1000 Rochester Hills Dr. 
Rochester Hills, MI 
48309
(248) 656-4600
Home Page:  
www.rochesterhills.org
Rochester Hills
Minutes
Planning Commission
Chairperson William Boswell, Vice Chairperson Deborah Brnabic
Members:  Gerard Dettloff, Dale Hetrick, Greg Hooper, Nicholas O. Kaltsounis,
David A. Reece, C. Neall Schroeder, Emmet Yukon
7:00 PM
1000 Rochester Hills Drive
Tuesday, March 1, 2011
CALL TO ORDER
Chairperson William Boswell called the Regular Planning Commission 
meeting to order at 7:00 p.m. in the Auditorium.
ROLL CALL
 
William Boswell, Deborah Brnabic, Gerard Dettloff, Dale Hetrick, Greg 
Hooper, Nicholas Kaltsounis, David Reece and Emmet Yukon
Present
8 - 
C. Neall Schroeder
Absent
1 - 
Quorum Present
 
Also Present:   Ed Anzek, Director of Planning and Economic Development
                          Michael Hartner, Director of Parks and Forestry
                          James Breuckman, Project Manager, McKenna Associates
                          Maureen Gentry, Recording Secretary
COMMUNICATIONS
 A)  Letter from Elizabeth Clement of Governor Snyder’s Office, dated 2/28/11 re: 
 Medical Marihuana Letter and Resolution
 
NEW BUSINESS
2011-0071
Request for Approval of the 2011-2015 Parks and Recreation Master Plan 
(Public Hearing)
Present for the discussion were Ed Anzek, Director of Planning and 
Development and Michael Hartner, Director of Parks and Forestry.
 
Although he would normally open the meeting to public comments after 
discussion by Staff and the Planning Commission, two residents asked 
Chairperson Boswell for the chance to speak because they had to leave. 
 
 
Carli Fraccarolli, 1263 Cobridge Dr., Rochester Hills, MI 48309  Ms. 
Fraccarolli advised that she lived in the Bridgewood Farms Subdivision 
off of Tienken Road.  It was next to the park that was the proposed site for 
the water reservoir, which did not happen, and for which she was very glad.  
She was present representing her dad, who was unable to attend.  He 
wanted to propose a concept plan for the park.  She said that she really 
enjoyed the park and if it were developed, others could enjoy it.   She and 
her sister walked on the natural trails there, and if the trails were more 
developed, they could walk through easier.  She noted the elevation, and 
said there was a natural drop off where they could put picnic sites.  There 
were some people who hung out in the park, and that made her nervous.  
If they put in a parking lot and a shelter by the baseball field, in the area 
where kids hung out, she felt it would put a stop to it.  She suggested that 
there would be limited tree loss if they put in parking and a shelter 
because there were natural fields in the park.  She commented that there 
were some really nice climbing trees to enjoy - like staircases.
 
Sofia Fraccarolli, 1263 Cobridge Dr., Rochester Hills, MI 48309  Ms. 
Fraccarolli declined to speak, noting that her comments were made by 
her sister.
 
Mr. Anzek stated that he and Mr. Hartner were presenting the 2011-2015 
updated Parks and Recreation Master Plan.  The Parks Department 
needed to submit the plan to the Michigan Department of Natural 
Resources by April 1, 2011.  Mr. Anzek noted that it was the first time the 
Plan update had been done in-house.   There had been a survey and 
questionnaire on the City’s website for the past four weeks, along with a 
draft copy of the Plan.  He provided Commissioners copies of the survey, 
noting that almost 100 people participated.  Public forums were held on 
February 10 and February 17, 2011 from 4:00 p.m. until 8:00 p.m., and 
about 28 people attended.  The Parks Department had put together a 
print of every park property and facility in the City for people to discuss.  
He felt that the public outreach had been a successful program, and he 
stressed that it was very important to the City to get input from the citizens.  
 
Mr. Hartner said that the updated Plan would be very important to the 
Parks Department for the next five years.  There were not going to be a lot 
of changes over that time, because the economic conditions did not bode 
well for an increase in parks funding.  They would have to continue the 
efforts to comply with ADA in all of the parks.  There were projects in the 
CIP that they would pass along to the DNR.  He advised that they had to 
have an approved plan on file with the DNR to be qualified for grants.  
They liked to see if the City was acquiring property, which it would be 
doing with the green space millage.  The DNR also liked to see pathway 
work being done. The City would be doing paths they knew they had 
funding for in the next five years.  Unless they came up with some type of 
windfall, those would be the main updates.  They did look at concept 
plans ahead of time, in case funds came along.  Last year, they held a 
forum to talk about concepts for Nowicki Park.  They asked residents what 
they would like to see there, and that was included in the Plan.  They 
would work on the same type of concept for the parcel Ms. Fraccarolli 
discussed on Tienken.  The idea would be to open it up to all the 
residents and talk about what they would like to see, the strengths and 
weaknesses, the contours, site distances, traffic patterns, etc.  River Bend 
Park would also be on the radar screen for a concept plan in the next five 
years.  They thought they could do the concepts in-house and without a 
large expense.  The Green Space Advisory Board was gearing up to do 
some things with the open spaces the City had purchased and would 
continue to purchase.  
 
