Image
1000 ‎Rochester Hills Dr‎
Rochester Hills‎, ‎MI ‎
48309‎
(‎248‎) ‎656‎-‎4600‎
Home Page‎:  ‎
www‎.‎rochesterhills‎.‎org‎
Rochester Hills
Minutes
Planning Commission
Chairperson William Boswell‎, ‎Vice Chairperson Deborah Brnabic‎
Members‎:  ‎Gerard Dettloff‎, ‎Dale Hetrick‎, ‎Greg Hooper‎, ‎Nicholas O‎. ‎Kaltsounis‎,‎
David A‎. ‎Reece‎, ‎C‎. ‎Neall Schroeder‎, ‎Emmet Yukon‎
7:00 PM
1000 Rochester Hills Drive
Tuesday, August 20, 2013
CALL TO ORDER
Chairperson William Boswell called the Regular Meeting to order at ‎7‎:‎00 ‎
p‎.‎m‎. ‎in the Auditorium‎.‎
ROLL CALL
William Boswell‎, ‎Deborah Brnabic‎, ‎Gerard Dettloff‎, ‎Greg Hooper‎, ‎David ‎
Reece‎, ‎C‎. ‎Neall Schroeder and Emmet Yukon‎
Present
7 - 
Dale Hetrick and Nicholas Kaltsounis
Absent
2 - 
Quorum present‎.‎
 
Also present‎:  ‎James Breuckman‎, ‎Manager of Planning‎
                         Maureen Gentry‎, ‎Recording Secretary‎
APPROVAL OF MINUTES
2013-0303
July ‎16‎, ‎2013 ‎Regular Meeting‎
A motion was made by Schroeder‎, ‎seconded by Brnabic‎, ‎that this matter be ‎
Approved as Presented‎. ‎The motion carried by the following vote‎:‎
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Reece, Schroeder and Yukon
7 - 
Absent
Hetrick and Kaltsounis
2 - 
 
COMMUNICATIONS
 A‎)‎     Letter from Dominic Moceri dated Aug‎. ‎5‎, ‎2013‎ re‎:  ‎The Parkways ‎
 Development‎
 B‎)‎     Public Notice from the City of Auburn Hills for Aug‎. ‎27‎, ‎2013‎ re‎: ‎
 The Parkways‎
 C‎)‎     Planning ‎& ‎Zoning News ‎(‎3‎) ‎dated May‎, ‎June and July ‎2013‎
 D‎)‎     Letter from Wayne State College of Eng‎. ‎Dated Aug‎. ‎19‎. ‎2013‎ re‎: ‎
 Traffic Study for Rochester Square‎
  
 There were no further Communications brought forward‎.‎
  
Chairperson Boswell announced that if anyone wished to speak on an ‎
agenda item‎, ‎a card should be filled out and turned in to the Secretary‎.  ‎
He added that all questions should be directed to the Chair and would be ‎
addressed after the Public Hearing‎.‎
 
NEW BUSINESS
2013-0305
Request for a Tree Removal Permit ‎- ‎City Fle No‎. ‎13‎-‎001 ‎- ‎for the removal and ‎
replacement of as many as ‎23 ‎regulated trees for Regal Estates‎, ‎a nine‎-‎unit ‎
single‎-‎family development on ‎3‎.‎5 ‎acres‎, ‎located east of John R‎, ‎north of Auburn‎, ‎
zoned R‎-‎4‎, ‎One‎-‎Family Residential‎, ‎Parcel No‎. ‎15‎-‎25‎-‎352‎-‎022‎, ‎Roy Rathka‎, ‎
Applicant  ‎
(‎Reference‎:  ‎Staff Report prepared by James Breuckman‎, ‎dated August ‎
15‎, ‎2013 ‎and Preliminary Site Condo Plans had been placed on file and ‎
by reference became part of the record thereof‎).‎
 
Present for the applicant were Roy and Tim Rathka‎, ‎11684 ‎Majestic Ct‎.‎, ‎
Shelby Township‎, ‎MI  ‎48315 ‎and  James Klinkenberger‎, ‎Fenn ‎& ‎
Associates‎, ‎14933 ‎Commercial Dr‎.‎, ‎Shelby Township‎, ‎MI  ‎48315‎.‎
 
Mr‎. ‎Breuckman summarized that the proposal was for a ‎9‎-‎unit‎, ‎one‎-‎family ‎
detached site condo development located north of Auburn and east of ‎
John R‎, ‎off of DeMar‎.  ‎The site was ‎3‎.‎5 ‎acres‎, ‎zoned R‎-‎4‎, ‎One Family ‎
Residential‎.  ‎The applicants proposed a dead‎-‎end street with the ability to ‎
continue the road onto the property to the north and potentially loop back ‎
to Gravel Ridge‎.  ‎For that reason‎, ‎the stub street layout was chosen rather ‎
than a cul‎-‎de‎-‎sac‎.  ‎He added that the stub street met Fire Department ‎
standards‎.  ‎
 
Regarding specific review considerations‎, ‎Mr‎. ‎Breuckman advised that ‎
Engineering had recommended conditional approval‎, ‎which would not ‎
affect the site layout‎, ‎and the conditions could be handled prior to Final ‎
Site Condo submittal‎.  ‎There were ‎47 ‎trees on site‎, ‎and the applicant was ‎
proposing to remove ‎23‎, ‎leaving a preservation percentage of ‎51‎%.  ‎Most ‎
of the trees to be preserved were along the edges of the property of lots ‎1‎, ‎
2 ‎and ‎3‎, ‎along the rear property line‎, ‎and some on lot ‎4‎.  ‎There were also ‎
some trees in the wetland area in the back of lot ‎5 ‎and a few along the ‎
property line next to the access road leading to the detention pond‎.  ‎
There were some landscaping and tree replacement items to be ‎
addressed on the landscaping plan prior to Final Approval‎, ‎should the ‎
Plan be recommended to move forward‎.  ‎ASTI had reviewed the plans‎, ‎
and did not see that there would be any temporary natural features ‎
setback impacts‎.  ‎They had a few recommendations that could be ‎
handled by adding notes to the plans regarding lot ‎5‎, ‎and lot ‎5 ‎was large ‎
enough to accommodate the wetland while remaining buildable‎.  ‎With ‎
respect to easements‎, ‎tree protection‎, ‎wetlands and natural features ‎
setback easements would be required to be recorded at the County ‎
Register of Deeds prior to the issuance of a Land Improvement Permit for ‎
the project‎.‎
 
Mr‎. ‎Breuckman concluded that the Plan met all technical requirements of ‎
the Ordinance‎, ‎subject to the conditions in the review memos and in the ‎
Staff Report‎, ‎and Staff recommended approval‎.  ‎He said that he would be ‎
happy to answer any questions‎.‎
 
Chairperson Boswell asked Mr‎. ‎Rathka if he had anything to add‎, ‎but he ‎
did not‎.  ‎Chairperson Boswell asked the Commissioners if they had any ‎
questions or comments‎.‎
 
Mr‎. ‎Yukon said that the narrative mentioned that the homes would be ‎
ranch‎-‎style‎.  ‎The Site Condo Plan stated that the maximum stories would ‎
be two‎.  ‎He thought of ranches as having one story‎, ‎and he asked for ‎
clarification about whether the homes would have two‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Rathka responded that they planned to build colonials ‎- ‎two stories‎, ‎
three to four bedrooms and two‎-‎and‎-‎a‎-‎half baths‎.  ‎He stated that they ‎
would not be ranches‎.  ‎He showed some pictures on the overhead‎.  ‎Mr‎. ‎
Yukon said that they did not look like ranches‎, ‎but he pointed out that the ‎
narrative stated that they would be ranch‎-‎style‎.‎
 
Mr‎. ‎Breuckman explained that ultimately‎, ‎it really did not matter‎.  ‎The ‎
Planning Commission would be recommending the division of the land‎, ‎
not what type of homes there would be‎.  ‎The applicant had to meet the ‎
Ordinance with respect to the homes‎, ‎and that would be handled at the ‎
Building Permit process‎.‎
 
Mr‎. ‎Yukon noted that the Environmental Impact Statement stated that any ‎
lighting at the entrance to the development would be for the aid of ‎
motorists‎, ‎and glare from traffic would be shielded for neighboring ‎
residences‎.  ‎He asked Mr‎. ‎Rathka how they planned to do that‎, ‎especially ‎
for lots ‎1 ‎and ‎8 ‎when someone came off of DeMar onto Jewell‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Klinkenberger replied that the lighting would be typical of that seen on ‎
houses‎; ‎it would not be street lighting or streetlamps that would give off a ‎
lot of light‎.  ‎The EIS was speaking more to car lights‎.  ‎Cars would not give ‎
off direct lighting into the houses‎.‎
 
Ms‎. ‎Brnabic noted that there was a ‎25‎-‎foot natural features wetland buffer ‎
on lot ‎5‎.  ‎She realized it was a larger lot‎, ‎but she wondered if the buffer ‎
would affect the building envelope in any way‎.  ‎She asked how many feet ‎
it measured as it moved closer into the yard‎. ‎
 
Mr‎. ‎Breuckman pointed out a hatched area on the Plan‎, ‎which indicated ‎
the natural features setback‎.  ‎Someone could build to the edge of that‎.  ‎
He referred to lots ‎6‎, ‎7 ‎and ‎8‎, ‎and said that if the rear setback line was ‎
continued north onto lot ‎5‎, ‎it was apparent that lot ‎5 ‎had the same ‎
buildable area as lots ‎6‎, ‎7 ‎and ‎8‎, ‎which would meet the minimum ‎
standards for the R‎-‎4 ‎district‎.  ‎He was confident that lot ‎5 ‎would be ‎
buildable‎.  ‎Ms‎. ‎Brnabic felt it would be a “buyer beware” type of situation‎.  ‎
There would be a considerable amount of property that could not be built ‎
on because of the buffer‎.  ‎Mr‎. ‎Breuckman explained that was why an ‎
easement would be recorded‎.  ‎It would show up on a title search‎, ‎and the ‎
home buyer would have ample warning of the limitations‎.‎
 
Chairperson Boswell opened the first Public Hearing at ‎7‎:‎16 ‎p‎.‎m‎.‎
 
Jeff Springer‎, ‎2731 ‎Gravel Ridge‎, ‎Rochester Hills‎, ‎MI ‎48307‎  ‎Mr‎. ‎
Springer noted that he lived behind lots ‎2 ‎and ‎3‎.  ‎He said that he had ‎
planted some pine trees in ‎1985‎, ‎and he asked if they would be retained‎.  ‎
He had tried to plant them on his lot‎, ‎but he was not sure if they were‎.‎
 
Chairperson Boswell clarified that the Plans showed that the trees would ‎
remain on Mr‎. ‎Springer’s lot‎.  ‎Mr‎. ‎Breuckman agreed that was correct‎.   ‎
 
