Image
1000 ‎Rochester Hills Dr‎. ‎
Rochester Hills, MI ‎
48309‎
(‎248‎) ‎656‎-‎4600‎
Home Page‎:  ‎
www‎.‎rochesterhills‎.‎org‎
Rochester Hills
Minutes
Planning Commission
7:00 PM
1000 Rochester Hills Drive
Tuesday, February 20, 1996
CALL TO ORDER
Chairperson Eric Kaiser called the Regular Meeting to order at ‎7‎:‎30 ‎p‎.‎m‎. ‎in ‎
the Auditorium‎.‎
ROLL CALL
Present PC‎:   ‎Chairperson Eric Kaiser‎
                         William Boswell‎
                         Gene Ferrera‎
                         Paul Funk‎
                         Eugene Nowicki‎
                         Christian Ramanauskas‎
                         James Rosen‎
                         Patricia Somerville‎
 
Absent PC‎:    ‎Audrey Ruggiero‎
 
Quorum present‎
 
Also present‎:  ‎Patricia Goodwin, Planning Director‎
                         Paul Rizzardi, Planner‎
                         Angenele Jones, Recording Secretary‎
APPROVAL OF MINUTES
2000-1599
February ‎6‎, ‎1996 ‎Regular Meeting‎
 
MOTION‎ by Somerville, support by Boswell, to ‎approve the minutes of ‎
2‎/‎6‎/‎96‎ ‎as amended‎.‎
 
 Ayes‎:‎All‎
 Nays‎:‎None‎
 Absent‎:‎Ruggiero   ‎MOTION CARRIED‎
 
Approved as Amended
 
COMMUNICATIONS
 1‎)‎Revised Planning Commission roster‎
 2‎)‎Agenda for the February ‎8‎, ‎1996 ‎Historic Districts Commission meeting‎
 3‎)‎January issue of‎ Planning & Zoning News‎
 4‎)‎Revised city street map‎
 5‎)‎Letter from Linda Lemke dated ‎2‎/‎8‎/‎96 ‎concerning the Autumn Hills ‎
 Subdivision ‎
 6‎)‎Excerpt of ‎11‎/‎21‎/‎95 ‎Planning Commission minutes pertaining to the ‎
 Commercial Vehicles discussion‎
 
NEW BUSINESS
2000-1600
Request for Rezoning Recommendation ‎- ‎File No‎. ‎95‎-‎042 ‎- ‎AP&P ‎
Development, ‎6 ‎parcels totaling ‎8‎.‎4 ‎acres from R‎-‎4‎, One Family Residential to ‎
RCD, One Family Cluster, Parcel Nos‎. ‎15‎-‎15‎-‎401‎-‎002‎, ‎-‎003 ‎and ‎15‎-‎15‎-‎403‎-‎002‎, ‎
-‎003‎, ‎-‎004‎, ‎-‎005‎, AP&P Develpoment, ‎437 ‎Timberline Dr‎.‎, Rochester HIlls, MI ‎
48309‎, Applicant‎
Ms‎. ‎Tara Hill, Director of Marketing for AP&P Development Co‎. ‎and Mr‎. ‎
Tally Maragas, Pres‎. ‎of AP&P Development Co‎. ‎were present‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi summarized his staff report dated ‎2‎/‎13‎/‎96 ‎(‎Staff report has ‎
been placed on file and by reference becomes part of the record hereof‎).  ‎
He explained that if the property is rezoned to RCD, the impact will be less ‎
than if it were developed under the R‎-‎4 ‎standards‎.  ‎The issues of access ‎
and utility connections will be addressed when the site plan is presented‎.  ‎
At this time, there is no site plan‎.  ‎Mr‎. ‎Rizzardi stated that staff supports the ‎
rezoning request to RCD primarily because it is more consistent with the ‎
Master Land Use Plan and can provide for an environmentally sensitive ‎
development‎.  ‎He said, however, that staff ‎does not‎ support rezoning the ‎
two non‎-‎contiguous platted lots north of the majority of the site primarily ‎
because they have not been designated as RCD in the Future Land Use ‎
Plan‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Tally Maragas said they intend to develop a ‎24‎-‎unit luxury condominium ‎
development, which computes to approximately ‎3‎.‎3 ‎units per acre which is ‎
a very low density‎.  ‎This rezoning would allow the majority of the property to ‎
exist in its natural state, leaving much of the wooded areas‎.  ‎They propose ‎
condominium units in the price range of $‎135‎,‎000‎.‎00‎.  ‎If the rezoning is ‎
approved, they would prepare plans for condominiums that would be ‎
single‎-‎story with vaulted ceilings, two‎-‎car garages and fireplaces‎.  ‎They do ‎
not propose to impact any of the wetland areas on site‎.  ‎They believe their ‎
plan would provide an upgraded appearance of the site, with professional ‎
landscaping at the entrance of the site and throughout the site‎.  ‎All the ‎
roads will have concrete gutters‎.‎
 
Mr‎. ‎Maragas continued by stating that, in his opinion, the highest and best ‎
use of the subject property is for residential housing‎.  ‎He said they could ‎
build ‎21 ‎single family homes on this property with the current zoning‎.  ‎
However, the cluster development would allow them to build six buildings of ‎
4 ‎units each, leaving ‎60‎% ‎of the property untouched‎.‎
 
The Chair asked Mr‎. ‎Rizzardi to clarify a comment in his staff report that ‎
states that ‎28 ‎single family homes could be built if the property remains ‎
R‎-‎4‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi said that figure was a rough estimate based on the wetlands ‎
not being impacted and taking out the right‎-‎of‎-‎way of roads within every lot‎.  ‎
He said the parcel is not configured in such a way that it could be ‎
sub‎-‎divided but with the lot averaging method, they might still be able to ‎
maximize their yield‎.  ‎Under the RCD zoning, they could not get that many ‎
units‎.‎
 
Member Boswell asked what the exclusion of the two lots in staff's ‎
recommendation might do to impact the number of units proposed by the ‎
applicant‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi said it would probably reduce the number of units by two or ‎
three, which would still leave two buildable single family attached building ‎
lots‎.‎
 
The Chair ‎opened the public hearing‎.‎
 
Ms‎. ‎Nancy Evans‎, ‎549 ‎Harding, said that her biggest concern is the ‎
entrance way off of Castell and Harding, but was not opposed to the ‎
rezoning‎.‎
 
Ms‎. ‎Jane Miller‎, ‎501 ‎S‎. ‎Castell, expressed concern about the entrance way, ‎
as well as the removal of trees, particularly in areas that will not be built on‎.‎
 
Mr‎. ‎Maragas said they intend to preserve as many trees as they possibly ‎
can and that no trees will be removed in the areas where no units are ‎
proposed‎.‎
 
