Image
1000 ‎Rochester Hills Dr‎
Rochester Hills‎, ‎MI ‎
48309‎
(‎248‎) ‎656‎-‎4600‎
Home Page‎:  ‎
www‎.‎rochesterhills‎.‎org‎
Rochester Hills
Minutes
Planning Commission
Chairperson William Boswell‎, ‎Vice Chairperson Deborah Brnabic‎
Members‎:  ‎Gerard Dettloff‎, ‎Dale Hetrick‎, ‎Greg Hooper‎, ‎Nicholas O‎. ‎Kaltsounis‎,‎
David A‎. ‎Reece‎, ‎C‎. ‎Neall Schroeder‎, ‎Emmet Yukon‎
7:00 PM
1000 Rochester Hills Drive
Tuesday, September 17, 2013
CALL TO ORDER
Chairperson William Boswell called the Regular Meeting to order at ‎7‎:‎00  ‎
p‎.‎m‎. ‎in the Auditorium‎.‎
ROLL CALL
William Boswell‎, ‎Deborah Brnabic‎, ‎Gerard Dettloff‎, ‎Greg Hooper‎, ‎Nicholas ‎
Kaltsounis and Emmet Yukon‎
Present
6 - 
Dale Hetrick, David Reece and C. Neall Schroeder
Absent
3 - 
Quorum present‎
 
Also present‎:  ‎James Breuckman‎, ‎Manager of Planning‎
                         Maureen Gentry‎, ‎Recording Secretary‎
Chairperson Boswell announced that the discussion for the Architectural ‎
Guidelines ‎(‎agenda item three‎) ‎would be postponed until the October ‎15‎, ‎
2013 ‎meeting‎.‎
 
APPROVAL OF MINUTES
2013-0341
August ‎20‎, ‎2013 ‎Regular Meeting‎
 
A motion was made by Kaltsounis‎, ‎seconded by Brnabic‎, ‎that this matter be ‎
Approved as Presented‎. ‎The motion carried by the following vote‎:‎
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Kaltsounis and Yukon
6 - 
Absent
Hetrick, Reece and Schroeder
3 - 
 
COMMUNICATIONS
 A‎)‎      Memo from M‎. ‎Gentry‎, ‎dated ‎9-17-13‎ re‎: ‎Somerset Pines ‎
 Landscape Costs‎
  
 There were no further Communications brought forward‎.‎
  
Chairperson Boswell announced that if anyone wished to speak on an ‎
agenda item‎, ‎they should fill out a card and turn it in to the Secretary‎.  ‎He ‎
advised that any comments or questions should be directed to the Chair‎, ‎
and they would be addressed after all speakers for the subject item had ‎
finished‎.‎
  
 
NEW BUSINESS
2007-0383
Revised Natural Features Setback Modifications ‎- ‎City File No‎. ‎06‎-‎012‎.‎2 ‎- ‎
Somerset Pines‎, ‎a proposed ‎42‎-‎unit residential development on ‎19‎.‎2 ‎
acres‎, ‎located on South Boulevard‎, ‎between Adams and Crooks‎, ‎zoned ‎
R‎-‎4‎, ‎One‎-‎Family Residential‎, ‎parcel Nos‎. ‎15‎-‎32‎-‎300‎-‎007‎, ‎-‎008‎, ‎-‎009‎, ‎and ‎
-‎010‎, ‎MJC Somerset Pines‎, ‎LLC‎, ‎Applicant‎
(‎Reference‎:  ‎Staff Report prepared by James Breuckman‎, ‎dated ‎
September ‎13‎, ‎2013 ‎and Site Condo Plans had been placed on file and ‎
by reference became part of the record thereof‎).‎
 
Present for the applicant were Stephen Neeper‎, ‎MJC Somerset Pines‎, ‎
LLC‎, ‎46600 ‎Romeo Plank Rd‎.‎, ‎Suite ‎5‎, ‎Macomb‎, ‎MI ‎48044 ‎and Jeffrey ‎
Rizzo‎, ‎Fenn ‎& ‎Associates‎, ‎14933 ‎Commercial Dr‎.‎, ‎Shelby Township‎, ‎MI ‎
48315‎.‎
 
Mr‎. ‎Breuckman advised that the application was for a Natural Features ‎
Setback Modification revision and Preliminary and Final ‎
Recommendation of the Site Condominium Plan‎.  ‎He recalled that the ‎
matter was before the Commissioners a little over a year ago for ‎
Preliminary Plan Recommendation‎.  ‎At that time‎, ‎the project was under ‎
the control of a different developer‎, ‎who subsequently sold it to the current ‎
applicant‎.  ‎The current applicant had incorporated one additional lot‎, ‎
which did not change the design of the development‎, ‎but because of that‎, ‎
the Commission was required to re‎-‎recommend the Preliminary Plan for ‎
approval‎, ‎and the request was for Preliminary and Final ‎
Recommendation‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Breuckman stated that the Plan was compliant for Final ‎
Recommendation to Council‎, ‎and a notice was required to be sent to all ‎
adjacent property owners‎.  ‎He said that the reason for the revised Natural ‎
Features Setback Modification was because the lot numbers had ‎
changed‎.  ‎There had been no change to the wetland impacts or anything ‎
else from a year ago‎, ‎but it had to be updated for the current lot numbers‎.  ‎
He turned the discussion over to the applicant for an overview‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzo agreed that they were approved for ‎41 ‎units previously‎, ‎and ‎
they found that they were able to do some creative engineering and work ‎
with the detention basin and forebay and still meet the City’s requirements ‎
for stormwater management‎.  ‎There was quite a bit of open space‎, ‎and ‎
they felt they could add another unit to make the development “even ‎
more appealing‎.‎”  He stated that nothing else had changed‎.  ‎They made ‎
sure that all the utilities were in place for the additional unit‎.  ‎He ‎
concluded that he would be happy to answer any questions‎.‎
 
