1000 Rochester Hills Dr. 
Rochester Hills, MI 
48309
(248) 656-4600
Home Page:  
www.rochesterhills.org
Rochester Hills
Minutes
Zoning Board of Appeals
Chairperson Ernest Colling, Jr., Vice Chairperson Gerard Verschueren
Members:  J. Martin Brennan, Deborah Brnabic, 
Jim Duistermars, Michael McGunn, Bryan Monaghan
7:30 PM
1000 Rochester Hills Drive
Wednesday, May 14, 2008
MINUTES of the ROCHESTER HILLS REGULAR ZONING BOARD OF APPEALS MEETING 
held at the Rochester Hills Municipal Building, 1000 Rochester Hills Drive, Rochester Hills, 
Oakland County, Michigan.
 
CALL TO ORDER
1.
The meeting was called to order by Chairperson Colling at 7:30 PM.  
 
ROLL CALL
2.
 
Deborah Brnabic, Gerard Verschueren, J. Martin Brennan, Ernest Colling, 
Michael McGunn and Bryan Monaghan
Present
6 - 
Jim Duistermars
Absent
1 - 
Others Present:  Mark McLocklin, Ordinance Enforcement, Building Department
                           Judy A. Bialk, Recording Secretary
DETERMINATION OF A QUORUM
3.
Chairperson Colling stated that a quorum was present.  
APPROVAL OF MINUTES
4.
 
4A.
2008-0235
March 12, 2008 Regular Zoning Board of Appeals Meeting Minutes
Chairperson Colling called for any comments or corrections to the March 12, 2008 
Regular Meeting Minutes.  Upon hearing none, he called for a motion to approve.  
A motion was made by Verschueren, seconded by Brnabic, that this matter be 
Approved as Presented.         The motion CARRIED by the following vote:
Aye
Brnabic, Verschueren, Brennan, Colling, McGunn and Monaghan
6 - 
Absent
Duistermars
1 - 
RESOLVED that the Minutes of the March 12, 2008 Regular Zoning Board of Appeals 
Meeting be approved as presented.
4B.
2008-0236
March 26, 2008 Regular Zoning Board of Appeals Meeting Minutes
Chairperson Colling called for any comments or corrections to the March 26, 2008 
Regular Meeting Minutes.  Upon hearing none, he called for a motion to approve.  
A motion was made by Brnabic, seconded by McGunn, that this matter be 
Approved as Presented.        The motion CARRIED by the following vote:
Aye
Brnabic, Verschueren, Brennan, Colling, McGunn and Monaghan
6 - 
Absent
Duistermars
1 - 
RESOLVED that the Minutes of the March 26, 2008 Regular Zoning Board of Appeals 
Meeting be approved as presented.
ANNOUNCEMENTS/COMMUNICATIONS
5.
A.     Planning & Zoning News, April 2008 Edition
B.     Michigan Planer, March 2008 Edition
C.     Michigan Planner, April 2008 Edition
D.     Notice of Cancellation of May 28, 2008 ZBA Meeting
E.     Planning Department Memorandum dated May 5, 2008 re File No. 97-046
F.     Memorandum dated May 6, 2008 from Planning Department Director Ed Anzek 
     regarding Michigan Land Use Article
 
Chairperson Colling noted the Board had received copies of the above documents.  
He referred to the Article provided by Mr. Anzek and encouraged the Board to read 
the Article.  He then called for any other announcements or communications.  No 
other announcements or communications were provided.  
 