Ms‎. ‎Miller said there are no sewers at the end of Harding and Castell‎.  ‎She ‎
asked the applicant if they would be installing water and sewer for this ‎
development and if so, would she be able to hook up to the water and ‎
sewer‎.‎
 
Mr‎. ‎Maragas said they are welcome to hook up to their water and sewer ‎
system once that is installed‎.‎
 
Mr‎. ‎Wade Bennett‎, ‎402 ‎S‎. ‎Harrison, said he was concerned also about ‎
access and the type of road that would be installed‎.‎
 
Ms‎. ‎Hill said they be installing an asphalt road‎.‎
 
Mr‎. ‎Robert Tenniswood‎, ‎629 ‎Quarter St‎.‎, was also concerned about the ‎
location of the access roads‎.  ‎He said he would prefer that single family ‎
homes be built on this parcel‎.‎
 
Mr‎. ‎Maragas said there would be a direct access off of Peach St‎. ‎
 
Mr‎. ‎Joe Thompson‎, ‎633 ‎Quarter St‎.‎, said he owns all the property adjacent ‎
to Peach St‎. ‎and Helmand and would prefer to see single family homes ‎
developed‎.  ‎He said if the utilities were installed, it would be a benefit to ‎
him‎.  ‎He wondered if any of those costs would be transferred to the ‎
adjacent property owners‎.‎
 
Mr‎. ‎Maragas said there would not be any cost to adjacent property owners‎.‎
 
The Chair ‎closed the public hearing‎.‎
 
DISCUSSION‎:‎
 
The Chair asked Mr‎. ‎Maragas what his reaction is to Mr‎. ‎Rizzardi's ‎
conclusion that only the four contiguous parcels on the south side of ‎
Helmand be rezoned‎.‎
 
Mr‎. ‎Maragas said that would not affect their plan‎.  ‎The wanted to put a nice, ‎
big entrance on that parcel‎.  ‎He understands staff's reasons for wanting to ‎
eliminate those two parcels from the rezoning request‎.  ‎He said he would ‎
not be opposed to eliminating those two parcels‎.‎
 
Member Boswell expressed some concern that the elimination of those two ‎
parcels would affect the density because they wouldn't have the same ‎
amount of acreage as calculated in the staff report‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi said those two parcels are not contiguous with the rest of the ‎
site‎.  ‎These two non‎-‎contiguous parcels were not included in the ‎
calculations for the density‎.  ‎It is possible that they could lose one unit‎.‎
 
Mr‎. ‎Maragas asked if they could make a condition on those two ‎
non‎-‎contiguous parcels that it be used for density but that no building take ‎
place on it‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin responded that they could not place a condition on the ‎
rezoning request‎.‎
 
Member Nowicki asked the applicant if any effort was made to purchase ‎
the corner parcel ‎(‎15‎-‎15‎-‎403‎-‎001‎) ‎together with the other contiguous ‎
parcels‎.‎
 
It was determined that the property belonged to Ms‎. ‎Jane Miller who spoke ‎
during the public hearing‎.  ‎She said she would not be interested in rezoning ‎
her property or selling it to the applicant‎. ‎
 
The Chair asked Mr‎. ‎Rizzardi how many alternatives did he think there were ‎
toward accessing that site if it is zoned RCD and if he felt it would ever be a ‎
problem‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi responded that the problems might be whether or not they can ‎
get access off of Peach St‎. ‎and can they make a safe curve at the ‎
Harding‎/‎Castell intersection‎.  ‎He didn't believe it would make a difference ‎
whether it was zoned RCD or R‎-‎4‎.  ‎As it relates to traffic, Mr‎. ‎Dearing, the ‎
city's Traffic Engineer, said that condominiums and townhouses generate ‎
less traffic per unit than a comparable single family detached home‎. ‎
 
Member Ferrera said there are some benefits in terms of impact on the site ‎
in the community with either zoning classification‎.  ‎What makes the most ‎
difference is the type of development the developer brings to the site‎.  ‎This ‎
plays a greater role than whether they are simply condominiums or single ‎
family homes‎.  ‎He believes RCD is well suited to the property and is ‎
contiguous to other RCD properties‎.  ‎He noted that the Planning ‎
Commission master planned this site several years ago as RCD because ‎
of the terrain‎.  ‎RCD zoning includes a buffer zone for the railroad and the ‎
industrial property‎.  ‎
 
MOTION‎ by Boswell, support by Somerville, that the Planning Commission ‎
recommends approval‎ of the rezoning of Parcel Nos‎. ‎15‎-‎15‎-‎403‎-‎002‎, ‎
003‎, ‎004 ‎and ‎005 ‎from R‎-‎4‎, Single Family Residential, to RCD, One Family ‎
Cluster, and excluding Parcel Nos‎. ‎15‎-‎15‎-‎401‎-‎002 ‎and ‎003 ‎from the ‎
request‎.‎
 
 Ayes‎:‎Boswell, Ferrera, Funk, Nowicki, Ramanauskas, Rosen, Somerville, ‎
 Kaiser‎
 Nays‎:‎None‎
 Absent‎:‎Ruggiero   ‎MOTION CARRIED‎
Recommended for Approval  to the City Council Regular Meeting
 
2000-1601
Request for a Tree Removal Permit ‎- ‎File No‎. ‎95‎-‎019 ‎- ‎Autumn Hills ‎
Subdivision, located on the east side of John R, south of Hamlin, Parcel Nos‎. ‎
15‎-‎25‎-‎302‎-‎002‎, ‎-‎009‎, ‎-‎010 ‎and ‎15‎-‎25‎-‎301‎-‎014‎, zoned R‎-‎4‎, One Family ‎
Residential, Millcreek Building Company, Michael Guerra, ‎707 ‎E‎. ‎Maple, Susite ‎
102‎, Troy, MI ‎48083‎, Applicant‎
Messrs‎. ‎Jim Jones from MCS Assoc‎.‎, and Mike Guerra from Millcreek ‎
Building Co‎. ‎were present‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin summarized her staff report dated ‎2‎/‎8‎/‎96‎.  ‎In addition to her ‎
report, she noted that there is an excepted parcel with an existing home ‎
which has frontage on John R and will have frontage on the proposed new ‎
Larned Rd‎. ‎which will become a ‎60‎' right‎-‎of‎-‎way‎.  ‎At the time this report ‎
was prepared, the plat drawing showed the existing structures on the ‎
excepted parcel as non‎-‎conforming‎.  ‎The applicant's engineer added a ‎
note on the drawing indicating that if there was non‎-‎compliance with the ‎
ordinance based on those homes to remain, that those would require ‎
variances‎.  ‎The Plat Act would not allow for approval of the tentative ‎
preliminary plat if a nonconformity is created‎.  ‎This issue should be ‎
addressed prior to an approval by City Council‎.  ‎After discussing this ‎
matter with the applicant and his engineer, a modification was made, which ‎
is reflected on the plat drawing dated Received ‎2‎/‎16‎/‎96‎.  ‎Larned Rd‎. ‎has ‎
been moved approximately ‎25‎' further to the north to allow for the required ‎
front yard setbacks that would be needed for the existing structure on the ‎
excepted parcel‎.  ‎The open space would then have to either become part of ‎
the right‎-‎of‎-‎way or be labeled in some way as an outlot‎.  ‎This would have to ‎
be clarified, but could be handled at the time of the approval of the final ‎
preliminary plat‎.  (‎Staff report has been placed on file and by reference ‎
becomes part of the record hereof‎.)  ‎
 