Mr‎. ‎Breuckman indicated that the Plan also met technical requirements ‎
for the zoning district‎.  ‎One thing of note was that the applicant had ‎
submitted a revised cost estimate for the landscaping‎, ‎which Staff had ‎
received just prior to the meeting‎.  ‎The landscaping was bid out‎, ‎and the ‎
new estimate was much lower‎.  ‎If the Commissioners were inclined to ‎
move forward‎, ‎Mr‎. ‎Breuckman noted the memo with a potential change to ‎
condition six in the Staff Report‎.  ‎He added that the City Attorney had ‎
reviewed the Master Deed‎, ‎Bylaws and Exhibit Bs and had no issues or ‎
comments‎.‎
 
Mr‎. ‎Kaltsounis asked which lot was being added‎, ‎and Mr‎. ‎Rizzo pointed ‎
out that it was number ‎14 ‎at the north end‎.  ‎Mr‎. ‎Neeper advised that it was ‎
in the open space‎, ‎and they moved ‎14 ‎over and the unit numbers from ‎14 ‎
through ‎42 ‎had changed by one‎.  ‎Mr‎. ‎Kaltsounis confirmed that Staff ‎
made sure the numbers for the reduction in open space and everything ‎
else pertaining was changed accordingly‎.‎
 
Chairperson Boswell asked Mr‎. ‎Breuckman if the only difference in the ‎
Natural Features Setback Modifications were the lot numbers‎.  ‎Mr‎. ‎
Breuckman agreed‎, ‎and said that the layout of the lots in the location of ‎
the wetlands had not changed‎.‎
 
Hearing no further discussion‎, ‎Mr‎. ‎Kaltsounis moved the motion for the ‎
Natural Features Setback Modification‎.  ‎He recognized that the ‎
Commission had previously reviewed the property several times‎, ‎and that ‎
the matter was fairly straight forward‎.  ‎
 
MOTION‎ by Kaltsounis‎, ‎seconded by Dettloff‎, ‎in the matter of City File ‎
No‎. ‎06‎-‎012‎.‎2 ‎(‎Somerset Pines Site Condominiums‎)‎, ‎the Planning ‎
Commission ‎grants natural features setback modifications‎ for the rear ‎
of lots ‎22‎, ‎23‎, ‎24 ‎and ‎25 ‎for direct and permanent impacts as a result of a ‎
proposed rain garden‎/‎infiltration trench and for direct and permanent ‎
impacts as a result of the construction of the storm water energy ‎
dissipater‎, ‎with the following two ‎(‎2‎) ‎findings and subject to the following ‎
one ‎(‎1‎) ‎condition‎:‎
 
Findings‎
 1‎.‎     The wetland associated with the natural features setback area at the ‎
 rear of lots ‎22-25‎ is of low quality‎.‎
 2‎.‎     The construction of the storm water energy dissipater qualifies for an ‎
 exemption to the natural features setback according to the City’s ‎
 wetland consultant‎.‎
Condition‎
 1‎.‎     Provide silt fencing along the natural features setback line on lots ‎14‎, ‎
 15‎ and ‎16‎ and between wetland B and the infiltration trench on lots ‎
 22-25‎.‎
A motion was made by Kaltsounis‎, ‎seconded by Dettloff‎, ‎that this matter be ‎
Approved‎. ‎The motion carried by the following vote‎:‎
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Kaltsounis and Yukon
6 - 
Absent
Hetrick, Reece and Schroeder
3 - 
Chairperson Boswell stated for the record that the motion had passed ‎
unanimously‎.‎
2012-0208
Public Hearing and request for Recommendation of the Final Site Condominium ‎
Plan for Somerset Pines‎, ‎City File No‎. ‎06‎-‎012‎.‎2‎, ‎a proposed ‎42‎-‎unit residential ‎
development on ‎19‎.‎2 ‎acres‎, ‎located on South Boulevard‎, ‎between Crooks and ‎
Adams‎, ‎zoned R‎-‎4‎, ‎One‎-‎Family Residential‎, ‎Parcel Nos‎. ‎15‎-‎32‎-‎300‎-‎007‎, ‎-‎008‎, ‎
-‎009 ‎and ‎-‎010‎, ‎MJC Somerset Pines‎, ‎LLC‎, ‎Applicant‎
Chairperson Boswell clarified that there were no further comments before ‎
opening the Public Hearing at ‎7‎:‎12 ‎p‎.‎m‎.‎
 
Okan Akin‎, ‎2661 ‎South Blvd‎. ‎W‎.‎, ‎Troy‎, ‎MI  ‎48098‎.  ‎Mr‎. ‎Akin stated that ‎
he lived right across the street from the proposed development‎.  ‎He said ‎
that he had been living in his house a little over two years‎, ‎and they had ‎
not received any letters from the developer‎.  ‎A couple of weeks ago‎, ‎he ‎
received a letter saying that they ‎(‎did not specify they‎) ‎wanted to cut trees ‎
down and wanted their permission‎.  ‎Mr‎. ‎Akin said that he had no idea what ‎
they wanted to do‎.  ‎He indicated that there were four houses right across ‎
from the development‎, ‎and they wanted to take about ‎6‎-‎12 ‎feet from some ‎
of the neighbors’ land‎.  ‎He reiterated that he had not received anything ‎
from the developers showing what they wanted to do‎.  ‎He got the Public ‎
Hearing notice two weeks ago about the Commission making a final ‎
decision‎, ‎but he was never given an opportunity to come forward and ‎
express his feelings about the project‎.  ‎He maintained that they ‎(‎he and ‎
his wife‎) ‎were not opposed to the project‎, ‎but they did not want to give up ‎
their land‎.  ‎He said that he was lucky enough to be ‎15‎-‎20 ‎feet from the ‎
street‎, ‎but if the developers took ‎6‎-‎8 ‎feet‎, ‎the first two or three houses ‎
would lose a lot‎.  ‎He said that they had several issues regarding the ‎
development‎, ‎and reiterated that he had no idea what the developers ‎
were trying to do‎.  ‎He just knew that they wanted to cut their trees and take ‎
some land‎.  ‎He felt that the developers should have sent them a certified ‎
letter explaining what they were trying to do and see if they would agree to ‎
it‎.‎
 
