1000 Rochester Hills Dr. 
Rochester Hills, MI 
48309
(248) 656-4600
Home Page:  
www.rochesterhills.org
Rochester Hills
Minutes
Planning Commission
Chairperson William Boswell, Vice Chairperson Deborah Brnabic
Members:  Gerard Dettloff, Kathleen Hardenburg, Greg Hooper, Nicholas O. Kaltsounis, 
David A. Reece, C. Neall Schroeder, Emmet Yukon
7:30 PM
1000 Rochester Hills Drive
Tuesday, April 1, 2008
CALL TO ORDER
Chairperson William Boswell called the Regular Planning Commission 
Meeting to order at 7:30 p.m. in the Auditorium.
ROLL CALL
 
William Boswell, Deborah Brnabic, Kathleen Hardenburg, Greg Hooper, 
Nicholas Kaltsounis, David Reece, C. Neall Schroeder and Emmet Yukon
Present
8 - 
Gerard Dettloff
Absent
1 - 
APPROVAL OF MINUTES
 
2008-0150
March 18, 2008 Regular Meeting
 
A motion was made by Schroeder, seconded by Kaltsounis, that this matter be 
Approved as Presented.                                                                                                                                                                                             
The motion CARRIED by the following vote:
Aye
Boswell, Brnabic, Hardenburg, Hooper, Kaltsounis, Reece, Schroeder and 
Yukon
8 - 
Absent
Dettloff
1 - 
COMMUNICATIONS
A)  Planning & Zoning News dated March 2008
B)  April 8, 2008 Advisory, Traffic and Safety Agenda 
NEW BUSINESS
 
2007-0777
Subdivision Open Space Plan Recommendation - City File No. 89-156.5 - Clear Creek 
Subdivision No. 5, a 58-lot phase of an existing subdivision on 56 acres, located east of 
Sheldon, north of Tienken, zoned R-1, One Family Residential, Parcel No. 15-02-200-015, 
Elro Corporation, applicant.
(Reference:  Packet prepared by Ed Anzek, dated April 1, 
2008, had been placed on file and by reference became 
part of the record thereof.)
 
Present for the applicant were Harry Terbrueggen and 
Richard Schoenner of Elro Corporation, 201 W. Big Beaver, 
Suite 720, Troy, MI  48084.
 
Mr. Anzek summarized that the project was the fifth phase 
of the Clear Creek development, and he noted that the plat 
for phases one through four was first approved in 1996.  He 
advised that there were six items for consideration, 
including the Tentative Preliminary Plat Recommendation, 
the first step in an eight-step process, which involved two 
Staff reviews, two recommendations by Planning 
Commission, two City Council reviews, Construction Plan 
review and Final Plat review.  
 
Mr. Anzek noted that the prior four phases were done before 
he joined the City, and that Phase No. 5 was a little more 
complicated because of the wetland issues.  There had 
been numerous meetings with the engineers and with ASTI, 
the City’s environmental consultant, to work out details and 
finalize the proposed plat.  Mr. Anzek went over the 
requests, and advised that the Open Space Plan was a 
continuation from the previous phases, which were also 
done under the Open Space Plan.  He noted that the 
Natural Features Setback Modifications were needed for 
the areas where the boardwalk and pathway would 
encroach into the buffer along the wetlands.   Regarding the 
Cul-de-Sac Length Waiver, Serene Court was extended 
beyond 600 feet and ended in a cul-de-sac so as to avoid 
the wetlands, and that required a Waiver from the Planning 
Commission.  He asked Mr. Terbrueggen to walk the 
Commissioners briefly through all the phases and to focus 
on the fifth phase. 
 
Mr. Terbrueggen related that Elro had been involved in the 
Township and City since the mid 1970’s with various 
projects.  In the mid 1980’s, they acquired the property 
around National Twist Drill at the corner of Tieken and 
Rochester Roads.  They subsequently developed a 
subdivision there called Cross Creek.  They had to bring in 
the sanitary sewer lines, and entered into an agreement 
with the City to bring the sanitary from the area by Yates 
Cider Mill.  It was quite an endeavor, and to make it work, 
they needed a lot of land.  They subsequently acquired 
property on both sides of Sheldon Road, south of Mead.  
The west side of Sheldon became Cross Creek, and they 
sold a large parcel to the school district for Hart Middle 
School.  For the east side of the road they developed a 
Master Plan, which became the Clear Creek development.  
It was a former gravel pit with a lot of hills and holes.  
Through a series of land balancing acts, they were able to 
develop it into the various phases.  They were now 
basically putting the last piece into the whole puzzle.
 
Mr. Terbrueggen advised that Serene Court was going to be 
an internal loop street that would tie into another street, but 
the wetlands got into the way, and they ended up making it 
a cul-de-sac.  They did not deliberately make a cul-de-sac 
longer than 600 feet, but the DEQ wanted them to leave the 
wetland alone.  He advised that they had about 54.1 acres 
of open space in Clear Creek Nos. 1-5.  Clear Creek No. 5 
had 23.5 acres of open space, with most of it being 
wetlands.  That was not the case in the other four phases.  
The open space varied by the layouts, and Clear Creek No. 
4 had no open space at all.  All the open space had already 
been dedicated pursuant to the Ordinance.  Clear Creek 
No. 1 had open space along Stony Creek, and in two 
retention pond areas.  There was additional open space in 
Sheldon Park, which was dedicated as part of No. 2.   He 
stated that the total open space was well in excess of what 
the Ordinance required.  They submitted No. 5 in July 2006.  
The agencies and City departments reviewed it, and the 
Planning Department was very accommodating.  They met 
with all the consultants two or three times.  They had hoped 
to come before the Commission with absolutely no 
conditions, but it never worked out that way, and they did 
their best.  The fact that it had taken them 18 months was 
certainly not indicative of a lack of cooperation on the part 
of the City or the consultants.  They just kept refining the 
plat and addressing the issues until they got to the point 
where everyone was on board.  
 
