the master land use plan and transportation plan are ‎
interrelated, and she suggested joint discussions with the transportation plan ‎
consultant‎.  ‎Perhaps they could be included in the workshop discussions‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin added that the decision has been made to keep Tienken Road at two ‎
lanes with a proposed right‎-‎of‎-‎way width of ‎120 ‎feet‎.   ‎The Planning Commission has ‎
not yet made a determination about the right‎-‎of‎-‎way width, based on the land use and ‎
ultimate development pattern‎.  ‎The question may be raised, if Tienken remains at ‎2 ‎
lanes why would a ‎120 ‎foot right‎-‎of‎-‎way width be necessary‎.  ‎We first need to look ‎
at the land use issue and then the traffic circulation‎.   ‎
 
Ms‎. ‎Goodwin discussed Franklin Road in Franklin Village as a comparison‎.  ‎
Something has been set in place to protect Franklin Village, and that may set a ‎
precedent for Rochester Hills' historic village area‎.  ‎Discussions with the Road ‎
Commission would be required to determine all the facts of the situation‎.  ‎
 
Ms‎. ‎Beebe was concerned about how traffic is handled and the impact it would have ‎
on land use issues‎.   ‎She said there are growth pressures traveling from east to west, ‎
and the Historic District needs to be protected‎.  ‎Ms‎. ‎Beebe identified adjacent ‎
expanding developments in the City of Rochester‎.  ‎Mr‎. ‎Murray stated there just are ‎
no alternatives in the northern portion ‎-- ‎not just in Rochester Hills, but across  the ‎
northern portion of the county in other communities as well‎.  ‎This is a regional issue‎.  ‎
Perhaps SEMCOG should be encouraged to get involved‎.  ‎Another issue he raised is ‎
why Rochester Hills should take this on if other communities will not‎.  ‎An additional ‎
500 ‎houses will be added soon from Rochester alone which will add to existing traffic ‎
on Washington‎.  ‎It concerned Mr‎. ‎Murray that there was no safety valve planned in ‎
the area ‎-- ‎it  just narrows down to the local road‎.  ‎There are alternatives In Franklin ‎
Village; there are no alternatives in Rochester Hills‎.  ‎People are not going to drive ‎
down Dequindre from ‎26 ‎Mile Road to M‎-‎59‎.  ‎There are no east‎/‎west through roads ‎
in any community in the area, not just Rochester Hills‎.  ‎Ms‎. ‎Goodwin added that the ‎
transportation consultants already recognize that this is a regional issue‎.  ‎Oakland ‎
Township's intent is to hold tight, keep large residential lots, agricultural‎/‎rural zoning ‎
for as long as they can‎.‎
 
Mead‎/‎Dutton was discussed as a Natural Beauty Road, providing an amenity for the ‎
residential parcels along it‎.  ‎Ms‎. ‎Goodwin explained that the designation only provides ‎
for a public hearing at the county level for any proposed removal of vegetation‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin shed some light on the Sheldon connection coming south which would ‎
benefit the proposed new high school‎.  ‎The Planning Commissions of the City of ‎
Rochester Hills and the City of Rochester have met to determine whether the ‎
alignment of Sheldon Road should be on the west or east side of the cemetery‎.  ‎It was ‎
determined that the least impact would occur with it on the east side‎.  ‎So Rochester's ‎
master plan shows the proposed Sheldon Road joining Tienken on the east side of the ‎
cemetery‎.  ‎There is a piece of that property that is in Rochester Hills; in order to bring ‎
Sheldon out to Tienken, an approval of the plat by Rochester Hills will be required‎. ‎
 