Jerry White‎, ‎2711 ‎W‎. ‎South Blvd‎.‎, ‎Troy‎, ‎MI  ‎48098‎.  ‎Mr‎. ‎White said that ‎
like the rest of his neighbors‎, ‎he thought the project was dead‎.  ‎They had ‎
heard nothing about it‎.  ‎They knew that someone was trying to develop ‎
before‎, ‎but they heard that the whole project went dead‎, ‎and they did not ‎
know that anyone else was involved in redeveloping the property‎.  ‎He ‎
said that there were supposed to be homes‎, ‎and he talked to the people ‎
involved‎, ‎and the previous developer said they were going to put in ‎
million dollar homes‎.  ‎Three or four weeks ago‎, ‎they got a notice in the ‎
mail that they ‎(‎did not specify they‎) ‎were going to take trees out‎, ‎and they ‎
asked the neighbors if they wanted the wood‎.  ‎That was the first they had ‎
heard of the development‎.  ‎They all felt that it had not been handled ‎
correctly‎.  ‎He talked with the City of Troy and the Road Commission‎, ‎and ‎
the neighbors felt that the way they were going about it was wrong‎.  ‎They ‎
were not against the development‎; ‎they were against the way they were ‎
trying to do it‎.  ‎They were trying to put in a passing lane in front of all of ‎
their homes‎, ‎which he did not feel was necessary‎.  ‎He talked with a ‎
gentleman on the phone and tried to explain that it would impact the ‎
value of their properties‎.  ‎His septic tank was in the front of his property‎.  ‎
He wondered what would happen to that if they started tearing the trees ‎
out‎.  ‎He spent ‎$‎7‎,‎000‎.‎00 ‎five years ago putting in the septic‎, ‎and he ‎
wondered if it would be repaired‎.  ‎He said that he got no answer‎.  ‎The ‎
trees were a barrier from the busy road‎, ‎and he had wondered if they ‎
would put anything up to protect them against the traffic‎.  ‎The answer he ‎
got was no‎.  ‎The neighbors were not getting any satisfaction at all‎.  ‎The ‎
Road Commission told him that the best route would be to have a center ‎
turn lane put in‎.  ‎He felt that would satisfy everybody‎, ‎but the developer ‎
said that it was not in his budget‎.  ‎Yet‎, ‎in his budget‎, ‎there was enough ‎
money to develop the property and put in more condos‎.  ‎He felt that the ‎
developer was getting everything his way‎, ‎and the neighbors were not ‎
getting any say so about it at all‎.  ‎He commented that it was not fair‎.  ‎He ‎
noted that there would be a drain added on their side of the road‎, ‎and he ‎
questioned whether that was necessary‎.  ‎He claimed that the developer ‎
had plenty of property on his side to put in a drain‎, ‎and Mr‎. ‎White asked ‎
why it had to be added on the Troy side of the street and impact their ‎
properties‎.  ‎He also noted that his neighbor had septic in her front yard‎, ‎
and no one seemed to be interested in their problems‎.  ‎He was hearing ‎
that everyone was okay with what the developer was doing‎.  ‎He talked with ‎
the City of Troy‎, ‎the Road Commission and Mr‎. ‎Davis of the City’s ‎
Engineering Department‎, ‎but he had heard nothing more about it‎.  ‎They ‎
would just like someone to help them out‎.  ‎He would like the developer to ‎
answer some questions‎.  ‎If they were going to damage his property and ‎
his septic‎, ‎he would like to know if they were going to do anything about it‎.  ‎
He asked if they would put in a barrier to protect them against the traffic‎.  ‎
He maintained that the whole thing could be resolved if a center turn lane ‎
was put in rather than a passing lane‎, ‎and the Road Commission agreed ‎
that was the best and safest route to go‎.‎
 
Deanna Cueny‎, ‎2677 ‎South Blvd‎.‎, ‎Troy‎, ‎MI  ‎48098‎.  ‎Ms‎. ‎Cueny said ‎
that she was also a homeowner in one of the houses across from the ‎
proposed development‎.  ‎She stated that she never received any notice‎, ‎
either two years ago or recently about the development‎, ‎despite the fact ‎
that all adjacent homeowners were supposed to receive that‎.  ‎Her first ‎
notification was when she received the letter regarding the removal of ‎
trees‎, ‎which she stated had expired provisions‎.  ‎The Code said that the ‎
wood should be left in ‎8 ‎to ‎10‎-‎foot lengths‎, ‎and the current guidelines ‎
required them to be a ‎24‎-‎36‎” fireplace length‎.  ‎She noted that she ‎
confirmed that through research‎.  ‎One of her concerns was for the ‎
removal of the trees‎, ‎for which there was no proposal for replacement‎. ‎The ‎
trees were within the right‎-‎of‎-‎way‎, ‎however‎, ‎just beyond that was a storm ‎
drain‎.  ‎She wondered what would happen when that was impeded‎.  ‎Her ‎
septic was on the north side of her property‎, ‎and she did not know how far ‎
any modifications would go‎, ‎and she did not know what the impact would ‎
be‎.  ‎Her second concern was that in the plans that were provided from the ‎
City‎, ‎it indicated that some of the driveways were gravel‎, ‎but she ‎
emphasized that they were all asphalt‎.  ‎It also indicated that the current ‎
road on the southbound side had a shoulder and five feet of gravel ‎
existing‎, ‎but she stated that was not true‎.  ‎She said that there was ‎12‎” of ‎
asphalt beyond the yellow line‎, ‎and that was it‎.  ‎There was no gravel there ‎
currently‎.  ‎Her main concern regarded safety‎.  ‎If someone was traveling ‎
west on South Blvd‎.‎, ‎there was not a passing lane and there was a hill‎, ‎so ‎
that person could not see oncoming traffic‎.  ‎The proposal was to put in a ‎
passing lane on the south side‎.  ‎If that happened‎, ‎if she was coming from ‎
the west and her driveway was up the hill‎, ‎she would have to put on her ‎
turn signal well before she got to her driveway‎, ‎because she has had ‎
people almost rear end her as she turned right into her driveway‎.  ‎If there ‎
was a passing lane‎, ‎she did not believe anyone would travel in it unless ‎
they saw a car ready to turn left into the proposed development‎, ‎but that ‎
could not be seen until the traveler got right up to the turning car‎.  ‎Unless ‎
the whole road was regraded‎, ‎someone was going to get rear‎-‎ended ‎
before someone got into the passing lane‎.  ‎She did not think a passing ‎
lane on the south side would be a safe option‎.  ‎Currently‎, ‎there was no left ‎
turn lane or passing lane‎.  ‎She was recently heading west trying to turn ‎
into her drive‎, ‎and two people flew by her on the shoulder‎.   ‎She stated ‎
that it was already a busy road‎, ‎and she felt that there should be a left turn ‎
lane‎.  ‎If the project had only a few houses‎, ‎there might not be much traffic ‎
in and out to complicate things‎, ‎but with ‎42 ‎proposed units‎, ‎there would be ‎
quite a lot of people coming and going and from her experience‎, ‎it was ‎
already a little dicey‎.  ‎She reiterated that her concern was mainly for ‎
safety‎.  ‎If someone could not see‎, ‎a passing lane would not help ‎
someone traveling eastbound‎, ‎and if there was a lane to turn into the ‎
subdivision‎, ‎it might help‎, ‎but if she was turning left into her drive‎, ‎which ‎
would be directly across from the proposed boulevard‎, ‎someone would try ‎
to fly around her using the entrance‎.  ‎She again said that she was not ‎
notified‎, ‎and that what they provided about the removal of the wood did ‎
not include any mention of replacement of trees‎.  ‎She saw a document ‎
that said that whatever was removed would be replaced with an equivalent ‎
landscape feature‎.  ‎She read that it was up to the developer to negotiate ‎
terms with the homeowners in order for the Road Commission to proceed‎.‎
 