Margaret Goethe‎, ‎2743 ‎Gravel Ridge‎, ‎Rochester Hills‎, ‎MI  ‎48307  ‎Ms‎. ‎
Goethe stated that she lived on the corner of Gravel Ridge and DeMar‎.  ‎
She wondered if there was a plan to add a wall or fence or some shrubs ‎
between the proposed development and her lot‎.  ‎She admitted that ‎
having lived there ‎35 ‎years‎, ‎she was used to the open land behind her‎, ‎
although she knew the day would come‎.  ‎She said that they had a lot of ‎
birds that they were very concerned about‎, ‎but it appeared to her that the ‎
trees with circles beyond her fence line would be saved‎.  ‎Chairperson ‎
Boswell agreed‎.  ‎Ms‎. ‎Goethe asked again if there would be a fence or ‎
some type of barrier between properties‎.‎
 
Chairperson Boswell asked Mr‎. ‎Breuckman what the Ordinance required ‎
for screening residences to residences‎.  ‎Mr‎. ‎Breuckman advised that ‎
there were no requirements for single‎-‎family buffering‎.  ‎The applicant did ‎
have a tree replacement requirement‎, ‎and there were trees proposed at ‎
the southwest corner of the detention pond and the northwest corner of lot ‎
4‎.  ‎He believed that those trees could easily be redistributed amongst the ‎
site to provide screening in other locations‎.  ‎Staff recommended some ‎
screening on the east side of the detention pond‎, ‎but some of those could ‎
be planted‎, ‎if space existed‎, ‎between the existing trees and the utility ‎
lines along the western property line‎.  ‎
 
Chairperson Boswell closed the Public Hearing at ‎7‎:‎20 ‎p‎.‎m‎. ‎and opened ‎
the Public Hearing for the Preliminary Site Condominium Plan‎.‎
 
Angela Bucciarelli‎, ‎2707 ‎Gravel Ridge Dr‎.‎, ‎Rochester Hills‎, ‎MI  ‎48307‎  ‎
Ms‎. ‎Bucciarelli said that she and her brother owned the five‎-‎acre property ‎
to the north‎.  ‎She wanted to thank Mr‎. ‎Rathka for stubbing the street in the ‎
development‎.  ‎They had their property up for sale‎, ‎and she recalled that a ‎
builder who had wanted their property previously was doing a cul‎-‎de‎-‎sac‎.  ‎
She thought it would help in selling her property‎.  ‎She asked the definition ‎
of a wetland‎, ‎noting that part of the wetland was on their property‎.  ‎She ‎
went to City Hall and saw a wetland outline on GIS ‎(‎County computer ‎
program‎)‎, ‎but there was not anything written down about it‎.  ‎She asked if a ‎
builder could fill a wetland‎.  ‎She mentioned that they had hoped to sell ‎
the property to the church next door‎, ‎but the church had no money‎.  ‎She ‎
had mentioned to Mr‎. ‎Rathka that the property in front of her had less ‎
acreage‎, ‎and it sold for ‎$‎490‎k during the high times‎.  ‎
 
Elio Buciarelli‎,  ‎2707 ‎Gravel Ridge Dr‎.‎, ‎Rochester Hills‎, ‎MI ‎48307‎.  ‎Mr‎. ‎
Buciarelli noted that he was the brother of Angela‎, ‎above‎.  ‎He questioned ‎
putting in two‎-‎story homes‎, ‎when the EIS said ranch‎-‎style‎, ‎and said that ‎
he was under the impression that there would be a single level‎, ‎not two ‎
stories‎.  ‎He asked about the intention for the easement for the northwest ‎
corner ‎(‎the thin strip of land‎).‎
 
Chairperson Boswell closed the Public Hearing at ‎7‎:‎24 ‎p‎.‎m‎.  ‎He asked ‎
Mr‎. ‎Breuckman for a brief explanation of wetlands‎, ‎how they were ‎
determined and who did the determining‎. ‎
 
Mr‎. ‎Breuckman said that regarding what constituted a wetland‎, ‎there were ‎
State standards that determined that‎.  ‎It had to do with vegetation‎, ‎the ‎
presence of water and soil types‎.  ‎An environmental professional had to ‎
go out and survey the site to determine the boundaries of the wetland‎.  ‎
The City had a wetland GIS file‎, ‎which was very general in nature and not ‎
sufficient to base any type of planning decisions‎, ‎but it was a guide‎.  ‎The ‎
applicant ‎(‎Mr‎. ‎Rathka‎) ‎had paid for a wetland determination‎, ‎and an ‎
environmental scientist went to the site and measured the boundaries‎.  ‎
On Mr‎. ‎Buciarelli’s site‎, ‎someone would have to do the same thing‎.  ‎There ‎
were City and State protections for wetlands‎.  ‎A wetland could be filled‎, ‎if ‎
the MDEQ approved it‎, ‎and it would have to be mitigated by creating ‎
more wetlands somewhere else‎.  ‎He believed it was a ‎2‎-‎1 ‎ratio‎, ‎so for ‎
every square‎-‎foot that was filled‎, ‎two square feet of wetlands would have to ‎
be created somewhere else‎.  ‎He indicated that it was harder to do that now ‎
than in the past‎.  ‎The MDEQ wanted the new wetland to be in the same ‎
watershed‎, ‎which was more difficult because there was a decrease in the ‎
amount of potential land that could be filled‎.‎
 
Regarding the homes‎, ‎Mr‎. ‎Breuckman said that it actually did not matter ‎
at this point‎.  ‎The Planning Commission was approving only the division ‎
of land or the creation of the lots along with other site improvements‎, ‎such ‎
as the roads‎, ‎the landscaping‎, ‎etc‎.  ‎When it came time to build the ‎
houses‎, ‎it would be handled through the Building Permit process‎, ‎whether ‎
the developer wanted to build single‎-‎family or two‎-‎story houses‎.  ‎If a buyer ‎
wanted a ranch house‎, ‎that was what they would get‎.‎
 
Chairperson Boswell mentioned the additional question about the thin ‎
strip at the northwest corner of the site‎.  ‎He did not believe that anything ‎
could be done there‎, ‎and there were trees planned for that area‎.  ‎Mr‎. ‎
Breuckman said that the trees could be moved to serve a better purpose‎, ‎
but that strip of land could be set aside as saleable land‎.  ‎It would not do ‎
the property owner of lot ‎4 ‎much good‎.  ‎The Engineering Dept‎. ‎required ‎
that access be prohibited to Gravel Ridge from lot ‎4‎.  ‎He added that this ‎
piece of land could potentially be split off and sold‎.  ‎
 
Chairperson Boswell said that if they were to sell that property to the north‎, ‎
it could become a viable piece of land‎.  ‎Mr‎. ‎Breuckman agreed it could ‎
become useful at that point‎.‎
 
Mr‎. ‎Schroeder asked the applicants if they would consider adding a berm ‎
for the neighbors on Gravel Ridge‎.  ‎Mr‎. ‎Klinkenberger said that there were ‎
trees in other areas that they could distribute a little more effectively along ‎
that property line‎.  ‎Mr‎. ‎Schroeder also recommended that the applicants ‎
talked with the neighbors during the development and construction ‎
phases‎.‎
 
Mr‎. ‎Hooper thought that the ‎14 ‎trees shown for the southwest corner of the ‎
detention pond and the trees from the northwest corner of the site could ‎
be redistributed‎.  ‎If the lot owners along Gravel Ridge wanted some ‎
additional screening in the back‎, ‎he would recommend redistributing the ‎
trees along the western property line of lots ‎1‎, ‎2 ‎and ‎3‎.  ‎They could also ‎
add trees on the east side of the detention pond‎.  ‎He recalled that Mr‎. ‎
Rathka had developed Rochester Meadows ‎(‎now the Vistas‎) ‎and there ‎
were issues with the view of the detention pond‎, ‎so they planned ‎
additional screening‎.  ‎
 
Hearing no further discussion‎, ‎Mr‎. ‎Schroeder moved the following motion‎, ‎
seconded by Mr‎. ‎Yukon‎.‎
 
MOTION‎ ‎by Schroeder‎, ‎seconded by Yukon‎, ‎in the matter of City File No‎. ‎
13‎-‎001 ‎(‎Regal Estates‎)‎, ‎the Planning Commission grants a Tree ‎
Removal Permit‎, ‎based on plans dated received by the Planning ‎
Department on August ‎12‎, ‎2013‎, ‎with the following two ‎(‎2‎) ‎findings and ‎
subject to the following one ‎(‎1‎) ‎condition‎.‎
 
Findings‎
 
 1‎.‎     The proposed removal and replacement of regulated trees is in ‎
 conformance with the Tree Conservation Ordinance‎.‎
  
 2‎.‎     The applicant is proposing to replace ‎23‎ regulated trees with ‎24‎ tree ‎
 replacement credits‎, ‎as required by the Tree Conservation ‎
 Ordinance‎. ‎
  
Condition‎
 
 1‎.‎     Tree protective fencing‎, ‎as reviewed and approved by the City’s ‎
 Landscape Architect‎, ‎shall be installed prior to issuance of the ‎
 Land Improvement Permit‎.‎
Granted
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Reece, Schroeder and Yukon
7 - 
Absent
Hetrick and Kaltsounis
2 - 
 
2013-0302
Public Hearing and request for Preliminary Site Condominium Plan ‎
Recommendation ‎- ‎City File No‎. ‎13‎-‎001 ‎- ‎Regal Estates‎, ‎a proposed ‎9‎-‎unit ‎
single‎-‎family development on ‎3‎.‎5 ‎acres‎, ‎located east of John R‎, ‎north of Auburn‎, ‎
zoned R‎-‎4‎, ‎One‎-‎Family Residential‎, ‎Parcel No‎. ‎15‎-‎25‎-‎352‎-‎022‎, ‎Roy E‎. ‎Rathka‎, ‎
Applicant‎
 
MOTION‎ by Schroeder‎, ‎seconded by Reece‎, ‎in the matter of City File ‎
No‎. ‎13‎-‎001 ‎(‎Regal Estates Site Condominium‎)‎, ‎the Planning ‎
Commission recommends that City Council approve the preliminary ‎
one‎-‎family residential detached condominium plan based on plans dated ‎
received by the Planning Department on August ‎12‎, ‎2013‎, ‎with the ‎
following five ‎(‎5‎) ‎findings and subject to the following twelve ‎(‎12‎) ‎
conditions‎.‎
 
Findings‎
 
 1‎.‎     Upon compliance with the following conditions‎, ‎the proposed ‎
 condominium plan meets all applicable requirements of the ‎
 zoning ordinance and one‎-‎family residential detached ‎
 condominium‎.‎
  