Mr. Terbrueggen referred to the Natural Features Setback 
Modifications requested, and said that a lot of those were 
being driven by the fact that there were natural features 
along Mead and Sheldon.  They were required to put in a 
walkway, which needed a Modification.  There were some 
proposed lots that required Modifications, and they were 
relying on lessons from the City.  They understood that in 
some cases, residents tended to intrude upon the natural 
features areas by making them part of their lawns or yards.  
The City came up with a system of using a shelf with 
boulders to keep out intrusion.  They were using that quite a 
bit throughout, and they would use boulders of a given size, 
interspersed with natural grasses and plants.  The areas 
would be deed restricted so that no structures could be built 
in the natural features setback.  The documents would be 
recorded with the County as part of the Homeowner 
Association documents.  They would indicate on the  “plot 
plans” those areas not to be touched, and the title work 
would be quite specific.  If a lot had a wetland or natural 
features setback area, there would be rules to go with it.
 
Mr. Anzek asked Mr. Terbrueggen to point out some of the 
boulder wall areas.  Mr. Terbrueggen showed the wall on lot 
282, and he explained that they were asking for a small 
Modification.  Their concern was how to stop that resident 
from intruding into the natural features or the adjacent 
wetland.  He could not tell the difference in elevation 
between the lot line of 282 and the wetland, but he assured 
that the lot line would be higher.  He thought it would be no 
less than a foot.  He pointed out the natural features 
setbacks on lots 292 and 293 and where the boulders 
would be.  He stressed that in all cases where the natural 
features setback was adjacent to or on the lot, they would 
establish the shelf system.
 
Mr. Terbrueggen noted the comment from the Traffic 
Engineer regarding Sheldon Road (memo on file), who had 
recommended that they pave a portion of it.  Mr. 
Tergrueggen said that had not come up until a few days 
ago, and they were not advised that it would become an 
issue.  He indicated that there was not necessarily a lack of 
desire about working on Sheldon Road.  They would be 
willing to work with the City to develop some kind of a 
program for Sheldon Road, but timing was a big issue.  
They did not know when they would be developing No. 5, 
but he was quite confident that it would be at least two 
years away.   It would probably be longer, and he did not 
know the City’s program regarding paving Sheldon Road.  
He knew there was a large storm sewer that had to come 
down a portion of Sheldon to incorporate drainage on the 
school side.  He did not believe Sheldon should be paved 
until the storm sewer went in because it was such a big 
system.   He was aware that paving Sheldon was not part of 
the approval, but it was still in the record.  He would like to 
put forth an understanding that they would enter into an 
agreement with the City when they completed their 
engineering plans.  He suggested that perhaps when they 
got permits for construction, that they would deal with it 
then.  
 
Mr. Terbrueggen said that in general, all the lots were 90 
feet or greater, and the Ordinance required an 85-foot 
minimum width for an Open Space Subdivision.  They put 
all the savings from the lots into the open space.  He 
concluded that the plat, in every way, confirmed to the other 
phases; the only difference was the timing, which was 
dictated by the economy.   
 
Mr. Anzek asked Mr. Terbrueggen to go over the wetland 
mitigation and where the fill areas were.  He referred to lots 
320, 321, and 322, and said they would be serviced by a 
common driveway.  Mr. Terbrueggen advised that they met 
with ASTI and the DEQ about the wetlands, and they were 
in total agreement with what was depicted.  They had not 
applied for permits yet, which was something done after the 
plat was approved.  There were five mitigation areas, which 
he pointed out (although he referred to them as fill areas 
rather than mitigation).  Where Traceky ran into Mead, they 
had to put in an intersection improvement, a water main 
and a bike path.  ASTI suggested that they should not 
piecemeal it, and they did not feel there was any sense in 
trying to save a wetland that would be isolated.  They made 
an attempt to put all the wetlands contiguously.  They did 
not have any pockets of wetland that did not have an 
opportunity to get water, which was at the direction of ASTI.  
 
Mr. Schroeder asked about the development to the north.  
Mr. Terbrueggen said it was a proposed retreat center.  
They were approached by the Order because they had 
been waiting for Elro to bring sanitary sewer and water to 
them.  Elro indicated to them that it would be a number of 
years before they would be ready to do it, so they 
accommodated them by providing an easement adjacent to 
lot 245 to provide sewers.  It was put on the plat with their 
permission to let the City know what would happen with the 
balance of the land.  If the retreat were not there, the 
cul-de-sac in that area would be a stub street.  He added 
that there was also a gas line to the north of the easement.  
 
Mr. Anzek advised that the Commissioners had not heard 
anything about a proposed retreat there.  Staff only had 
about two meetings in eight years with Father Gomez, and 
there were no plans filed formally, so Mr. Anzek was not 
sure what they were really doing.  Mr. Terbrueggen said that 
was all he knew about that property.
 