Matthew Otto‎, ‎2695 ‎South Blvd‎.‎, ‎Troy‎, ‎MI ‎48098‎.  ‎Mr‎. ‎Otto stated that ‎
he was present to voice his concerns about the Somerset Pines ‎
development and the impact it would have on Troy residents‎.  ‎He ‎
indicated that the complex would require road work to accommodate the ‎
traffic coming in and out‎, ‎and the solution would most likely bring the road ‎
much closer to his home‎.  ‎In doing so‎, ‎some of the trees would have to be ‎
removed from the front of his property‎, ‎taking away the barrier between his ‎
home and the road‎.  ‎It would make him and his wife feel unsafe‎, ‎because ‎
they had three kids that liked to play outside‎.  ‎He was also concerned ‎
about the affect that the road widening project would have on the value of ‎
his home and the potential to resell‎.  ‎The school bus would pick up kids ‎
where the entrance was planned‎, ‎and that was also a concern‎. ‎
 
Greg Stevens‎, ‎3872 ‎Walnut Brook‎, ‎Rochester Hills‎, ‎MI  ‎48309‎.  ‎Mr‎. ‎
Stevens asked about the screening requirements on the east side‎.  ‎He ‎
said that he had not seen the plan in a long time‎.  ‎Mr‎. ‎Neeper pointed out ‎
what they planned for the east property line‎, ‎and Mr‎. ‎Stevens had no ‎
further questions or comments‎.‎
 
Rebecca Akin‎, ‎2661 ‎S‎. ‎Blvd‎. ‎W‎, ‎Troy‎, ‎MI  ‎48098‎.  ‎Ms‎. ‎Akin mentioned ‎
school bus pickup‎.  ‎She said that she also had three children‎, ‎and as Ms‎. ‎
Cueny mentioned‎, ‎there was a hill‎, ‎and if there was a passing lane where ‎
the kids were dropped off‎, ‎which she mentioned was right in front of their ‎
homes and very convenient‎, ‎she feared that‎, ‎because cars already tried ‎
to zoom by the school bus‎.  ‎She felt that it would be a lot less likely that ‎
people would pass by the bus if there was a center turn lane‎.   ‎It was hard ‎
to see a stopped bus because of the hill‎.  ‎She felt that if there was a ‎
second lane‎, ‎people might be tempted not to wait for the bus to finish‎.‎
 
Deanna Cueny‎, ‎2677 ‎South Blvd‎.‎, ‎Troy‎, ‎Mi ‎48098‎.  ‎Ms‎. ‎Cueny came ‎
back to the mike‎.  ‎She said that when she looked up some of the ‎
guidelines for doing road work‎, ‎it did not seem like the submitted plans ‎
met the criteria of the Road Commission for things such as depth of the ‎
asphalt‎.  ‎She had previously stated that the drawings did not correctly ‎
represent what was currently there for the driveways ‎(‎asphalt‎).  ‎She ‎
wondered what the impact on the water flow would be if a road was moved ‎
further south‎.  ‎She noted that there were certain criteria for site distances‎.  ‎
If turn lanes or passing lanes were put in‎, ‎a requirement was that there ‎
had to be a ‎420‎-‎foot site distance because it was a ‎45 ‎m‎.‎p‎.‎h‎. ‎road‎.   ‎If she ‎
applied for a permit to put in a driveway‎, ‎she could not get one because ‎
she could not see that distance‎, ‎and putting in a passing lane would ‎
shorten that distance‎.  ‎She did not know if the City of Troy and the City of ‎
Rochester Hills had different regulations‎, ‎or if it was part of the Road ‎
Commission’s criteria‎.  ‎She recalled that there had been a question about ‎
the center of the road and differing positions about where it actually was ‎
from one plan to the next‎.  ‎The original development she saw‎, ‎which was ‎
from about ten years ago‎, ‎showed it on the north and south side of South ‎
Boulevard‎.  ‎When that was presented‎, ‎a lot of the questions regarding the ‎
road would have probably been moot‎.  ‎She had been living there since ‎
there were homes on the proposed site‎, ‎and she thought there might have ‎
been some miscommunication or confusion due to the difference in the ‎
original plans versus the resubmission of plans‎.‎
 