Ms‎. ‎Beebe identified another residual area at the northeast corner of Tienken and ‎
Livernois‎.  ‎The site is vacant but it is already platted for single family homes for ‎
Hillside Creek‎.  ‎Part of the approval included giving to the city some property ‎
adjacent to the Paint Creek Trail for parking purposes‎.  ‎Related to that is a DEQ ‎
permit that has been received for the bluff that is part of Kings Cove; and they are ‎
getting ready to submit a plan‎.  ‎There are other hot issues involved as well‎.  ‎The Chair ‎
recommended dealing with this as part of the Master Plan as many adjacent residents ‎
expressed concerns about it; there are also accessibility issues; a portion of it is ‎
actually landlocked‎.  ‎Member Ramanauskas added it was actually the last phase of ‎
Kings Cove that never got developed because of the topography and the tree ‎
preservation issue‎.   ‎Until the bridge off Tienken is refurbished, there will be only one ‎
entrance to the condominium site‎.  ‎The alternate entrance from Maple Hill was ‎
vociferously opposed by residents‎.  ‎The original bridge could not even handle moving ‎
vans or fire trucks, much less construction equipment‎.  ‎It is a very difficult site to ‎
develop‎.‎
 
Moving to Focus Area ‎5‎, Ms‎. ‎Beebe recognized that it contains newer neighborhoods ‎
in relatively good condition, there are fewer issues, there are many open spaces that ‎
are parts of subdivisions, but there are not many public park areas‎.  ‎It is strongly ‎
residential with relatively low density‎.  ‎
 
Regarding ‎71 ‎North Livernois, Member Rosen related that the Oakland County Road ‎
Commission purchased the property with the intention of tearing the house down for ‎
the widening of Livernois; they wanted to rezone the site to commercial to maximize ‎
their investment‎.  ‎The city denied the rezoning request and the site was subsequently ‎
designated an historic site‎. ‎
 
Something not discussed yet but will be discussed during the workshops and made a ‎
part of the master plan update text is strong goals and objectives related to ‎
strengthening and upholding the residential quality of the community‎.  ‎It appeared to ‎
Ms‎. ‎Beebe that it would be commonly supported‎.‎
 
Ms‎. ‎Beebe identified an area on the north side of Walton Boulevard between ‎
Livernois and Shagbark, where there is a mixture of zoning ‎--‎shopping center, retail, ‎
office, senior housing, one single family home and a church‎. ‎We need to look at this ‎
area to see if any changes are needed, perhaps a higher zoning level‎.  ‎Perhaps senior ‎
housing could be established as a zoning district, and this area could be considered as ‎
a district‎.  ‎Ms‎. ‎Goodwin explained that the Church of the Nazarene plans to move to ‎
the south side of Walton Boulevard‎.   ‎Continuing, Ms‎. ‎Beebe identified one parcel on ‎
the south side of Walton Boulevard, which will be the new site of the Church of the ‎
Nazarene‎.‎
 
On Adams, the vacant parcel zoned RCD, Residential Cluster, just north of ‎
Meadowbrook Mall will not be a part of the Master Land Use Plan Update ‎
discussion as it is in litigation‎.  ‎To the north of that parcel there might be pressures for ‎
more cluster housing at some point‎.  ‎Member Nowicki mentioned at one point in the ‎
past it was considered acquire that whole section for a park  but it was not available‎.  ‎
It could possibly be a senior housing site‎.  ‎Ms‎. ‎Beebe also mentioned that the ‎
commission could decide to do nothing with the area and just leave it alone‎.‎
 
Ms‎. ‎Beebe reviewed the Top ‎9 ‎list in the draft document‎.  ‎She recommended that ‎
Item #‎1‎, Senior Housing, be separated out of other Special Purpose uses for ‎
discussion‎.  ‎
 
A rezoning request last year regarding a parcel on the west side of Rochester Road ‎
adjacent to the proposed Quailcrest Subdivision was referred to, and the Chair ‎
reminded commissioners that the Planning Commission promised to revisit this site ‎
during the Master Land Use Plan Update‎. ‎
 
The commission reviewed recent rezoning requests to identify any that might still be ‎
unresolved‎.  ‎
There will be one more meeting before the workshops at which Ms‎. ‎Beebe would like ‎
to review the overall objectives and key issues rather than focus on individual parcels‎.  ‎
The overall objectives will be used as a guide for individual areas‎.  ‎They will start with ‎
an overview of community‎-‎wide findings and objectives for the next five to ten years‎.   ‎
should be invited to specific areas‎.  ‎
 