 2‎.        ‎Adequate utilities are available to properly serve the proposed ‎
 development‎.‎
  
 3‎.       ‎The preliminary plan represents a reasonable street layout‎.‎
  
 4‎.‎     The Environmental Impact Statement indicates that the development ‎
 will have no substantially harmful effects on the environment‎.‎
  
 5‎.‎     Remaining items to be addressed on the plans may be incorporated ‎
 on the final condominium plan without altering the layout of the ‎
 development‎.‎
  
Conditions‎
 
 1‎.‎     Provide all off‎-‎site easements and agreements for approval by the ‎
 City prior to issuance of a Land Improvement Permit ‎(‎LIP‎).‎
  
 2‎.‎     Inspection and approval of tree protection and silt fencing by the City ‎
 prior to issuance of a Land Improvement Permit‎.‎
  
 3‎.‎     Submittal of detailed landscape plans addressing staff comments in ‎
 item ‎3‎ of review considerations‎, ‎above‎.‎
  
 4‎.‎     Provide landscape cost estimates for landscaping‎, ‎replacement trees‎, ‎
 and irrigation on the landscape plans‎, ‎prior to issuance of an LIP‎.‎
  
 5‎.‎     Payment of ‎$1,800‎ into the tree fund for street trees prior to issuance ‎
 of a Land Improvement Permit‎.‎
 
 6‎.‎     Submit of a landscape bond in an amount equal to the cost estimate ‎
 for landscaping‎, ‎replacement trees‎, ‎and irrigation prior to issuance ‎
 of a Land Improvement Permit‎.‎
  
 7‎.‎     Filing of conservation easements for all wetland‎, ‎infiltration trench‎, ‎
 and natural features setback areas prior to the issuance of a Land ‎
 Improvement Permit‎.‎
  
 8‎.        ‎Approval of all required permits and approvals from outside ‎
 agencies‎.‎
  
 9‎.‎     Compliance with the Engineering Department memos dated June ‎11‎, ‎
 2013‎ (‎Taunt‎)‎; ‎July ‎3‎, ‎2013‎ (‎Boughton‎).‎
  
 10‎.‎     Temporary Natural Features Setback impacts from construction ‎
 activities associated with Lot No‎. ‎5‎ or the proposed drainage Level ‎
 Spreader structure must be restored to original grade with original ‎
 soils and seeded with a City approved seed mix‎, ‎prior to issuance ‎
 of a Land Improvement Permit‎.‎
  
 11‎.‎     The By‎-‎Laws and recorded easement for the natural feature setback ‎
 area should stipulate a prohibition of buildings‎, ‎decks‎, ‎patios or ‎
 other physical structures‎.‎
 
 12‎.‎      Relocate the replacement trees along the east side of the detention ‎
 pond and along the west side of lots one‎, ‎two and three‎, ‎prior to ‎
 Final approval by Staff‎.‎
A motion was made by Schroeder‎, ‎seconded by Reece‎, ‎that this matter be ‎
Recommended for Approval to the City Council Regular Meeting‎,‎. ‎The motion ‎
carried by the following vote‎:‎
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Reece, Schroeder and Yukon
7 - 
Absent
Hetrick and Kaltsounis
2 - 
 
Chairperson Boswell stated for the record that the motions had passed ‎
unanimously‎. ‎He asked the applicants to please speak to the neighbors‎, ‎
advising that they might want trees or they might not want them‎.‎
 
 
2008-0244
Request for a Revised Tree Removal Permit ‎- ‎City File No‎. ‎99‎-‎007‎.‎4 ‎- ‎for ‎
the removal and replacement of as many as ‎54 ‎regulated trees for ‎
American House of Rochester Hills‎, ‎a proposed ‎32‎,‎525 ‎square‎-‎foot adult ‎
foster care facility on ‎3‎.‎48 ‎acres located on the east side of S‎. ‎Adams Rd‎.‎, ‎
north of South Boulevard‎, ‎zoned SP‎, ‎Special Purpose‎, ‎Parcel No‎. ‎
15‎-‎31‎-‎301‎-‎037‎, ‎Fusco‎, ‎Shaffer ‎& ‎Pappas‎, ‎Inc‎.‎, ‎Applicant‎
(‎Reference‎:  ‎Staff Report prepared by James Breuckman‎, ‎dated August ‎
16‎, ‎2013 ‎and Site Plans had been placed on file and by reference ‎
became part of the record thereof‎).‎
 
Present for the applicant was Tim Miller‎, ‎Fusco‎, ‎Shaffer ‎& ‎Pappas‎, ‎Inc‎.‎, ‎
30800 ‎Northwestern Hwy‎, ‎Suite ‎100‎, ‎Farmington Hills‎, ‎MI  ‎48334‎.‎
 
Mr‎. ‎Miller advised that the proposal was for a ‎40‎-‎bed licensed adult foster ‎
care ‎(‎assisted living‎) ‎facility‎.  ‎It would be an additional continuation of ‎
care to what was currently there‎.  ‎There were also non‎-‎licensed‎, ‎
independent senior living and multiple senior apartments on the campus‎.   ‎
 
Mr‎. ‎Miller brought a power point presentation‎, ‎and he showed the overall ‎
campus of American House‎.  ‎He pointed out the main entrance to the ‎
proposed building from Adams‎, ‎which was at the southwest corner‎, ‎and ‎
the existing detention pond to be utilized in the far southeast corner‎.  ‎The ‎
City’s Engineers asked that the traffic flow one‎-‎way through the site‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Miller noted that they were proposing ‎21 ‎parking spaces‎.  ‎Regarding ‎
the building‎, ‎the east and west wings were identical to each other‎.  ‎Both ‎
had individual entrances and exits‎.  ‎The section in the middle of the ‎
building had services for the seniors‎, ‎including a commercial kitchen‎, ‎
laundry and staff operations‎.  ‎To the north side from each wing‎, ‎they were ‎
proposing a fenced‎-‎in garden area and north of that there was currently a ‎
swamp area that would be reconfigured to become a landscape feature ‎
pond with a fountain‎.  ‎He noted that the specialty service was in memory ‎
care‎, ‎which was for residents that had developed Alzheimer’s or dementia‎.  ‎
The gardens would be secure and allow the residents to go outside and ‎
enjoy the views‎, ‎but they would not be able to go outside the fence‎.  ‎The ‎
current drive to the far north would become a secondary entrance‎/‎exit to ‎
the campus‎.  ‎They were proposing new entrance signage to identify the ‎
campus‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Miller showed an example of one of the wings‎, ‎which had ‎20 ‎beds‎.  ‎
Resident beds were around the perimeter‎, ‎and there was a small ‎
courtyard‎, ‎lounge areas and a small residential kitchen in the center‎.  ‎
There was also an activity room that would be run by the staff‎.  ‎They were ‎
proposing an emergency generator‎, ‎which would have a long masonry ‎
screenwall with decorative landscaping‎.   ‎He pointed out the existing ‎
dumpster‎, ‎which he said would be refurbished‎.  ‎He showed the exterior ‎
elevations‎.  ‎The building would be one‎-‎story‎, ‎slab on grade construction ‎
and mostly brick with some composite siding and trim‎.  ‎There would be ‎
residential style windows‎, ‎and the building was made to look more like a ‎
residence versus a nursing facility‎.   ‎They would also incorporate some ‎
limestone sills under the windows and at the siding and brick transition‎.  ‎
He felt that it would fit in better with the community and be more ‎
appealing‎.‎
 
Mr‎. ‎Breuckman said that the plans were quite complete‎, ‎and they met all ‎
the City’s Ordinances‎.  ‎There were some outstanding items from Fire and ‎
Engineering that needed to be addressed prior to Final Approval‎, ‎but he ‎
said that he could confidently recommend approval of the requests‎.‎
 
Mr‎. ‎Yukon mentioned that it was the third proposal the Planning ‎
Commission had seen in the past couple of years‎.  ‎He asked if the ‎
market or the needs of the community had changed that much‎, ‎causing ‎
them to create different renditions‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Miller agreed that the market had changed‎, ‎to a certain extent‎.  ‎When ‎
they first started going through the process in ‎2008‎, ‎they proposed a ‎
home for the aged‎.  ‎It was a different market‎, ‎and the needs of the ‎
residents were slightly different‎.  ‎The care was not as advanced‎.  ‎The ‎
project had been scaled back due to the market‎.  ‎Mr‎. ‎Yukon asked if the ‎
residents living on the campus could be relocated to the new facility ‎
depending upon their needs‎.  ‎Mr‎. ‎Miller agreed that they very well could‎.  ‎
The whole campus was pretty close to a continuing care community ‎
where a resident could stay in the same area and advance his or her care ‎
on the same campus‎.  ‎Mr‎. ‎Yukon asked when they anticipated the project ‎
to start and how long it would take‎.‎
 
Mr‎. ‎Miller said that American House hoped to start doing some ground ‎
work at the end of the year if all approvals went through‎; ‎otherwise‎, ‎
construction‎, ‎based on State approvals‎, ‎would start next year‎.  ‎Mr‎. ‎Yukon ‎
asked if there were set hours for deliveries to the building and where they ‎
would be made‎.  ‎Mr‎. ‎Miller pointed out the service area‎, ‎and said that ‎
they could establish hours for deliveries‎.  ‎Mr‎. ‎Yukon said that he was just ‎
considering the residents that lived there‎.‎
 
Mr‎. ‎Hooper asked what the staff loads would be‎.  ‎Mr‎. ‎Miller said that peak ‎
staff for each wing would be two or three people‎.  ‎The residents would ‎
have a family‎-‎type relationship with staff versus a caregiver at a nursing ‎
home‎.  ‎Mr‎. ‎Hooper asked about the nursing care‎.  ‎Mr‎. ‎Miller said that ‎
nursing care would be provided ‎24 ‎hours a day‎, ‎seven days a week‎; ‎it was ‎
part of the State’s licensing requirements‎.  ‎Mr‎. ‎Hooper asked how many ‎
staff would be needed for nursing care‎.  ‎Mr‎. ‎Miller said that the two to ‎
three people in each wing included nursing care and resident care per ‎
shift‎.  ‎Mr‎. ‎Hooper said that the reason he was asking was that although ‎
there would be no residents driving‎, ‎he wondered if ‎21 ‎parking spots ‎
would be enough‎.  ‎He was familiar with this type of operation‎, ‎and he ‎
believed people would pay for supplemental nursing care ‎(‎requiring ‎
additional staff‎).  ‎He thought that the parking was a little light‎.‎
 