Chairperson Boswell closed the public hearing at ‎7‎:‎33 ‎p‎.‎m‎.  ‎He asked Mr‎. ‎
Breuckman what he could tell them about passing lanes‎.  ‎Mr‎. ‎Breuckman ‎
said that personally‎, ‎not much‎, ‎and the reason for that was because the ‎
City had no jurisdiction‎.  ‎The Road Commission reviewed the plans for ‎
sight lines and geometry requirements for visibility‎, ‎and the Road ‎
Commission had the final approval‎.  ‎During the development process‎, ‎
the City would approve the development on the private property‎.  ‎It was a ‎
by‎-‎right development which complied with the basic zoning and was ‎
identical to doing a plat‎.   ‎The Road Commission had to approve ‎
anything that happened within the roadway‎, ‎and South Boulevard was an ‎
Oakland County road‎.  ‎He understood the neighbors had gotten letters ‎
about the trees‎, ‎and he believed that the trees were in the right‎-‎of‎-‎way‎, ‎
which meant that the Road Commission had jurisdiction over the trees‎.  ‎
There was nothing the City could do about them‎.  ‎He knew that Rochester ‎
Hills’ and Troy’s Engineering Departments‎, ‎the applicant and the Road ‎
Commission had met about the issue of a center turn lane‎, ‎but ultimately‎, ‎
that decision would be up to the Road Commission‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Breuckman said that one gentleman mentioned that the development ‎
would consist of condos‎.  ‎Mr‎. ‎Breuckman clarified that it was a site ‎
condominium development‎, ‎but that the homes would not be attached‎.  ‎
The homes would look exactly the same as single‎-‎family homes in a plat‎.  ‎
The only difference between a site condo and a plat was in the legal ‎
distinction‎.  ‎They were both developed under the same standards‎.  ‎Mr‎. ‎
Breuckman said that he could not really comment on the septic tank ‎
issues‎; ‎it would depend on where they fell with respect to the right‎-‎of‎-‎way‎, ‎
and that was a Road Commission answer also‎. ‎
 
Mr‎. ‎Neeper apologized to the residents about notification‎, ‎but he said that ‎
he did not have any control over that‎.  ‎He advised that he had discussed ‎
a center turn lane on September ‎16‎, ‎2013 ‎with the Road Commission‎, ‎the ‎
City of Rochester Hills and the City of Troy‎, ‎and most likely‎, ‎that would be ‎
built‎.  ‎With a center turn lane‎, ‎the road would get six feet wider on the ‎
south and the north‎, ‎but it would not be ‎14 ‎feet closer to the south ‎
properties‎, ‎so the neighbors would gain eight feet by adding a center turn ‎
lane‎.  ‎He was not sure whether that would impact trees ‎- ‎that would be up ‎
to the Road Commission‎.  ‎He added that there would not be a curb ‎
needed with a center turn lane‎.  ‎
 
Regarding the price point‎, ‎Mr‎. ‎Neeper agreed that the homes would be ‎
single‎-‎family‎, ‎detached site condos‎, ‎which would start at ‎$‎400‎,‎000‎.‎00‎, ‎not ‎
$‎1 ‎million‎.  ‎Regarding the site distance concern‎, ‎their engineering ‎
showed that at ‎500 ‎feet from the centerline of the entrance looking west‎, ‎
someone could see three‎-‎and‎-‎a‎-‎half feet above the road‎, ‎and he ‎
indicated that a car was higher than three‎-‎and‎-‎a‎-‎half feet‎.  ‎All the ‎
geometrics with the Road Commission were good‎, ‎and the Road ‎
Commission could pass exactly what was proposed‎, ‎but because of the ‎
safety issue the City of Troy raised‎, ‎they were probably going to do a ‎
center turn lane and not a bypass lane on the south side‎.  ‎Regarding the ‎
budget for that‎, ‎he was not sure if it would cost more or less‎, ‎but he ‎
believed that it would be close to a wash‎.  ‎The center turn lane would be ‎
800 ‎feet‎, ‎and the Somerset Pines property was ‎650 ‎feet wide‎.‎
 
Mr‎. ‎Kaltsounis clarified that if there was a center lane‎, ‎the neighbors ‎
would have less property taken away‎.  ‎Mr‎. ‎Neeper agreed‎.  ‎Mr‎. ‎Kaltsounis ‎
noted that other developments in that area had bypass lanes‎, ‎and the ‎
only center turn lane was at Coolidge and by Pine Trace‎.  ‎He asked why ‎
someone would add a bypass rather than a center turn lane‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Neeper explained that when someone was coming up the hill from the ‎
west‎, ‎he or she would continue in one lane going east‎.  ‎If there was a ‎
bypass lane‎, ‎people turning left into the development would still be in the ‎
fast lane‎, ‎and people behind them would go around on the right via the ‎
bypass lane‎.  ‎Coming up the hill‎, ‎someone could not see a car turning ‎
left‎.  ‎With a center lane‎, ‎a car would get out of the fast lane of traffic‎.  ‎It ‎
would be the same for people traveling east‎.  ‎The homeowners would be ‎
able to turn into their properties without someone coming up fast and ‎
riding around on the shoulder‎.  ‎He commented that if someone passed a ‎
stopped bus‎, ‎it was illegal‎.‎
 
Mr‎. ‎Kaltsounis summarized that the Planning Commission had seen the ‎
development in several forms for many years‎.  ‎They had gone over the ‎
details over the years‎.  ‎They had seen different developers and ‎
designers‎.  ‎The last development proposed was Lorna on the Green‎, ‎and ‎
now MJC was the developer‎.  ‎The Commission’s task was not to review ‎
the road‎, ‎but to look at the development‎, ‎and matters with the road had to ‎
be settled through the County‎.  ‎The Planning Commission only dealt with ‎
curb cuts‎, ‎and how many the road agencies required‎, ‎and the ‎
Commission had to abide by that‎.  ‎Hearing no further comments‎, ‎he ‎
moved the following motion‎, ‎seconded by Mr‎. ‎Yukon‎:‎
 