Mr. Schroeder believed the former owner, Mr. Weinberger, 
started to develop the property.  Mr. Terbrueggen thought 
that was correct, and informed that the Order bought the old 
Weinberger parcel, which had curb and gutters installed, 
but nothing else.  He believed they bought the retention 
pond, but he did not know if they would use it.  Mr. 
Weinberger did not finish it because it would not perk.  
 
Chairperson Boswell noted that in the Environmental 
Impact Statement, they planned to begin construction in the 
summer of 2008, and he asked if that was still valid.  Mr. 
Terbrueggen said it was not.  He explained that the EIS was 
done in 2006, when things were not as bad as now.  He 
would be very thankful if they developed in 2010.  They had 
to do a little more business in No. 4 before they anticipated 
starting No. 5.  Chairperson Boswell asked how many lots 
were not yet built in No.4.  Mr. Terbrueggen said that in all 
phases, there were about 80 unbuilt lots, most of which 
were in No. 4.
 
Mr. Kaltsounis clarified the areas of mitigation, as Mr. 
Terbrueggen had mistakenly referred to them as fill areas.
 
Chairperson Boswell advised that earlier in the day he had 
talked to Mr. Vores, who lived on the west side of Sheldon.  
Mr. Vores pointed out Pinacle Ct., which would have five 
houses, and said that headlights from cars coming out to 
Sheldon would shine directly into Mrs. Hunt’s house.  
Chairperson Boswell asked Mr. Terbrueggen if he would 
consider talking directly with that neighbor, and agree to put 
some type of screening on her property to shield the lights.
 
Mr. Terbrueggen said that he could not promise anything, 
but he would be more than happy to talk with her.  Mr. 
Anzek said they would work on it together and talk with both 
neighbors.  Mr. Schroeder said it was a common problem, 
and suggested that the applicant could put in a berm with 
some pine trees to block the light.  He had been involved in 
many subs where that had been done.  
 
Mr. Terbrueggen brought up the grading of Sheldon, and 
said he thought it might be tricky to get a roadway there.  
Ms. Hardenburg added that she drove a small car, and 
when she drove down Sheldon, the banks were higher than 
her car.  
 
Ms. Brnabic commented that she was pleased at how 
upfront the applicant was going to be with prospective 
buyers, by letting them know about the properties that 
included wetlands and natural features setback areas.  
Oftentimes, it became a “buyer beware” situation, where 
things were not obvious to homeowners, and they ended up 
wanting Variances.  The wetlands and natural features were 
clearly identified, and she was glad there would be 
information in the Deed Restrictions.   People would know 
right away what they were getting into.  Mr. Terbrueggen 
said they learned to do that through Nos. 1-4.  Ms. Brnabic 
said she was also glad they incorporated boulder walls to 
safeguard the natural features areas.  
 
Ms. Brnabic referred to the tree listing, and questioned 
whether that sheet (1 of 16) might need to be revised or 
whether information was included in another sheet.  When 
she was reviewing the trees to be saved and removed, it 
appeared that a lot of trees to be removed were listed as 
saved trees.  On sheet 1 of 20, regarding the Sheldon 
right-of-way, they were listed correctly, but they were 
remaining on the original sheet.  Mr. Anzek noted that there 
was a different Ordinance that governed trees in a 
right-of-way.  The Tree Conservation Ordinance dealt with 
trees on private property.  The City was not calling for the 
removal of the trees on Sheldon until they knew whether 
future improvements would occur.  Ms. Brnabic said she 
was referring to those trees off the cul-de-sac from Sheldon, 
and there was a large group of trees that were listed on 16 
as remaining, but sheet 20 showed them as removed.  Mr. 
Anzek said that the City’s Landscape Architect would check 
it.  If it affected the Tree Removal Permit, he suggested that 
they could table it or amend it at the Final Preliminary.  
 
Mr. Terbrueggen said that it was possible there was an error 
on the plan, because every time they made a revision they 
had to change the tree counts.  When they originally did the 
tree survey, they did not have to survey the Sheldon 
right-of-way.  They were later told they had to include it 
because the ownership was to the center of the road, so 
those numbers were added later.  He was very confident 
that the tree count was right, although the depiction might 
not have been.  Ms. Brnabic identified trees #364 to 382 
and 386 and 390 - and realized that they were on the 
cul-de-sac, not the Sheldon right-of-way.  Mr. Terbrueggen 
indicated that once Sheldon was improved, because of the 
high hills, he did not see how the trees would be saved.  
 
Mr. Reece referred to lots 320, 321, and 322, and said that 
in his opinion, the plat flowed well with the exception of 
those three lots.  It seemed as if they were forced.  He said 
he could appreciate the desire of the applicant to get as 
many lots as possible, but they seemed to be out of place 
with the rest of the subdivision.  Mr. Terbrueggen remarked 
that he would defend their position as strongly as he could.  
They had a variety of layouts, and in the original they did 
not have Traceky Road come out to Mead.  It originally 
came out to Sheldon, and those lots fronted on another 
proposed road.  After meeting with the City and ASTI, it was 
decided they needed an exit to Mead.  He said they were 
perfectly good lots, and probably larger than the rest in the 
subdivision.  They accommodated the driveways by putting 
in a shared driveway.  They used that in the past, and it had 
worked very well.  He indicated that the three lots almost 
would become an enclave by themselves.   Mr. Reece 
agreed.  He asked if there was any consideration for 
coming off of Traceky Drive with a stub cul-de-sac road, 
noting that they would probably lose two lots.  Mr. 
Terbrueggen said they wanted another entrance for fire 
safety.  Mr. Reece agreed, and said they would still keep 
the entrance off of Mead, but the other road could come off 
perpendicular from Traceky.  Mr. Terbrueggen said they did 
a layout that way, but the one they ended up with was the 
preferred.  Mr. Anzek said he did not believe the width was 
there to accommodate a cul-de-sac similar to Pinnate 
Court.  
 
