1000 Rochester Hills Dr. 
Rochester Hills, MI 
48309
(248) 656-4600
Home Page:  
www.rochesterhills.org
Rochester Hills
Minutes
Local Development Finance Authority
Jennifer Berwick, Clarence Brantley, Michael Damone, Michael Ellis, Lois Golden, 
Tammy Muczynski, William Mull, Theresa Mungioli, Kris Pawlowski, 
Cassie Patterson, Stephan Slavik, Owen Winnie
7:30 AM
Conference Room 130 (Council)
Thursday, August 12, 2010
CALL TO ORDER
Chairperson Stephan Slavik called the Special Meeting to order at 7:39 
a.m.
ROLL CALL
 
Clarence Brantley, Michael Damone, Michael Ellis, Lois Golden, Stephan 
Slavik, Theresa Mungioli and Kris Pawlowski
Present
7 - 
Owen Winnie, Tammy Muczynski, William Mull, Cassie Patterson and 
Jennifer Berwick
Absent
5 - 
Quorum present.
 
Also present:  Dan Casey, Manager of Economic Development
                         Kurt Dawson, Director of Treasury and Assessing
                         Maureen Gentry, Recording Secretary
COMMUNICATIONS
There were no Communications brought forward.
NEW BUSINESS
Chairperson Slavik announced that the order of the Agenda would 
change, and he called for discussion regarding the Entranceway Grant 
Application first.
 
2008-0355
Entranceway Grant Application
Mr. Casey advised that the LDFA had received its first application for the 
Entranceway Grant program.  The applicant, Rochester Hills Executive 
Park, an Association of businesses located on Research and Technology 
Drives, had applied for a sign permit from the Building Department and a 
Right-of-Way Permit from the Engineering Department.  The new sign 
would replace an existing, and all requirements of the application had 
been met.  The grant would authorize up to a $5,000.00 match, which 
would be given after the project was completed.  He only anticipated 
receiving one or two applications a year from the (12) industrial parks.  
 
Ms. Golden asked if there was a policy regarding the number of 
submittals each year.  Mr. Casey did not anticipate that anyone would 
apply for more than one per year, but he said that if the Board wanted a 
policy, he could prepare a statement.  Ms. Golden felt that there should 
be some type of stipulation because some parks had a dual entranceway.  
 
Ms. Stacy Fields, representative of the applicant, entered at 8:01 a.m.  
She advised that she worked in commercial real estate, and that her 
company had built several buildings in the park, which had 56 
businesses and 18 owners.  She discussed the vendor they chose, noting 
that they had done a lot of business with them and used them for referrals.  
In answer to Chairperson Slavik, Ms. Fields explained the construction of 
the columns and that they would be break-away. 
 
Hearing no further discussion, Ms. Mungioli moved the motion in the 
packet.
 
Mr. Damone recused himself from the vote, stating that he had a long 
relationship developing the park.  Ms Mungioli asked if he personally 
profited, and Mr. Damone said that he indirectly benefited because of his 
association with First Industrial. 
 
Motion by Mungioli, seconded by Golden, in the matter of Rochester 
Hills Executive Park’s request for an Entranceway Grant, the Rochester 
Hills Local Development Finance Authority moves the following:
 
Whereas, the Board of the Rochester Hills Local Development Finance 
Authority has approved a budget allocation of $10,000 in its 2010 budget 
as matching funds for entranceway grants; and
 
Whereas, the maximum grant amount is $5,000 per application; and
 
Whereas, the Board has received an application for a grant request of 
$5,000 from the Rochester Hills Executive Park Owners Association to 
support its proposed replacement sign and landscaping; and
 
Whereas, City staff has conducted a review of the proposed sign and 
application and finds that it meets the requirements of the grant program.
 
Resolved, the Rochester Hills Local Development Finance Authority 
approves the grant request in the amount of $5,000 subject to the 
following conditions:
 
 1.     The applicant receives a Sign Permit from the City’s Building 
 Department
 2.     The applicant receives a Right-of-way Permit from the City’s 
 Engineering Department
 3.     The sign must be breakaway and meet Federal NCHRP 350 
 requirements and Section 1.72 of AASHTO Specifications
 4.     The grant reimbursement will occur at project conclusion after 
 submission of proof of paid invoices
A motion was made by Mungioli, seconded by Golden, that this matter be 
Approved. The motion CARRIED by the following vote:
Aye
Brantley, Ellis, Golden, Slavik, Mungioli and Pawlowski
6 - 
Abstain
Damone
1 - 
Absent
Winnie, Muczynski, Mull, Patterson and Berwick
5 - 
 
Chairperson Slavik stated for the record that the motion had passed 
unanimously.
 