Mr‎. ‎Miller stated that based on their experience with those types of ‎
facilities‎, ‎and it was their specialty‎, ‎the parking should be adequate‎.  ‎Mr‎. ‎
Hooper had observed that when they had events or concerts where his ‎
mother stayed‎, ‎more people came‎, ‎and the parking got filled‎.   ‎He wanted ‎
to make sure there would not be a problem only having ‎21 ‎parking spots‎.  ‎
He asked where there would be overflow parking for special events‎.  ‎Mr‎. ‎
Miller said that they could look at it‎, ‎but they would not really hold events ‎
due to the specialty‎.  ‎He said that there was more parking to the north and ‎
the south outside the existing independent living that could be used‎.  ‎Mr‎. ‎
Hooper said that he understood there would only be ‎40 ‎units and most of ‎
the parking would be used by staff‎.  ‎If there were five relatives visiting at ‎
one time‎, ‎however‎, ‎it would take up five spots‎, ‎and he did not think there ‎
would be any empty spots if there was an event‎.  ‎He was not saying that ‎
they had to add parking for an event‎, ‎but he wondered what the ‎
accommodations for that would be‎.  ‎Mr‎. ‎Miller felt that the existing parking ‎
could accommodate it‎.  ‎He noticed another parking area as well and ‎
pointed it out‎.  ‎Mr‎. ‎Hooper said that other than parking‎, ‎he had no issues‎.  ‎
He thought that the colored renderings were appropriate and to scale‎, ‎and ‎
he felt it would be a welcome addition to Rochester Hills‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Dettloff agreed with Mr‎. ‎Hooper that it would be a welcome addition‎, ‎
and he thanked Mr‎. ‎Miller for bringing it to Rochester Hills‎.  ‎He asked ‎
what type of market study the applicants used‎.  ‎He asked if it was based ‎
on something that had been in place for a while or if they used a current ‎
market study‎.‎
 
Mr‎. ‎Miller advised that the owners continually looked at the market and ‎
looked for areas where the market would hold a facility such as this‎.  ‎That ‎
was why things had changed from the ‎2008 ‎submittal‎. ‎
 
Mr‎. ‎Reece asked if a Certificate of Need was required‎.  ‎Mr‎. ‎Miller said it ‎
was not‎.  ‎It did not go through the State Health Department‎; ‎it went ‎
through the Bureau of Fire Services‎.‎
 
Mr‎. ‎Schroeder asked if meals were prepared in the main kitchen and ‎
taken to the rooms‎.  ‎Mr‎. ‎Miller said that in the proposed food service plan‎, ‎
there was a small warming kitchen‎, ‎and the major cooking would be ‎
carted to the warming kitchen and stored‎.  ‎Staff would serve the residents ‎
during a certain time each day‎.  ‎The residential kitchen was used when ‎
families wanted to prep and serve food like they did at home‎.  ‎Mr‎. ‎
Schroeder asked if there was a dining area‎, ‎and Mr‎. ‎Miller confirmed that ‎
there was‎.‎
 
Chairperson Boswell opened the Public Hearing at ‎7‎:‎57 ‎p‎.‎m‎.  ‎Seeing no ‎
one come forward‎, ‎he closed the Public Hearing‎.  ‎He asked if there was ‎
any further discussion‎.  ‎Hearing none‎, ‎Mr‎. ‎Yukon moved the following‎, ‎
seconded by Ms‎. ‎Brnabic‎.‎
 
MOTION‎ by Yukon‎, ‎seconded by Brnabic‎, ‎in the matter of City File No‎. ‎
99‎-‎007‎.‎4 ‎(‎American House of Rochester Hills‎)‎, ‎the Planning ‎
Commission grants a Tree Removal Permit‎, ‎based on plans dated ‎
received by the Planning and Development Department on August ‎14‎, ‎
2013‎, ‎with the following two ‎(‎2‎) ‎findings and subject to the following one ‎(‎1‎) ‎
condition‎.‎
 
Findings‎
 
 1‎.‎     The proposed removal and replacement of regulated trees is in ‎
 conformance with the Tree Conservation Ordinance‎.‎
  
 2‎.‎     The applicant is proposing to replace ‎54‎ regulated trees with ‎54‎ tree ‎
 replacement credits‎, ‎as required by the Tree Conservation ‎
 Ordinance‎. ‎
  
Condition‎
 
 1‎.‎     Tree protective fencing‎, ‎as reviewed and approved by City Staff‎, ‎shall ‎
 be installed prior to issuance of the Land Improvement Permit‎.‎
A motion was made by Yukon‎, ‎seconded by Brnabic‎, ‎that this matter be Granted‎. ‎
The motion carried by the following vote‎:‎
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Reece, Schroeder and Yukon
7 - 
Absent
Hetrick and Kaltsounis
2 - 
Chairperson Boswell stated for the record that the motion had passed ‎
unanimously‎.‎
2008-0245
Request for Approval of a Revised Site Plan ‎- ‎City File No‎. ‎99‎-‎007‎.‎4 ‎- ‎American ‎
House of Rochester Hills‎, ‎a proposed ‎32‎,‎525 ‎square‎-‎foot adult foster care ‎
housing facility on ‎3‎.‎4 ‎acres on Adams‎, ‎north of South Boulevard‎, ‎zoned SP‎, ‎
Special Purpose‎, ‎Fusco‎, ‎Shaffer ‎& ‎Pappas‎, ‎Inc‎.‎, ‎Applicant‎
 
 
MOTION‎ by Schroeder‎, ‎seconded by Dettloff‎, ‎in the matter of City File ‎
No‎. ‎99‎-‎007‎.‎4 ‎(‎American House of Rochester Hills‎)‎, ‎the Planning ‎
Commission ‎approves ‎the ‎site plan‎, ‎based on plans dated received by ‎
the Planning Department on August ‎14‎, ‎2013‎, ‎with the following eight ‎(‎8‎) ‎
findings and subject to the following three ‎(‎3‎) ‎conditions‎.‎
 
Findings‎
 
 1‎.‎     The site plan and supporting documents demonstrate that all ‎
 applicable requirements of the Zoning Ordinance‎, ‎as well as other ‎
 City ordinances‎, ‎standards‎, ‎and requirements‎, ‎can be met subject ‎
 to the conditions noted below‎.‎
  
 2‎.‎     The development meets the intent and standards of the SP‎, ‎Special ‎
 Purpose district‎.  ‎
  
 3‎.‎     The proposed phase is a continuation of the existing American House ‎
 Community‎, ‎which serves the population with several types of ‎
 senior care living‎, ‎from independent living to convalescent care‎.‎
  
 4‎.‎     Off‎-‎street parking areas have been designed to avoid common traffic ‎
 problems and promote safety‎.‎
  
 5‎.‎     The development is or can be adequately served by essential public ‎
 facilities and services‎, ‎and all utilities are available to the site‎.‎
  
 6‎.‎     The proposed improvements should have a satisfactory and ‎
 harmonious relationship with the development on‎-‎site as well as ‎
 existing development in the adjacent vicinity‎.‎
  
 7‎.‎     The proposed development will not have an unreasonably detrimental ‎
 or injurious effect upon the natural characteristics and features of ‎
 the site or those of the surrounding area‎. ‎
  
 8‎.‎     The proposal should have a positive impact on the community as a ‎
 whole and the surrounding area by further offering jobs and a more ‎
 intense level of care on the campus for the elderly‎.‎
  
Conditions‎
 
 1‎.‎     Submittal of an irrigation plan‎, ‎prior to Final Approval by Staff‎.‎
 
  
 2‎.‎     Address all applicable comments from other City departments and ‎
 outside agency review letters‎, ‎specifically the Fire Department ‎
 letter dated July ‎29‎, ‎2013‎ and the Engineering Department letter ‎
 dated July ‎31‎, ‎2013‎.‎
  
 3‎.‎      Post a landscape bond in the amount of ‎$96,949.00‎, ‎prior to issuance ‎
 of a Land Improvement Permit‎
A motion was made by Schroeder‎, ‎seconded by Dettloff‎, ‎that this matter be ‎
Approved‎. ‎The motion carried by the following vote‎:‎
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Reece, Schroeder and Yukon
7 - 
Absent
Hetrick and Kaltsounis
2 - 
Chairperson Boswell again stated for the record that the motion had ‎
passed unanimously‎.‎
2013-0304
Request for Site Plan Approval ‎- ‎City File No‎. ‎13‎-‎010 ‎- ‎Rochester Square‎, ‎a ‎
proposed ‎15‎,‎500 ‎square‎-‎foot four‎-‎tenant retail building on ‎1‎.‎97 ‎acres located on ‎
the Meijer property on Rochester Road‎, ‎south of Auburn‎, ‎zoned B‎-‎3‎, ‎Shopping ‎
Center Business‎, ‎Parcel No‎. ‎15‎-‎35‎-‎100‎-‎048‎, ‎Versa Development‎, ‎Applicant‎
(‎Reference‎:  ‎Staff Report prepared by James Breuckman‎, ‎dated August ‎
16‎, ‎2013 ‎and Site Plans had been placed on file and by reference ‎
became part of the record thereof‎).‎
 
Present for the applicant were Steve Robinson‎, ‎Ryan Schultz and Josh ‎
Sykiert‎, ‎Versa Development‎. ‎25900 ‎West ‎11 ‎Mile Rd‎.‎, ‎Suite ‎250‎, ‎
Southfield‎, ‎MI  ‎48034‎.‎
 
Mr‎. ‎Robinson advised that they were proposing to develop an ‎
underutilized parking area of the Meijer store that faced Rochester Rd‎.  ‎
They had been through a number of iterations for the project before they ‎
got to the submittal point‎.  ‎They worked with Staff on different concerns ‎
and the goals and objectives of the community‎.  ‎He noted that the project ‎
was a multi‎-‎tenant retail operation in two buildings‎.  ‎They had done the ‎
same for a number of other projects‎.  ‎They felt it gave the building more ‎
character than a typical retail building‎.  ‎Mr‎. ‎Robinson indicated that they ‎
had done a significant amount of designs in ‎3‎-‎dimensional mode‎.  ‎When ‎
they first began‎, ‎one of the main considerations was the context of the ‎
structures relative to Rochester Rd‎.  ‎There were some landmark trees that ‎
existed within the Rochester Rd‎. ‎right‎-‎of‎-‎way‎.  ‎They modeled the building ‎
with the trees in place to site the buildings‎, ‎so they could maximize ‎
exposure but still be considerate of the view along the Rochester Rd‎. ‎
corridor‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Robinson noted that they had done quite a few of these projects with ‎
Meijer and other retailers‎, ‎and that the space was in high demand‎.   ‎He ‎
showed a rendering of the buildings‎, ‎and said that they had tried to ‎
provide connectivity through the architectural feature at the bottom‎.  ‎
Between the two buildings was an outdoor seating area for restaurants or ‎
just as a public space for people to sit‎.  ‎The buildings had softer ‎
materials‎, ‎color‎-‎wise‎, ‎to give a traditional‎, ‎yet strong feel with brick‎, ‎and ‎
they added black awnings‎.  ‎The corners had higher glass‎, ‎which he felt ‎
made them really stand out‎.‎
 
