1000 Rochester Hills Dr. 
Rochester Hills, MI 
48309
(248) 656-4600
Home Page:  
www.rochesterhills.org
Rochester Hills
Minutes
Planning Commission
Chairperson William Boswell, Vice Chairperson Deborah Brnabic
Members:  Gerard Dettloff, Dale Hetrick, Greg Hooper, Nicholas O. Kaltsounis,
David A. Reece, C. Neall Schroeder, Emmet Yukon
7:00 PM
1000 Rochester Hills Drive
Tuesday, May 3, 2011
CALL TO ORDER
Chairperson William Boswell called the Regular Meeting to order at 7:02 
p.m. in the Auditorium.
ROLL CALL
 
William Boswell, Deborah Brnabic, Gerard Dettloff, Greg Hooper, Nicholas 
Kaltsounis and David Reece
Present
6 - 
Dale Hetrick, C. Neall Schroeder and Emmet Yukon
Absent
3 - 
Quorum present
 
Also present:   Ed Anzek, Director of Planning and Development
                          Jim Breuckman, McKenna Associates
                          Maureen Gentry, Recording Secretary
APPROVAL OF MINUTES
2011-0215
April 5, 2011 Regular Meeting
 
A motion was made by Kaltsounis, seconded by Reece, that this matter be 
Approved as Presented. The motion carried by the following vote.
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Kaltsounis and Reece
6 - 
Absent
Hetrick, Schroeder and Yukon
3 - 
 
COMMUNICATIONS
 A)     Planning & Zoning News dated March 2011
 B)     2012-2017 Capital Improvement Plan Final
 C)     2011-2015 Parks and Recreation Master Plan Update Final (CD)
 D)     Letter from Rudy Ziehl, dated May 2, 2011 re: Crittenton South 
 Tower Addition
 
NEW BUSINESS
2011-0216
Request for Revised Conditional Land Use - City File No. 89-153.9 - Proposed 
patient tower at the southeast side of the existing Crittenton Hospital Medical 
Center building, Parcel No. 15-15-101-003, zoned SP, Special Purpose, 
Crittenton Hospital Medical Center, applicant.
(Reference:  Staff Report prepared by James Breuckman, dated May 3, 
2011, and Site Plans prepared by Harley Ellis Deveraux had been 
placed on file and by reference became part of the record thereof.)
 
Present for the applicant were Monte Oberlee, Crittenton Hospital 
Medical Center, 1101 University, Rochester, MI 48307; and Ron Herzog, 
Harley Ellis Devereaux, 26913 Northwestern Hwy., Suite 200, Southfield, 
MI 48033-3476. 
 
Mr. Anzek advised that Crittenton was proposing an eight-story tower 
addition, but the initial stage would be six stories.  The applicants had 
identified a slight encroachment in the northeastern portion of the tower 
that went approximately 25 feet into the play space of the church property.  
They sought a Variance from the Zoning Board of Appeals (ZBA), which 
was granted.  There had been three Site Plan reviews, and he recalled 
that the applicants were in front of the Planning Commission for a 
discussion at the February 22, 2011 Special Meeting.  At the ZBA 
meeting regarding the Variance, there were some concerns by residents 
to the south regarding landscaping.  Mr. Oberlee had met with the 
neighbors after the meeting, and he felt that any concerns had been 
addressed.
 
Mr. Oberlee reiterated that they were present to seek approval for the 
eight-story tower addition.  There was a component of the building that 
was eight stories, but the majority of the building would be six at the 
beginning.  
 
Mr. Herzog stated that most of the information in the Site Plans was a 
refinement from the previous version.  They took comments from various 
departments in the City and made minor changes.  He noted that the fuel 
tank used to be in the area by the truck turnaround, which became 
problematic from a structural standpoint and had to be moved.  It was now 
in front of trees on the Rochester Hills side.  The air cool chillers, 
emergency generator and oxygen tanks were still in the same general 
locations.  They refined the wall that blocked the view of those three 
components; they added bollards at the exit from the building to protect 
the occupants as they left; and they narrowed the truck turnaround to 
maintain the greenery that was already there on the north side of the truck 
turnaround.  They were able to save that.  They added some arbor vitae 
along the berm to block the view from the neighbors to the east, and they 
added three canopy trees.  He noted that they had been able to secure 
permits from the Building Department for the oxygen tank relocation.  
 
Mr. Oberlee said that while it was not a requirement for the project, they 
met with the Hidden Hills folks several weeks ago, and told them they 
would be planting trees along the southern boundary.  They were in the 
process of getting the trees from a place in Fenton and would have 70-80 
trees delivered soon.  They would work with the Hidden Hills folks as to 
where to locate the trees.  The Hidden Hills residents had agreed to 
provide watering for the trees because Crittenton’s irrigation did not go to 
the back property line.  
 