MOTION‎ by Kaltsounis‎, ‎seconded by Yukon‎, ‎in the matter of City File No‎. ‎
06‎-‎012‎.‎2 ‎(‎Somerset Pines Site Condominium‎)‎, ‎the Planning ‎
Commission ‎recommends that City Council approve ‎the ‎preliminary ‎
and final one‎-‎family residential detached condominium plan‎ based on ‎
plans dated received by the Planning Department on August ‎6‎, ‎2013‎, ‎with ‎
the following four ‎(‎4‎) ‎findings and subject to the following nine ‎(‎9‎) ‎
conditions‎.‎
 
Findings‎
 
 1‎.‎     Upon compliance with the following conditions‎, ‎the proposed ‎
 condominium plan meets all applicable requirements of the ‎
 zoning ordinance and one‎-‎family residential detached ‎
 condominium‎.‎
 2‎.‎     Adequate utilities are available to properly serve the proposed ‎
 development‎.‎
 3‎.‎     The preliminary and final plan represents a reasonable and ‎
 acceptable plan for developing the property‎.‎
 4‎.‎     The preliminary and final plan are in conformance with the preliminary ‎
 plan approved by City Council on July ‎16‎, ‎2012‎, ‎with the difference ‎
 being the addition of one lot‎.  ‎The street and development layout ‎
 have not otherwise changed‎.‎
Conditions‎
 
 1‎.‎     City approval of all easements and agreements and recording of such ‎
 easements with the Register of Deeds prior to issuance of a land ‎
 improvement permit‎.‎
 2‎.‎     City Attorney approval of the condominium documents‎.‎
 3‎.‎     Inspection and approval of tree protection and silt fencing by the City ‎
 prior to issuance of a land improvement permit‎.‎
 4‎.‎     Provide cost estimate and irrigation plan for staff review prior to final ‎
 site plan approval‎.‎
 5‎.‎     Payment of ‎$8,400‎ into the tree fund for street trees prior to issuance ‎
 of a land improvement permit‎.‎
 6‎.‎     Submit a landscape bond in an amount to be approved by staff for ‎
 landscaping‎, ‎irrigation and replacement trees‎, ‎as adjusted as ‎
 necessary‎, ‎with the inclusion of the irrigation plan‎, ‎prior to issuance ‎
 of a land improvement permit‎.‎
 7‎.‎     Filing of conservation easements for all wetland‎, ‎infiltration trench‎, ‎
 and natural features setback areas prior to the issuance of a land ‎
 improvement permit‎.‎
 8‎.‎     Approval of required soil erosion permit and approval from outside ‎
 agencies ‎(‎RCOC‎).‎
 9‎.‎     Compliance with the Fire Department memo dated August ‎14‎, ‎2013‎ ‎
 and Engineering Department memo dated September ‎12‎, ‎2013‎.‎
  
Mr‎. ‎Kaltsounis asked about recommending both the Preliminary and ‎
Final Site Condo Plan‎.  ‎He thought it should just be the Preliminary‎.‎
 
Mr‎. ‎Breuckman explained that it was essentially a Final Site Condo Plan‎, ‎
but because they added one lot‎, ‎the Commission had to‎, ‎by process‎, ‎
re‎-‎approve the Preliminary Plan‎, ‎and they could do both at the same ‎
time‎.   ‎
 
Chairperson Boswell reminded the applicants that when people come ‎
before the Planning Commission with a proposal‎, ‎the Commissioners ‎
always insisted that they talk with their neighbors ‎- ‎for the very reasons ‎
raised by the neighbors‎.  ‎If they were not talked to‎, ‎people felt as if they ‎
had been treated rather shabbily‎, ‎and he emphasized that the ‎
Commission did not like that‎.‎
A motion was made by Kaltsounis‎, ‎seconded by Yukon‎, ‎that this matter be ‎
Recommended for Approval to the City Council Regular Meeting‎. ‎The motion ‎
carried by the following vote‎:‎
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Kaltsounis and Yukon
6 - 
Absent
Hetrick, Reece and Schroeder
3 - 
Chairperson Boswell stated for the record that the motion had passed ‎
unanimously‎, ‎and that the applicants had a Recommendation‎.  ‎He ‎
strongly urged that they speak to their neighbors‎.  ‎Mr‎. ‎Neeper thought ‎
they would before they even got out the door‎.  ‎Chairperson Boswell said ‎
that if he were in Mr‎. ‎Neeper’s shoes‎, ‎he would push for the center turn ‎
lane as much as possible‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Rizzo indicated that they were working on that‎, ‎and they should have ‎
an answer in about a week‎.  ‎He asked them to keep in mind that a ‎14‎-‎foot ‎
bypass lane was not something that he or the developer wanted‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Kaltsounis asked if the Lorna Stone development on South ‎
Boulevard and Adams was non‎-‎existent‎.  ‎Mr‎. ‎Breuckman said that it was ‎
lost to the bank in foreclosure‎, ‎and it had been piecemealed at this point‎.  ‎
From the City’s property records‎, ‎a Lorna Stone‎, ‎LLC had re‎-‎acquired ‎
some of the property‎, ‎but some pieces were picked up by others‎.  ‎The ‎
PUD Agreement was never recorded with the County‎.  ‎Mr‎. ‎Kaltsounis ‎
commented that there was a good chance the Commissioners would not ‎
see that for awhile‎.‎
 
DISCUSSION
2008-0053
Architectural Design Standards ‎- ‎James Breuckman‎, ‎Manager of Planning‎
 
Postponed
2013-0342
Introduction of Zoning Ordinance Amendments ‎- ‎Jim Breuckman‎, ‎Manager of ‎
Planning‎
(‎Reference‎:  ‎Memo and Zoning Ordinance Amendments prepared by ‎
James Breuckman‎, ‎dated September ‎12‎, ‎2013 ‎had been placed on file ‎
and by reference became part of the record thereof‎).‎
 