Mr. Hartner indicated that the Plan was also for new people moving into 
the community.  It showed what the City offered and where the parks were 
located.  People could get a better idea of what 1,000 acres of parkland 
looked like and what type of outdoor experiences they could have.  
During the last cycle, there was a coffee table version of the Plan 
produced, but this year, it would be available on CDs.  The document had 
a lot of information on recreation providers, as well.  The City offered the 
parks and facilities for a myriad of other groups and organizations to use 
for leagues.  The City did not provide softball leagues or dance programs; 
it provided outdoor facilities for programs.  Between the last cycle and this 
cycle, the City had taken a much deeper look at the natural features of 
Rochester Hills and how they equated to recreation.  The City had a 
recreational resource that was being discovered daily.  The residents did 
not have to travel three or four hours to catch steelhead trout.  For the first 
time ever, there would be a steelhead tournament on the Clinton River.  
The third annual Paddlepalooza event for kayaks and canoes was 
coming.  More people came out each year to take advantage of those 
recreational resources.  They tried to make sure to tie in all the elements, 
such as the water and the steep slopes, and protect them with Green 
Space acquisitions.  
 
Mr. Yukon referred to the ADA upgrades on page 50 for all outdoor parks 
and facilities, and asked where the City was regarding implementation 
and for a percentage towards completion.
 
Mr. Hartner said that it would be a little tough to give a percentage basis. 
They did a complete review of all the parks in the last year with a 
consultant, who showed them the issues.  Most could be easily fixed by 
Staff by adding a little material or bringing a sign up or down, for example.  
All of the parks were accessible, and they were working to make them 
100% accessible. 
 
Mr. Yukon referred to Table 11 on page 54, which indicated that 
according to the existing, projected population, the City was underserved 
in certain areas, such as tennis courts, volleyball courts and golf courses.  
He asked for an idea of where the City was going with the underserved 
areas over the next five years.
 
Mr. Hartner responded that a requirement of the Plan was that they had to 
use the existing standards of the National Recreation of Parks 
Association, which had not been changed since 1985.  They were there 
as a benchmark to show where the City stood.   They looked at what the 
residents wanted to see.  Just because the standards stated that the City 
had six more soccer fields than standard, it did not mean that there was 
not a need for 20 more.  They would not try to meet the standards by just 
adding a tennis court if no one wanted tennis courts.  Mr. Yukon offered 
that it was based more on need, and Mr. Hartner agreed.  They used the 
CIP more as a sounding board and justification for improvements and 
needs.  
 
Mr. Yukon asked what tools were used to determine needs - if there were 
surveys or if it was from actual usage, for example.  Mr. Hartner said it was 
usage.  There were associations and mom and pop leagues that came 
and went, but there were also leagues that stayed - soccer and baseball, 
in particular.  The City looked at the trends and whether the groups were 
growing or shrinking and the competition for fields.  They held a lottery for 
soccer fields each year, so they knew there was a big need.  
 
Mr. Kaltsounis asked if the City assessed parks.  He noted that some of 
the action items related to repaving parking lots, and he wondered if there 
was a quality system set up for that.
 
Mr. Anzek did not think so.  They were observed and if there was 
deterioration, they would be scheduled for replacement.  Mr. Kaltsounis 
noted the road that led to City Hall, and he asked if it would be scheduled 
in the Plan, in case there was a windfall at some point.  Mr. Anzek pointed 
out that it was a major road because of the amount of traffic.  When City 
Hall was renovated, they tried to get it paved, but it was not in the budget 
in the end.  Mr. Hartner said that the maintenance for roads and parking 
lots in the parks was done by the City’s DPS.  There was not a formal 
process such as subdivision streets had, but they did crack sealing 
maintenance cycles and they informed when something needed to be 
done, whether it was painting or striping parking lots.  Mr. Kaltsounis 
recommended that at a minimum, the action items such as paving 
parking lots that were not part of the CIP should be cross referenced and 
added to it this year.  He felt they should add assessments for parking 
lots and driveways.  
 
Mr. Hetrick referred to ADA and asked if the City was pursuing grants to 
defer costs.  Mr. Hartner advised that the City’s grant coordinator was 
always looking for opportunities. Mr. Anzek added that they also talked 
with the State legislators about grant possibilities.  If there was a seminar 
at SEMCOG regarding grants, they attended.  
 
Mr. Hetrick pointed out page 60, which mentioned other sources of 
income.  He asked Mr. Hartner to talk about the approach they were 
taking for private donations.  Mr. Hartner said that was also centered in 
the Mayor’s office.  They had been looking for sponsorships and donors 
to come up with a package to augment maintenance.  It was easier to find 
grants for new construction than maintenance.  They had to find new 
revenue, and he just received a full sponsorship package from the 
Mayor’s office for the Festival of the Hills, the ball fields at Borden and 
individual programs at the Museum, trying to find benefactors who would 
like to sponsor those types of activities.  They were going to do a full court 
press shortly and hoped to bring in significant dollars for the Festival of 
the Hills.
 
Mr. Hetrick asked if there was a targeted amount.  Mr. Anzek said that the 
search for dollars had included anything from naming rights to 
sponsorship to the billboards on the fences at the ballparks.  Mr. Hartner 
said that initially, they needed to determine what the City was worth to the 
advertising world.  One idea they brought before City Council got shut 
down fairly quickly.  They proposed a billboard behind Spencer Park 
facing M-59.  A lot of people traveled that highway, and they felt they 
could make a substantial amount.  However, it never went anywhere.  Mr. 
Hetrick thought those were great ideas to help defray the costs for 
taxpayers.  He said it looked like the survey showed it would be all right to 
raise the fees at the parks.  He asked if that was on the list of things to do.
 
