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Chairperson: Kenneth Koluch; Vice Chairperson: Charles Tischer; Secretary: Jayson Graves

Members: Deborah Brnabic, Marvie Neubauer, Jason Sakis, and John Young

Chairperson Koluch called the Zoning Board of Appeals meeting to order at 7:00 p.m. Michigan Time.

Deborah Brnabic, Jayson Graves, Kenneth Koluch, Charles Tischer, Jason Sakis, Marvie Neubauer and John Young

Chris McLeod, Planning Manager

Jennifer MacDonald, Recording Secretary

August 14, 2024 Zoning Board of Appeals Minutes 

A motion was made by Neubauer, seconded by Young, that this matter be Approved. The motion carried by the following vote:

It was noted that the Board Members received the current issue of the Michigan Planner magazine.

None.

Public Hearing - File No. PVAI2024-0010

Location: 2331 Rusk Rd., located north of Tienken and east of Brewster Rd., Parcel No. 15-05-455-006, zoned R-1 One Family Residential

Request:  The applicant is requesting a variance from Sec. 138-10.107 Fences, including 138-10.103 Corner Lots and 138-5.204 Corner Clearance by reference, which if permitted would allow for a proposed fence in the front yard (side street) setback. The plans submitted are for a 6 ft. high wood privacy fence located along a portion of the south property line and extending into the Hayfield Rd. frontage, and connecting to an aluminum wrought iron fence with a maximum height of 6 ft. located along the eastern property line along the Hayfield Rd. frontage.  Sec. 138-10.107 states that in a residential district, fences not to exceed three feet in height shall be permitted within a required front yard setback or a side street yard setback; provided however that corner clearances provided in Sec. 138-5.204 have been met.  

(Staff Report dated 11/6/24, Location Map, Application, Site Plan, Fence Materials and Public Hearing Notice had been placed on file and by reference became a part of the record hereof.)

Present for the Applicant were Matthew and Jacilyn Rolain, 2331 Rusk Rd.  

Chairperson Koluch introduced this item and noted that the applicant is requesting a variance for a fence.  He explained that the initial application was for a six-foot fence, however that has now been modified to a four-foot fence.  He stated that the Ordinance Section 138.107.1 dictates that a fence in a residential district shall not exceed three feet in height within the required front yard or side street yard setback, and noted that this is a corner lot.  He asked the Rolains to review their request, and noted that subsequent to that, staff would be requested to present the report and the Board would have the opportunity for questions.

Ms. Rolain stated that there are three main reasons for requesting the fence, as they have a dog, a two-year-old child, and they have a lot of deer in the area and want to start a garden.  She added that the dog also eats the deer droppings.

Mr. Rolain stated that as they are a corner lot, there is a large section of the yard that is in the front setback of the neighbor.  If they were to build a fence without incorporating that area, they would lose a lot of function of their backyard.  He added that the neighbor has a fence that drops down to a four-foot fence, and they want to make their fence blend in rather than have varying heights.

Chairperson Koluch commented that he wondered why they changed their request to four feet.  He asked if the neighbor's fence at the rear was four feet.

Mr. Rolain responded that it is six feet and then drops down to four feet at the end.

Chairperson Koluch noted that the Board received two pieces of correspondence including one from Andrew Commins at 1057 Hayfield, the house behind, who is in support of the variance; and one from James Genat, which references the original request for a six-foot fence and he did not object to that.  Mr. Genat requested that the yield sign at the corner be replaced by a stop sign, which the Board does not have the ability or authority to make that change.  In opening and closing the Public Hearing, he noted that no one was in 

attendance in the Audience wishing to speak.  He called for the Staff Report.

Mr. McLeod stated that the Board has seen a couple of these different requests over time to place a fence within the front yard setback on a corner lot.  He explained that there are a number of different regulations depending on the configuration of the lot.  He stated that the request first came in as a six-foot high fence, and the applicant has whittled it down to a four-foot tall request along Hayfield.  The presentation noted the perspective of the location, showing the house and how it sits relative to Rusk and Hayfield; and looking from the neighbor's property and how that fence steps from six to four feet.  He mentioned that the Board might wish to ask the applicant what will happen with the existing vegetation.  He stated that per the Ordinance, whenever there is a house that abuts a corner lot that also has a front yard on that street, the fence cannot be located in the same area that would otherwise be considered front yard for the remainder of the houses on that street, whether it is one or multiple.  He added that to allow fences all the way out to the right-of-way or property line, it could essentially box in a neighbor in the middle.  He pointed out that it would be a privacy-type fence toward Hayfield, and the rest of the fencing would be a simulated wrought iron decorative fence.

He reviewed the variance criteria noted in the Staff Report, and noted that if there are similar scenarios there can potentially be a precedent-setting type of situation.

Chairperson Koluch noted that the Board had two fence requests at its last meeting, and the first request was where the applicant had already built the fence.  He stated that this request passed because he was located on a corner lot on a very busy street on Livernois and there was a sidewalk there.  Having some privacy and noise reduction, and the fact that it matched the house on the other side, made sense to the Board.  He added that the Board cautioned the applicant that they wish that he would have come to the Board first before building the fence.  He commented that this is a similar situation, where the applicant is losing a big section of his backyard that he is responsible for.  He stated that it does not seem like the Board grants many of these fence variances, and most people want to go over six feet.  He questioned whether it would be an issue if the applicant wanted a three-foot fence.