Mr‎. ‎Breuckman informed that the use was permitted in B‎-‎3‎, ‎Shopping ‎
Center Business‎.  ‎The applicant was not proposing to split the property‎, ‎
but to land lease‎.  ‎The minimum lot area requirement had been met‎.   ‎
Regarding Site Plan review considerations‎, ‎he pointed out consistency ‎
with the Rochester Road Access Management Plan and with a previously ‎
recorded easement in an ongoing struggle to try to connect the Verizon ‎
site with the Meijer site‎.  ‎The applicant would be required to complete the ‎
cross access drive within the existing cross access easement to the north ‎
to facilitate a future connection to the Verizon site‎.  ‎The City could not ‎
force Verizon to connect‎, ‎but they could ask for an access to the property ‎
line‎.  ‎In terms of the site layout‎, ‎the applicant had completed a traffic ‎
assessment study and was working on a traffic impact study‎.  ‎No new ‎
driveways were proposed‎, ‎so the results of the traffic impact study‎, ‎if any‎, ‎
would be to make adjustments to the existing driveways‎.  ‎The project was ‎
brought forward because that would not affect the site layout‎.  ‎The drive ‎
was already restricted to right in‎, ‎right out at the north driveway‎, ‎and that ‎
would not change‎.  ‎There might have to be some reconfiguration of the ‎
pork chop‎, ‎but the City’s Engineers and the applicant could work with ‎
MDOT on a solution‎.  ‎The applicants had submitted a letter from their ‎
traffic consultant from Wayne State with some preliminary findings‎, ‎which ‎
had been placed under Communications‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Breuckman noted that the site preserved the large‎, ‎existing ‎
deciduous trees along Rochester Rd‎.  ‎Those provided great canopy‎, ‎and ‎
they could be pruned‎, ‎if necessary‎, ‎to provide visibility into the site‎.  ‎He ‎
stated that it was great that those trees were being saved‎, ‎because the ‎
City did not have many trees of that size along Rochester Rd‎.  ‎The ‎
landscape plan was fine‎; ‎they were transplanting some of the ‎
moderately‎-‎sized trees that were not that old mostly along the south edge ‎
of the property where parking was going in‎.  ‎Staff recommended that two ‎
trees be added to the landscape island along the south edge of the ‎
property‎.  ‎It would mirror landscaping in the island along the north edge of ‎
the development‎.  ‎The irrigation plan still had to be submitted‎.  ‎Staff was ‎
asking that a note be added stating that all irrigation would be between the ‎
hours of ‎12‎:‎00 ‎a‎.‎m‎. ‎and ‎5‎:‎00 ‎a‎.‎m‎. ‎in accordance with the City’s watering ‎
Ordinance‎.  ‎The Fire Department had a few landscape adjustments which ‎
were necessary to maintain access to Fire Department connections on ‎
the building‎.  ‎That could be done prior to Final Approval‎.  ‎There were a ‎
couple of lighting items‎, ‎which he said were housekeeping in nature‎.  ‎
Fixtures proposed had to comply‎, ‎and some details needed to be added ‎
regarding the light poles and height‎.    ‎He suggested adding a seventh ‎
condition regarding constructing the drive to the property to the north ‎
within the cross access easement for future connection to the Verizon site ‎
if and when they would agree‎.  ‎That should match the existing grade at ‎
the property line as closely as possible‎.‎
 
Mr‎. ‎Schroeder asked what happened to putting in a gas station‎.  ‎Mr‎. ‎
Robinson brought up a term his firm used called “deal fatigue‎.‎”   Mr‎. ‎
Schroeder asked what type of tenants they would normally attract‎, ‎other ‎
than restaurants‎.   ‎Mr‎. ‎Robinson said they had cell phone stores‎, ‎
mattress stores‎, ‎eyeglass tenants‎, ‎etc‎.  ‎They had seen Secretary of State ‎
offices in other locations and had service retail establishments‎.  ‎Mr‎. ‎
Schroeder asked if there was some flexibility to move the internal walls‎.  ‎
Mr‎. ‎Robinson agreed it was set up to be able to adjust things over time‎.  ‎
He believed they had one vacancy for this project‎.‎
 
Mr‎. ‎Yukon referred to the traffic impact study ‎- ‎first page‎, ‎second bullet ‎- ‎
which said there would be four tenants‎, ‎and the center would be closed ‎
between ‎7‎:‎00 ‎a‎.‎m‎. ‎and ‎9‎:‎00 ‎a‎.‎m‎.  ‎He asked if that was a for sure thing‎.  ‎
Mr‎. ‎Schultz said that was correct‎; ‎they would not have tenants open from ‎
7‎-‎9‎:‎00 ‎a‎.‎m‎.  ‎Mr‎. ‎Yukon said that it stated that the peak p‎.‎m‎. ‎period of the ‎
adjacent roadways would be critical in determining traffic impact of the ‎
proposed development‎.  ‎The second page stated that the traffic impact ‎
study would be completed soon that expanded upon the summary and ‎
recommended counter measures as necessary‎.  ‎He asked Mr‎. ‎
Breuckman if he was talking about counter measures when he brought up ‎
the porkchop design‎.  ‎Mr‎. ‎Breuckman said that was something that came ‎
up with MDOT’s preliminary review of the project and in also speaking with ‎
the City’s Traffic Engineers‎.  ‎They talked about the possibility of ‎
extending the porkchop island out into the existing right turn lane on ‎
Rochester Rd‎. ‎so people did not get into the right turn lane and blow by ‎
the site to turn right onto Auburn‎.  ‎Mr‎. ‎Yukon clarified that the counter ‎
measures were still yet to be determined‎.  ‎Mr‎. ‎Schultz agreed‎.  ‎They had ‎
collected all the site data‎, ‎and it was an extensive process to go through ‎
with MDOT to get the study prepared‎.  ‎It had been ongoing for about a ‎
month‎, ‎and they believed the completed report would be submitted to ‎
MDOT by the end of August‎.  ‎A lot of the guidance in the report came ‎
from a previous one done by Opus Engineering‎, ‎which called for the ‎
porkchop to be extended‎.  ‎They took all those considerations into mind ‎
when preparing their document‎.  ‎Mr‎. ‎Yukon clarified that any counter ‎
measures would not affect the project if the Planning Commission ‎
approved it‎.   ‎Mr‎. ‎Breuckman said that if any did‎, ‎Staff would have to bring ‎
it back for a Revised Site Plan Approval‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Dettloff said that Mr‎. ‎Robinson had identified tenants such as ‎
restaurant and service establishments‎, ‎and he asked Mr‎. ‎Robinson if ‎
they used market data to determine where the voids were‎.  ‎Mr‎. ‎Robinson ‎
said that typically‎, ‎they had a tenant need that drove a project‎, ‎rather than ‎
the other way around‎.  ‎They had a number of different tenants around the ‎
State‎, ‎and they met with them on a regular basis‎.  ‎As they saw repeated ‎
demand at a location‎, ‎they started to look for a location‎.  ‎The proposed ‎
project had been on the list since before the gas station‎, ‎and it had been ‎
a target‎.  ‎The project was pretty much pre‎-‎leased at the beginning‎.  ‎He ‎
was not at liberty to divulge the tenants‎, ‎but they had leases in progress ‎
for all but ‎2‎,‎100 ‎square feet‎.  ‎Mr‎. ‎Dettloff asked if he had ever worked with ‎
Oakland County and its Business Development team‎.  ‎He indicated that ‎
they had some savvy marketing tools and used a system called ESRI‎, ‎
which was the latest and greatest‎.  ‎Mr‎. ‎Robinson said that they had been ‎
very fortunate‎, ‎even in the last three or four years‎, ‎to have great tenant ‎
demand and relationships‎.  ‎They did not have a single vacancy in their ‎
entire portfolio‎.  ‎Mr‎. ‎Dettloff asked how long the land lease ran‎.  ‎Mr‎. ‎
Robinson advised that it was being negotiated currently‎, ‎but he thought it ‎
would be a minimum of ‎60 ‎years‎.  ‎That would be a combination of base ‎
term and extensions‎.  ‎Mr‎. ‎Dettloff wished them luck and thanked them for ‎
choosing Rochester Hills‎.  ‎Mr‎. ‎Robinson commented that it had been a ‎
really nice process so far‎.‎
 
Ms‎. ‎Brnabic brought up the gas station‎/‎convenience store Mr‎. ‎Schroeder ‎
had asked about‎.  ‎She questioned whether that plan was totally unlikely or ‎
if it was on hold‎.  ‎Mr‎. ‎Robinson said that it was gone‎.  ‎He said that he did ‎
not want to speak on Meijer’s behalf as to what they would do in ‎60 ‎years‎, ‎
but their full intention was to have the project under construction by the ‎
end of next month‎, ‎so it would look good by the holiday season‎, ‎and then ‎
they would be able to deliver to the tenants in the spring of ‎2014‎.‎
 
Ms‎. ‎Brnabic was not sure that Rochester Rd‎. ‎was the most likely location ‎
for the gas station‎.  ‎She thought Meijer was considering Auburn Rd‎.  ‎Mr‎. ‎
Breuckman advised that Rochester Rd‎. ‎was always the location‎, ‎and ‎
every drawing he saw showed it there‎.  ‎Ms‎. ‎Brnabic cautioned that there ‎
would be a great deal of traffic stress if both were put in ‎- ‎Rochester and ‎
Auburn‎.‎
 
Mr‎. ‎Hooper was curious about Wayne State doing traffic impact studies‎.   ‎
Mr‎. ‎Schultz said that there was an entire engineering group that was ‎
dedicated to the study of traffic engineering‎.  ‎One of the doctors at Wayne ‎
was someone they used frequently‎, ‎and many of the people that currently ‎
worked for MDOT were former students of his‎.  ‎He was well regarded in ‎
the industry‎, ‎and they felt very solidly about using him‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Hooper understood Versa’s perspective‎, ‎but from his perspective‎, ‎
there appeared to be a taxpayer‎-‎funded university doing private ‎
development traffic impact studies‎.  ‎Mr‎. ‎Schultz maintained that they paid ‎
Wayne‎, ‎and Mr‎. ‎Robinson added that they were not cheap‎.  ‎Mr‎. ‎Hooper ‎
was a little hesitant with regards to taxpayer funded government ‎
competition with private industry‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Hooper noted the east elevations of both buildings‎, ‎which had blank ‎
walls‎.   ‎He said he understood that they wanted the windows to face the ‎
west because that was where the traffic was‎.  ‎People would park in front‎, ‎
but when someone went around the back‎, ‎the walls were blank‎.  ‎The City ‎
had a development about ten years ago ‎- ‎Barclay Square ‎- ‎and the ‎
Planning Commission asked that faux windows be added to the back of ‎
the building‎.  ‎In that case‎, ‎it could be seen from Rochester Rd‎.‎, ‎and they ‎
wanted it to have the same appearance in the front and back‎.  ‎He realized ‎
the traffic would not see the east elevation here‎, ‎but going behind it‎, ‎it ‎
would be seen‎.  ‎He asked if they had found this model to be successful‎.‎
 