2008-0356
Proposed Hamlin Project
Mr. Casey referred to the 15.6 acres on Hamlin the City had owned since 
1999, which was to be used for a joint public works facility with the school 
district but fell through, and advised that the City had been trying to sell 
the property since 2004.
 
The LDFA had approved an expense of up to $751,000 for site 
development, awaiting a project to come along, and Mr. Casey had 
recently been in talks with Cosma, a division of Magna, which was looking 
for a site.   Magna had property in Troy, where they wanted to put up a 
196,000 square-foot R & D building, but it was too large for the property, 
and Troy denied a zoning variance.  They started looking at other cities, 
including Rochester Hills, which has a great relationship with Magna.  Mr. 
Casey put together a list of potential incentives to lure the project, which 
would bring about 450 high paying jobs, and they liked the location and 
the nearby trail. 
 
Cosma wanted to lease a building, beginning with a 12-year lease.  Mr. 
Casey thought they could have trouble financing the project in the current 
environment, and he suggested using Recovery Zone Facility Bonds 
through Oakland County as the financing vehicle.   The City asked and 
received pre-proposals from several developers to access the feasibility 
of the project.  Questions included whether the rental rates were feasible, 
what the conceptual cost estimate would be and how the company 
proposed to finance it.  There were four submittals, and all thought the 
project was feasible, although they recommended a longer lease term 
than 12 years. 
 
Mr. Casey presented four models regarding ownership of the land.  The 
first was sale of the land - the City would price it at the market, but had 
originally overpaid $4 million out of the Water and Sewer Fund.  The 
second was to offer a ground lease rather than sell the land.   The third 
option was equity, whereby the City would be a partner, bringing the land 
and getting a portion of the rent.   The City could turn over the land at the 
end of the ground lease, or it could be sold at any point to someone else.  
The last option was to have an authority of the City - the LDFA or the EDC 
- own the building.  If the LDFA owned the building, it could not use 
Recovery Zone bonds; however, it could still use General Obligation 
bonds (municipal) to do the project.   The EDC could use Recovery Zone 
bonds.  This option could have the most risk, if the company filed 
bankruptcy or tried to get out of the lease early.  The building would be 
built for a specific user and might be hard to re-lease.  Mr. Casey 
suggested that they could build two buildings; one office and the other 
office and flex.  Mr. Damone asked if the City would take a subordinated 
position on the ground lease, noting that if the loan went bad, the bank 
could take the building and land.  He pointed out that the ground lease 
owner could always make the bondholders whole.
 
Mr. Ellis questioned whether there would be a present net worth of $4 
million with a land lease or if they would charge $1 per year and ignore 
the relationship of the lease to value.  He asked what other incentives 
were offered besides Recovery Zone bonds.
 
Mr. Casey said that the City could offer tax abatements.  The value of the 
abatements to the company would be $2.65 million for 12 years (a 
percentage of real and personal property), which would make the project 
more feasible and reduce the rental rates.   One of the advantages of 
going through the LDFA was that it captured taxes from other 
jurisdictions, such as the County, so the City could be repaid much more 
quickly.  Another incentive would be to provide some of the $751,000 of 
site development money, if needed, for things like a retention pond, 
environmental study, or grading and site fill.  
 
Mr. Casey believed that a ground lease was probably the most attractive 
way to go, but he reminded that Council had to make that decision.  It 
would generate more revenue if the City owned the building.  There could 
be a long-term ground lease with a low payment, or a 12-year lease.  City 
Council had to agree to a dollar amount for the land.  Council recently 
discussed selling the land at a loss, but for how much he was not sure.  In 
his opinion, the land was worth $150,000 an acre.  
 
Upon questioning by Mr. Ellis, Mr. Casey advised that the other 
developers were Cunningham-Limp, Kirco, and REDICO and Frank 
Rewold & Son, who had partnered.  There could be more, and he thought 
that unless the LDFA or EDC owned the building, the company would 
probably pick the developer.  
 
Mr. Damone believed that options 2, 3 and 4 had the same risk level if 
the lease and the tenant’s ability to pay were the collateral.  Mr. Casey 
agreed, and said that the biggest drawback to doing a sale or ground 
lease was that the developer would want to put it back into the rental rates.  
The City had to figure something out that would not increase the rental 
rates.  Chairperson Slavik pointed out that it was a specialized building, 
which could put them in a corner.  Mr. Casey agreed, and said that if they 
did a two-building campus, it would be easier to re-lease, because there 
would be two different use buildings on separate parcels.  
 
Mr. Brantley had to leave at this point, leaving the Board without a 
quorum, so the Chair adjourned the Special Meeting at 8:32 a.m. 
This matter was Discussed
 
NEXT MEETING DATE
The Chair reminded the Board that the next Regular Meeting was 
scheduled for October 7, 2010.
 
Respectfully Submitted,
 
 
_________________________
Stephan Slavik, Chairperson
Rochester Hills LDFA