Mr. Herzog showed a rendering of the exterior elevation looking north 
from the south.  It showed how the existing building design was integrated 
into the new patient tower.  He noted that it was critical to get the elevator 
floors in to the eighth floor at this point, in anticipation of the last two 
floors.  He showed the connecting link from the patient tower to the 
existing tower.  There was a green roof planned between the two buildings, 
which the patients could view from above.  He concluded that everything 
else was the same.
 
Chairperson Boswell opened the Public Hearing at 7:15 p.m.
 
Mary Holden, 1090 Willow Grove Ct., Rochester Hills, MI  48307.  Ms. 
Holden stated that she lived in Hidden Hills, right behind the parking 
structure put in a few years ago which, she said, was made with a lot of 
promises.  They had been there since 1977, and she indicated that it 
once was a beautiful area.  Today she was having a real problem selling 
her home.  She was turned down two or three times because the wall that 
was promised did not go far enough, so their view was of the parking lot.  
There were no trees, and they were told Crittenton would add pine trees, 
which they did, but they were so far apart they did not do anything for the 
view.  She was concerned that she heard talk about adding trees, but she 
could only look back at how they let her down when they were supposed to 
do the wall.  It was not supposed to allow them to always look at the 
parking lot.  She hoped they would reconsider and do something more 
about that, so she would not lose any more real estate value.  She stated 
that it was hard enough to sell anything, and the situation had made it 
much worse. 
 
Kay Johnson, 137 N. Alice, Rochester Hills, MI 48307.  Ms. Johnson 
said that she lived at the back corner of the hospital.  Her concern was 
that in 2004/2005, her basement flooded twice, and she wondered where 
the sewage would dump from the new building.  The City was kind enough 
to put in a large detention pond, but she wondered if the stormwater would 
come into Rochester or into Rochester Hills.  She also was concerned 
about the trees.  Before the retention pond was put in, the back corner was 
solid woods.  They were scrub trees, but she did not see the hospital or 
have problems with lights from the parking garage.  She wondered where 
the trees would go around the retention pond.
 
Chairperson Boswell also noted that the Commissioners had received a 
letter from Rudy Ziehl of Hidden Hills, which spoke mainly about the trees 
for the south side.  Chairperson Boswell advised that the letter would be 
entered into the Minutes and placed on file. 
 
Chairperson Boswell closed the Public Hearing at 7:18 p.m.  He said 
there appeared to be concerns about the trees on the eastern side.
 
Mr. Oberlee reiterated that they had a large truckload of trees coming for 
the south boundary.  He had been at Crittenton eight years, and he did 
not know about promises about a wall.  In the meeting he had with Mr. 
Ziehl and several others recently, Crittenton committed to buying a lot of 
trees and to working with the neighbors to figure out exactly where they 
wanted them planted.  The trees would be five to six feet high, and they 
planned to put some around the retention pond.  He said there was a 
question about the stormwater in the back, and he said that it was the City 
of Rochester that initiated the retention pond project.  While the hospital 
agreed to let them have the land for that, it was their project.  The hospital 
put over $1 million into that work as well.  The fact that there were not trees 
replaced around the back was something that came up during the 
Rochester meetings, when Crittenton received Site Plan Approval.  They 
told the residents that they were getting trees, and that they would put 
some around the pond.  It was this year’s commitment to trees, and they 
would monitor it. 
 
Chairperson Boswell referred to stormwater runoff, and asked if they were 
adding impervious surface.  Mr. Oberlee said they were not.  The 
building's proposed location had mostly all hard surface, so in the 
calculations, and with the green roof and remaining planting areas, it was 
a wash.  The water was being managed in the new plan the way it currently 
was. 
 
Ms. Brnabic said that she was glad that Crittenton worked with its 
neighbors in a timely fashion to try to iron out problems.  They had said 
they were committed to adding trees on the southern side as the budget 
allowed, but she questioned if they could project a timeframe.  Mr. 
Oberlee said that all he could not say was when the truck delivery would 
happen, but the trees were ordered.  It would be any time, and there would 
be three different kinds of pine trees to get a more natural look.
 
Mr. Kaltsounis said that in the three or so times that Crittenton had been 
before the Commission, there were issues with the back lot.  He asked if 
Crittenton would be willing to make the delivery of the trees a condition of 
approval.  Mr. Oberlee said he would resist that, because it really had 
nothing to do with the project.  He felt that they were working really hard to 
be reasonable neighbors.  When there was a public meeting, issues 
came up, and they heard about them then.  He had given his card to at 
least a dozen people in the complex, and invited them to call with any 
issues.  He thought tying the trees to the project would be counter to what 
they had said from the beginning - that they would work with the 
neighbors.  
 