Continuing, Ms‎. ‎Goodwin noted that Outlot A at the eastern limits of the ‎
property is labeled as an existing wetland area which is unregulated‎.  ‎She ‎
indicated that Dr‎. ‎Jaworski performed a wetland determination and noted ‎
that this area is a forested wetland that would be regulated if the DNR ‎
chose to regulate it‎.  ‎However, as a result of the DNR's on‎-‎site ‎
investigation, they provided documentation to the city indicating that the ‎
wetland would not be regulated‎.  ‎Dr‎. ‎Jaworski subsequently determined that ‎
the wetland was not regulated‎.  ‎
 
Ms‎. ‎Goodwin also noted that she had contact with some of the neighbors ‎
who live on Frankson and directly abut the property‎.  ‎They expressed ‎
concern about the limits of the storm sewer easement and the existing ‎
forest and wooded area and the innudation of water in that area currently‎.  ‎
They have asked that the Planning Commission give consideration to the ‎
impact regarding these conditions, particularly as to the development of Lot ‎
16‎.  ‎
 
The Chair asked what it is about Lot ‎16 ‎that staff would like the Planning ‎
Commission to address during the discussion‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin suggested that the applicant provide evidence to the Planning ‎
Commission that Lot ‎16 ‎is buildable given the soils in that area, and ‎
whether or not the soils on that lot are suitable for single family ‎
development‎.  ‎She said it could be that some soil borings or additional ‎
information could be provided in order to assure the Planning Commission ‎
that this lot could be developed‎.‎
 
The Chair asked the applicants what their reaction is to Condition No‎. ‎2 ‎in ‎
the staff report with regard to designing the detention basin to be in ‎
conformity with the stipulations as noted by Dr‎. ‎Jaworski, as well as the ‎
condition that the shed and garage on the excepted parcel be removed ‎
unless a variance can be obtained from the ZBA‎. ‎
 
Mr‎. ‎Jones said they anticipate a detention basin that will be overdug to ‎
provide for sediment to be filtered out in the bottom of the basin during the ‎
construction of the homes‎.  ‎Responding to Dr‎. ‎Jaworski's comments, he ‎
said the detention pond would be designed to provide for the ‎
sedimentation prior to the catch basin‎.  ‎In addition, they provided a ‎30‎' ‎
buffer zone from the top of their pond to that catch basin which will be left ‎
intact with the natural vegetation‎.  ‎They will be providing an overflow ‎
structure before the catch basin to allow any overflow which exceeds the ‎
design capacity to go into that catch basin first before entering into the ‎
storm system to the east‎.‎
 
Concerning Lot ‎16‎, Mr‎. ‎Jones said they don't anticipate any problems with ‎
the construction of a home on that lot‎.  ‎All of these homes should have ‎
basement construction which typically goes at least ‎7‎' below grade‎.  ‎They ‎
don't anticipate any bad material at that depth‎.‎
 
Mr‎. ‎Guerra said they wouldn't build on a questionable site‎.‎
 
The Chair asked if it wouldn't be wiser to address the issue of whether or ‎
not Lot ‎16 ‎is buildable now instead of waiting‎.‎
 ‎
Mr‎. ‎Jones said if they tried to address soil conditions on every lot, then it ‎
would be very costly‎.  ‎He said they could take a soil boring on Lot ‎16‎, but ‎
doesn't believe there will be a problem‎.  ‎He said if the costs to construct a ‎
home on a particular lot far exceeds what the value is, then they would drop ‎
it at that time‎.‎
 
Heather Miller‎, ‎2472 ‎Frankson Ave‎.‎, stated that her backyard abuts the ‎
proposed lot and that the ground stays wet‎.  ‎She noted that one of the ‎
residents on her street has ‎5 ‎sump pumps and still has flooding problems in ‎
their basement‎.  ‎She expressed concern about the removal of trees in the ‎
area‎.  ‎She hoped that the applicant would first verify if Lot ‎16 ‎could be ‎
developed before deciding to remove trees‎.‎
 
Marcie Nichols‎, ‎2478 ‎Frankson ‎(‎Lot ‎13‎)‎, expressed concern about the ‎
trees being removed, noting specific species‎.  ‎She is concerned that the ‎
number and size of replacement trees does not compare with what is being ‎
removed‎.  ‎She is concerned about the variety of birds and animals that live ‎
in the woods that will no longer exist there once the woods are cleared‎.  ‎
She believes that many of the ‎72‎' lots in the proposed subdivision are too ‎
small‎.  ‎She said the property is already a natural cut‎-‎through to John R‎.  ‎
 
Jerome Eby‎, ‎2557 ‎John R, said he is the neighbor to the south of the ‎
proposed property‎.  ‎He said he has a basement and does not have any ‎
sump pump problems‎.  ‎He said if the elevation of the basement is set at a ‎
proper elevation, people do not generally have problems with water, even ‎
though it is a high water table‎.  ‎He noted that the Sugar Creek Subdivision ‎
is built on the same ground and every one of those condominiums have ‎
basements‎.  ‎He said he is in favor of the development‎.‎
 
Richard Thomas‎, ‎1083 ‎Sugar Creek Dr‎.‎, said he abuts this property‎.  ‎He ‎
asked the applicant if they are going to hook into Gravel Ridge Rd‎.  ‎He ‎
asked if people will be able to exit the subdivision and go south on Gravel ‎
Ridge in order to get out onto Auburn Rd‎.‎
 
Mr‎. ‎Jones said ‎"‎not at this time‎." ‎
 
Mr‎. ‎Thomas then asked where their storm water outlet is located‎.‎
 
Mr‎. ‎Jones said it is in the Varner Drain to the east‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Thomas said he agreed that the condominiums in his subdivision do ‎
have basements with sump pumps‎.  ‎He said some run more than others but ‎
no one seems to have any big problems‎.  ‎He said he was also concerned ‎
about the lot widths of ‎72‎'‎.‎
 
The Chair said that the City Engineer has provided a memo to the Planning ‎
Department which states that an enlargement of the Varner Drainage ‎
District will be required prior to issuance of a Land Improvement Permit ‎
from the Engineering Services Division‎. ‎
 