Mr. Reece said the lots seemed to be just by themselves, 
and Mr. Anzek wondered whether the owners would feel a 
part of the neighborhood.  Mr. Reece recalled that in the 
Minutes from 1996, Mr. Ferrara, then a member of the 
Planning Commission, made a comment that the intent of 
the developers was that the subdivisions be developed with 
a sense of community.  Mr. Terbrueggen reminded that 
Sheldon had houses on the west side that fronted on 
Sheldon, and he said that the three lots would be no 
different than those.
 
Mr. Reece asked Mr. Terbrueggen if he had any 
conversation with the lone resident on the east side of 
Sheldon.  Mr. Terbrueggen said that he had not had talked 
with him in a while.   
 
Mr. Hooper noted that Mr. Terbrueggen had earlier 
mentioned consideration for paving Sheldon.  He asked 
exactly what he was offering regarding that.  Mr. 
Tebrueggen said that the Traffic Engineer sent a memo 
suggesting that the roadway be paved from its present 
terminus, or half-mile point, to 300 feet north of the existing 
Clear Creek Boulevard.  He believed that was 780 feet of 
pavement.  His concern was that by the time it was 
developed, Sheldon might already be paved.   The issue of 
the storm sewer might be a topic.  He recalled that the 
storm sewer pipe would be six feet in diameter, and he 
stated that the roadway should not be paved until the 
utilities were in.  Mr. Hooper said he agreed, but he could 
just about assure that the City would not pave Sheldon.  Mr. 
Terbrueggen said that it really just came up, and he had not 
had an opportunity to talk to the City.  He would not want to 
get locked into something with the plat where they were not 
supposed to do it or they could not fulfill it.  He was not 
trying to avoid it, but he would rather try to incorporate it into 
a program where the City would participate.  He suggested 
that they could resolve it when they were ready to start 
construction, and he said that approach would be 
appreciated.  Mr. Hooper acknowledged that nothing was 
being finalized at the meeting, and he clarified that Elro 
agreed to participate somehow at a future date, with the 
parameters to be worked out at a future date.  Mr. 
Terbrueggen agreed.
 
Mr. Schroeder pointed out that in regards to paving the 
road, there was a legal decision called the Arrowhead 
Decision, whereby a City could not require a developer to 
pave any more than what would service the development.  
They could not require a developer to pave a public road 
just because he was there.  Mr. Hooper agreed, and said he 
was not requiring it; Mr. Terbrueggen offered it.  Mr. 
Schroeder indicated that the City would seek cooperation, 
but walk considerately.  
 
Mr. Schroeder referred to the trees on Sheldon, and agreed 
that they would have go.  The City ran into the same 
situation with a sub on Brewster.  They decided the trees on 
Brewster would have to go, and that it would be done by the 
developer with the development because it would save 
money.  Similarly, the residents living in Clear Creek would 
not be happy losing trees behind their homes down the 
road.   He suggested that was something to consider.
 
Mr. Kaltsounis brought up the Tree Removal Permit and 
said that if it was approved, the developer could remove all 
the trees tomorrow.  Mr. Anzek corrected that the site could 
not be touched until the applicant received a Land 
Improvement Permit from Engineering.  At that point, the 
Construction Plans would have to be approved.  Mr. 
Kaltsounis recalled that the Sheffield development off of 
Meadowfield had been sitting for two years, but the 
applicant cleared the trees right away.  He wondered if 
there was a way to keep the trees until the developer was 
ready to begin (Mr. Terbrueggen had mentioned 2010).  Mr. 
Kaltsounis wondered if they could have an agreement of 
some sort to keep the trees, just in case 2010 became 
2012.
 
Mr. Anzek said he could not answer for the developer, but in 
his experience, developers would not spend money on a 
site until they were ready to go full bore.  They would 
remove the trees and start digging trenches for 
infrastructure simultaneously.  He did not think there was 
any value to removing trees and then walking.  Elro would 
not begin until they felt the market was back.  Mr. 
Kaltsounis asked Mr. Terbrueggen if he agreed, which he 
emphatically did, and he said there would be absolutely no 
reason to remove the trees now.  Mr. Kaltsounis said he 
wanted to address the issue because Tree Removal 
Permits only lasted one year.  If they waited until 2010, they 
would have to come back for review and approval.  If the 
trees were gone in 2009 and 2010 became 2013, there 
would be bare land for a long time.  He noted that a lot of 
applicants had come back for Extensions lately.  He 
remarked that the area for Clear Creek was beautiful, with a 
lot of trees, and he would like to see it stay that way until 
they were ready to build.
 