Chairperson Colling stated that the procedure for conducting Public Hearings was 
outlined on a flyer located in the rear of the auditorium.  He stated that any and all 
evidence, and any documents or exhibits submitted during tonight’s proceedings, 
would be included as part of the public record of the meeting.  He reminded the 
Board and the audience that all questions should be directed to the Chair.  
NEW BUSINESS
6.
Chairperson Colling noted for the record that the Board would now act as the Sign 
Board of Appeals.  
(Arrive Jim Duistermars 7:34 PM)
Jim Duistermars, Deborah Brnabic, Gerard Verschueren, J. Martin Brennan, 
Ernest Colling, Michael McGunn and Bryan Monaghan
Present
7 - 
6A.
2008-0237
SIGN BOARD OF APPEALS
PUBLIC HEARING - FILE NO. 97-046
  
 Location:    2050 S. Rochester Road, located on the west side of Rochester Road, 
 south of Hamlin Road, identified as Parcel Number 15-27-226-025, 
 zoned B-2 (General Business), and known as Walgreens.  
  
 Request:     A request to allow one (1) additional changeable or electronic message 
 sign to be located at the Hamlin Road entrance to the property 
 pursuant to Section 134-181 (Standards-General Commercial 
 Premises) Footnote O, which limits changeable or electronic message 
 signs when mounted on the same monument structure as the premises 
 identification sign to one per premises.  
  
 Applicant:   Allied Signs, Inc.  
                    33650 Giftos
                    Clinton Township, Michigan   48035 
Chairperson Colling read the request for the record, and invited the applicant to come 
forward to the presenter’s table, state his name and address for the record, and 
provide a brief summary of the request.  
 
Chairperson Colling asked if a representative from Walgreens was also in attendance.  
The applicant stated he was authorized to represent Walgreens.  
 
Patrick Steiber, Allied Signs, 33650 Giftos, Clinton Township, Michigan, stated he 
was present representing Walgreens.  He explained Walgreens was in the process of 
updating their signage, and part of that upgrade was to change out their existing 
monument signs.  They currently have monument signs on Hamlin Road and on 
Rochester Road.  Walgreens came up with a new design, and part of that new design 
was the feature of the electronic message center to replace the existing manual reader 
board copy currently on the signs.  
 
Mr. Steiber stated they submitted to the Building Department and discovered the 
Code only allowed one electronic message center sign.  He stated they did receive a 
permit for the sign located on Rochester Road, and were asking for the Board's 
approval to add the second electronic sign on Hamlin Road.  He indicated they felt 
that due to the fact the business had an ingress and egress off both Hamlin Road and 
Rochester Road, the sign was warranted.  He noted there was no visibility of the 
Rochester Road sign from Hamlin Road, and the sign would help direct traffic into the 
ingress/egress area off Hamlin Road.  
 
Mr. Steiber explained the signs they were proposing are no larger than what is 
currently there, and they were not asking for any additional square footage.  It was 
just a new updated look Walgreens wanted for their monument signs with message 
boards.  Part of that included the fact that Walgreens is now using electronic message 
boards and would like to incorporate that into the second sign.  Walgreens feels there 
is a lack of identification on Hamlin Road, and the felt the proposed sign was pleasing 
and would not disrupt the area due to the fact the sign already exists.  They were not 
asking for anything new besides the fact the copy would be electronic and not manual 
copy.  
 
Mr. Steiber stated he would answer any questions the Board might have regarding the 
proposed sign.  
 
Chairperson Colling asked the applicant if he felt there was any special circumstance, 
such as visibility issues, or anything unique to the property that would warrant the 
request.  He advised the applicant, it was not just because the store wanted the sign, 
but whether there was anything unique to the property itself.  
 
Mr. Steiber stated there was a definite hardship of a lack of identification and visibility.  
He pointed out there was a gas station located at the corner of Rochester and Hamlin 
Roads, which basically blocked all visibility of the sign on Rochester Road.  Due to 
the way the property was set up and the location of the gas station, there was a 
definite hardship.  He noted there were safety concerns and the sign would help 
identify the Hamlin Road entrance, and the message center would help identify to the 
public what was available at Walgreens.  
 
Chairperson Colling asked for the Staff Report.  
 