Kellie Nichols‎, ‎814 ‎Lynhaven, Rochester Hills, said she grew up at ‎2478 ‎
Frankson‎.  ‎She said she is not opposed to the subdivision, but doesn't want ‎
to see the trees and wildlife disturbed‎.  ‎She said it would be nice to have ‎
perhaps a ‎30‎' buffer between the new subdivision and their homes‎.‎
 
Mr‎. ‎Jones responded that they are showing a ‎90‎' wide buffer between Lot ‎
16 ‎and the east property line‎.  ‎There is definitely a buffer of existing trees ‎
that will remain between the two developments‎.‎
 
Ms‎. ‎Kellie Nichols asked if they would be able to see the homes through the ‎
buffer of trees‎.  ‎She commented that the trees are very tall and only have ‎
leaves at the top‎.‎
 
Mr‎. ‎Guerra then said, given the height, they would probably be able to see ‎
the homes regardless of the foliage on the trees‎.  ‎
 
DISCUSSION‎:‎
 
Member Somerville asked the applicants to seriously consider eliminating ‎
Lot ‎16‎.  ‎She lives in that area and knows that homes on Frankson St‎. ‎have ‎
had a problem with water‎.   ‎
 
The Chair said another option is that if a motion was made to recommend ‎
approval, it could be made with a condition that a soil boring be made and ‎
it be determined that, in fact, Lot ‎16 ‎is buildable‎.  ‎Soil borings could be ‎
required as conditions to be taken in more than one place on the site‎. ‎
 
Member Rosen said he's concerned about the entrance area and the ‎
nonconforming existing structure‎.  ‎He asked for further explanation as to ‎
how this becomes nonconforming or how it becomes a front yard, and, if so, ‎
how do they get out of it by having a wider parcel that is not owned by the ‎
people that own the nonconforming house‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said her understanding is that this was all one property which ‎
never had legal access to Larned Rd‎.  ‎The property line, as shown, is ‎
existing and the house is existing on the property‎.  ‎Technically, it's an ‎
existing nonconforming situation‎.  ‎There is a requirement to construct and ‎
dedicate a ‎60‎' wide right‎-‎of‎-‎way, which becomes a public road, and ‎
therefore setbacks would be taken off from the future right‎-‎of‎-‎way line to the ‎
closest point of the building‎.  ‎That lot today, does not meet that requirement‎.  ‎
A ‎25‎' open space is shown on the plat as a way to satisfy that front yard ‎
setback‎.  ‎She said she hasn't discussed this with John Staran and could ‎
research it further if there is a need for further clarification‎.‎
 
Member Rosen said he's trying to prevent a situation where they create a ‎
nonconformance that wasn't there when they started‎.  ‎He said if the property ‎
division exists today for the excepted parcel and they don't add frontage on ‎
Larned Rd‎.‎, then nothing changes‎.  ‎If there's another parcel in between, he ‎
isn't sure how it can front on Larned Rd‎.  ‎If it's open space as indicated on ‎
the plan, then it belongs to the subdivision and not to the parcel on John R‎.  ‎
Therefor, the excepted parcel can not front on Larned‎.  ‎But, if it's all ‎
dedicated as right‎-‎of‎-‎way, then they've created frontage‎.  ‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said the other option would be to dedicate the open space to ‎
the excepted parcel‎.  ‎This would satisfy the required front yard ‎
requirements because the measurement is taken from that limit to the ‎
building‎.‎
 
Member Rosen asked if it's appropriate to resolve it at this point before ‎
forwarding this to City Council‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said one option would be to obtain a variance, which ‎
probably would not likely be granted because there is another alternative ‎
available‎.  ‎The stipulation would be that the parcel be made nonconforming ‎
by the dedication of additional land area instead of open space‎.  ‎
 
The Chair asked the applicant why they are taking out so many trees‎.‎
 
Mr‎. ‎Guerra said when they define the building envelope, included in those ‎
calculations are trees that may possibly be damaged by construction‎.  ‎He ‎
pointed out that, although that count may be excessive, in reality, many of ‎
those trees surrounding the houses remain‎.  ‎He said the treed sites will ‎
likely sell for a premium‎.‎
 
The Chair asked the applicant what his response is to completely ‎
eliminating Lot ‎16‎.‎
 
Mr‎. ‎Guerra said he would be willing to consider soil borings to see if it's ‎
buildable‎.  ‎If he found it to be a difficult, expensive site, he would not be ‎
interested in building that lot‎.  ‎
 
Member Ramanauskas said he was also concerned about Lot ‎16‎.  ‎If they ‎
eliminated Lot ‎16 ‎from the plat, it would increase the amount of trees being ‎
saved‎.  ‎He said they will definitely lose some trees during construction, ‎
especially once driveways and sidewalks are installed‎.  ‎
 
Member Somerville stated another reason for eliminating Lot ‎16 ‎is that it ‎
would make a very nice open space area‎.‎
 
Member Rosen said, regarding the setback requirement for the excepted ‎
parcel, he believes there needs to be a legal opinion as to exactly what ‎
situation the applicant is in‎.  ‎One option is that it could be determined that ‎
the lot does not get frontage on Larned Rd‎.  ‎Another option would be to ‎
dedicate the property that would have frontage on Larned‎.  ‎In that case, it ‎
would have to be wide enough to create a conforming parcel‎.  ‎
 
The Chair agreed with Member Rosen that if this issue does go forward to ‎
City Council with a recommendation one way or the other, the Planning ‎
Commission should have some resolution to that issue when it gets there‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said that her preference would be to get an opinion from the ‎
city attorney and then discuss it with the applicant and resolve it before ‎
presenting it with the plat to City Council‎.‎
 
The Chair said they could also condition the recommendation for approval ‎
on the issue being resolved at least as between the applicant and the ‎
Planning Department in consultation with the city attorney before it gets to ‎
City Council‎.‎
 
Mr‎. ‎Jones clarified that they are just talking about the disposition of the ‎25‎' ‎
strip and whether or not it be maintained as open space or dedicated to the ‎
homeowner adjacent to it or the city‎.  ‎He said in all these cases, they still ‎
have enough setback so they aren't talking about a nonconforming ‎
condition‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said the staff has always, from the beginning of the reviews of ‎
this plat, recognized that there were existing structures that could be ‎
impacted by the development proposal‎.  ‎
 
There was some discussion about a shed that is shown on the plat and the ‎
topographic survey and whether or not it has been removed‎.‎
 
Mr‎. ‎Eby stated that he removed the shed with a permit from the city‎.  ‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said it should be indicated on the plat drawing that it has ‎
been removed‎.‎
 
Mr‎. ‎Jones said he wasn't aware until this evening that it had been removed‎.  ‎
He said he will take care of that‎.‎
 