Mr. Hartner said that he and Mr. Sawdon, Director of Fiscal, were going to 
look at all the fees this year.  Two years ago, they raised the annual fees 
and three years ago, they raised the daily field charges.  They would 
review them again and come back with a recommendation to City Council 
for 2012.
 
Chairperson Boswell opened the Public Hearing at 7:30 p.m.
 
Pat Desy, 1358 Potomac, Rochester Hills, MI 48306.  Ms. Desy stated 
that it was her first meeting, and she was very interested in the Plan.  She 
felt that recreation was a very important part of any city.  She was amazed 
at how many parks there were in Rochester Hills.  With all the parks and 
all the expansion, the only thing she did not see was how many attended 
each park and whether they would be in competition with each other.  If 
they were going to cut budgets, she wondered if it would be done on a 
rotation basis for the parks so the costs could be shifted from one area to 
another.  She wondered if there was any thought to asking the folks who 
put in the recreation equipment if they would be willing to donate anything 
to the cause. She noted that she was raised in the country, and they did 
not have parks.  When they wanted to play ball, they just went into a field.  
There were no organizational sports, but she realized that today, it was a 
big thing.  She commented that she was impressed with the overall 
presentation in the Plan.
 
Scot Beaton, 655 Bolinger St., Rochester Hills, MI 48307  Mr. Beaton 
said that one of the best things they had going for the Rochester Hills 
parks system was Mike Hartner.  He had been a dedicated public servant 
for the park system for many years, and he had done a fantastic job.  Mr. 
Beaton stated that it was a beautiful document and a great presentation.  
The thought process that Mr. Hartner put into his work was incredible, but 
it would all come down to funding.  What Mr. Hartner was trying for, more 
than anything, was a funding source.  He needed more money to build 
the facilities to continue to have a revenue stream into the park system to 
maintain the parks.  He hoped there would be some good ideas, such as 
a dedicated millage, to help the parks.  If Mr. Beaton was the leader of the 
City, he would place priorities on police, fire, maintaining infrastructure 
and fourthly, parks.  He remarked that to really have a wonderful town with 
wonderful residential property values, they needed places for the children 
and adults to play and to have leisure time.  He felt that it was important to 
always try to improve the quality of life in Rochester Hills.
 
Chairperson Boswell closed the Public Hearing at 7:35 p.m.
 
Mr. Anzek thanked the folks for speaking, which capped the public 
outreach part of the program.  Although they had not had a chance to 
digest the results from the survey, if a theme appeared, they might need 
to build it into the plan, and he asked the Planning Commission to allow 
them to do that before it was presented to City Council.  Ms. Desy had 
asked about attendance, and he advised that Mr. Hartner did track 
attendance.  There were 1.1 million visitors in 2010.  Regarding 
competition between the parks, he did not believe they competed.  Each 
one was different.  Spencer had a passive lake with active swimming.  
Borden had active fields for regional competition.  Bloomer was great for 
activities such as climbing hills, hiking, sledding and it had the 
Velodrome for bike riding and racing.  Each of the three major parks was 
very distinct and different.  There were also smaller neighborhood parks 
such as Wabash and Avondale.  They serviced a smaller geography, so 
they did not compete in terms of who visited them.  He thought the park 
setup was really well designed.  
 
Mr. Hartner said that the attendance for each of the parks was included 
each year in the budget book.  For the second year, they topped over a 
million visitors.  There were a lot of options for parks in southeast 
Michigan, with Huron Clinton Metro Parks, Oakland County Parks and 
State parks, so to have that many people go through the City’s parks 
showed that the City was doing a good job.  Maintenance was one of the 
main reasons why people liked the parks.  They were clean and safe.  
That was something of which he was most proud - there had been no 
major accidents because the Staff was thorough.
 
Mr. Kaltsounis moved the following motion:
 
 Motion by  Kaltsounis, seconded by Brnabic, the Planning Commission 
hereby adopts the 2011-2015 Parks and Recreation Master Plan Update 
as presented at the Planning Commission meeting on March 1, 2011 with 
the following Resolution:
 
 WHEREAS, good planning for future recreational development in 
 this community requires a firm plan of action based on a 
 combination of expert advice, community input, analysis of the 
 needs and desires of the  population, and the opportunity to 
 budget necessary funding and apply for available grants; and
  
 WHEREAS, in addition, the City sponsored two Public Forum 
 Workshops on February 10, 2011 and February 17, 2011; key 
 recreation provider stakeholders were contacted, and the City’s 
 website published the dates of the open forums. Residents were 
 encouraged to comment by email and letters, which were 
 incorporated into the Plan; and
  
 WHEREAS, the City prepared a survey for all residents to 
 participate in to provide opinion as to quality, maintenance, 
 operations, and deficiencies of the City’s Parks system and the 
 survey was made available on the city’s website; and
  
 WHEREAS; a presentation was made to the Planning  
 Commission on March 1, 2011 and plans to present the Master 
 Plan to the City Council on March 21, 2011; and during the March 
 1, 2011 Planning Commission meeting a public hearing was 
 conducted to receive public input on the proposed Plan; and
  
 WHEREAS, the Parks and Forestry Department of the City of 
 Rochester Hills, with assistance from the Planning and Economic 
 Development and MIS Departments has developed a proposed 
 Rochester Hills 5-year Parks and Recreation Master Plan which 
 includes all of the factors mentioned above; and
  
 WHEREAS, this Plan meets the requirements of the Michigan 
 Department of Natural Resources as the document which must be 
 filed with that agency if the City is to be eligible for State and 
 Federal recreation grants; and
  
 WHEREAS, the Planning Commission of the City of Rochester 
 Hills has reviewed the Parks and Recreation Master Plan and 
 finds itself in accord with the basic plans and strategies outlined in 
 that document.
  