Mr. Kaltsounis added that he felt the process of bringing the applicants to 
the Planning Commission early made it a lot nicer.  They ironed out a lot 
at the beginning.  They had concerns, but Crittenton did a good job of 
moving along and taking care of things.  Hearing no further discussion, 
he moved the following motion:
 
MOTION by Kaltsounis, seconded by Brnabic, in the matter of City File 
No. 89-153.9(Crittenton Hospital Medical Center South Tower Addition), 
the Planning Commission recommends to City Council Approval of the 
Revised Conditional Land Use, based on plans dated received by the 
Planning Department on April 15, 2011, with the following seven (7) 
findings.
 
Findings
 1.     The proposed Tower addition and other necessary site improvements 
 meet or exceed the standards of the Zoning Ordinance.
 2.     The existing and expanded use will promote the intent and purpose of 
 the Zoning Ordinance.
 3.     The proposed building has been designed and is proposed to be 
 constructed, operated, maintained, and managed so as to be 
 compatible, harmonious, and appropriate in appearance with the 
 existing and planned character of the hospital, the general vicinity, 
 adjacent uses of land, the natural environment, and the capacity of 
 public services and facilities affected by the land use.
 4.     The proposal should have a positive impact on the community as a 
 whole and the surrounding area by further meeting the medical 
 needs of people in the area.
 5.     The proposed development is served adequately by essential public 
 facilities and services, such as highways, streets, police and fire 
 protection, drainage ways, and refuse disposal.
 6.     The proposed development should not be detrimental, hazardous, or 
 disturbing to existing or future neighboring land uses, persons, 
 property, or the public welfare.
 7.     The proposal will not create additional requirements at public cost for 
 public facilities and services that will be detrimental to the economic 
 welfare of the community.
  
Chairperson Boswell said that the applicants mentioned bringing in plans 
on April 28, 2011.  He asked if the date in the motion should change.  Mr. 
Anzek said that it was the electronic plans that were brought in on April 28.
A motion was made by Kaltsounis, seconded by Brnabic, that this matter be 
Recommended for Approval to the City Council Regular Meeting,. The motion 
carried by the following vote.
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Kaltsounis and Reece
6 - 
Absent
Hetrick, Schroeder and Yukon
3 - 
Resolved, that the Rochester Hills City Council hereby approves a Revised 
Conditional Land Use for a patient tower for Crittenton Hospital Medical Center, 
City File No. 89-153.9, Parcel No. 15-15-101-003, zoned SP, Special Purpose.
2011-0046
Request for Site Plan Approval - City File No. 89-153.9 - Proposed South 
Tower, Crittenton Hospital Medical Center, applicant.
MOTION by Kaltsounis, seconded by Dettloff, in the matter of City File 
No. 89-153.9 (Crittenton Hospital Medical Center South Tower Addition), 
the Planning Commission approves the Revised Site Plan, based on 
plans dated received by the Planning Department on April 15, 2011, with 
the following findings and subject to the following six (6) findings and eight 
(8) conditions.
 
Findings
 1.     The revised site plan and supporting documents demonstrate that all 
 applicable requirements of the Zoning Ordinance, as well as other 
 City ordinances, standards, and requirements, can be met subject to 
 the conditions noted below.
 2.     The proposed addition will be accessed by existing driveways, thereby 
 promoting safety and convenience of vehicular traffic both within the 
 site and on adjoining streets. Walkways have been incorporated to 
 promote safety and convenience of pedestrian traffic. 
 3.     Off-street parking areas have been designed to avoid common traffic 
 problems and promote safety.
 4.     Because of the design and landscaping, the proposed improvements 
 should have a satisfactory and harmonious relationship with the 
 development on-site as well as existing development in the adjacent 
 vicinity.
 5.     The proposed development will not have an unreasonably detrimental 
 nor an injurious effect upon the natural characteristics and features 
 of the site or those of the surrounding area. 
 6.     The improvements will allow Crittenton Hospital to expand the 
 valuable services it provides to the community.
Conditions
 1.     City Council approval of the Revised Conditional Land Use. 
 2.     Tree Protection Fencing must be installed, inspected, and approved 
 by the City Staff prior to issuance of the Land Improvement Permit 
 for this development.
 3.     Provide a landscape bond for replacement trees in the amount of 
 $34,296.45 prior to issuance of a Land Improvement Permit for this 
 development.
 4.     Appropriate approvals from the Oakland County Water Resources 
 Commissioner must be obtained prior to issuance of a Land 
 Improvement Permit for this project.
 5.     Address comments from Public Services memo dated April 25, 2011 
 prior to Construction Plan Approval.
 6.     Address comments from Fire Department memo dated April 26, 2011 
 prior to Construction Plan Approval.
 7.     Provide Legal Description on Site Plan, per Assessing Dept. memo 
 dated March 29, 2011.
 8.     Motion by Kaltsounis, seconded by Branbic, to change the date to 
 April 28, 2011 for the two previous motions.
 