The Chair summarized the options‎.  ‎He said the motion could be that the ‎
plat exclude Lot ‎16 ‎before it gets to City Council, unless the applicant, ‎
through a number of soil borings as determined by the City Engineer, ‎
shows without dispute that the lot is buildable‎.  ‎There could be another ‎
condition that, concerning the excepted parcel, the staff, in conjunction with ‎
an opinion from the City Attorney, resolve how that area will be treated ‎
before it gets to City Council‎.‎
 
Member Somerville stated that when this comes before City Council, they ‎
can ask him to remove Lot ‎16 ‎regardless of what the soil borings say‎.‎
 
Mr‎. ‎Guerra said he would agree, at this point, to remove Lot ‎16 ‎from his ‎
proposal and make that an expansion of Outlot A‎.‎
 
The Chair said the calculations for tree removal will change by the ‎
elimination of Lot ‎16‎.  ‎He asked Ms‎. ‎Goodwin if the tree removal permit ‎
could be put off until final approval‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said it could be put off except that there has to be a finding ‎
that information has been presented which demonstrates that the tree ‎
ordinance requirement can be met‎.  ‎There would need to be some ‎
resolution of the Planning Commission that the information provided meets ‎
the minimum requirements of the ordinance, however, that they're granting ‎
a tentative tree removal permit subject to the revision to the plat as noted‎.‎
 
The Chair said there could be a motion to approve the tree removal permit ‎
request, but amended and approved by staff with adjustments both for the ‎
site plan as it goes forward as well as adjustments to the bond, surety or ‎
letter of credit that would have to be provided‎.‎
 
MOTION‎ by Boswell, support by Rosen, that the Planning Commission ‎
approves the tree removal permit‎ as requested, noting that it will be ‎
further reviewed by staff and adjusted by the applicant for the plat as it's ‎
presented later to the City Council and adjusted as to the bond, surety or ‎
letter of credit which will not exceed $‎50‎,‎570‎.‎00 ‎but will likewise be ‎
adjusted down as the Lot ‎16 ‎trees are noted as saved rather than removed‎.‎
 
DISCUSSION‎:‎
 
Member Ferrera asked the applicant if they could take a look at how their ‎
retention pond lays out‎.  ‎It's a pie‎-‎shaped pond that will take the greater ‎
portion of the trees along the property line‎.  ‎He asked if they would consider ‎
reconfiguring that pond and try to maximize the number of trees to be saved ‎
closest to the property line‎. ‎
 
Member Ramanauskas said perhaps a more narrow rectangular shaped ‎
pond could save more trees‎.‎
 ‎
 Ayes‎:‎All‎
 Nays‎:‎None‎
 Absent‎:‎Ruggiero   ‎MOTION CARRIED‎
Approved
 
2000-1602
Request for Tentative Approval of the Preliminary Plat ‎- ‎File No‎. ‎95‎-‎019 ‎- ‎
Autumn Hills Subdivision‎
MOTION‎ by Rosen, support by Somerville, that the Planning Commission ‎
recommends conditional approval‎ of the tentative preliminary plat for ‎
Autumn Hills Subdivision, File No‎. ‎95‎-‎019‎, incorporating the ‎
recommendations, findings and conditions in the staff report of ‎2‎/‎8‎/‎96 ‎with ‎
two additional conditions‎.‎
 
FINDINGS‎:‎
 
 1‎)‎All applicable Ordinance Code provisions and zoning regulations can be ‎
 met as noted in this report and with the stipulations as given below‎.‎
 
 2‎)‎Adequate public utilities are available for use in the proposed ‎
 development‎.‎
 
 3‎)‎An acceptable comprehensive development plan has been presented; ‎
 the elements have been discussed in this report‎.‎
 
 4‎)‎A reasonable street and lot layout and orientation have been shown on ‎
 the plat drawings‎.‎
 
 5‎)‎An environmental impact statement and plan has been incorporated into ‎
 the design and layout of the plat proposal showing no substantially ‎
 harmful effects subject to the stipulations as recommended by the ‎
 staff‎.‎
 
CONDITIONS‎:‎
 
 1‎)‎That the shed and garage on the excepted parcel be removed unless a ‎
 variance can be obtained from the ZBA prior to the submittal of the ‎
 revised preliminary plat for final approval‎.  ‎That a note be shown ‎
 accurately on the plat showing the shed as being removed‎.‎
 
 2‎)‎That the design of the detention basin conform to the stipulations as ‎
 noted by Dr‎. ‎Eugene Jaworski, and incorporated into the final ‎
 construction plans in a manner that is acceptable to the Engineering ‎
 staff‎.‎
 
 3‎)‎That Lot ‎16 ‎be eliminated from the plat and the lots be renumbered ‎
 accordingly, as agreed upon by the applicant‎.‎
 
 4‎)‎That the applicant and the Planning Department, who will consult with the ‎
 City Attorney, will resolve the issue of the frontage, open space area ‎
 noted on the plat and be shown on the plat before it is forwarded to ‎
 City Council‎.  ‎That note #‎26 ‎be modified accordingly on the plat‎.‎
 
 Ayes‎:‎Ferrera, Funk, Nowicki, Ramanauskas, Rosen, Somerville, Boswell, ‎
 Kaiser‎
 Nays‎:‎None‎
 Absent‎:‎Ruggiero   ‎MOTION CARRIED‎
Recommended for Approval  to the City Council Regular Meeting
 
2000-1603
Request for Buffer Modification ‎- ‎File No‎. ‎95‎-‎031 ‎- ‎Great Oaks Country Club ‎
Maintenance Building Facility, located south of Tienken, east of Livernois, Parcel ‎
No‎. ‎15‎-‎10‎-‎101‎-‎086‎, zoned R‎-‎3‎, One Family Residential, John Nowakowski, ‎
Great Oaks Country Club, ‎777 ‎Great Oaks Blvd‎.‎, Rochester Hills, MI ‎48307‎, ‎
Applicant‎
Messrs‎. ‎Charlie Henstock, Board of Directors and Co‎-‎Chair of the Green ‎
Committee, Terry Kohler, President of Great Oaks, and Bob Walton, AES ‎
Engineers & Surveyors, were present‎.‎
 
The Chair asked if anyone knew when the conditional use for this project ‎
was originally approved and if it had a site plan in mind that was approved ‎
and if there was any specific or inferred condition on the use that this ‎
building not exceed the size it currently is‎.‎
 
The applicants didn't know‎.  ‎Mr‎. ‎Henstock said the overall area of use does ‎
not expand, but the building does‎.‎
 
MOTION‎ by Rosen, support by Boswell, that the Planning Commission ‎
grants a waiver of a buffer modification‎ for the Great Oaks ‎
Maintenance Facility Addition, File No‎. ‎95‎-‎031‎, according to the ‎
requirements of Section ‎21‎.‎05‎.‎5 ‎and based on the information contained in ‎
the Environmental Impact Statement, Part ‎3‎, Item E‎.‎
 