Ms‎. ‎Beebe distributed a memo dated April ‎7‎, ‎1998 ‎regarding the upcoming Master ‎
Land Use Plan Update Workshops scheduled for May ‎1 ‎and ‎2‎.  ‎It would be nice to ‎
have City Council and LDFA members attend the workshops‎.  ‎At the Friday, May ‎
1‎st workshop the first hour will be spent discussing the community‎-‎wide objectives‎.  ‎
Then two sub‎-‎groups will be formed to discuss eight areas‎.  ‎One sub‎-‎group will be ‎
called ‎"‎economic development opportunities‎" ‎which will function as a focus group, ‎
focusing on Focus Areas ‎1‎, ‎4‎, and ‎6‎.  ‎These are areas in the community where there ‎
are opportunities to shift the economic base away from residential, pointing out the ‎
pros and cons‎.  ‎The second sub‎-‎group will focus on gateways‎.  ‎Other focus areas will ‎
be commercial corners and landfills‎.  ‎Possible alternatives will be identified for these ‎
groups‎.  ‎No decisions will be made at the workshops‎.  ‎At the Saturday, May ‎2‎nd ‎
workshop people can attend discussion on a specific area‎.  ‎
 
Several avenues for notifying the public were discussed‎.  ‎Ms‎. ‎Goodwin is writing an ‎
article about the workshop for the next issue of the Rochester Hills Quarterly which is ‎
coming out in the next two weeks‎.  ‎The agenda for the workshops will be cablecast ‎
and announced on the Webpage‎.  ‎Ms‎. ‎Goodwin has been compiling a mailing list from ‎
people who have called or written regarding this subject‎.  ‎Member Gaber can ‎
announce the workshops at City Council meetings‎.  ‎Notices can be put in ‎
homeowners association newsletters‎.  ‎Alisa Healy will arrange press releases in order ‎
to  get the word out‎.  ‎Even phone calls or letters can be sent to interested people‎.  ‎
Particularly all the rezoning request should get invitations to the workshops, including ‎
people who attended rezoning meetings‎.  ‎
 
The Chair invited comments from those in attendance at the meeting even though this ‎
was not a Public Hearing‎.‎
 
 Elton Fields, ‎3650 ‎Vardon,‎ noticed that nothing is mentioned in the plan ‎
about waterways or stormwater concerns‎.  ‎
 
 Ms‎. ‎Goodwin responded that it is a consideration and has not been ‎
 overlooked‎.  ‎City Council has funded a feasibility study to address these as ‎
 well as other related issues‎.‎
 
(‎Reference‎: ‎Rochester Hills Master Plan Update Preview for Workshop May ‎1 ‎and ‎
2‎, ‎1998‎, and Community and Economic Analyses prepared by Katherine Beebe & ‎
Associates, Inc‎.‎; Memorandum from Katherine Beebe dated January ‎6‎, ‎1998‎.)‎
Discussed
 
ANY OTHER BUSINESS
Member Nowicki has met with the Meijer's store manager and has arranged for the ‎
berm to be cleaned up and the grass cut‎.   ‎The few complaints that have been ‎
received were forwarded to the new owners of the outlot‎.   ‎They are considering a ‎
cyclone fence on the east side of the parking lot to keep trash from blowing onto ‎
residential parcels‎.  ‎Member Gaber suggested that Meijer's could improve their ‎
dumpster containment‎.‎
 
Member Gaber informed the commission that the Mayor has vetoed the proposed ‎
Commercial Vehicle Ordinance‎.   ‎The matter has been placed on tomorrow's City ‎
Council agenda; staff will include the veto message in the next packet to ‎
commissioners‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin provided an update on The Sanctuary property; the floodplain permit ‎
requirement  needs to be resolved by the developer‎.  ‎
 
 
NEXT MEETING DATE
Chairperson Kaiser reminded Commissioners that the next Regular Meeting is ‎
scheduled for April ‎21‎, ‎1998 ‎at Precinct No‎. ‎5 ‎at ‎1551 ‎East Auburn Road‎.‎
 
Member Krupa announced that he would be absent from the April ‎21‎, ‎1998 ‎Planning ‎
Commission meeting‎.‎
 
ADJOURNMENT
Hearing no further business to come before the Planning Commission, Chairperson ‎
Kaiser adjourned the regular meeting at ‎10‎:‎15 ‎p‎.‎m‎. ‎Michigan time‎.‎