 RESOLVED, that the Planning Commission of the City of 
 Rochester Hills, in keeping with and as an element of the Master 
 Land Use Plan, does adopt the Rochester Hills 2011-2015 Parks 
 and Recreation Master Plan and directs that this Plan, along with a 
 copy of this Resolution, shall be filed with the Michigan 
 Department of Natural Resources and the Southeast Michigan 
 Council of Governments (SEMCOG).
A motion was made by Kaltsounis, seconded by Brnabic, that this matter be 
Adopted. The motion carried by the following vote.
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hetrick, Hooper, Kaltsounis, Reece and Yukon
8 - 
Absent
Schroeder
1 - 
Whereas, good planning for future recreational development in this community 
requires a firm plan of action based on a combination of expert advice, 
community input, analysis of the need and desires of the population, and the 
opportunity to budget necessary funding and apply for available grants; and
 
Whereas, in addition, the City sponsored two Public Forum Workshops on 
February 10, 2011 and February 17, 2011; key recreation provider stakeholders 
were contacted, and the City's website published the dates of the open forums. 
Residents were encouraged to comment by email and letters, which were 
incorporated into the Plan; and
 
Whereas, the City prepared a survey for all residents to participate in to provide 
opinion as to quality, maintenance, operations and deficiencies of the City's 
Parks system and the survey was made available on the City's website; and
 
Whereas, a presentation was made to the Planning Commission on March 1, 
2011 and plans to present the Master Plan to the City Council on March 21, 
2011; and during the March 1, 2011 Planning Commission meeting, a public 
hearing was conducted to receive public inupt on the proposed Plan; and
 
Whereas, the Parks and Forestry Department of the City of Rochester Hills, with 
assistance from the Planning and Economic Development and MIS 
Departments has developed a proposed Rochester Hills 5-year Parks and 
Recreation Master Plan which includes all of the factors mentioned above; and
 
Whereas, this Plan meets the requirements of the Michigan Department of 
Natural Resources as the document which must be filed with that agency if the 
City is to be eligible for State and Federal recreation grants; and
 
Whereas, the Planning Commission of the City of Rochester Hills has reviewed 
the Parks and Recreation Master Plan and finds itself in accord with the basic 
plans and strategies outlined in that document.
 
Resolved, that the Planning Commission of the City of Rochester Hills, in 
keeping with and as an element of the Master Land Use Plan, does adopt the 
Rochester Hills 2011-2015 Parks and Recreation Master Plan and directs that 
this Plan, along with a copy of this Resolution, shall be filed with the Michigan 
Department of Natural Resources and the Southeast Michigan Council of 
Governments (SEMCOG).
Chairperson Boswell stated for the record that the motion had passed 
unanimously.  The matter will go to City Council on March 21, 2011.
DISCUSSION
2011-0099
Present conceptual plans for McDonald's, located on Rochester Road, north of 
Avon.  Frank Martin, Dorchen/Martin Associates, Inc., applicant
(Reference:  Memo prepared by Ed Anzek, dated February 25, 2011, and 
packet from Frank Martin of Dorchen/Martin Associates, had been placed 
on file and by reference became part of the record thereof.)
 
Present for the applicant was Frank Martin, Dorchen/Martin Associates, 
Inc., 29895 Greenfield Rd., Suite 107, Southfield, MI 48076, and William 
Saputo, Jr., owner of McDonald’s, 808 S. Rochester Rd., Rochester Hills, 
MI 48307
 
Mr. Anzek recalled that last fall, there was a fire at the McDonald’s on 
Rochester Road, which caused significant damage to the interior.  The 
owner, Mr. Saputo, had determined that it would be knocked down and 
rebuilt in the hopes of upgrading the facility.  Staff had discussed some of 
the improvements that could be made.  Parking was an issue, and he 
noted that the updated Zoning Ordinance allowed the Planning 
Commission to modify the requirements, and he thought it would be a 
good idea to bring the matter forward for a discussion.
 
Mr. Martin, architect for the project, stated that his firm had done most of 
the McDonald’s around the State and had for the past 25 years.  They 
went through the Zoning Ordinance and put together a Site Plan for Staff’s 
review, and some of the challenges of rebuilding came up.  The current 
McDonald’s was about 35 years old, with the traditional two curb cuts and 
a play place.  He had included photos of similar new McDonald’s in the 
packet and a concept for the play area.  Some of the major improvements 
would be to minimize two curb cuts into one, which would allow customers 
to circle the site, which was being promoted in all new sites if they could.  It 
would be quite an improvement, and they talked with Staff and MDOT 
about positioning the entry.  Another possibility was the opportunity to 
have an access to the north road that leads to Lifetime Fitness, which 
would help the flow of traffic on Rochester.  The new building would be all 
ADA compliant, have a new dining décor, and have an interactive play 
area.  Mr. Saputo had been involved with McDonald’s for many years and 
had stores in other communities. 
 