After conferring with Ms. Gentry, Mr. Anzek advised that the April 28, 2011 
date for receiving the plans was correct.  There were some minor changes 
made that included the bollards the Fire Department requested.  He 
suggested a motion to reflect the corrected date, and the motion sent to 
Council would reflect the April 28 date.  Chairperson Boswell clarified that 
Condition six for the Fire Department was still valid, and Mr. Anzek 
advised that there were still some minor things to address.
 
MOTION by Kaltsounis, seconded by Brnabic, the Rochester Hills 
Planning Commission approves changing the dates for plans dated 
received in the two previous motions for Crittenton Hospital Medical 
Center from April 15 to April 28, 2011, which will be forwarded to City 
Council as such.
A motion was made by Kaltsounis, seconded by Dettloff, that this matter be 
Approved. The motion carried by the following vote.
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Kaltsounis and Reece
6 - 
Absent
Hetrick, Schroeder and Yukon
3 - 
 
Chairperson Boswell stated for the record that the motions had passed 
unanimously and he wished the applicants good luck.
 
2011-0099
Request for Conditional Land Use Recommendation (Public Hearing) - City File 
No. 73-175.2 - to construct two drive-throughs along with the proposed demo 
and rebuild of the existing McDonald's on Rochester Road, north of Avon, 
Parcel No. 15-15-476-020, zoned B-2, General Business, Frank Martin, 
Dorchen/Martin Associates, Inc., applicant.
(Reference:  Staff Report prepared by James Breuckman, dated May 3, 
2011 and Site Plans, prepared by Frank Martin, had been placed on file 
and by reference became part of the record thereof.)
 
Present for the applicant was Frank Martin, Dorchen/Martin Associates, 
Inc., 29895 Greenfield Rd., Suite 107, Southfield, MI 48076 ; Michael 
Kazarian, Construction Manager at McDonald’s, 1021 Karl Greimel Dr., 
Brighton, MI 48116; and William Saputo, owner of McDonald’s at 808 S. 
Rochester Rd., Rochester Hills, MI 48307.
 
Mr. Breuckman stated that there were four requests.   He recalled that the 
applicant had been before the Commission once to hear about any 
issues, and he thought it would be best to let them talk about what they 
had done, where they were at and to respond to some of the issues from a 
month ago.
 
Mr. Martin noted the great feedback they received from the Commission 
when they were before them last month.  In getting that feedback, they 
believed they addressed all of the items the Commissioners brought up.  
He pointed out a small change to the Buffer Modification motion.  The 
Staff Report mentioned that on the south side there was 1.5 feet of 
landscape, but it should have been 3.75 feet.  He indicated that they were 
anxious to move forward.  The construction plans were in to Engineering, 
and they also had plans into the Building Department for review.  They 
believed that they had been sensitive to the items brought up by Staff, 
including the pathway in front and in maintaining clearances.  They were 
still going to provide easements for the walkway.
 
Chairperson Boswell pointed out that if anyone made a motion for the 
parking modification, it referenced 46 spaces, but it should be 44.  
 
Ms. Brnabic asked the applicants to address the items they worked on 
from the Planning Commission's standpoint.  She realized they had dealt 
with the various departments, but the Planning Commission had 
requests, such as asking them to check into additional employee parking.  
She asked Mr. Martin to address what they had dealt with.
 
Mr. Martin said that relative to the parking issue, Mr. Saputo had 
approached and gotten a letter from the tanning salon at the shopping 
center to the south.  Mr. Saputo said that the gentleman who leased it was 
currently allowed five spaces.  He approached Antonio’s Pizza, and they 
were going to do an exchange for some of the existing décor in 
McDonald’s for a couple of parking spaces, but the landlord would not 
allow it.  He also spoke with the landlord directly, and he was not too 
reasonable with his price demands for using the spaces.  Mr. Saputo 
mentioned that he misspoke at the last meeting.  Ms. Brnabic had asked 
the highest number of parking spaces that he needed for employees.  He 
had talked about a one-time event when a couple of busses came during 
peak time.  He quoted 25 spaces, but the average needed was really 
15-18 spaces.  He was talking about the most people he had ever seen in 
the building, and he had brought in some extra staff to make sure they got 
through the crowd.  Mr. Brnabic asked if the five spaces from the tanning 
salon were definite.  Mr. Saputo said he got a note from the salon owner 
confirming it.
 