Mr. Anzek said that the requests for Extensions involved 
site condos, which involved a shorter process.  Elro could 
not begin to remove trees until the plat was recorded.  Once 
that was finalized, he was vested with the right to develop it, 
but he annually had to renew the Land Improvement 
Permit.  A Tree Removal Permit would run for one year or if 
the plat was active.  As long as he kept the process going, 
the Permit would stay alive.  He suggested that the 
Commission could remove the Tree Removal Permit 
request until the Final Preliminary Plat.  Mr. Kaltsounis felt 
that would solve concerns about the tree counts, as raised 
by Ms. Brnabic, and it would protect Elro.  
 
Mr. Terbrueggen asked them to presume he received 
Tentative Preliminary Plat approval from Council in May, 
which would only be good for one year.  He would have to 
get it renewed, or start on the Final Preliminary review.  He 
was pretty sure he would not be in the position to get Final 
Preliminary approval within the year, and that he would be 
back for an Extension, which would include the Tree 
Removal Permit.   Mr. Kaltsounis asked if he would accept 
delaying the Tree Removal Permit until the Final 
Preliminary.  
 
Mr. Terbrueggen was not sure they could do that.  He 
thought it had to go with the Preliminary.  Mr. Anzek said 
they did not have to, and recalled that the City had 
postponed them before.  Mr. Terbrueggen said he would 
rather get the Tree Removal Permit and have the whole 
package, and keep going forward.  Mr. Kaltsounis said he 
would be concerned if they took down the trees and the 
development was not done until 2012.   Mr. Terbrueggen 
said that before he got a Land Improvement Permit, he 
would need DEQ, sewer, water, etc., Permits and Final 
Preliminary Plat approval.  Mr. Kaltsounis acknowledged 
that, but said he wanted to hold off the trees until the last 
moment.  Chairperson Boswell suggested that it would not 
make a difference because the applicant could not do 
anything until after Final approval, and the applicant had to 
come back to the Planning Commission first.  Mr. 
Terbrueggen said that after Tentative Preliminary Plat 
approval, he would do the engineering based on what was 
presented.  The Tree Replacement and Preservation Plan 
was proper, but if he did not have the approval, there was 
an opportunity for the Commission or Council to say they 
wanted to take another look at the Tree Plan.  If he had 
already engineered the site, he would not have any other 
options.  He was looking for a guarantee.  Mr. Kaltsounis 
said he agreed on that point with Mr. Terbrueggen; he 
reiterated that he was concerned about how early the trees 
would go versus when the development actually started.  
Mr. Terbrueggen said it would cost him $4,000 an acre to 
clear trees, and he was not about to spend any money he 
did not have to.  Mr. Kaltsounis said he wished the best for 
all the subdivisions with the economy, but he just wanted to 
protect everyone, including the neighbors and anyone else 
who would look at the trees.  Mr. Terbrueggen reminded 
that the trees were as much of a benefit to them as they 
were to anyone, because they enhanced the site.
 
Ms. Hardenburg thanked the applicant for continuing with 
development in the City, although she was amazed to see 
someone new coming forward, considering the number of 
projects that had come for Extensions recently.  She was 
concerned about the lone person on Sheldon and how the 
home would fit in with the style of homes being built.  She 
commented that there were beautiful two-story homes in 
Clear Creek, but the home on Sheldon appeared to be a 
single-story home.  She wondered how the home on lot 292 
would impact the existing home.  Mr. Terbruggen advised 
that the home on Sheldon was a two-story home with a 
walkout and pond in the back.  He thought there would be 
about 300 feet of separation between the homes, and there 
were trees to shield it. 
 
Ms. Hardenburg commented that it would be wonderful if 
the applicant wanted to pave Sheldon, but she wondered if 
the homeowners along Sheldon would really want that.  It 
might bring more traffic.  She pointed out the lots on the 
corner of Mead and Sheldon and asked if a lot of fill would 
have to be brought in to build there.  Mr. Terbrueggen 
advised otherwise.  Ms. Hardenburg noted that it was very 
marshy, and Mr. Terbrueggen related that the marsh was to 
the east, and that the wetland at Traceky and Mead was the 
marshy area she was referring to.   The corner was heavily 
wooded, so it was hard to tell that the land was actually very 
flat.
 
Ms. Hardenburg pointed out that the Sheffield property Mr. 
Kaltsounis referred to was cleared with the intention of 
building immediately, but it happened just before the 
market dropped, which was a unique circumstance.  Mr. 
Kaltsounis said he understood the circumstances of today, 
but he commented that the property had looked so 
beautiful, and then the trees were just gone.  Ms. 
Hardenburg offered that it would have to happen with Clear 
Creek also, when 58 homesites came in.  
 
Mr. Yukon asked where the offsite migitation would be, but 
Mr. Terbrueggen was not yet sure.  He said it would be in 
the general drainage district of the Stony Creek.   Mr. Yukon 
asked about the boulder walls, and if they would be put 
west of Glacial Court.  Mr. Terbrueggen said there would be 
a boulder shelf at the northwest corner lot 314. 
 
Mr. Schroeder questioned the mitigation ratio, and Mr. 
Terbrueggen advised that it would be 1.3 to 1.0.  He 
believed high value was two to one, and that mid-value was 
something less, so they would be in the mid-value range.  
Mr. Anzek added that it was one to one for a road and two to 
one for a development, but it depended upon the quality.  
Most of the interruption would be for Traceky moving north 
toward Mead.  DEQ was moving towards offsite mitigation 
to create better wetlands.
 