Mr. Martin noted that the Zoning Ordinance required landscape buffers 
adjacent to the streets and adjacent to the south property line.  Presently, 
the parking lot was right on the northerly property line, and there was no 
landscaping.  On the south side, there was about seven feet of 
landscaping.  In order for them to position the building so there could be 
fire truck maneuverability, which had already been approved by the Fire 
Department, they could add seven feet of landscaping along the north 
property line, but there was a ten-foot requirement.  The south required 
ten feet, and they were showing five to six feet.  To supplement that 
deficiency, they would add plantings not required by the Ordinance.  They 
believed the additional seven feet on the north side would be more 
beneficial than putting it on the south side.  There would be dual drive thru 
lanes, similar to what was there now, but in a slightly different 
configuration.  They would have adequate stacking.  Typically, drive-thru 
traffic accounted for 75% of the traffic.  They would provide 44 parking 
spaces, and the Ordinance required 50.  People that used the play area 
came with more people in their cars, and they believed that with 95-100 
seats in the store, they were comfortable offering 44 spaces.  McDonald’s 
was comfortable with the seating to parking ratio, and if owners could not 
provide parking, Mr. Martin indicated that they would not have customers.  
They were in the process of finalizing the Site Plans, and they felt this 
would be a great opportunity to share some of the improvements that 
could be made.  
 
Chairperson Boswell clarified that McDonald’s was satisfied with the 
parking, and he asked if they had a minimum requirement.  Mr. Martin 
said that in a store that was not a playland, it ranged from a parking space 
per two seats to two-and-a-half seats.  That would come very close for a 
traditional store.  There were some stores that had 60-70 seats with only 
35-38 parking spaces, but the drive-thru traffic was high.  About 80% of 
McDonald’s’ daily business was breakfast and lunch.  McDonald’s looked 
at all the statistics, and Mr. Martin said that he would not be comfortable 
presenting it if it did not meet their requirements.  
 
Chairperson Boswell asked if they would lose parking if there were to be a 
connection to the road to the north.  Mr. Martin said that in his other 
design, there would be a net loss of one space.  Chairperson Boswell 
added that one tree would also be eliminated.
 
Ms. Brnabic asked how many stacking spaces there would be at the 
drive-thru.  Mr. Martin advised that there would be 16 cars in the lane, 
from the window closest to Rochester.  From the order points, there would 
be ten.  He noted that there would be a cash window and a presenter’s 
window with space between them.  Ms. Brnabic asked if they met the 
minimum requirement for the loading area.  She noted two employee 
parking spots there, which Mr. Martin said would be designated for 
management.  The loading zone would be 10 x 40 feet. He advised that 
McDonald’s received deliveries from one vendor.  They delivered three 
times a week, and they stayed about an hour to an hour-and-a-half.  They 
could be scheduled at non- peak times. They were looking at doing 
palletized deliveries, where the order would be shrink-wrapped on pallets 
for the crew to unload, which would reduce delivery time.  Ms. Brnabic 
asked what the delivery hours were currently.  Mr. Saputo said that it was 
done at 10:30 p.m., but the company was flexible, and that could be 
changed.
 
Ms. Brnabic asked the maximum number of employees for any given 
shift.  Mr. Saputo replied that it was 23 during the peak in the 
summertime.  Ms. Brnabic pointed out that he was only providing eight 
parking spaces for employees.  Mr. Saputo said that many people 
car-pooled, a lot were dropped off, and some couples shared a car.  Ms. 
Brnabic said they would almost have to because there were so few 
spaces, and she asked if they overflowed into customer parking.  Mr. 
Saputo said that with the current set up, they did not, but the majority of 
their usage was in the back spots.  Ms. Brnabic asked the current count 
for parking.  Mr. Saputo believed it was 47.  Ms. Brnabic asked how long 
he had been the owner, and he said he bought it three years ago.  Ms. 
Brnabic asked if he owned other stores, and Mr. Saputo advised that he 
owned one at Walton and Adams, and he bought one at 21 Mile and Van 
Dyke in January.  His father owned seven and his sister owned three.  Ms. 
Brnabic was not sure that parallel parking would be used for regular cars; 
she thought they would be more for trucks or for vehicles with a trailer.  If 
someone could pull right into a space like that they would, but she did not 
think most people would want to parallel park.  She recognized that the 
applicant, as a business owner, felt the parking would work based on the 
75% drive-thru traffic and if there was inconvenient parking for customers, 
that they could go elsewhere.  Mr. Martin noted some owner operators with 
stores that boomed with customers, and they had employees make 
arrangements to park at nearby local businesses.  They would pick up the 
employees and bring them to the stores.  He agreed that customers were 
the most important feature.  They wished the site was larger, but they were 
trying to improve what they had.
 
Mr. Kaltsounis asked if there would be 23 employees at one time or if it 
was total.  Mr. Saputo said it would be at one time during the peak 
summer rush.  Mr. Martin reminded that a lot of hours were attributed to 
part time employees.  Mr. Kaltsounis asked how much seating was in the 
current restaurant, and Mr. Martin said 76.  Mr. Kaltsounis asked if there 
were 47 parking spaces for those seats, which was confirmed.  Mr. Martin 
said that the current play place only had four seats because it was small.  
The proposed play place would be the width of the store and have 16-20 
seats.  It would be more convenient for families, and there might be fewer 
cars.  Mr. Kaltsounis asked why the store would be 1,000 square feet 
larger.  Mr. Martin answered that over the years, McDonald’s’ menu had 
changed drastically.  They had over 100 menu items.  The older 
McDonald’s had 100-125 seats, and the kitchens were about one-third of 
the building.  The kitchens were now two-thirds of the building.  The 
restrooms were larger now, and the freezers were larger, so they did not 
have to have deliveries every day. Mr. Kaltsounis asked how much 
square footage the extra 25 seats took.  Mr. Martin said they figured 
10-12 square feet per person.  Mr. Kaltsounis noticed that the grass would 
be removed, and he asked if the current retention was adequate.  Mr. 
Martin said they had been dealing with the Engineering Department 
about the existing detention pond to the northwest of the site.  When they 
go to the single drive and with the added grass in the back, he was not 
sure they would decrease the amount of grass.  Mr. Kaltsounis thought 
they would in the front.  Mr. Martin said he did not calculate it, but he felt 
they would be very close.  
 