Mr. Martin advised that the real estate department at McDonald’s 
contacted the owner of the shopping center and talked about the potential 
of utilizing eight or ten spaces furthest away from the buildings.  The 
prices were outrageous.  It would have given the landlord some money for 
snowplowing or something else, but he chose not to take it.  They also 
went to McDonald’s and asked for feedback in terms of the volume the 
store would do, which was 75% drive-thru traffic, and what kind of parking 
count they would require.  They determined they would need 38-40 
spaces.  McDonald’s was very comfortable with 44 spaces.  There would 
be 100 seats throughout the facility, and it would have a play place to 
accommodate children, and most of those children would be in cars with 
their parents.  They believed that one space for every two seats (50 in this 
case) was correct in terms of the Ordinance, but that 44 would be sufficient 
for their operations, and McDonald’s and Mr. Saputo were comfortable 
with it.  He reminded that Mr. Saputo would not benefit if his customers 
could not find a place to park.  
 
Ms. Brnabic also pointed out that Mr. Reece had requested that a 
pathway be added from the parking lot to the building.  Mr. Martin said 
that towards the west side of the property, they added a pathway to get 
people to the sidewalk adjacent to the building and then to the front door.  
 
Mr. Reece referred to Sheet C1 regarding future curb cut access - if they 
received property owner approval - and asked if the 44 spaces would 
include the loss of three spots if the curb cut went in.  Mr. Martin said that 
they would end up losing one space overall if the curb cut went in.  Mr. 
Reece observed that a catch basin was shown in the curb, and he asked if 
that would also have to be relocated.  Mr. Martin said that the catch basin 
was being designed so that it would still be there even if there was a curb 
cut.  He did not think it was in the curb, but rather in the drive.  He agreed 
that it might have been set in the curb, but they would change the casting.
 
Mr. Kaltsounis asked how many table tops would be in the restaurant, and 
he was told 25-30.  Mr. Kazarian, Construction Manager for McDonald’s 
Corporate, said that typically, the table tops were for four.  They had some 
twos and some sixes, but they would have closer to 25.  He stated that 
there was a system for everything with McDonald’s.  He wanted to assure 
that they were not creating a number to be comfortable with - they did 
reach out to the corporate office.  There was a formula used where they 
put in estimated sales and percentage of drive-thru traffic, and it equated 
the parking needs.  That was how they got to the 38 Mr. Martin mentioned.  
He commented that the Saputos operated several outstanding 
restaurants and their input was used, but they also used a system.  
 
Mr. Kaltsounis thought that if they had 50 tables, they would have trouble 
filling some of them.  He felt a little more comfortable about the numbers.  
Mr. Kazarian said that they usually did not fill every table in a 
McDonald’s, and that was directly related to the drive-thrus.  
 
Mr. Kaltsounis asked why the lighting plan did not show zero footcandles 
at the lot lines, and Mr. Anzek answered that it did not abut residential.  
Mr. Kaltsounis asked if they could do something with the side of the 
building facing the parking lot (north elevation).  He said he was 
disappointed with the lack of any accenting after the door, and he asked if 
there was any way to break up the plain brick wall.  They discussed 
several versions of the building in other locations, one with a band around 
the top of the building and one that had some aluminum strips to dress it 
up.  He said he did not see anything like that on the proposed plans.  He 
asked about adding a piece of limestone to the brickwork to dress it up, 
suggesting that there should be something more for that corner.  Mr. 
Martin said there would be a rear arcade, and they thought that with the 
front of the building having cast stone with trellises and an accent band, 
that it was very attractive.  Mr. Kaltsounis noted the extra building length, 
and he thought that a band would dress it.  Mr. Karazian referred to the 
side with the drive-thrus and pointed out the shading of different-colored 
brick bands.  He suggested that since they were already utilizing that 
brick, they could do it on the other side as an accent band.  He did not 
feel it would be an issue with his boss.   He also offered that they could 
run a band around two bricks high, which would be the same cost.  
 
Mr. Reece clarified that the dumpster enclosure and storage area brick 
would match the building.  Mr. Martin said that it would be the same brick 
material and color in a masonry unit size.   Mr. Reece asked what would 
be stored.  Mr. Martin advised that there would be snow shovels, 
landscaping tools and salt.  Mr. Reece asked if they would store anything 
flammable, and Mr. Saputo stated that they would not.
 
Chairperson Boswell opened the Public Hearing at 7:56 p.m.  Seeing no 
one come forward, he closed the Public Hearing.  Mr. Kaltsounis then 
moved the following:
 
MOTION by Kaltsounis, seconded by Brnabic, in the matter of City File 
No. 73-175.2 (McDonald’s), the Planning Commission recommends to 
City Council approval of the Conditional Land Use, based on plans and 
information dated received by the Planning Department on April 11, 
2011, with the following six (6) findings.
 