Mr. McLocklin advised the Board that the existing signs were issued under the permit 
and Sign Ordinance in effect at that time.  The Sign Ordinance has changed in the 
interim to only allow one changeable letter or LED sign per premises.  The applicant 
submitted a request for an LED sign on Rochester Road, and one for Hamlin Road.  
The application was denied on the basis that only one LED sign was allowed per 
premises, and advised Walgreens they could keep the changeable letter sign on 
Hamlin Road.  The applicant wanted to update both signs to the LED signs.  Upon 
denial, the applicant responded they wanted to appear before the Sign Board of 
Appeals.  
 
Mr. McLocklin advised the Board that the current Sign Ordinance only allowed a 
32-square foot LED sign, and only one LED sign per premises.  
 
Chairperson Colling clarified that at the time the signs were originally permitted, the 
applicant was allowed to have manually changeable letters on more than one sign.  
Mr. McLocklin responded that was correct.  
 
Chairperson Colling asked if the current Ordinance would allow a business to have 
two manually changeable letter signs.  Mr. McLocklin stated they would be restricted 
to one at this time.  
 
Chairperson Colling asked if the Board had any items they wished to clarify about the 
Staff Report.  
 
Mr. Verschueren asked if the lettering on a LED sign could be changed using a loop.  
Mr. McLocklin stated that no scrolling was permitted under the Ordinance, but could 
only be in motion every ten seconds.  
 
Chairperson Colling opened the Public Hearing at 7:48 PM and asked if there was 
anyone who wished to speak on this matter.  
 
Brian Bonkosky, 175 Boyken, Rochester Hills, stated he had not had an 
opportunity to review the specific plan being proposed, but wanted to express a 
general concern about the amount of signage.  (Mr. Verschueren provided a copy of 
the drawing of the proposed sign to Mr. Bonkosky).  In this particular instance he was 
also concerned about the potential light pollution from the proposed sign into the 
Juengel's Orchards Subdivision.  He stated the particular location of the existing sign 
was currently shielded fairly substantially by trees and shrubbery, so it would probably 
not cause an immediate property problem.  However, if the shrubbery or the trees 
were removed, he would be concerned about the amount of light.  He noted the store 
was open 24-hours a days and presumably the sign would be on 24-hours.  
 
Mike Saksa, 79 Stark Road, Rochester Hills, stated Mr. Bonkosky expressed 
his comments and he would waive any further comments.  
 
Chairperson Colling asked if anyone else wished to speak on this matter.  There being 
no persons wishing to speak, he closed the Public Hearing at 7:49 PM.  He then 
called for discussion by the Board.  
 
Mr. Duistermars clarified that a premises is allowed to have one letter changing sign.  
Mr. McLocklin explained that changeable letter or electronic message signs are only 
allowed one per center under the current Ordinance.  He noted the Ordinance had 
been amended and now stated that only one was allowed and could not exceed 32 
square feet.  
 
Chairperson Colling stated that the Board had received a Memorandum from the 
Planning & Development Department that indicated a telephone call had been 
received on April 29, 2008 from Louise Dominick, 60 Windsor Road, who 
indicated she was opposed to the requested sign variance.  
 
Mr. Monaghan stated he did not see that any special circumstances had been shown 
or alleged.  He pointed out if it was a question of visibility, the sign as it currently exists 
could be seen just as well as opposed to if the sign were an electronic lettering sign.  
He noted that alone undermined any claim of a special circumstance, which he did not 
see and had not heard.  He did not see a reason to grant the request.  
 
Chairperson Colling understood Walgreens desire for one single type of sign, and 
noted if his understanding was correct, the second monument sign was allowed and 
was not outside the Ordinance, but the problem was the electronic message center.  In 
terms of property identification, he stated in coming down Hamlin Road eastbound, 
which is where the sign would do the most good for Walgreens, it was easily 
identifiable as the Walgreens driveway.  He commented there was a unique geometry 
to the site with the gas station, and he granted someone new to the area travelling 
westbound on Hamlin Road, would likely miss the driveway, but they would be likely 
to miss it no matter what sign was there because it was a difficult, short run, and the 
turn lane was commonly stacked up to the point where a left turn could not be made 
into the Walgreens driveway from westbound Hamlin at that particular point.  
 