Mr. Kaltsounis summed up that there were 47 parking spots and 25 more 
seats and 23 employees.  He felt they would need additional spots.  He 
acknowledged that it would affect business if people could not find a place 
to park, but he thought people would keep looping until they found one, 
which was a safety concern.  Every time parking had been tight in a facility 
they approved, it turned out to be less than they wished.  He was skeptical 
about the parking.  Mr. Martin said he appreciated the concern, and if 
they had the opportunity to have more, they would.  He knew that Mr. 
Saputo would do everything he could with his staff regarding parking to 
find a solution.  
 
Mr. Yukon asked if the side-by-side drive-thru design took into 
consideration the amount of traffic on Rochester Rd. and how long it took 
to get out onto Rochester.  He asked if there was a concern there would 
be excessive stacking or queuing.  Cars would loop around trying to find 
parking; cars would be queuing, trying to get onto Rochester, either right 
or left, and cars would be turning into the facility.  He asked if any traffic 
studies had looked at that.
 
Mr. Saputo said that they originally went to a double drive-thru, because it 
gave two points of entry and two cars were ordering at once to speed 
things through.  They now could get four cars along the side of the 
restaurant, and with the new restaurant, they would be able to get an extra 
car in between the pay window and the food window.  According to the 
McDonald’s’ study, the average it took was two-and-a-half minutes from 
the time a car got food until it drove off.  Mr. Yukon asked about site 
distance on Rochester, noting the hill on Rochester Rd..  He was 
concerned about traffic trying to exit the site.  Mr. Saputo said there was a 
little bit of a problem on the very peak days, but he thought it was because 
of the double cuts.  They would like to do a spillway onto the private road.  
Mr. Yukon asked if he felt confident that the parking lot and stacking 
lanes could support the traffic in the area.  Mr. Saputo said that he had to 
trust what McDonald’s went by.  They were investing $1.6 million in the 
new location, as was he, and they believed it would last 20 years.  
 
Mr. Yukon referred to the northerly access road to Lifetime Fitness, and 
he asked if there could be overflow and cause traffic problems.  Mr.  
Saputo said that to the south, there was a five-foot section of grass and 
the UPS gentleman parked there.  They had quite a few carpoolers that 
brought large groups that also parked there, and it had not been a 
problem.  He had approached the person who owned the mall next door, 
but he had not been too receptive.  They would continue to work on that.
 
Mr. Martin indicated that the access to the north would not necessarily be 
an opportunity to try to gain customers from Lifetime, but to be able to get 
to and from the site.  A lot of communities had cross access easements, 
and McDonald’s would sign their portion.  Mr. Yukon asked how long the 
new building design had been in use, and Mr. Martin said it was over the 
last four years.  The mansard roofs were gone, and he stated that the 
buildings had been very successful.  The customers enjoyed the wi-fi and 
flat screens and the different seating configurations.  Mr. Yukon referred 
to page C-1 of the Site Plan, under parking notes.  There was a question 
mark under useable floor area.  Mr. Martin said he had just not plugged it 
in.  He said that oftentimes, planners used useable floor area to compute 
parking, but Rochester Hills did not, and he assured that he would add it 
before coming back.
 
Mr. Saputo said that McDonald’s corporate realized that $1,500/hour was 
the max they could do in the buildings.  Instead of him coming up with a 
two-kitchen platform, they were expanding the menu in different parts of 
the day.  They moved to a 24-hour operation in the last couple of years.  
They were trying to grow the snack part of the operation.  McDonald’s 
realized that people did not eat three square meals a day; they did more 
grazing.  People might stop before and after the lunch period, and the 
products were meant to bring in people.  The burger category was 
shrinking, and lines moved more quickly.  The lineup was healthier, which 
he hoped was good for the Lifetime people.  
 
Mr. Dettloff believed the newest McDonald’s was in Troy at Big Beaver, 
and Mr. Martin agreed, and said that his office did that approval.   Mr. 
Dettloff wished the applicants good luck, and he thought that a lot of 
people probably missed the restaurant.  He asked the time frame from 
tear down to reconstruct.  Mr. Martin believed that it would take about 75 
days after approvals.  Mr. Dettloff commented that the current Staff was a 
nice mix, and that it was great that they supported a lot of students.
 
Mr. Reece asked when the improvements to Rochester Road would take 
place.  Mr. Anzek said that it was scheduled for 2012, and they would tear 
up downtown Rochester.  Mr. Reece clarified that there were no plans for 
widening Rochester in the area of the McDonald’s, noting that would 
significantly impact the front entry if there were.  Mr. Martin said they 
followed the Master Thoroughfare Plan’s 180-foot right-of-way, so there 
was an extra 15 feet of setback.  
 