Findings:
 1.     The use is consistent with the intent and purpose of the Zoning 
 Ordinance in general, and of Section 138-4.300 in particular.
 2.     The proposed development has been designed to be compatible, 
 harmonious, and appropriate with the existing character of the 
 general vicinity and adjacent uses of land. The drive-through will be 
 built as an integral architectural element of the primary structure and 
 use and building materials will be the same as those used in the 
 primary structure.
 3.     The proposed development is served adequately by essential public 
 facilities and services, such as highways, streets, police and fire 
 protection, drainage ways, and refuse disposal.
 4.     The development should be not detrimental, hazardous, or 
 unreasonably disturbing to existing land uses, persons, property, or 
 the public welfare. The drive-through will be located to the rear and 
 side of the primary structure and set back a minimum of 10 feet from 
 the front building wall of the primary structure.  The drive-through is 
 configured so that glare from headlights is obstructed from shining 
 into a public right-of-way.
 5.  The development does not create additional requirements at public 
 cost for public facilities and services that will be detrimental to the 
 economic welfare of the community.
 6. The project meets the requirements of Section 138.4.410 for 
 drive-through facilities.
A motion was made by Kaltsounis, seconded by Brnabic, that this matter be 
Recommended for Approval to the City Council Regular Meeting,. The motion 
carried by the following vote.
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Kaltsounis and Reece
6 - 
Absent
Hetrick, Schroeder and Yukon
3 - 
2011-0214
Request for Parking Modification (four spaces) - City File No. 73-175.2 - 
McDonald's.  
MOTION by Kaltsounis, seconded by Reece, in the matter of City File 
No. 73-175.2 (McDonald’s), the Planning Commission approves the 
reduction in parking to 44 spaces, and approves a 9-foot width for 
employee parking, based on plans dated received by the Planning and 
Development Department on April 11, 2011, with the following three (3) 
findings:
 
Findings:
 1.  Sections 138-11.202 and 138-11.302 B allows the Planning 
 Commission to approve reduced parking when it has been shown 
 that offsite parking can be used to supplement in an appropriate 
 location or the parking provided will be sufficient and allows approval 
 of a reduction in the parking space width for employee parking.
 2.  The restaurant has a high percentage of drive-through customers.
 3.  The applicant has adequately demonstrated that the proposed 
 parking will be sufficient to accommodate expected sit-down 
 customer traffic.
 
Chairperson remarked that he hoped the applicants were right about the 
parking.  
 
Mr. Hooper recalled that when LifeTime Fitness was before them about 
ten years ago, the applicants requested a parking modification, showed 
national statistics, and stated that they knew their business, etc.  A year 
later, the place was completely jammed, and it was really hard to find a 
parking spot.  He acknowledged that it had since tapered off.  He agreed 
that they should defer to the owners regarding parking, because that was 
their lifeblood, and they would lose business if they did not have enough.  
The applicants would do what they needed to ensure they would not lose 
sales.  
A motion was made by Kaltsounis, seconded by Reece, that this matter be 
Granted. The motion carried by the following vote.
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Kaltsounis and Reece
6 - 
Absent
Hetrick, Schroeder and Yukon
3 - 
 
2011-0231
Request for Buffer Modification - City File No. 73-175.2 - McDonald's, to allow a 
reduced buffer width on the southern and northern property lines.
MOTION by Kaltsounis, seconded by Brnabic, in the matter of City File 
No. 73-175.2 (McDonald’s), the Planning Commission grants a Buffer 
Modification to reduce the buffer width along the north property line to 
seven feet and the south property line to 3.75 feet, based on plans dated 
received by the Planning and Development Department on April 11, 
2011 with the following four (4) findings:
 
Findings:
 1.     The applicant is supplementing the buffer area with flowering trees.
 2.     The proposal is to reconstruct an already-developed parcel, limiting 
 design options to comply with the buffer requirements.
 3.     The alternate width and type of buffer zone and landscaping provided 
 therein will ensure compatibility with surrounding land uses and the 
 development is by nature compatible with the surrounding 
 neighborhood.
 4.     The proposed plan meets the criteria of Section 138-11.102(B)(3)(c) 
 to allow the Planning Commission to modify or waive the buffer 
 requirements for the proposed development.
 
A motion was made by Kaltsounis, seconded by Brnabic, that this matter be 
Granted. The motion carried by the following vote.
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Kaltsounis and Reece
6 - 
Absent
Hetrick, Schroeder and Yukon
3 - 
 
2011-0145
Request for Site Plan Approval  - City File No. 73-175.2 - for a new rebuild of the 
McDonald's restaurant, located on Rochester Rd., north of Avon.
Mr. Reece mentioned that the tree along Rochester Rd. to the northeast 
concerned him from the standpoint of someone trying to exit left.  Cars 
would pull up to the edge of the road to try to pull out, and he was 
concerned that it might end up blocking the view, rather than enhancing 
the aesthetics.  He said he would rather see the tree moved to the area 
along the north property line.  He was not sure what type of tree it was, and 
Mr. Saputo said it was an Armstrong Maple.  Mr. Reece asked what type 
of trees would be put in along the access drive to LifeTime, and Mr. 
Saputo advised that they were Skyline Honey Locusts.  
 