Chairperson Colling stated that from a safety standpoint and from a usability 
standpoint, the primary usage for that particular exit is going to be for people coming 
in who are headed eastbound on Hamlin Road, and people exiting who want to go 
westbound on Hamlin Road.  Beyond that, they would take a different route.  
 
Chairperson Colling stated the only advantage he saw to an electronic sign was that 
the store might flash sale items that would grab someone’s attention if they needed that 
particular product.  He noted as much as the Board wanted to be business-friendly, he 
did not see the need for identification would be greater served by an electronic sign 
than the current sign in place.  He commented the Ordinance did not appear to be 
interfering with Walgreens' ability to do business.  
 
Mr. Brennan stated he personally liked the electronic boards because they were clean 
and looked nicer than the other type, but the Ordinance was clear the business was 
only entitled to one.  He noted the applicant's application indicated "the proposed 
reader board would be more harmonious with the subject property by increasing the 
desirability and aesthetic design of the property".  He stated those were not the 
conditions the Board had to meet, which were special conditions, deprivation of rights 
and substantial justice.  He did not see that those conditions existed with the subject 
property.  
 
Mr. Brennan asked if a problem would be caused for the other drugstores in the City 
if the variance were granted.  Mr. McLocklin noted that other inquiries had been 
received at other times for two signs, which the Building Department denied because 
they were only allowed one LED or one changeable letter sign.  He commented there 
could be other applicants requesting a variance from the Board for their corner 
locations as well.  
 
Mr. Brennan stated that granting the variance would certainly establish a precedent.  
Mr. McLocklin agreed that could be possible.  
 
Chairperson Colling commented the Kmart Store located on Avon and Rochester 
Roads also had ingress/egress driveways from both Avon and Rochester Roads.  
 
Mr. Duistermars stated he drove by the sign every morning on his commute to work, 
and the Hamlin Road sign could be easily seen for westbound Hamlin Road traffic, but 
the sign was hidden by the shrubbery for eastbound Hamlin Road traffic.  He did not 
think that was enough to allow a second sign, noting the major traffic flow for the area 
was on Rochester Road.  He understood the value of electronic signs because several 
things could be displayed on one sign without much manual effort involved.  He noted 
that since electronic signs seemed to be the wave of the future, he suggested the best 
method of being allowed a second sign would be to convince City Council to modify 
the Ordinance.  He commented many businesses located on corners would want to 
have visible areas for electronic signs, and that might be something City Council should 
consider to accommodate the future.  
 
Mrs. Brnabic stated she agreed with the comments made by the Board, and thought 
the Board had covered all the bases, including the discussion about precedent, 
particularly with drugstores being located on every corner.  She did not think this was 
a special circumstance, and she agreed there was visibility.  She offered to make a 
motion unless there was further discussion.   
 
Mr. McGunn also concurred with the Board's comments, and commented he was 
opposed to visual pollution created by signs on every corner.  
 
Chairperson Colling called for any further discussion.  Upon hearing none, he 
requested Mrs. Brnabic proceed with making her motion.  
 
Mr. Verschueren stated he wanted to ask for clarification on a matter.  He noted that 
a Walgreens store was located at Livernois and Walton that had an electronic sign and 
asked why that had been permitted.  Mr. McLocklin clarified that the business was 
allowed one electronic message center sign per site.  Chairperson Colling believed the 
applicant Walgreens store did have one electronic message sign on Rochester Road.  
Mr. McLocklin indicated that was correct, and stated there was a similar sign at the 
CVS store located at Adams and Walton.  
 
Chairperson Colling called for a second to the proposed motion on the floor.  Mr. 
Verschueren stated he would second the motion.  
 