Mr‎. ‎Robinson said that they had found it to be quite successful‎.  ‎They had ‎
broken it up by having two buildings with a throughway with landscaping in ‎
between the buildings‎.  ‎It would be pedestrian‎-‎friendly‎.  ‎They used ‎
spandrel glass when a building was right up against a road‎.  ‎In that case‎, ‎
with more of a downtown building‎, ‎they mirrored the two elevations‎.  ‎They ‎
had not done it on a building like the proposed‎, ‎and they had not seen a ‎
problem‎.  ‎They had enough of them up to believe it was fine‎.  ‎Mr‎. ‎Hooper ‎
said that someone would drive in from Auburn and see the back of the ‎
buildings and then drive to the front to get to the front door‎.  ‎Mr‎. ‎Robinson ‎
said they could carry the awnings over the doors in the back to break it up‎.  ‎
He did not think spandrel glass looked that great in the end‎.  ‎Mr‎. ‎Hooper ‎
indicated that he would defer to the architect in the group‎.  ‎He was looking ‎
for other suggestions‎, ‎and if extra awnings were appropriate‎, ‎he would be ‎
interested in that‎.‎
 
Mr‎. ‎Reece said that the applicants had commented several times that ‎
they had developed elsewhere‎.  ‎He asked if they had done anything in ‎
Rochester Hills‎.  ‎Mr‎. ‎Robinson said not recently‎, ‎but he worked on the ‎
American House when he was with a different company‎.  ‎Mr‎. ‎Reece ‎
asked if Versa had done anything in the area‎.  ‎Mr‎. ‎Robinson said they ‎
had done work in Shelby Township‎, ‎Bingham Farms‎, ‎Novi‎, ‎Orion ‎
Township‎, ‎Taylor and Fort Gratiot‎.  ‎They had a lot of product out there‎, ‎
and he said he could get some pictures‎.  ‎The proposal was based on one ‎
in Shelby Township‎, ‎which was under construction currently at the ‎
northwest corner of Hall and Hayes in front of the Meijer‎.  ‎The proposed ‎
elevation had evolved from that one with new details on the corners‎.  ‎The ‎
glass on the corners was not spandrel‎.  ‎They opened the interior to bring ‎
light in from above‎, ‎and they used different material colors‎.  ‎Mr‎. ‎Reece ‎
observed that it was a niche market‎, ‎in terms of developing under utilized ‎
parking areas‎.  ‎Mr‎. ‎Robinson said it was one component of their ‎
company‎, ‎but it was definitely a niche piece they had found to be very ‎
successful‎.   ‎
 
Mr‎. ‎Reece asked the net parking change and if parking would be ‎
decreased over the entire site‎.  ‎Mr‎. ‎Breuckman commented that Mr‎. ‎
Reece had asked a good question‎.  ‎He did not look at that‎, ‎because ‎
overall there were still a lot of extra spaces‎.  ‎He thought it would be close ‎
with the new development included‎.  ‎Mr‎. ‎Reece asked if what was ‎
proposed would make any kind of a difference in the long term as far as ‎
exiting in or out of the site if Meijer was really successful and all the ‎
spaces were utilized‎.  ‎Mr‎. ‎Breuckman did not think it would‎.  ‎He thought ‎
that the total number of parking spaces would be fairly much a wash‎.  ‎He ‎
had looked at the historical aerial photographs‎, ‎and in none of those did ‎
he ever find more than five cars where the new buildings were going‎.  ‎Mr‎. ‎
Reece wondered whether the area was utilized much during Christmas ‎
season‎.   ‎He said that relative to the elevations‎, ‎he was o‎.‎k‎. ‎with the east ‎
side‎.  ‎He said that with a development such as this‎, ‎it was unfortunately ‎
the nature of the beast‎.  ‎That was what happened when the front facing ‎
façade was the architectural element‎, ‎and the back was more service‎.  ‎He ‎
said that he would not debase the back by putting anything there that was ‎
not for a specific reason knowing what it was and where it was located‎.‎
 
Mr‎. ‎Breuckman said that the only thought he had was for the courtyard ‎
between the buildings‎.  ‎That connected to the rear portion‎, ‎and he was not ‎
sure if there was a way to carry the glass further back on the north and ‎
south side facing that‎.  ‎Mr‎. ‎Robinson said that was the problem‎, ‎and that ‎
was where the kitchens‎, ‎bathrooms and things like that were‎.  ‎Mr‎. ‎
Breuckman wondered if there was a way to punch up the entrance to the ‎
courtyard with some extra features‎, ‎for example‎, ‎some extra landscaping‎.  ‎
Mr‎. ‎Robinson assured that they would do something nice there‎.  ‎Mr‎. ‎
Breuckman said that it could flow out to the rear area to draw the eye‎.  ‎Mr‎. ‎
Robinson said they had been evolving with how they made the building ‎
look better over time‎.  ‎They did not want the area to be a dust collector‎, ‎
but a nice space‎.  ‎Mr‎. ‎Reece suggested that if there was a restaurant by ‎
the courtyard‎, ‎there could be outdoor seating‎.  ‎Mr‎. ‎Robinson said that ‎
three of the end caps would have outdoor seating‎.  ‎Mr‎. ‎Reece asked if ‎
they had to allow for outdoor seating as part of the Site Plan‎, ‎and Mr‎. ‎
Breuckman advised that it was permitted‎.  ‎There were standards in the ‎
Ordinance for where it could go‎.  ‎He noted that the landscape plans ‎
complied‎, ‎but they did not show the treatment between the buildings‎.  ‎Mr‎. ‎
Reece recommended that it could be contingent upon Staff review of the ‎
area‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Reece said that when they had a discussion about a gas station in ‎
this location‎, ‎there was some limited talk about Auburn Rd‎.  ‎He asked if it ‎
was feasible for another‎, ‎similar type of outlot development on the Auburn ‎
Rd‎. ‎side‎, ‎or if the area would already be maximized‎.‎
 
Mr‎. ‎Breuckman said that they would have to look at the parking a little ‎
more closely‎, ‎but there was extra greenbelt space along Auburn‎.  ‎It would ‎
be harder‎, ‎because if they put something along Auburn Rd‎.‎, ‎it would start ‎
to push into the main east‎/‎west access aisle‎.  ‎It would entail relooking at ‎
the entire circulation pattern for the Meijer parking lot‎.  ‎He stated that it ‎
would be possible‎, ‎but there would be a lot more involved‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Schroeder said that regarding having a blank wall‎, ‎he recalled that at ‎
Hamlin and Rochester‎, ‎there was a CVS on the southeast corner and ‎
they put blank ‎(‎phony‎) ‎windows on the corner to add a detail on the side of ‎
the building‎.  ‎Mr‎. ‎Breuckman commented that it was a philosophical ‎
thing‎, ‎and he was not a huge fan of spandrel windows‎.  ‎
 
Hearing no further discussion‎, ‎Ms‎. ‎Brnabic moved the following motion‎, ‎
seconded by Mr‎. ‎Yukon‎.‎
 
MOTION‎ by Brnabic‎, ‎seconded by Yukon‎, ‎in the matter of City File No‎. ‎
13‎-‎010 ‎(‎Rochester Square‎)‎, ‎the Planning Commission ‎approves ‎the ‎site ‎
plan‎, ‎based on plans dated received by the Planning Department on ‎
August ‎2‎, ‎2013‎, ‎with the following six ‎(‎6‎) ‎findings and subject to the ‎
following eight ‎(‎8‎) ‎conditions‎.‎
 
Findings‎
 
 1‎.‎     The site plan and supporting documents demonstrate that all ‎
 applicable requirements of the Zoning Ordinance‎, ‎as well as other ‎
 City ordinances‎, ‎standards‎, ‎and requirements‎, ‎can be met subject ‎
 to the conditions noted below‎.‎
  
 2‎.‎     The development meets the intent and standards of the B‎-‎3‎ ‎
 Shopping Center district and the Rochester Road Access ‎
 Management Plan‎.‎
  
 3‎.‎     Off‎-‎street parking areas have been designed to avoid common ‎
 traffic problems and promote safety‎.‎
  
 4‎.‎     The proposed improvements should have a satisfactory and ‎
 harmonious relationship with the development on‎-‎site as well as ‎
 existing development in the adjacent vicinity‎.‎
  
 5‎.‎     The proposed development will not have an unreasonably ‎
 detrimental or injurious effect upon the natural characteristics and ‎
 features of the site or those of the surrounding area‎. ‎
  
 6‎.‎     The proposal should have a positive impact on the community as ‎
 a whole and the surrounding area by further offering jobs‎, ‎shopping ‎
 alternatives and other dining options‎.‎
 
 
Conditions‎
 
 1‎.‎     Addition of a note on the photometric plan that the maximum ‎
 mounting height for pole‎-‎mounted fixtures is ‎20‎ feet‎.‎
  
 2‎.‎     Addition of a note on the photometric plan stating that all exterior light ‎
 fixtures will be fully shielded and downward directed with flat lenses‎.‎
  
 3‎.‎     Submittal of a landscape bond in the amount of ‎$4,920.00‎ for ‎
 replacement trees and landscaping‎, ‎prior to issuance of a Land ‎
 Improvement Permit‎.      ‎
                                           ‎
 4‎.‎     Submittal of an irrigation plan prior to Final Approval by Staff and ‎
 addition of a note regarding irrigation time to the plans‎.‎
  
 5‎.‎     Address Fire Department review comments and applicable outside ‎
 agency review letters‎.‎
  
 6‎.‎     Engineering department approval of traffic and driveway ‎
 improvements as recommended by MDOT prior to construction ‎
 plan approval‎.‎
  
 7‎.‎     Construct a drive to the north property line within the existing cross ‎
 access easement‎.  ‎The newly constructed drive shall be graded to ‎
 match the existing grade of the Verizon parking lot as close as is ‎
 feasible to facilitate a future connection‎.‎
  
 8‎.‎     Provide proposed landscape plans for the courtyard area between ‎
 the buildings‎, ‎to be reviewed and approved by Staff prior to Final ‎
 Approval‎.‎
A motion was made by Brnabic‎, ‎seconded by Yukon‎, ‎that this matter be ‎
Approved‎. ‎The motion carried by the following vote‎:‎
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Reece, Schroeder and Yukon
7 - 
Absent
Hetrick and Kaltsounis
2 - 
 