Ms. Brnabic pointed out that Parks and Forestry’s memo did request that 
the Armstrong Maple be removed, because it was in the 25-foot 
clearance area.  Mr. Breuckman noted that the Ordinance said that if 
there was an eight-foot height for branches, trees could be in the corner 
clearance.  Mr. Reece said that he would like to substitute the Armstrong 
Maple for a Honey Locust, and added that he was not as concerned about 
the trees on the south of the drive.  It was clarified that the trees on the 
access drive were Cleveland Pears.
 
MOTION by Kaltsounis, seconded by Dettloff, in the matter of City File 
No. 73-175.2 (McDonald’s), the Planning Commission approves the Site 
Plan, based on plans dated received by the Planning and Development 
Department on April 11, 2011, with the following five (5) findings and 
subject to the following ten (10) conditions.
 
Findings:
 1.     The site plan and supporting documents demonstrate that all 
 applicable requirements of the Zoning Ordinance, as well as other 
 City ordinances, standards and requirements can be met subject to 
 the conditions noted below.
 2.     The proposed development will be accessed by one ingress to and 
 egress from Rochester Road and potentially have cross access to 
 the Lifetime Fitness driveway.
 3.     Off-street parking areas have been designed to avoid common traffic 
 problems and promote safety and to accommodate pedestrian 
 circulation with crosswalks.
 4.     There appears to be a satisfactory and harmonious relationship with 
 existing contiguous development and adjacent neighborhoods.
 5.     The proposed development should not have an unreasonably 
 detrimental nor an injurious effect upon the natural characteristics 
 and features of the site or those of the surrounding area. 
Conditions:
 1.     City Council Approval of the Conditional Land Use. 
 2.     Submittal of a revised plan addressing Staff comments in this and 
 other department’s memos.
 3.     That all applicable permits must be reviewed and approved by 
 Engineering Services, prior to Construction Plan Approval.
 4.     Appropriate approvals from MDOT, if required for work in Rochester 
 Rd., must be obtained prior to issuance of a Land Improvement 
 Permit for this project.
 5.     The applicant shall obtain a Land Improvement Permit prior to starting 
 any work on site.
 6.     A Storm maintenance Agreement with a maintenance schedule must 
 be provided reflecting revised locations of pipes and structures prior 
 to issuance of a Land Improvement Permit.
 7.     That the applicant receives a soil erosion permit from the Water 
 Resources Commissioner, prior to issuance of a Land Improvement 
 Permit.  
 8.     Provide a landscape bond for replacement trees in the amount of 
 $44,030.50, prior to issuance of a Land Improvement Permit for this 
 development.
 9.      Add a decorative band along the north façade of the building, using 
 different colors of brick as discussed.
  
 10.      Revise Landscape Plan to remove the Armstrong Maple from the 
 corner clearance and move it to the north property line and change it 
 to a Cleveland Pear.
A motion was made by Kaltsounis, seconded by Dettloff, that this matter be 
Approved. The motion carried by the following vote.
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Kaltsounis and Reece
6 - 
Absent
Hetrick, Schroeder and Yukon
3 - 
 
Chairperson Boswell stated after each that the motions had passed 
unanimously, and he wished the applicants good luck.  Mr. Martin 
advised that they would run the band around the entire building, not just 
on the north side.  He said they appreciated the give and take from the 
first meeting, and indicated that it was very helpful.
 
ANY OTHER BUSINESS
2010-0557
Complete Streets Legislation - Proposed Policy
Mr. Breuckman recalled that the Commissioners had reviewed some 
potential policies and ordinances from other communities, and it 
appeared that the Saline approach was liked.  He highlighted some of the 
items included in the draft.  He felt that a goal statement was important to 
communicate the overall purpose of the policy.  There was a tradition and 
a lot of implemented items in the City that went toward what Complete 
Streets was trying to accomplish.  He pointed out that the Master 
Thoroughfare Plan talked about non-motorized pathway system as an 
interim measure.  When the Thoroughfare Plan and Master Plan were 
next updated, they would include Complete Streets elements.  He 
advised that there was a resource included that he felt was quite good for 
Complete Streets design, and would be a good foundation to base 
recommendations.  The Act allowed cities to opt out of Complete Streets 
improvements under certain circumstances, and that language was 
included.  
 