 Ayes‎:‎All‎
 Nays‎:‎None‎
 Absent‎:‎Ruggiero   ‎MOTION CARRIED‎
 
Granted
 
2000-1604
Request for a Tree Removal Permit ‎- ‎File No‎. ‎95‎-‎031 ‎- ‎Great Oaks Country ‎
Club Maintenance Building Facility‎
The Chair noted that Ms‎. ‎Lemke's letter doesn't recite any bond amount‎.  ‎
He wondered if a cost estimate would be applicable in this instance‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said they are only talking about removing three trees and ‎
there is substantial landscaping proposed for the project‎.  ‎She would ‎
recommend that the Planning Commission not stipulate a replacement ‎
bond but that it be incorporated with the landscape plan as presented with ‎
the site plan‎.‎
 
MOTION‎ by Boswell, support by Somerville, that the Planning Commission ‎
approve the tree removal permit‎ for the Great Oaks Maintenance Facility ‎
Addition, File No‎. ‎95‎-‎031‎, waiving the bond requirement, noting that tree ‎
replacement will be incorporated into the applicant's overall landscape plan ‎
which will require the production of a bond‎.‎
 
 Ayes‎:‎All‎
 Nays‎:‎None‎
 Absent‎:‎Ruggiero   ‎MOTION CARRIED‎
 
 
Approved
 
2000-1605
Request for Site Plan Approval ‎- ‎File No‎. ‎95‎-‎031 ‎- ‎Great Oaks Country Club ‎
Maintenance Building Facility‎
Member Nowicki said the plan shows a catch basin but doesn't say ‎
anything about the design or capacity‎.  ‎He expressed some concern about ‎
fertilizer which may be pumped into spray equipment and possibly spill out ‎
of the catch basin‎.  ‎He wondered where the gasoline and oil would be ‎
discharged once it's drained off the top of the water‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Walton explained that the site plan shows the detail of the catch basin‎.  ‎
It's a ‎1‎,‎000 ‎gallon split tank with diesel and gasoline‎.  ‎These above ground ‎
tanks are surrounded with a concrete ‎1‎,‎500 ‎gallon container that is ‎1‎½ ‎
times the capacity of the fuel‎.  ‎The area where they will fill their equipment ‎
also has a catch basin which is localized to only catch the fluids from that ‎
area, and will go into a ‎1‎,‎000 ‎gallon two‎-‎chamber oil separator prior to ‎
being discharged into the pond‎.  ‎He noted that there is a bell alarm and an ‎
automatic shut‎-‎off if something were to happen while fueling‎.  ‎He said this ‎
facility houses lawn mowers and tractors and they need to have fuel on site‎.  ‎
In talking to the city and the DNR, this type of situation is what they ‎
recommended‎.  ‎They believe this is the best situation they can get to ‎
prevent any seepage into the pond‎.  ‎The fertilizer storage building is ‎
self‎-‎contained and anything that spills will be pumped out of the catch basin ‎
and put back into the equipment and used on the golf course‎.  ‎He pointed ‎
out that the fueling system will be surrounded by a six‎-‎foot chain link fence ‎
which will be locked every day‎.  ‎The grounds will be entirely surrounded by ‎
a chain link fence with gates that will be locked every evening for security ‎
purposes‎.‎
 
Member Rosen asked if they have conducted any testing of the ground ‎
around the existing tanks‎.‎
 
Mr‎. ‎Walton said those tanks were removed several years ago‎.  ‎They have ‎
done testing and have a release from the DNR that the site is clean‎.‎
 
MOTION‎ by Rosen, support by Nowicki, that the Planning Commission ‎
approve the site plan‎ for the Great Oaks Maintenance Facility Addition, ‎
File No‎. ‎95‎-‎031‎, incorporating the findings in the staff report dated ‎2‎/‎9‎/‎96‎, ‎
with two conditions‎.‎
 
FINDINGS‎:‎
 
 1‎)‎All requirements of the Zoning Ordinance and other code ordinance ‎
 requirements can be met as noted in this report‎.‎
 
 2‎)‎The location and design of driveways providing vehicular ingress to and ‎
 egress from the site are existing and adequate to serve the site and ‎
 the proposed additions‎.‎
 
 3‎)‎There shall be a satisfactory and harmonious relationship between the ‎
 development on the site and the existing and prospective ‎
 development of contiguous land and adjacent neighborhoods‎.  ‎
 Adequate screening is existing and proposed tree plantings will help ‎
 achieve these objectives‎.‎
 
 4‎)‎The proposed improvements can be designed, maintained and ‎
 developed so as not to have an unreasonably detrimental effect ‎
 upon the significant natural features of the parcel and the larger area ‎
 of which the parcel is a part as discussed and noted in the submitted ‎
 documentation and this report‎.‎
 
CONDITIONS‎:‎
 
 1‎)‎That Planning Department staff determine that this site plan is consistent ‎
 with the original grant of the conditional use on that site plan‎.‎
 
 2‎)‎That a landscape bond, surety or letter of credit in the amount of ‎
 $‎2‎,‎750‎.‎00 ‎be provided to cover the cost of replacement trees‎.‎
 
 Ayes‎:‎All‎
 Nays‎:‎None‎
 Absent‎:‎Ruggiero   ‎MOTION CARRIED‎
Approved
 
UNFINISHED BUSINESS
2000-1580
Resolution from the City Council that the Planning Commission schedule a ‎
public hearing n a proposed amendment to Section ‎21‎.‎14 ‎(‎Parking and Storage ‎
of Vehicles and Equipment‎) ‎of the Zoning Ordinance in order to permit vehicles, ‎
including commercial vehicles, that weigh up to one ton to be parked in ‎
residential zoning districts‎
The Chair noted that this is the second time they've seen this issue within ‎
the last several meetings and is intended eventually to be flushed out ‎
further‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin provided a copy of the ‎11‎/‎21‎/‎95 ‎Planning Commission ‎
minutes where this item was last discussed‎.  ‎She noted that prior to that ‎
meeting, there was a resolution from the City Council that the Planning ‎
Commission schedule a public hearing on a proposed amendment to ‎
Section ‎21‎.‎14 ‎which would permit vehicles, including commercial vehicles ‎
weighing up to one ton, to be parked in residential zoning districts‎.  ‎There ‎
was considerable discussion on this issue at the ‎11‎/‎21‎/‎95 ‎meeting and the ‎
resolution of the Planning Commission was that the Building Department ‎
provide a report that shows how many violations during the last three years ‎
were issued for parking or storing of commercial vehicles in residential ‎
neighborhoods contrary to the statute‎.  ‎The Planning Commission also ‎
asked that the report include specific facts surrounding these violations and ‎
some indication of what the status is of the current ordinance enforcement‎.  ‎
As a result, the Building Department researched the topic and prepared a ‎
Commercial Vehicle Study‎. ‎
 