Chairperson Boswell opened the Public Hearing for the 
Tree Removal Permit at 8:29 p.m.  Seeing no one come 
forward regarding that or any other matter relating to Clear 
Creek, he closed the Public Hearing.  Ms. Brnabic moved 
the following motion:
 
MOTION by Brnabic, seconded by Kaltsounis, in the matter 
of File No.89-156.5 (Clear Creek Subdivision No. 5) the 
Planning Commission recommends that City Council 
approve the Open Space Plan, based on plans dated 
received by the Planning Department on February 25, 
2008, with the following six (6) findings and subject to the 
following one (1) condition.
 
Findings:
 
 1.     The proposed open land identified on the plans dated 
 received February 25, 2008 are appropriate and 
 suitable for open space purposes.
 
 2.     The need to utilize the Open Space Plan provisions is 
 established by the desire to protect and preserve 
 wetlands.
 
 3.     The location and layout of the open spaces have a 
 beneficial relation to the lots within and adjacent to the 
 proposed subdivision
 
 4.     The proposed plan can be suitably provided with all 
 supporting and necessary utilities as proposed.
 
 5.     The plan can be developed without injuring the 
 abutting lands as to capacity available in existing 
 utility services.
 
 6.     The sum of all lots with land area below the required 
 20,000 square feet (4.1 acres) does not exceed the 
 total amount of land area to be dedicated to private 
 open space, which is 23 acres.
  
Conditions:
 
 1.     That an Open Space Agreement be submitted to and 
 approved by the City Council prior to Final Plat 
 Approval.
A motion was made by Brnabic, seconded by Kaltsounis, that this matter be 
Recommended for Approvalto the City Council Regular Meeting.                                                                                                                                                                                         
The motion CARRIED by the following vote:
Aye
Boswell, Brnabic, Hardenburg, Hooper, Kaltsounis, Reece, Schroeder and 
Yukon
8 - 
Absent
Dettloff
1 - 
Chairperson Boswell stated for the record that the motion 
had passed unanimously.  Mr. Kaltsounis commented that 
it was nice to see all the homework they had done for the 
development.   He thought it was very well laid out, and that 
the applicant obviously had a lot of experience in front of 
the Planning Commission.  He looked forward to seeing the 
development in the future.  He hoped they got through 
some of the engineering issues so they could proceed, 
because he felt it was a beautiful area, and that it would be 
a beautiful development.  
2007-0790
Tree Removal Permit - City File No. 89-156.5 - Clear Creek Subdivision No. 5
MOTION by Kaltsounis, seconded by Schroeder, in the 
matter of City File No. 89-156.5 (Clear Creek Subdivision 
No. 5), the Planning Commission grants a Tree Removal 
Permit, based on plans dated received by the Planning 
Department on February 25, 2008, with the following four 
(4) findings and subject to the following two (2) conditions.
 
 Findings:
  
 1.     The proposed removal and replacement of regulated 
 trees on-site is in conformance with the Tree 
 Conservation Ordinance, as 54% of the trees will be 
 saved.
 
 2.     The applicant is removing 645 regulated trees from 
 the site.
  
 3.     The applicant is proposing to locate 645 replacement 
 credits on-site.
 
 4.     No payment into the City’s tree Fund is required.
 
Conditions:
 
 1.     Address all comments per memo from the City’s 
 Landscape Architect dated March 10, 2008, prior to 
 Final Approval of the Tentative Preliminary Plat by 
 Staff.
  
 2.     All tree protective fencing must be installed, inspected 
 and approved by the City’s Landscape Architect, prior 
 to issuance of a Land Improvement Permit.
A motion was made by Kaltsounis, seconded by Schroeder, that this matter be 
Granted.                                                                                                                                                                                             
The motion CARRIED by the following vote:
Aye
Boswell, Brnabic, Hardenburg, Hooper, Kaltsounis, Reece, Schroeder and 
Yukon
8 - 
Absent
Dettloff
1 - 
2007-0778
Wetland Use Permit Recommendation - City File No. 89-156.5 - Clear Creek Subdivision 
No. 5.
MOTION by Brnabic, seconded by Yukon, in the matter of 
City File No. 89-156.5 (Clear Creek Subdivision No. 5), the 
Planning Commission recommends City Council approve a 
Wetland Use Permit to impact approximately 59,116 square 
feet for the construction of streets, lots and pathways, based 
on plans dated received by the Planning Department on 
February 25, 2008, with the following five (5) findings and 
subject to the following two (2) conditions.
 
Findings:
  
 1.     Of the approximately 15 acres of City-regulated 
 wetlands on site, the applicant is proposing to impact 
 approximately 1 acre.
 
 2.     No prudent alternatives exist for constructing the 
 streets for the development, due to the City and 
 County traffic requirements. 
 
 3.     The Wetland/Watercourse impacts caused by the 
 road crossings appear to be unavoidable.
 
 4.     The applicant is proposing to construct 1.3 acres of 
 replacement wetlands in order to mitigate the loss of 
 1.0 acre of regulated wetlands.
 
 5.     Most mitigation will occur in the same wetland as the 
 impact and is designed to improve the same functions 
 as the wetland to be impacted, as well as all wetlands 
 on the site.
 
Conditions:
  
 1.     That the applicant receive all applicable DEQ permits 
 and Oakland County Drain Permits Prior to issuance 
 of a Land Improvement Permit.
  