Mr‎. ‎Breuckman commented that he would be brief‎, ‎because the proposed ‎
amendments were really standard housekeeping items‎.  ‎It had been a ‎
year‎-‎and‎-‎a‎-‎half since the City had done a zoning amendment‎.  ‎As he ‎
worked with the Ordinance‎, ‎he ran across some things that were annoying ‎
or missed the first time around‎.  ‎He advised that there were five‎, ‎and none ‎
of them were particularly major‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Breuckman indicated that the City had always required screening for ‎
dumpsters‎, ‎but it had been somewhat scattered in various sections‎.  ‎
There were some in the footnotes to the Schedule of Regulations‎, ‎some ‎
in General Provisions and some in the Landscaping section‎.  ‎The ‎
proposed amendment would consolidate those into one place‎.  ‎He noted ‎
that the amendments had underlines or strikeouts in the language ‎
proposed to be changed‎.  ‎There was green strikeout text‎, ‎which was ‎
language that had been copied to the new Section ‎138‎-‎10‎.‎311‎, ‎Dumpster ‎
and Trash Storage Screening‎, ‎which had been moved from Outdoor ‎
Storage‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Hooper questioned the screening requirement of only eight feet tall in ‎
Outdoor Storage‎.  ‎Mr‎. ‎Breuckman said that was how it was currently‎, ‎but ‎
he suggested that they could look at it‎.  ‎Mr‎. ‎Hooper said that he would like ‎
to‎.  ‎He gave an example of a rental truck business with outdoor storage ‎
that was adjacent to residential‎, ‎and he asked if the requirement would be ‎
eight feet for that also‎.  ‎Mr‎. ‎Breuckman agreed‎, ‎and said there were ‎
vehicle‎-‎type storage uses that were listed separately from some other ‎
things that fell under Outdoor Storage‎.  ‎Mr‎. ‎Hooper did not feel that eight ‎
feet would be adequate‎.  ‎He wanted to take another look at the ‎
amendment and perhaps strengthen the screening requirements‎.  ‎Mr‎. ‎
Breuckman said that the easy way of solving it would be to take out “or ‎
eight feet‎, ‎which ever is less‎.‎”  Then the screening would not be less than ‎
the height of the equipment‎.   ‎He added that they would not want people ‎
necessarily building walls or fences taller than eight feet‎, ‎so he thought ‎
that if something was going to be higher than eight feet‎, ‎it would have to ‎
be landscaping‎. ‎
 
Mr‎. ‎Breuckman next referred to Established Building Line ‎(‎EBL‎).  ‎The ‎
last time that section was amended was because they were running into ‎
situations where flexibility had been taken away‎.  ‎The EBL was the ‎
established setback minus ten feet‎, ‎which created another situation‎.  ‎If ‎
there were a lot of houses set back ‎35 ‎feet and the minimum setback was ‎
30 ‎feet‎, ‎they could have a new house going in at ‎25 ‎feet‎, ‎which was not ‎
the intent‎.  ‎The amendment was intended to allow lesser setbacks than ‎
the minimum required in the district‎, ‎only when it was equal to the EBL‎.  ‎
Someone could not use a lesser setback using the subtraction from the ‎
average‎.  ‎It was clarifying a loophole‎.‎
 
Mr‎. ‎Kaltsounis asked about the gas station that used to be on the corner ‎
of Auburn and Livernois and whether the proposed EBL would hurt or help ‎
properties like that‎.  ‎Mr‎. ‎Breuckman said that it would not help them‎, ‎
because it really only applied to residential properties that had an EBL in ‎
neighborhoods with houses‎.  ‎There were some fixes for setbacks in the ‎
B‎-‎5 ‎district the last time‎, ‎which he felt would greatly help redevelopment of ‎
some of those properties‎.‎
 
Mr‎. ‎Kaltsounis asked if there was a trend of more people coming to the ‎
ZBA for exemptions‎, ‎and if so‎, ‎if it was something they should take a look ‎
at‎.‎
 
Ms‎. ‎Brnabic responded that the last round of amendments actually ironed ‎
out a lot of problems they ran into‎.  ‎She agreed that changing the ‎
setbacks in B‎-‎5 ‎was a big help‎.  ‎The ZBA was issuing variances for that‎, ‎
because there was no way some of the properties could meet the ‎
Ordinance‎, ‎yet they were viable properties to be redeveloped‎.  ‎They had ‎
seen improvements in the Auburn and Dequindre area‎.  ‎She commented ‎
that she was very glad that Mr‎. ‎Breuckman looked at the gas stations in ‎
the City‎, ‎because it was really becoming a problem for them to redevelop‎.  ‎
She added that a lot of the previous amendments were very viable‎, ‎and it ‎
eliminated the need for people to ask for variances‎.‎
 
Mr‎. ‎Breuckman did not see any real patterns with the requests the ZBA ‎
had gotten recently‎.  ‎The only pattern he saw was people putting up ‎
accessory buildings without permits and then having to come to the ZBA ‎
to try to get absolution‎.  ‎Ms‎. ‎Brnabic complimented Mr‎. ‎Breuckman on ‎
the work he had done to help iron things out and help make things more ‎
straight forward and workable‎.‎
 