Continuing, Ms‎. ‎Goodwin said if the Planning Commission is satisfied with ‎
the information provided by the Building Department, the next step would ‎
be to ask the City Attorney to draft an amendment to this section of the ‎
Zoning Ordinance and schedule a public hearing‎.  ‎It is the desire of City ‎
Council that an amendment come forward‎.  ‎Ms‎. ‎Goodwin said that the ‎
Clerk's Office and the City Attorney did some research into this ordinance ‎
and determined that the original amendment to Section ‎21‎.‎14 ‎(‎previously ‎
known as Section ‎1814‎) ‎did include R‎-‎3‎, R‎-‎4 ‎and MH zoning districts that ‎
would be regulated under that standard, as was R‎-‎1 ‎and R‎-‎2‎.  ‎The R‎-‎3‎, R‎-‎4‎, ‎
and MH districts were inadvertently omitted when the Zoning Ordinance ‎
was retyped‎.  ‎Mr‎. ‎Ternan has already proposed to the City Council that this ‎
be corrected‎.  ‎There is a way this can be taken care of without a public ‎
hearing because it was always intended to be there‎.  ‎The goal this evening ‎
is to review the Commercial Vehicle Study‎.  ‎There could be further ‎
discussion and direction for the City Attorney to draft an amendment to the ‎
ordinance‎.  ‎If the Planning Commission does not feel an amendment is ‎
necessary, then the City Attorney would have to follow the directive of City ‎
Council, which could be to put an ordinance on the table and hold a public ‎
hearing‎.  ‎If that occurs, then the Planning Commission can make its ‎
recommendation and move it forward to City Council‎.‎
 
Member Somerville continued to support the idea of amending the ‎
ordinance to allow residents who drive their ‎"‎work vehicle‎" ‎home to be able ‎
to park it in their driveway, regardless of whether it's a van or pick‎-‎up truck ‎
or even a long bed pick‎-‎up truck with capacity in excess of one ton if that's ‎
what the homeowner chooses to drive‎.  ‎She believes residents of this city ‎
have a right to drive the vehicle of their choice and that those residents who ‎
are required to drive their work vehicle home have a right to park it in their ‎
driveway‎.  ‎Deed restrictions in many subdivisions throughout this city have ‎
kept down the amount of people in those subdivisions who drive a vehicle ‎
that the city considers to be illegal‎.  ‎Therefore, it has been the south side of ‎
the city who has been issued the most violations‎.  ‎She stated that there are ‎
city employees who drive the city pick‎-‎up trucks home and park them in ‎
their driveways‎.  ‎She asked how this is any different than a resident parking ‎
their work vehicle in their own driveway‎.  ‎Member Somerville said that R‎-‎3‎, ‎
R‎-‎4 ‎and MH was not written into the original ordinance, yet tickets have ‎
been and still are being issued against residents for a long time‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin stated that the R‎-‎3‎, R‎-‎4 ‎and MH districts were in the original ‎
ordinance that was published in the newspaper and it was in the ordinance ‎
book up until ‎1989‎.  ‎The version that was reprinted under Zoning Ordinance ‎
No‎. ‎200 ‎inadvertently omitted the R‎-‎3‎, R‎-‎4 ‎and MH‎.  ‎However, it was in the ‎
book and it was advertised and was part of the ordinance that was adopted ‎
and made effective by the City Council‎.  ‎
 
 
The Chair said they need to decide what, if any, changes do they want to ‎
make and what vehicles they want to allow‎.  ‎He suggested as an example, ‎
someone who gives private bus tours on the weekends and parks the bus ‎
in the driveway with the name of the business on it‎.  ‎He asked Member ‎
Somerville if this would be okay‎.‎
 
She said, ‎"‎no, that's a long way from being a van or a pick‎-‎up truck‎."  ‎She ‎
pointed to a picture of a cube van in the vehicle study and commented that ‎
this would be way too big‎.‎
 
The Chair said if this cube van is someone's blue collar livelihood, then why ‎
is it way too big?‎
 
Member Somerville said the ordinance has guidelines as to the weight ‎
capacity‎.  ‎
 
Member Nowicki said that commercial vehicles in his subdivision are ‎
required to park in the garage‎.‎
 
Member Rosen said there are a lot of vehicles that could be dual use‎.  ‎They ‎
have to try and separate size and appearance and put it into some easily ‎
identifiable discriminator‎.  ‎It's important to understand that the size of the ‎
vehicle or the physical appearance of its size may not have anything to do ‎
with either its weight or its cargo carrying capacity‎.  ‎For example, he ‎
pointed out that the picture of the big cube van could be as light as a ten ‎
series van with very light axles and not even make ‎2‎,‎000 ‎pound cargo ‎
capacity‎.  ‎It's very unusual, but it can happen‎.  ‎He noted that ten series ‎
chevrolet vans or fifteen series GMC's can be very light cargo weight ‎
vehicles‎.  ‎They can be ‎1‎,‎500 ‎pounds ‎(‎3‎/‎4 ‎ton‎) ‎or less‎.  ‎Another example is ‎
a Jimmy with just over ‎2‎,‎000 ‎pounds cargo capacity‎.  ‎He said if the limit is ‎
one ton cargo capacity, he said he could do two things to avoid it‎.  ‎He could ‎
drive the Jimmy, throw everything in the back and no one would ever ‎
suspect it was a work vehicle‎.  ‎Alternatively, he could have a van ‎
customized in such a way that the cargo capacity was just under ‎2‎,‎000 ‎
pounds‎.  ‎He could get away with this regardless of what the van looks like ‎
or what is stored inside, because it's the cargo capacity that makes the ‎
difference‎.  ‎The words ‎"‎commercial,‎" "‎size,‎" ‎and ‎"‎weight,‎" ‎don't relate to ‎
each other‎.  ‎If it's the appearance of ‎"‎commercial‎" ‎that they're trying to get ‎
away from, that is a different set of criteria than the type of vehicle or it's ‎
cargo capacity‎.  ‎He felt that this is what needs to be settled first‎.  ‎He said it ‎
sounds like they're trying to get away from commercial‎.  ‎
 
The Chair said it sounds like they're trying to get away from the appearance ‎
of discrimination in the city‎.  ‎In some parts of the city, it's not an issue ‎
because the deed restrictions solve it‎.  ‎In other parts of the city where there ‎
are no deed restrictions or economics has determined where certain ‎
groups live, that's where the people with the offensive vehicles are ‎
centralized‎.  ‎He said they need to stay focused on the problem which is that ‎
there are pick‎-‎up trucks and vans that people need in their work and that ‎
are clearly identified as commercial in nature, probably because some ‎
have some writing on them and some have ladders hanging off the side, ‎
that are getting ticketed‎.  ‎
 