Mr. McLeod responded that the three-foot fence would still have to not extend past the front yard setback, and he noted that this would be specifically for an opaque or privacy fence.

Chairperson Koluch asked what the applicants plan to do with the shrubbery and trees.  

The Rolains responded that they want to keep the current trees and want to keep the fence within it.  Mr. Rolain stated that it would not be that hard to do as there is enough room to put the fence within that area.

Chairperson Koluch stated that a four-foot or six-foot fence will not stop a deer from getting in the backyard.

Mr. Tischer stated that a deer will still get over a four-foot fence.  He cautioned the applicant about the wrought-iron fence, noting that there has been a problem in Rookery Woods where bucks actually get their horns stuck in that particular type of fence.

Mr. Rolain commented that his dog can jump over a three-foot fence.

Mr. Sakis asked when the Rolains purchased their home and if they had a realtor help them.  He questioned whether they looked at what the fence ordinance was before they purchased.

Mr. Rolain responded that it was in May of this year.  He commented that they did have a realtor, and did not look in detail about the fence ordinance.

Ms. Rolain explained that since they do not have an HOA in place, they were under the impression that they would not have very many issues.  She commented that they didn't think about City Ordinances.

Mr. Sakis asked if they thought about getting a fence before they bought.

Ms. Rolain responded yes.  She commented that it wasn't a dealbreaker but they wanted one.

Chairperson Koluch stated that when talking about the criteria to meet in order to have an approval, one jumping out at him is in terms of impairment of light, sound or traffic danger.  He commented that he did not think that a four-foot fence would cause any problems for people coming around the corner, and pointed out that there is already a yield sign in place.  He added that he recognizes that having it match up with the neighbor makes sense instead of having it staggered.  He commented that sometimes the Ordinance does not always make sense for corner lots, and mentioned that depending on how they are positioned, the neighbors could possibly build a fence just fine with almost the same dimensions, and they could not do it because of the setback requirements of the corner lot.  He stated that he is just fine with having this approved.

Ms. Brnabic noted that the previous case differed a bit because it was an arterial road.  She stated that these are two subdivision streets.  She commented that she did not think that a wrought iron fence would affect sight lines.  She asked Mr. McLeod's thoughts on tweaking the ordinance for the future.

Mr. McLeod responded that he had that conversation with Code Enforcement today, and noted that most likely the Board would be seeing an ordinance come forward to address this.  He commented that based on the conversation from previous meetings, there seems to be a direction where at least the Zoning Board of Appeals feels that the ordinance may be antiquated or needing updates.  He noted that an ordinance amendment would probably be brought forward in the next round of administrative amendments to see if the Planning Commission and Council have an appetite to change it.

Ms. Neubauer made the motion in the packet to approve the variance.  The 

motion was seconded by Mr. Young.

After calling for a roll call vote, Chairperson Koluch noted that the motion passed unanimously and the variance was granted.  He noted for the record that this is based on the application for the four-foot fence and not six feet.

A motion was made by Neubauer, seconded by Young, that this matter be Granted. The motion carried by the following vote:

Resolved, in the matter of File No. PVAI2024-0010, that the request for a variance of one (1) foot in total height for the privacy fence as located on the submitted drawings, from Section 138-10.107 Fences which requires a fence constructed in the front or side street yard setback not to exceed a total height of three (3) feet, in the R-1 One Family Residential zoning district, Parcel Identification Number 15-05-455-006, be APPROVED, because a practical difficulty does exist on the property as demonstrated in the record of proceedings and based on the following findings. With this variance, the property shall be considered by the City to be in conformity with the Zoning Ordinance for all future uses with respect to the setbacks for which this variance is granted.

1. Compliance with the strict letter of the Zoning Ordinance would prohibit the reasonable use of the property and will be unnecessarily burdensome.

2. Granting the variance will preserve a substantial property right for the applicant and thus substantial justice shall be done.

3. A lesser variance will not provide substantial relief, and would not be more consistent with justice to other property owners in the area.

4. There are unique circumstances of the property that necessitate granting the variance as described in the above criterion, since the proposed fence is not a privacy fence, will not impair clear vision areas on the lot, and the lot has excessive frontages of 192 feet and 180 feet along Rusk and Hayfield Roads respectively.

5. The granting of this variance would not be materially detrimental to the public welfare or existing or future neighboring uses.

6. Approval of the requested variance will not impair the supply of light and air to adjacent properties, increase congestion, increase the danger of fire, or impair established property values in the surrounding area.

None.

Mr. McLeod stated that the next meeting is scheduled for December 11th.  He noted that there are a couple of applications that may be coming in, but they have not officially submitted and the deadline date is past.  He stated that the Board will most likely be receiving a cancellation notice for that meeting.

- December 11, 2024, Regular Meeting

There being no further business to discuss, it was moved by Neubauer to adjourn the meeting at 7:20 p.m.

Minutes prepared by Jennifer MacDonald.

Minutes were approved as presented/amended at the ___________________ 2024 Regular Zoning Board of Appeals Meeting.

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Kenneth Koluch, Chairperson

Rochester Hills

Zoning Board of Appeals

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Jennifer MacDonald, Recording Secretary