Mr. Reece asked if there was any feedback about how the new Taco Bell 
was operating, and he recalled that the Commission had similar concerns 
about parking and the drive-thru and how it would all work there.  Mr. 
Anzek said he had not gotten direct feedback, but he had spoken with the 
builder, who said it was very successful.  Mr. Saputo added that it was 
number one in the State.  Mr. Reece said he tended to believe that 
McDonald’s knew its business relative to parking, and he trusted that Mr. 
Saputo would not be part of an investment that kept customers away 
because of parking.  He mentioned that he stopped at the McDonald’s at 
Rochester and Long Lake.  It seemed as if there was a push away from 
traditional seating.  Parking had been significantly reduced, and the 
restaurant was geared more towards drive-thru traffic.  People had to drive 
all the way to the back for available parking.  It was a dangerous situation 
to try to find safe access into the store, especially for a parent with four 
kids or an elderly person.  He strongly recommended that when they 
came for Site Plan approval that the back third of the angled parking had 
an additional crossing point for people to get out of the major influx of 
traffic and safely over to the sidewalk.  He agreed with Ms. Brnabic that 
not many people would use the parallel parking on the south side.  
 
Mr. Reece asked if they thought that people who came from Lifetime 
would use the drive-thru primarily.  Mr. Saputo agreed.  Mr. Reece 
presumed that they would have to make the whole loop around, because 
they would not be able to get into the queuing lanes.  He noted that Mr. 
Saputo had talked with the neighbor to the south about parking, and 
realized that it had not been very successful.  Mr. Saputo said they were 
miles apart on the price.  Mr. Reece stated that the lot was never filled, 
and he felt it would be a better opportunity for employee parking.  Mr. 
Saputo said that the owner of Antonio’s Pizza approached him about 
some of the décor inside the current McDonald’s, and Mr. Saputo was 
going to give him some things and try to strike a deal to use some of his 
spots.  Mr. Martin said they would check into options for employee 
parking. 
 
Mr. Reece indicated that he was less concerned about landscaping at this 
location and more interested in having a safe site. He asked where they 
would push the snow when it was plowed.  Mr. Saputo said that was a good 
question, and he informed that they try to get it up onto the grassy areas - 
all the corners.  Mr. Saputo said that he plowed between 2:00 and 6:00 
a.m.  Mr. Reece asked Mr. Saputo if he would be using parking bumpers 
for the angled parking, and he said he would not.  Mr. Reece asked if 
there would be concrete curb and gutter, which was confirmed.  Mr. Reece 
thought that the elevations were an improvement over what was currently 
there.  
 
Mr. Hetrick asked the number of cars that could go through the drive-thru 
with the current configuration.  Mr. Martin said he was not sure, but it was 
less than 16.  The old building was wider, so the stacking lane did not 
wrap on the north side as much.  Mr. Hetrick said that for 75% of the 
business (drive-thru), there would be better traffic flow, and it should 
alleviate some of the problems on Rochester Rd.  Mr. Saputo said that 
the internal configuration would also make things quicker.  Mr. Hetrick 
remarked that the supply chain and the process McDonald’s went through 
were fantastic.  He asked about the impact if they had to put in the 
required parking.  Mr. Martin said they physically did not have room to 
add more cars.  Mr. Hetrick imagined that it would be a non-starter for the 
business.  Mr. Martin said that if the in and out remained the way they 
were, he could get more cars on the site, because there would be an 
opportunity to park in the front.  The fallback to that was no circling, and it 
was better to have one curb cut.  Mr. Hetrick observed that the 
demographics of the selling environment had changed.  There were more 
people coming throughout the day versus at certain blocks of time, which, 
from McDonald’s’ perspective, would suggest that the number of people in 
the restaurant would be down at any one time, but the volume per day 
would still be there.  The number of cars in the parking lot would be less, 
but they would still generate the volume.  Mr. Saputo agreed.  Mr. Hetrick 
concurred that the look and feel of the new place was far better than the 
old style.
 
Ms. Brnabic said she was glad they would look at options for overflow 
parking for the employees.  She absolutely agreed with Mr. Reece about 
a second crossway.  She looked at the plan trying to see how people 
would walk, and she found that it would be a dangerous situation, which 
she had experienced at other places.  She agreed with the solution Mr. 
Reece had proposed.  She referred to page 1 of 1, which talked about a 
discrepancy with the survey. She asked if that would be rectified before 
they came back.  Mr. Martin explained that it had nothing to do with their 
site.  It had to do with a monument that was a quarter mile away.  It was 
used to legally get someone to a corner of the site, but it was a surveying 
discrepancy that had no affect on how the site was being used or how big 
it was.  It was a technicality, and they were trying to get a resolution.  
 
Ms. Brnabic said that it stated that the dumpster encroached in the 
neighboring parking lot.  Mr. Martin explained that the new one built would 
not encroach.  Ms. Brnabic noted that there was a slight discrepancy on 
Sheet C-1 for parking.  Mr. Martin apologized that it was just a math error, 
and confirmed that it would show 44 spaces.  
 