Mr‎. ‎Breuckman noted the Brooklands sub and some of the older areas in ‎
town‎, ‎particularly in the R‎-‎4 ‎district along the Auburn corridor‎, ‎and said ‎
that for a long time‎, ‎there was a provision that allowed someone to create ‎
60‎-‎foot wide lots‎, ‎even though the minimum lot width in R‎-‎4 ‎was ‎80 ‎feet‎.  ‎
He did not know why‎, ‎but in the ‎2009 ‎Zoning Ordinance rewrite‎, ‎it was ‎
taken out‎.  ‎It was a problem for someone who was trying to assemble ‎
three ‎40‎-‎foot lots or an ‎80‎-‎foot and a ‎40‎-‎foot to split into a couple of ‎60‎’s‎, ‎
and the City had to tell them no‎, ‎even though almost half the lots on the ‎
block were ‎60 ‎feet wide‎.  ‎He was proposing to put back the ‎60‎-‎foot wide lot ‎
width exception‎, ‎which would be a footnote to the Schedule of Regulations ‎
for the area and width in the R‎-‎4 ‎district ‎(‎new section ‎138‎-‎5‎.‎101‎.‎W‎).  ‎The ‎
new text read‎:  ‎“Where a proposed parcel is located within a plat‎, ‎where ‎
the underlying platted lots are less than the minimum lot width required in ‎
the R‎-‎4 ‎district and where the resultant lot width would be consistent with ‎
the character of the existing one‎-‎family neighborhood‎, ‎the minimum lot ‎
width may be reduced to the width of the underlying platted lot or ‎60 ‎feet‎, ‎
whichever is greater‎.‎”  That was because many of the lots in those areas ‎
predated the Zoning Ordinance or predated when the City had minimum ‎
lot area and width standards in the Ordinance‎.  ‎There were ‎40‎-‎foot wide ‎
platted lots‎, ‎and over time‎, ‎they had sometimes been combined and ‎
changed   The amendment would let a lot go down to ‎60 ‎feet wide or the ‎
width of the underlying platted lot‎, ‎whichever was greater‎.  ‎He said that in ‎
the past month‎, ‎he had all of a sudden had many requests from people ‎
wanting to assemble lots to split into ‎60‎’s to do new houses‎, ‎and he felt ‎
that was another sign of  things getting better‎, ‎and that the City should ‎
allow reinvestment in those areas‎.‎
 
Mr‎. ‎Breuckman next mentioned Section ‎138‎-‎12‎.‎303‎, ‎Stormwater ‎
Management Pond Landscaping‎, ‎and said that he added a requirement ‎
that those ponds must have a perimeter buffer‎.  ‎The type of buffer was ‎
never specified previously‎, ‎and he was recommending a Type A ‎
perimeter greenbelt buffer‎.‎
 
The final amendment Mr‎. ‎Breuckman discussed regarded Plant Material ‎
Spacing‎.  ‎The Ordinance had some fairly aggressive spacing ‎
requirements for fire hydrants‎, ‎curbs and public walkways‎.  ‎There were ‎
Ordinances which specified spacing vegetation from curbs and sidewalks‎, ‎
so they did not need them in Zoning‎.  ‎One required that vegetation had to ‎
be ten feet from all fire hydrants‎.  ‎He asked the Fire Department what kind ‎
of separation they wanted for landscaping from fire hydrants‎, ‎and they did ‎
not care as long as they could get to them‎.  ‎It was getting to the point that ‎
if there was a fire hydrant in an island‎, ‎no plants could be put there‎, ‎and ‎
that was not the intent‎.  ‎He suggested that the spacing requirements in ‎
138‎-‎12‎.‎304 ‎B and C could be removed‎.‎
 
Mr‎. ‎Breuckman advised that the next step would be to schedule the ‎
Public Hearing‎, ‎which could be done at next month’s meeting‎, ‎if the ‎
Planning Commission was comfortable going forward‎.‎
 
Chairperson Boswell said that it sounded good to him‎.  ‎Mr‎. ‎Breuckman ‎
noted that he might add one addition because of an issue he had been ‎
dealing with and learning more about‎.  ‎He thought that they might want to ‎
add something about dry cleaners‎, ‎even those in strip malls‎.  ‎Apparently‎, ‎
there were very specific things a dry cleaner had to do inside the building ‎
to prevent chemicals they used from getting into the ground‎.  ‎The ‎
chemicals went right through concrete‎.  ‎Currently‎, ‎a situation had come to ‎
light about groundwater contamination from a dry cleaner that had been ‎
in a strip mall since the ‎1960‎’s‎.  ‎The fix might be to require industrial ‎
grade epoxy coatings on the floors or a secondary containment for ‎
chemical storage‎.  ‎After dealing with this particular dry cleaner‎, ‎he felt it ‎
would be a good idea to put some standards in the Ordinance‎.  ‎He would ‎
talk with the City’s environmental consultants and the Fire Department to ‎
see whether they could recommend some guidelines‎. ‎
Discussed
 
ANY OTHER BUSINESS
Mr‎. ‎Kaltsounis brought up the Coney Island at Adams and Auburn‎, ‎which ‎
had a fire in the spring‎.  ‎It had been sitting for awhile‎, ‎and he asked how it ‎
was going‎.  ‎Mr‎. ‎Breuckman advised that they were working through the ‎
insurance process‎, ‎because the building was a little non‎-‎conforming‎.  ‎Mr‎. ‎
Kaltsounis confirmed that it was structurally damaged‎, ‎noting that it was ‎
an old gas station‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Kaltsounis asked about the house near Auburn and Adams that had ‎
burned down in April‎, ‎pointing out that it was just sitting there‎.  ‎He asked ‎
when the portion that was still standing would be taken care of‎.  ‎He ‎
thought by now that the insurance had finalized‎, ‎and he wondered when ‎
the City would take it down and charge them or make the owner take it ‎
down‎.  ‎Mr‎. ‎Breuckman said that he would check again with the Building ‎
Department‎.  ‎
 
NEXT MEETING DATE
Chairperson Boswell reminded the Commissioners that the next Regular ‎
Meeting was scheduled for October ‎15‎, ‎2013‎.‎
ADJOURNMENT
Hearning no further business to come before the Planning Commission‎, ‎
and upon motion by Kaltsounis‎, ‎Chairperson Boswell adjourned the ‎
Regular Meeting at ‎8‎:‎05 ‎p‎.‎m‎.‎
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
_____________________________‎
William F‎. ‎Boswell‎, ‎Chairperson                 ‎
Rochester Hills Planning Commission‎
 
 
 
_____________________________‎
Nicholas O‎. ‎Kaltsounis‎, ‎Secretary‎