 2.     That the applicant provide a detailed soil erosion plan 
 with measures sufficient to ensure ample protection of 
 wetlands areas, prior to Construction Plan Approval.
A motion was made by Brnabic, seconded by Yukon, that this matter be 
Recommended for Approval to the City Council Regular Meeting.                                                                                                                                                                           
The motion CARRIED by the following vote:
Aye
Boswell, Brnabic, Hardenburg, Hooper, Kaltsounis, Reece, Schroeder and 
Yukon
8 - 
Absent
Dettloff
1 - 
2007-0791
Natural Features Setback Modifications - City File No. 89-156.5 - Clear Creek Subdivision 
No. 5.
MOTION by Hardenburg, seconded by Schroeder, in the 
matter of City File No. 89-156.5 (Clear Creek Subdivision 
No. 5), the Planning Commission grants Natural Features 
Setback Modifications for the permanent impact to as much 
as 3,667 linear feet of natural feature setback associated 
with the required pathway construction, and for impacts to 
the streets, lots and mitigation areas as identified on plans 
dated received by the Planning Department on February 
25, 2008, with the following two (2) findings and subject to 
the following six (6) conditions.
 
Findings:
  
 1.     Natural Features Setback Modifications are needed to 
 construct lots, streets and mitigation areas.
 
 2.     Impacts associated with required pathways appear to 
 be unavoidable. 
  
Conditions:
  
 1.     All restoration to natural features areas will utilize 
 native seed and vegetation, to be reviewed and 
 approved by the City’s Wetland Consultant prior to 
 Final Approval by Staff.
  
 2.     Review proposed pathway locations in an attempt to 
 locate them outside of any natural features 
 seatback location prior to submittal for Final Plat.
  
 3.     Add a note to the plans indicating how natural 
 features areas will be permanently marked prior to 
 construction, to be reviewed and approved by staff 
 prior to issuance of a Land Improvement Permit.
  
 4.     Add a note that states how the lot purchaser will be 
 informed of the setback boundary and restrictions, 
 as approved by the City.
  
 5.     Add a note indicating that Best Management 
 Practices will be strictly followed during 
 construction to minimize the impacts on the Natural 
 Features Setback.
 
Mr. Hooper asked if they should consider a condition 
requesting that the boulder walls be placed more 
definitively on the plans now or discuss it at the Final 
Preliminary.  The plans did not show exactly where they 
would be currently, and they were related to the Natural 
Features Setback Modifications.  Mr. Schroeder said they 
should definitely be shown on the Construction Plans so it 
was very clear.  Mr. Anzek recommended that it be shown 
as a condition of approval so Staff would be aware during 
the process.  
 
 6.     Add boulder wall locations on Final Preliminary Plat to 
 demarcate the protected Natural Features Setback 
 areas.
A motion was made by Hardenburg, seconded by Schroeder, that this matter be 
Granted.                                                                                                                                                                                             
The motion CARRIED by the following vote:
Aye
Boswell, Brnabic, Hardenburg, Hooper, Kaltsounis, Reece, Schroeder and 
Yukon
8 - 
Absent
Dettloff
1 - 
2008-0151
Cul-de-Sac Length Waiver - City File No. 89-156.5 - Clear Creek Subdivision No. 5.
MOTION by Schroeder, seconded by Hardenburg, in the 
matter of City File No. 89-156.5 (Clear Creek Subdivision 
No. 5), the Planning Commission Approves a Cul-de-sac 
Waiver, based on plans dated received by the Planning 
Department on February 25, 2008 with the following three 
(3) findings.
 
Findings:
 
 1.     When Clear Creek No. 4 was built, the length and 
 layout of the street Serene had not been determined, 
 and a cul-de-sac was used so the road would not 
 disturb the wetland area.
 
 2.     The proposed cul-de-sac length and lot layout have 
 been reviewed and recommended for approval by 
 both the City’s Public Services and Fire Departments.
 
 3.     The proposed street design incorporates a cul-de-sac 
 bulb that meets City’s Standards allowing for easier 
 movement of fire vehicles.
A motion was made by Schroeder, seconded by Hardenburg, that this matter be 
Approved.                                                                                                                                                                                             
The motion CARRIED by the following vote:
Aye
Boswell, Brnabic, Hardenburg, Hooper, Kaltsounis, Reece, Schroeder and 
Yukon
8 - 
Absent
Dettloff
1 - 
2007-0774
Tentative Preliminary Plat Recommendation - City File No. 89-156.5 - Clear Creek 
Subdivision No. 5.
MOTION by Yukon, seconded by Brnabic, in the matter of 
City File No. 89-156.5 (Clear Creek Subdivision No. 5), the 
Planning Commission recommends City Council grant 
Tentative Approval of the Preliminary Plat, based on plans 
dated received by the Planning Department on February 
25, 2008, with the following seven (7) findings and subject 
to the following eight (8) conditions.
 
Findings:
 
 1.     The Tentative Preliminary Plat, after conformance 
 with conditions, meets all applicable requirements of 
 the Zoning Ordinance and the Subdivisions 
 Ordinance.
 
 2.     The Tentative Preliminary Plat for Clear Creek No. 5 is 
 the fifth phase of Clear Creek Subdivision; Clear 
 Creek No. 4 Final Plat was approved by City Council 
 in May 2005.
 