Hearing no further discussion, Mr. Kaltsounis moved the following 
motion:  
 
MOTION by Kaltsounis, seconded by Reece, the Rochester Hills 
Planning Commission hereby recommends that City Council adopt the 
Complete Streets Policy per the Complete Streets legislation (P.A. 135 of 
2010, as amended) , to be incorporated into the future Master 
Thoroughfare Plan and Master Land Use Plan updates.
 
A motion was made by Kaltsounis, seconded by Reece, that this matter be 
Recommended for Approval to the City Council Regular Meeting,. The motion 
carried by the following vote.
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Kaltsounis and Reece
6 - 
Absent
Hetrick, Schroeder and Yukon
3 - 
 
ANY FURTHER BUSINESS
Mr. Reece noted that Crittenton had been before the Commission several 
times, and there were complaints from the neighbors on the south and 
east.  He did not think it was worth turning down the Site Plan when Mr. 
Oberlee was adamant that they would not approve a condition regarding 
adding trees on the south, but he thought it might warrant additional 
questions at City Council.  One question could involve the wall the 
residents said was promised but never added.  They could not hold 
Crittenton to that, but perhaps they needed to find out if it was a Rochester 
requirement.  Chairperson Boswell said that when Crittenton talked about 
the wall, they were talking about the east side along Alice.  He thought it 
was something Rochester asked for, because that portion was in 
Rochester.  He agreed that if there was not a wall, there was no reason 
why Rochester Hills could not question it. 
 
Mr. Hooper suggested that they do more research.  He did not think it was 
part of Rochester Hills’ plans.  Mr. Anzek said that he would look into it.  
He thought they were talking about the concrete slab wall that ran along 
the entrance off of Livernois.  As someone headed north on hospital 
grounds, there was still a six-foot high wall.  The trees were sparse, and 
Crittenton was planning to add some there.  He indicated that Mr. Oberlee 
was caught a little off guard by Mr. Ziehl’s letter, because he had met with 
him personally.  He thought it was a great meeting, and Mr. Ziehl had 
pledged to water the trees.  Mr. Anzek said that he did not see where the 
hospital had not delivered on promises.  
 
Mr. Kaltsounis said that he did not see where they added blacktop on the 
parking deck.  Mr. Anzek said they did add it, although it might have 
faded.  He had not heard complaints about the lighting.  
 
Mr. Reece commented that adding 70-80 trees was not a small 
investment.  Mr. Anzek said he recommended that Crittenton used 
smaller trees to be able to add more.  Mr. Reece suggested that Council 
should ask Crittenton for an update about what they had done to the Site, 
and be proactive.  Mr. Anzek added that he would check with Rochester.  
He noted that a lady that had been in the auditorium had been very vocal 
at past meetings about the parking deck, and actually filed suit against 
the hospital.  She supported the tower addition, and she was now on the 
Planning Commission in Rochester.  The hospital had worked a lot with 
the folks on Alice.  Mr. Hooper said that if the trees came in and were 
planted, it could become a non-issue.  Mr. Anzek thought they would have 
a hard time finding spots to plant that many trees without crowding them. 
 
Ms. Brnabic thought that the bigger problem was when Rochester 
residents showed up and caught them off guard.  She recalled that some 
residents complained that the back of the property was not being kept up, 
but she thought that Crittenton was putting a lot of effort into changing, 
and it seemed like they were working ahead of time with residents, which 
they should have done from the beginning.  
 
Mr. Kaltsounis asked if the Crittenton neighbors were noticed when they 
came for the initial meeting. Mr. Anzek advised that for the CLU, 
everyone within three hundred feet got noticed, including Rochester.  Mr. 
Kaltsounis clarified that the first meeting about the Tower was not noticed.   
He explained that he did not want the perception to be that it was 
fast-tracked.   Mr. Anzek advised that a discussion did not have to be 
noticed per the Ordinance, and they did not want the Commissioners to 
have to worry about speaking freely. Mr. Kaltsounis said that he 
understood; he was just a little concerned about perception.  Mr. Reece 
agreed that if someone was new to the environs and came only to the 
second meeting, he or she might think the same thing.  Mr. Kaltsounis 
did not want people to think it was pushed through.  Mr. Anzek said that 
was why when the item was presented, they talked about the previous 
meeting, the Master Plan and the history, and he reminded that the 
Minutes were always available. 
NEXT MEETING DATE
Chairperson Boswell reminded the Commissioners that the next Regular 
Meeting was scheduled for June 7, 2011.
ADJOURNMENT
Hearing no further business to come before the Commission, and upon 
motion by Kaltsounis, Chairperson Boswell adjourned the Regular Meeting 
at 8:30 p.m., Michigan time.
 
 
 
 
_____________________________
William F. Boswell, Chairperson
Rochester Hills Planning Commission
 
 
 
_____________________________
Maureen Gentry, Recording Secretary