Chairperson Colling called for discussion on the proposed motion on the floor.  Upon 
hearing none, he called for a roll call vote.   
A motion was made by Brnabic, seconded by Verschueren, that this matter be 
Denied.           The motion CARRIED by the following vote:
Aye
Duistermars, Brnabic, Verschueren, Brennan, Colling, McGunn and 
Monaghan
7 - 
RESOLVED in the matter of File No. 97-046, that a request for one additional electronic 
message sign pursuant to Section 134-181, Footnote O, of the Code of Ordinances, BE 
DENIED for the Walgreens located at 2050 S. Rochester Road, Parcel Identification 
Number 15-27-226-025, with the following Findings:  
 
1.     No special condition or circumstance exists for this applicant that are peculiar to the 
business involved that are not also applicable to other buildings or businesses in the same 
district.  
 
2.     Strict application of the provisions of this chapter would not deprive the applicant of 
property rights commonly enjoyed by other properties in the same district.  
 
3.     Substantial justice will not be done by allowing this approval.  Approval would be 
contrary to the public purpose and the general intent of the Sign Ordinance.
2008-0237
 
Chairperson Colling stated for the record that the applicant’s request had been 
denied.  Mr. Siebert thanked the Board for their time and consideration.  He 
explained the thought was that the second monument already existed and the store 
wanted to update that sign.  
 
Chairperson Colling noted that Mr. Duistermars had given the applicant some good 
advice.  He thought the appropriate way to do that was to go prepared before City 
Council with good reasons why the Ordinance ought to be changed, which would also 
give the public an opportunity to voice their opinion.  He stated if City Council and the 
Mayor decided it was in the best interest of the Community to amend the Ordinance, 
they could do so.  However, based upon the criteria and the facts presented to the 
Board at this meeting, there was no justification for a variance.  
ANY OTHER BUSINESS
7.
 
7A.
2008-0238
Election of Officers
A.     Chairperson
B.     Vice Chairperson
C.     Secretary
7A.     Election of Officers:
 
Chairperson Colling stated this matter had been delayed to this meeting as the Board 
did not have any scheduled meetings in April.  
 
A.     Election of Chairperson:
 
Chairperson Colling called for nominations for the position of Chairperson. 
 
Mr. Verschueren nominated Ernest Colling for the position of Chairperson.  
Chairperson Colling accepted the nomination and called for any other nominations for 
the position of Chairperson.  No other nominations were made.  Mr. Duistermars 
moved to close the nominations.  
 
By acclamation, Ernest Colling was unanimously elected Chairperson of the Zoning 
Board of Appeals for the period ending March 31, 2009.  
 
B.     Election of Vice-Chairperson:
 
Chairperson Colling nominated Gerard Verschueren for the position of Vice 
Chairperson.  Mr. Verschueren accepted the nomination.  Chairperson Colling called 
for any other nominations for the position of Vice Chairperson.  No other nominations 
were made.  
 
By acclamation, Gerard Verschueren was unanimously elected Vice Chairperson of 
the Zoning Board of Appeals for the period ending March 31, 2009.  
 
C.     Election of Secretary:
 
Chairperson Colling stated it had been past practice to nominate staff for this position.  
Mr. Verschueren nominated the Planning & Development Department Staff as 
Secretary.  Chairperson Colling called for any additional nominations.  Upon hearing 
none, nominations for the position of Secretary were closed.  
 
By acclamation, the Planning & Development Department Staff was unanimously 
elected Secretary of the Zoning Board of Appeals for the period ending March 31, 
2009.  
 
Any Other Business (Continued): 
 
Chairperson Colling stated that the next regular meeting was scheduled for June 11, 
2008, and noted that the March 28, 2008 meeting had been cancelled.  He then 
called for any other business.  Upon hearing none, he called for a motion to adjourn.  
ADJOURNMENT
8.
Upon MOTION by McGunn, seconded by Monaghan, Chairperson Colling 
declared the Regular Meeting adjourned at 8:04 PM.  
 
 
__________________________________
Ernest Colling, Chairperson
City of Rochester Hills
Zoning Board of Appeals
 
 
__________________________________  
Judy A. Bialk, Recording Secretary
 
 
 
Approved as amended at the July 23, 2008 Regular Zoning Board of Appeals Meeting.