Discussion continued with regard to issues of aesthetics and how it ‎
impacts the neighbors next door and across the street‎.  ‎Member Funk ‎
noted that most homeowner's associations don't have the funds available to ‎
take violators of the deed restrictions to court‎.  ‎Member Ferrera agreed ‎
and said they try to handle it within the homeowner's association board‎.  ‎
The Chair said what bothers him is, not the type of work vehicle it is, but ‎
how they advertise it‎.  ‎He said the size doesn't really bother him a lot, ‎
however, if it was a bus, he wouldn't want to see it every day‎.  ‎
 
Member Nowicki suggested they change the ordinance to allow just about ‎
any type of vehicle in any area of the city and see how many complaints ‎
come in‎.  ‎He said they've debated it numerous times and everyone has a ‎
different opinion‎. ‎
 
The Chair suggested, rather than changing the ordinance, hold a public ‎
hearing to ask City Council to declare a moratorium on enforcement and ‎
see where the areas are that really need adjustment‎.  ‎Instead of getting ‎
complaints from those who are being enforced against and perhaps ‎
claiming that they're being discriminated against, then perhaps a ‎
moratorium on enforcement for six months or whatever it is and then identify ‎
where it is the complaints are coming from and what type of vehicles are ‎
actually offending the citizens of Rochester Hills‎.‎
 
Member Ferrera commended the Building Department on such a thorough ‎
report‎.  ‎However, he said he has a problem with the memo stating that ‎
government vehicles owned by city, county, and state agencies should be ‎
exempted‎.  ‎
 
Many of the commissioners voiced their concurrence with Member Ferrera ‎
that if there's going to be a change to the ordinance, that it should apply to ‎
city vehicles as well as any other‎.‎
 
The Chair said he would, however, exempt emergency vehicles‎.  ‎
 
The Chair asked the commissioners what they thought about not changing ‎
the ordinance, sending a resolution to the Mayor to relax or put a complete ‎
moratorium on enforcement and see where the complaints come from for a ‎
designated period of time‎.‎
 
Member Nowicki said if it's decided to put a moratorium on enforcement ‎
then it should be advertised or reported so residents will be aware that they ‎
have the option to complain‎.‎
 
Member Funk said he didn't believe publicizing it would be beneficial‎.  ‎He ‎
believed the ordinance enforcement officers should be instructed to take ‎
the complaints and not comment on them or make any effort to make ‎
people on certain streets know that they should call in‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi asked if such a moratorium would be retroactive, noting that ‎
several violations have been issued within the past week‎.  ‎He said that one ‎
of the violations was for a van, but wasn't sure of the other two‎.  ‎
 
The Chair said it would be the Mayor's and City Council's decision as to ‎
whether or not they want to apply it to calls that came in during the prior two ‎
weeks before they act on this, if they do‎.  ‎He felt that they should begin it at ‎
the point when the city takes action‎.  ‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said, if the Planning Commission wishes, she could forward ‎
the minutes from this evening with a memo to the Mayor stating that the ‎
Planning Commission is inclined to recommend that an ordinance be ‎
drafted that would, in some way, look at size as a way of restructuring the ‎
ordinance in light of the comments‎.  ‎
 
The Chair said there didn't appear to be any support for that earlier in this ‎
evening's discussion‎.  ‎He said the fact that they've not been able to come ‎
up with something should tell City Council more than anything they could ‎
possibly say‎. ‎
 
Member Somerville said she likes the idea of a six‎-‎month moratorium on ‎
enforcement‎.‎
 
Member Boswell said he likes the moratorium idea but what bothers him ‎
about it is to suddenly suspend the law‎.  ‎
 
Member Ferrera said, according to the data in the Commercial Vehicle ‎
Study, apparently the violations drop off dramatically in late spring and ‎
summer‎.  ‎If a moratorium is only for six months, they may not get a good ‎
report because the data won't be there‎.  ‎If they do it at all, it should be for a ‎
full year‎.  ‎He suggested that the Planning Commission just send this matter ‎
back to City Council with the minutes, acknowledging that the Planning ‎
Commission feels there should be some loosening up but doesn't know ‎
how to arrive at that point‎.‎
 
Member Boswell said the original resolution from City Council was that the ‎
Planning Commission hold a public hearing for a proposed amendment‎.  ‎
He said they don't have to decide how it's written‎.  ‎
 
Ms‎. ‎Goodwin pointed out in the Zoning Ordinance under Ancillary Uses in ‎
Residential Zoning Districts, that there are standards for conducting home ‎
occupations‎.  ‎A person can carry on a business activity as long as they ‎
meet these standards and if there are complaints received from the ‎
neighbors, then an investigation is made and referred to the Zoning Board ‎
of Appeals‎.  ‎She said if they're talking about relaxing standards or creating ‎
some performance standards for the keeping of commercial vehicles on ‎
residential property that would stipulate size, writing, etc‎.‎, and then if there ‎
are complaints, then each case would be dealt with individually‎.‎
 
Member Nowicki expressed some concern that City Council has spent ‎
considerable time amending the sign ordinance but when it comes down to ‎
signs ‎(‎advertising‎) ‎on vehicles, they will just ignore it‎.‎
 
Given the Planning Commission's difficulty in articulating how they want the ‎
ordinance amended, yet desiring to see the standards relaxed somewhat, ‎
the Commission requested that Ms‎. ‎Goodwin ask the City Attorney to write ‎
the ordinance they way it was approved by City Council so that is clear and ‎
so people in R‎-‎3 ‎and R‎-‎4 ‎aren't getting ticketed for something that they ‎
can't have a clue as to what the law is, and that the Planning Commission ‎
agrees that no one should be ticketed in R‎-‎3 ‎or R‎-‎4 ‎until that is done‎.  ‎
 ‎
Member Ferrera suggested that staff also put together language that would ‎
provide relief for certain vehicles which would be defined by size, possibly ‎
by language or lack of commercial language, and also equipment or lack of ‎
equipment on the vehicle and that provisions be included in the language ‎
similar to the language described in the Home Occupation section of the ‎
ordinance and then brought back to the Planning Commission for further ‎
discussion‎.‎
 
ANY OTHER BUSINESS
Member Nowicki said he attended a breakfast‎/‎ground breaking hosted by ‎
TRICO Technology Center this morning‎.  ‎Executives of TRICO were flown in ‎
for the occasion‎.  ‎L‎. ‎Brooks Patterson was in attendance as well as other ‎
dignitaries from Ford, Chrysler and other corporations‎.  ‎Mayor Snell wasn't ‎
able to attend, but sent a representative from the city‎.‎
 
NEXT MEETING DATE
The Chair announced that there will be a special Planning Commission ‎
meeting next Tuesday, February ‎27‎, ‎1996‎.‎
 
ADJOURNMENT
Hearing no further business to come before the Planning Commission, ‎
Chairperson Kaiser adjourned the regular meeting at ‎10‎:‎45 ‎p‎.‎m‎.‎