Chairperson Boswell stated for the record that the motion had passed ‎
unanimously‎.‎
2008-0053
Present Introduction of Architectural Design Standards ‎- ‎
James Breuckman‎, ‎Manager of Planning‎
Prior to going through a power point presentation‎, ‎Mr‎. ‎Breuckman passed ‎
out a copy of the draft architectural design guidelines to the ‎
Commissioners‎, ‎which was placed on file for the record‎.   ‎He said that ‎
they would not talk back and forth about the actual standards at this ‎
meeting‎, ‎but they could be reviewed between now and the next meeting‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Breuckman stated that he had taken a different philosophical ‎
approach from the past‎.  ‎He said that ‎90‎-‎95‎% ‎of the buildings were still ‎
traditionally styled‎, ‎but they were not traditionally built‎.  ‎It went back to ‎
5‎,‎000 ‎B‎.‎C‎. ‎in Greece‎, ‎from which the tradition and style of buildings had ‎
evolved over ‎7‎,‎000 ‎years‎.  ‎He noted that there were a lot of traditional ‎
building styles‎, ‎and he showed an example of Western Classical‎.  ‎The ‎
design guidelines that he proposed had some overarching principals ‎
behind them‎, ‎and he wanted to preserve design freedom‎.  ‎The design ‎
guidelines were design‎-‎neutral‎, ‎and someone could work in any style they ‎
chose‎, ‎but the City would try to regulate elements that were common to all ‎
traditional styles‎.  ‎There were different ways the elements could be done ‎
within a certain set of rules‎.  ‎They could allow non‎-‎traditional styles and ‎
different ways for buildings to be styled and built‎.  ‎There had been many ‎
architectural movements within the last ‎150 ‎years‎, ‎and he felt that the City ‎
should absolutely allow non‎-‎traditional styles if they were truly ‎
non‎-‎traditional and not just cheap imitations‎.  ‎They would try to achieve ‎
good to great results‎.  ‎He stated that truth in materials was an important ‎
theme‎, ‎and that ideally‎, ‎the guidelines could be cost neutral‎.  ‎The way ‎
that buildings were designed could accommodate better details‎, ‎and a ‎
little simpler form and structure to eliminate unnecessary changes could ‎
save money that could be spent on better details‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Breuckman discussed the elements of massing and composition ‎- ‎
how the parts of a building were put together‎, ‎where the doors went‎, ‎where ‎
the windows went and how things were detailed‎.  ‎When buildings were ‎
done until about ‎150 ‎years ago‎, ‎materials had to actually hold things up‎.  ‎
There were no hidden things behind the outer side to hold up the building‎.  ‎
Today‎, ‎all buildings were built the same way‎, ‎with steel and sticks and ‎
style draped over that at the end‎.  ‎If all of the underpinnings were taken ‎
away‎, ‎the question was whether the building would hold itself up‎.  ‎If ‎
someone was building traditional style‎, ‎the building should look like it ‎
could stand up‎.  ‎People would know when they looked at something if it ‎
was a little off or a little fake‎.  ‎They would know if a building looked right‎, ‎
and it came down to the details‎.  ‎
 
Where there were openings in a wall‎, ‎such as doors‎, ‎windows‎, ‎gables‎, ‎
eaves‎, ‎attachments to buildings‎, ‎etc‎.‎, ‎Mr‎. ‎Breuckman specified that the ‎
detail around them was important‎.  ‎He talked about the foundation of ‎
Western Classical Architecture‎, ‎which he noted formed the five classical ‎
orders‎.  ‎He showed some structural pictures‎:  ‎A classical building ‎
stemmed from basic elements ‎- ‎a post that held up a beam‎, ‎the frieze ‎
above that which concealed the beams that spanned across the building ‎
and on top of that the bedmolding‎, ‎ceiling joints and gutter‎.  ‎All of those ‎
were refined artistically to form the different ways traditional buildings were ‎
built‎.  ‎He showed a Roman apartment building which was over ‎2‎,‎000 ‎
years old‎.  ‎It still stood today‎, ‎and it was built of nothing but thin brick ‎
because the arches over the openings held it up‎.  ‎It was massively ‎
durable and a good testament to the construction even to this day‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Breuckman stated that traditional architecture was based on ‎
proportions of the human body‎, ‎looking at the vertical scale of columns‎, ‎
posts and beams‎.  ‎A taller and more vertical a building was more ‎
monumental‎.  ‎Temples had a much more monumental scale than ‎
residential buildings‎.  ‎The difference in a traditionally styled building was ‎
that it had a human scale and a very clearly defined person entrance‎.  ‎He ‎
said that it was not a coincidence that building façade meant face of a ‎
building‎.  ‎He pointed out a building with a front facing garage door‎, ‎and ‎
he did not believe it had much of a human scale‎.  ‎He realized everyone ‎
had preferences‎, ‎and that it was a value judgment about which building ‎
looked better to someone‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Breuckman referred to decoration‎, ‎and commented that putting up a ‎
building was a celebration in the past before modernist architecture took ‎
over and everything was slab sided and undecorated‎.  ‎Attention was not ‎
spent on details‎.  ‎He showed two ‎18‎th and early ‎19‎th century buildings ‎
that had sculptures such as lions and brick work‎.  ‎He said that no one ‎
knew how to do that anymore‎, ‎and the City would not regulate those types ‎
of buildings into existence‎, ‎but it was a building tradition that used to be ‎
seen‎.  ‎The most vernacular style of traditional homes was the farmhouse‎.  ‎
There were simple eaves and not a lot of classical decoration‎, ‎but the ‎
porch on a farmhouse had echoes of the classical temple fronts of the ‎
Greek and Roman patterns‎.  ‎The columns and piers held up the porch‎.  ‎
Everything was doing something‎, ‎and there was a reason for all of the ‎
building elements‎.  ‎He pointed out a farmhouse that had some Italianate ‎
details‎, ‎and one could tell that the farmer was successful and had added ‎
some mid‎-‎range classical elements to the house over time‎.‎
 
Mr‎. ‎Breuckman mentioned Georgian architecture‎, ‎and he showed an ‎
Adams‎-‎style and England and Georgian in America building‎, ‎and said ‎
that not many of those existed today‎.  ‎It inspired Federalist architecture‎, ‎
which was America’s first adaptation in home grown style‎.  ‎Five over four ‎
and a door was the standard Federalist building pattern‎.  ‎That is‎, ‎there ‎
were five windows on top and four and a door on the bottom‎.  ‎It was ‎
simple‎, ‎but there was a classical influence to it‎.  ‎In the ‎18‎th century‎, ‎they ‎
moved to Revival styles‎, ‎but there were still classical elements to those ‎
buildings‎, ‎such as posts holding up porch coverings‎, ‎and the eaves work ‎
was reminiscent of the pediments on classical temples‎.  ‎Tudors were ‎
romantic style‎, ‎which hearkened back to the old English times‎.  ‎That led ‎
into the very late Arts and Crafts style‎, ‎which started to get more horizontal ‎
as building materials opened up new possibilities‎.  ‎There was also Prairie ‎
style‎, ‎which was very horizontal in its lines and started to use modern ‎
materials‎, ‎but it still conformed with a lot of the traditional patterns‎.  ‎The ‎
International style started in the ‎1920‎’s‎.  ‎He felt that was fine‎, ‎but it ‎
celebrated the possibility of the newer building materials‎.  ‎There were ‎
horizontal windows instead of vertical ones‎.  ‎There were non‎-‎traditional ‎
materials‎, ‎including concrete‎.  ‎There were unsupported masses using ‎
steel‎.  ‎That was true to the materials‎.  ‎Then came mid‎-‎century Modern‎.  ‎
He showed some Lafayette‎, ‎Detroit buildings and typical modern houses‎, ‎
which did not have much privacy‎.  ‎He showed some contemporary and ‎
LEED architecture‎, ‎which infused wood and softer elements along with the ‎
colder metal and steel‎.  ‎Those houses did not have a lot of brick‎, ‎and ‎
there was a post and beam style of construction‎, ‎and it blended Modern ‎
and Classical‎, ‎right down to a statue with no arms‎.‎
 
Mr‎. ‎Breuckman noted a Louis Sullivan project in Chicago‎.  ‎He showed ‎
the first building that Frank Lloyd Wright worked on‎.  ‎It was where modern ‎
materials‎, ‎steel and elevators came into play to support the possibility of ‎
building taller buildings‎, ‎but there were still a lot of classical elements‎, ‎
down to the implied pilasters or columns with arches all supporting the ‎
weight of the building‎.  ‎There was very large stone supporting smaller ‎
stone supporting more refined limestone going up‎.  ‎It was still styled to ‎
conform with traditional styles‎, ‎even though modern materials were very ‎
much used‎.  ‎He showed a train station which was probably the last really ‎
expressive Classical style before things moved on to Modernism‎, ‎which ‎
began in the ‎1950‎’s and took over most of the commercial architecture‎, ‎
particularly for bigger buildings‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Breuckman showed Rochester Hills today‎, ‎with buildings that had ‎
underlying structure and style draped on top of them‎.  ‎One building had ‎
arched support over the windows‎, ‎and one had more of a Prairie style roof ‎
with overhangs‎.  ‎There were differences‎, ‎for example‎, ‎one had ‎
incorporated horizontal windows‎.  ‎The City would not change those things‎.  ‎
He showed a picture of his house‎, ‎and said it was something they wanted ‎
to avoid‎.  ‎It was built in ‎1950 ‎and had a few echoes of traditional style‎, ‎but ‎
it had a wallpaper look‎, ‎where brick was slapped on like wallpaper on the ‎
outside of the house‎.  ‎There was no supporting arch over the windows‎.  ‎
There were some transoms with no real highlight of the building entrance‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Breuckman referred to the proposed architectural design guidelines‎, ‎
and said they had standards for all of the building elements‎.  ‎It had all the ‎
things that went into building a building that would hold itself up in the ‎
past‎.  ‎He was trying to get the right details to incorporate into a building‎.  ‎A ‎
person should be able to look at a building and know it had the right ‎
details‎.  ‎It would add the perception of quality and solidness‎, ‎and that ‎
would add value‎.  ‎They should avoid a brick wallpaper appearance‎.  ‎He ‎
said that there were a lot of examples around town‎, ‎such as one at the ‎
Museum‎.  ‎There was support over the windows to carry the weight of the ‎
materials above it‎.  ‎The entrance was very well highlighted‎.  ‎The eaves ‎
were vernacular and did not have a return ‎- ‎they just ended‎.  ‎The chimney ‎
was very clearly built out of fieldstone‎.  ‎He was not sure if the stone was ‎
fake or pasted on‎, ‎because the fieldstones were stacked vertically‎.  ‎
Typically‎, ‎they would be stacked more horizontally so that the thin side ‎
was out‎.  ‎The stones on the chimney were wider than they were tall‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Breuckman showed a picture next of the Black and White Cow by the ‎
Museum‎.  ‎It was built after steel lintel started holding up building ‎
openings because there was no arch carrying the weight of the building‎.  ‎
There were a lot of details they got right from a classical perspective‎, ‎but ‎
there was nothing holding up the weight of the window‎, ‎so it was clearly a ‎
later construction‎.  ‎He drove by a little settler’s cabin at the southeast ‎
corner of South Boulevard and Adams‎.  ‎It had incredible details that ‎
could not be built today‎.  ‎It was a one‎-‎story with low ceilings‎, ‎and it was ‎
completely unfit for habitation today‎, ‎but they got the details right‎.  ‎He ‎
showed another building at the Museum‎.  ‎It was simple‎, ‎but they had ‎
done a nice job of carrying the weight over the garage openings‎.  ‎He ‎
showed a house with a deep overhang‎, ‎and the owner added brackets to ‎
make it look a little more traditional‎, ‎but they did not carry the weight of ‎
the canopy over the front door‎.  ‎That made it look like it was being held up ‎
by something‎, ‎and it could not hold itself up‎.  ‎He showed a building with ‎
modern eaves and modern materials‎.  ‎It was not vinyl ‎- ‎it was a material ‎
that looked like wood‎.  ‎He noted a newer‎, ‎modern building that used ‎
Prairie style and did not try to appear to have stone being held up by ‎
nothing‎.  ‎It might have EIFS or stucco‎.   ‎He showed a house with proper ‎
dormer detailing‎.  ‎They would not typically want siding on the side of ‎
dormers‎.  ‎Little things like that would make a difference in whether or not ‎
something looked authentic to traditional style‎.  ‎
 