 3.     Adequate utilities are currently available in the 
 Sheldon/Mead Road R.O.W., and sanitary sewer will 
 be extended from the existing stub streets in Clear 
 Creek, to properly service the proposed development.
 
 4.     The Tentative Preliminary Plat represents a reasonable 
 and acceptable plan for developing the property.
 
 5.     The Tentative Preliminary Plat represents a reasonable 
 street layout, as well as a reasonable lot layout and 
 orientation. 
 
 6.       The proposed development is compatible with 
 surrounding zoning districts and land uses.
 
 7.     Architecture of the new homes will be similar in style to 
 what currently is being built in the other Clear Creek 
 phases. (per Environmental Impact Statement provide 
 by applicant)
 
Conditions:
 
 1.     That the Open Space Plan is approved by City 
 Council prior to the approval of the Tentative 
 Preliminary Plat.
 
 2.     That the Wetland Use Permit is approved by City Council 
 prior to the approval of the   Tentative Preliminary 
 Plat.
 
 3.     That the applicant receives all appropriate DEQ permits 
 prior to Final Plat approval.
 
 4.     That the applicant receives a Land Improvement Permit 
 prior to commencing any work on the site.
  
 5.     That the applicant receives all engineering related 
 permits and approved Construction documents 
 required by Public Services prior to Final Plat 
 approval.
  
 6.     Change the diameter of the water main proposed on 
 Mead Road to 16” (12” shown), prior to Construction 
 Plan Approval.
 
 7.     All proposed street names must be approved by the 
 City’s Communication Division prior to Final Approval 
 by Staff.
 
 8.     Provision of a performance guarantee in the amount of 
 $305,375.00, as adjusted if necessary by the City, to 
 ensure the proper installation of trees, for replacement 
 of damaged trees, and for all other landscaping 
 expenses. Such guarantee to be provided by the 
 applicant prior to issuance of a Land Improvement 
 Permit.
  
Chairperson Boswell asked the Commissioners whether or 
not they wished to add a condition stating that Elro 
Corporation agrees to discuss improvements to Sheldon 
Road with the City at the appropriate time.  Mr. Schroeder 
cautioned that it would have to show that it was voluntary.  
Mr. Anzek believed that if it was added as a condition, it 
could be construed as a requirement for approval, which 
would step over the legal threshold.  Mr. Schroeder agreed 
that would be a concern.  Mr. Anzek reminded that their 
discussion, in which Elro had offered to participate, if 
possible, as a partner in the improvement of Sheldon, 
would be reflected in the Minutes.  Staff would have to 
determine the timing of the storm sewer and other 
improvements and bring that information back to the 
Commission.
A motion was made by Yukon, seconded by Brnabic, that this matter be 
Recommended for Approval to the City Council Regular Meeting.                                                                                                                                                                                             
The motion CARRIED by the following vote:
Aye
Boswell, Brnabic, Hardenburg, Hooper, Kaltsounis, Reece, Schroeder and 
Yukon
8 - 
Absent
Dettloff
1 - 
Chairperson Boswell stated for the record that the motions 
had passed unanimously and he thanked the applicants.  
He remarked that it had been a long hard road for Mr. 
Terbrueggen, and noted that the file was from 1989.  Mr. 
Terbrueggen advised that he would see the Commission in 
about a year, and Mr. Kaltsounis said he hoped things 
turned around in a year for everyone.
 
ANY OTHER BUSINESS
Upon nomination by Schroeder, Chairperson Boswell was 
unanimously re-elected as Chairperson of the Planning 
Commission; upon nomination by Kaltsounis, Deborah 
Brnabic was unanimously re-elected as Vice Chairperson; 
upon nomination by Schroeder, the Planning Department 
was unanimously re-elected as Secretary.
 
ANY FURTHER BUSINESS
Mr. Anzek briefed the Planning Commission about the 
on-site traffic movements for the recently approved Taco 
Bell, which the City’s Traffic Engineer was to review as a 
condition of approval.  Staff visited the current restaurant for 
two days during lunch hour (2 hours) and monitored the 
traffic flows.  They verified that the majority of people were 
making a right out of the drive-thru, but they found no 
significant backup for traffic moving northbound on the 
service drive.  They felt there was more than adequate 
ability to continue with that.  They moved a curb back on 
the plan and painted the bypass lane, so if someone 
needed to leave the drive-thru lane, they could exit with 
minimal conflict to the right.  If people had to wait for an 
order, they would be able to move to the parking spaces to 
the north, which were no longer angular.  The traffic would 
be two-way into the site.  They moved the landscape island 
back about three feet so they could meet standards for 
perpendicular parking and for the 24-foot maneuvering 
lane, and added a stop sign before the exit.  They also 
moved the dumpster location closer to the building and 
corrected the handicap parking to add room to exit a 
vehicle.  The Traffic Engineer found that the hedge had 
overgrown in front and was in the line of clearance, so that 
would be cut back. 
NEXT MEETING DATE
The Chair reminded the Commissioners that the next regular 
meeting was scheduled for April 15, 2008.  They were also 
invited to attend the Advisory, Traffic and Safety Board 
meeting on April 8, 2008.
ADJOURNMENT
Hearing no further business to come before the 
Commissioners, the Chair adjourned the Regular Meeting at 
8:52 p.m., Michigan time.
 
 
 
___________________________________
William F. Boswell, Chairperson
Rochester Hills Planning Commission
 
 
 
 
___________________________________
Maureen Gentry, Recording Secretary