Regarding openings over windows‎, ‎Mr‎. ‎Breuckman suggested that ‎
someone could do a jack arch‎, ‎a true arch‎, ‎or something similar‎.  ‎He ‎
showed a window with a jack arch‎, ‎and all the bricks were placed up and ‎
down‎, ‎and they would fall down if there was not a steel lintel holding them ‎
up‎.  ‎He showed a house with good shutter details‎.  ‎They looked operable ‎
and were the right size‎, ‎but there was nothing holding up the brick‎. ‎He ‎
claimed that if there was something that said value engineering‎, ‎it was the ‎
pork chop eave return‎.  ‎He showed a traditional eave return on a ‎
pediment‎.  ‎The only thing that connected was a trim board‎, ‎and the gutter ‎
did not connect‎.  ‎If someone wanted to do that a vernacular‎, ‎not a pork ‎
chop‎, ‎should be done‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Breuckman spoke about materials‎, ‎and said that the difference ‎
between hardy board and vinyl was that vinyl reflected‎.  ‎Someone might ‎
know that it was fake‎.  ‎With materials‎, ‎it was the arms length and eyes only ‎
rule‎.  ‎If you could touch it‎, ‎it had to feel and look like the traditional ‎
material it was supposed to be replacing‎.  ‎That was why hardy board was ‎
great‎, ‎because it looked very much like wood‎.  ‎It actually abutted the trim ‎
and did not have a sheen that reflected like vinyl‎.  ‎It passed the arms ‎
length rule‎.  ‎It was a modern material that replicated wood realistically‎.  ‎It ‎
had a solid sound when someone knocked on it‎.  ‎The second story ‎
materials had to look authentic‎;  ‎they did not have to feel authentic‎.  ‎He ‎
showed a commercial building done before the economic downturn‎, ‎and ‎
he felt that it got a lot of the traditional details right‎.  ‎There were arches ‎
over the openings‎, ‎and there was a nice cornice that capped the top of the ‎
building‎.  ‎It matched all of the rules‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Breuckman displayed the Village of Rochester Hills‎, ‎and said that the ‎
buildings had a great scale‎.  ‎They were designed very well‎, ‎but there were ‎
a couple of things missing‎.  ‎There was no supporting mass‎, ‎there was just ‎
a brick roll lock that went across‎, ‎and it would not hold up a building if ‎
there was no steel‎.  ‎There was a nice arch that replicated what traditional ‎
Mediterranean would be‎, ‎except that there was a joint right at the top of ‎
the arch‎, ‎which compromised‎.  ‎There was one nice building front that ‎
replicated the column and tablature above with an implied cornice‎, ‎so it ‎
looked nice‎.  ‎However‎, ‎the field stone was stacked taller than it was wide‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Breuckman noted an office building on north Rochester Rd‎. ‎in ‎
Rochester‎, ‎which was newer and actually got a lot of the details right‎.  ‎It ‎
was a good example of how to build a building today that looked and used ‎
all the right details‎.  ‎He had done the Value Per Acre Study‎, ‎and it turned ‎
out to be ‎$‎1‎.‎6 ‎million per acre‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Breuckman indicated that those thoughts were the philosophical ‎
basis for the design standards he had put forward and things to consider‎.  ‎
Cost impacts were a real consideration‎.  ‎The ability of construction ‎
workers to build those types of details was also a consideration‎.  ‎For that ‎
reason‎, ‎the City had to very carefully contemplate the design standards ‎
and whether they should be consults or required or should versus shall‎.  ‎
They could look at requirements for some types of single‎-‎family ‎
development and not for others‎.  ‎He thought that some could probably be ‎
exempted from complying‎, ‎and he felt that they should set a higher bar ‎
for single and multiple‎-‎family residential‎.‎
 
Mr‎. ‎Breuckman concluded that he had given a brief overview‎, ‎and he was ‎
interested in the Commission’s initial thoughts‎.  ‎In the past‎, ‎they ‎
considered creating a shadow line and breaking up big building walls and ‎
other things‎, ‎and he felt that those were symptoms‎, ‎not the cause‎, ‎for why ‎
they needed to have architectural design standards‎.  ‎If people got the ‎
details right‎, ‎hopefully they would not need to start telling them they had ‎
to have a shadow line ‎- ‎it would already be there‎.  ‎He said that he was ‎
particularly interested in Mr‎. ‎Reece’s take on the guidelines‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Dettloff asked what the process for this would be‎.  ‎He asked if there ‎
would be a Design Review Board or if it would be handled strictly ‎
administratively‎.  ‎Mr‎. ‎Breuckman said that one of the things he did not ‎
like about staffing the Historic Districts Commission was that it way more ‎
subjective‎.  ‎The Interior Standards were subjective‎.  ‎The architectural ‎
guidelines were intended to be clearer‎.  ‎He hoped they would not need a ‎
Design Review Board because that would start to bring in personal taste ‎
and opinions‎.  ‎He added that the intent was that the guidelines were style ‎
neutral and replicated how buildings were built for thousands of years‎.   ‎
There could be an administrative approval or it could be looked at by the ‎
Planning Commission‎.  ‎Staff would obviously look at it first‎.  ‎Most things ‎
in the standards were structured as guidelines‎, ‎not requirements‎, ‎and ‎
they would be handed out to applicants at the beginning‎.  ‎A lot of the ‎
things in there were things that he would suggest when he did a first review ‎
of an application‎.  ‎The American House showed projecting bay windows‎, ‎
and he had suggested that they put a foundation on the bottom to carry ‎
the weight‎, ‎rather than having them just hang off‎.  ‎They also showed ‎
square columns that had no top or bottom feature‎, ‎and he asked that they ‎
added a capital and base to those‎.  ‎It was simple stuff that did not cost a ‎
lot‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Reece said that it was a good presentation‎, ‎and he thought it was a ‎
good start‎.  ‎He felt that Mr‎. ‎Breuckman was on the right approach with ‎
consultatory versus required‎. ‎He stated that it was hard to dictate design‎, ‎
but he felt that it was more important to dictate good architecture versus ‎
bad‎.  ‎He thought it would be easier to do with the commercial and the ‎
office side‎, ‎but he felt they would have a harder time with residential‎.  ‎
Some builders slapped up anything and walked away‎. ‎They could liken ‎
industrial back to the Industrial Age and incorporate some of those ‎
elements‎, ‎even if it were a simple tilt up or cast in place structure‎.  ‎There ‎
were still some elements that could be done‎.  ‎He said that he would like to ‎
get a copy of the power point to review it hand and hand with the ‎
guidelines‎. ‎
 
Mr‎. ‎Breuckman said that he went around and around with the industrial ‎
part of it‎, ‎because it was a unique set of standards on its own‎.  ‎A lot of ‎
those buildings were built with modern underpinnings‎, ‎but they still had ‎
some of the detail from traditional because people remembered how to ‎
do that then‎.  ‎He questioned melding those two in a set of guidelines‎, ‎and ‎
he said that he struggled with it a little‎.  ‎He suggested that he might have ‎
to look at it as its own subject‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Breuckman said that when applicants now asked for things‎, ‎they ‎
would have basis for why Staff or the Planning Commission were asking ‎
for a little change in the building design‎, ‎for example‎.  ‎It gave them a ‎
shared basis and expectation in why and what they were looking for‎, ‎and ‎
helped them communicate to the applicant‎.  ‎When people came in to talk ‎
with Staff about what they wanted to build‎, ‎Staff always tried to comment‎, ‎
but it put them in a tough spot sometimes‎.   ‎Mr‎. ‎Reece said that from what ‎
he had seen over the years‎, ‎their opinions and ideas were grounded in ‎
solid principals and were not far fetched‎, ‎and there was a basis for what ‎
they were asking‎.‎
 
Mr‎. ‎Hooper echoed that he would like a copy of the presentation‎.  ‎Mr‎. ‎
Breuckman said that there was one more thing that everyone should ‎
consider‎.  ‎The Zoning Ordinance had a statement that said‎, ‎“Proposed ‎
buildings should also comply with any adopted City building design ‎
guidelines‎,‎” so the Planning Commission could adopt the guidelines‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Breuckman advised that he would bring the matter back when there ‎
was a lighter Planning Commission agenda‎.  ‎He asked Commissioners ‎
to email if anyone had further thoughts or comments‎.‎
ANY OTHER BUSINESS
There was no further business to come before the Planning Commission‎.‎
NEXT MEETING DATE
Chairperson Boswell reminded the Commissioners that the next Regular ‎
Meeting was scheduled for September ‎17‎, ‎2013‎.‎
ADJOURNMENT
Hearing no further business to come before the Planning Commission‎, ‎and ‎
upon motion by Reece‎, ‎Chairperson Boswell adjourned the Regular ‎
Meeting at ‎9‎:‎10 ‎p‎.‎m‎.‎
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
_____________________________‎
William F‎. ‎Boswell‎, ‎Chairperson‎
Rochester Hils Planning Commission‎
 
 
 
 
_____________________________‎
Nicholas O‎. ‎Kaltsounis‎, ‎Secretary‎