Mr. Hooper mentioned the great series of questions from the Planning 
Commissioners, and he was pleased that they had been so thorough.   
He commended the applicant and appreciated his reinvestment in the 
community.  He indicated that he did not have an issue with the reduction 
in the landscaping.  Regarding the parking, he echoed the the fact that 
McDonald’s knew its business, and if there was not enough, they would 
lose sales.  He agreed that the idea to share parking with the neighbors 
should be pursued to see if it could work.  If the employees could be 
moved to offsite parking, it would free spots for customers, which he felt 
would be good to implement.  He wholly supported the access to the 
Lifetime Fitness drive.  He could see people exiting that way, avoiding 
Rochester Rd. and going out to Avon.  He strongly recommended that 
they try to work on that agreement.  He asked if they explored making the 
Lifetime drive the main access to the site.  Mr. Martin said that typically, 
when McDonald’s looked for real estate, they wanted access to a major 
road. About 80% of the customers bought impulsively - it was not a 
destination point.  McDonald’s tried to locate where there was traffic, 
residences and commercial businesses.  If there was an easy way of 
getting in, there was more likelihood of getting customers. An access off 
of a secondary road would not be as appealing.  They did not look at that 
as an option, and they did not know if they could use their drive.  Mr. 
Hooper noted how busy it was to try to turn left out of McDonald’s because 
of the constant conflicts.  Regarding lighting, he recalled an experience 
with the Burger King on Crooks.  He assumed McDonald's would not 
increase the intensity of the lighting.  Mr. Martin said they were proposing  
LED lights.  There would be very low footcandles at the pavement, but the 
amount of light perceived would be greater than what a metal halide 
offered.  The fixtures would be faced downward, and he did not feel there 
would be an issue with the lighting.  Mr. Hooper asked if they would be 
shoebox fixtures, and if the intensity would be five footcandles or less.  
Mr. Martin said they ranged from three to four on the ground, and the 
poles would be 24 feet high.  Mr. Hooper recalled that Burger King had 
intensities of over 10.   He welcomed Mr. Saputo, and thanked him for 
doing business in Rochester Hills.
 
Mr. Dettloff asked if the hours of operation were dictated through 
corporate or the owner’s decision.  Mr. Saputo said that corporate pushed 
it, but he accepted any challenge from McDonald’s.  They looked 
favorably on owners trying to grow the business every part of the day.  Mr. 
Martin asked if only the drive-thru would be open 24 hours.  Mr. Saputo 
agreed.  Mr. Dettloff asked what percentage of the business came 
between 2:00 and 6:00 a.m., and Mr. Saputo informed that it was under 
10%.  
 
Ms.  Brnabic clarified that there were currently 76 seats in the restaurant 
and that the new building would have 95-100.  She thought it was a good 
idea to have more seating for customers, even though they expected 
more drive-thru traffic, in case there happened to be a full house.     
 
Mr. Scot Beaton, 655 Bolinger, Rochester Hills, MI 48307.  Mr. Beaton 
said that he had lived within walking distance of the McDonald’s for about 
15 years, and that parking was not an issue for him.  He thought Mr. 
Reece’s comments were perfect; if the applicants could work something 
out with the neighbors it would be great.  He claimed to have coined a 
term a long time ago, called “cartoonitecture,”   and said there was a lot of 
bad cartoonitecture out there, but that luckily, the applicants seemed to 
have gotten it right. If he wanted to eat a burger in a place that looked like 
it was built in the Bahamas, he would go there.  Hall Road was an 
excellent example of it.  Every imaginable “cartoonitecture-type” building 
was up and down that strip.  He agreed that McDonald’s had done a good 
job keeping the elevations at a low roar, and he thought it was a 
good-looking building.  He asked if they would comply with the Sign 
Ordinance and if the sign would be a seven-foot monument sign.  Mr. 
Martin said that the sign that was there would have to come down, and 
they would have to comply with what was required for signage.  Mr. Beaton 
said he would rather not see a tall pole sign.  Mr. Martin said there would 
be restrictions for what they could do.  Mr. Beaton concurred that there 
had been great conversation, and he wished the applicants good luck with 
their endeavors.
 
Mr. Anzek advised that the City was taking the lead on coordinating the 
cross access with Lifetime Fitness.  They were doing research, and they 
might not have it available by the time of Site Plan approval, but they 
could add it as a condition.  Staff was pleased there would be one 
driveway and circulation on site.  Staff viewed it as an opportunity to do 
something better, and they had suggested that since some things might 
not meet the Ordinance, that the applicants should come for a discussion.  
He reminded that there were provisions in the Ordinance for the 
Commission to modify the buffer and parking requirements if it was shown 
it could work responsibly.  He noted that there would also be a Conditional 
Land Use Recommendation and Approval required for the drive-thrus.  
 
Mr. Reece asked if the Commissioners could see a quick sketch of what 
the parking layout would look like if the cross access was worked out with 
Lifetime, which Mr. Martin agreed he would provide.
ANY OTHER BUSINESS
2011-0100
Recommendation of Planning Commission Representative to the Zoning Board 
of Appeals for a one-year term to expire March 31, 2012.
Ms. Brnabic accepted the nomination as the Planning Commission 
representative to the Zoning Board of Appeals for another year.
 
MOTION by Kaltsounis, seconded by Reece, the Planning Commission 
recommends to City Council that Deborah Brnabic be its Representative 
to the Zoning Board of Appeals for a one-year term to expire March 31, 
2012.
 
 
Recommended for Approval  to the City Council Regular Meeting
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hetrick, Hooper, Kaltsounis, Reece and Yukon
8 - 
Absent
Schroeder
1 - 
 
Any Further Business
 
Ms. Brnabic wanted to get the Commission’s thoughts about issues she 
perceived with handicap parking. The City now used the State 
Construction Code to determine handicap parking, which she felt 
probably regarded minimums.  She recalled that she had expressed a 
concern when Taco Bell was in for review.  She indicated that there were 
eight-foot van accessible spaces, but that did not consider the outside 
spaces.  Until people experienced the situation personally, they could not 
realize the inconvenience and lack of safety.  She referred to sheet C-4 
for McDonalds, which only showed two, eight-foot handicap spaces.  Her 
car was six feet wide, and with the doors opened, was almost ten.  If there 
was a handicapped person in the passenger seat that used a walker or 
wheelchair, that person had to open the door all the way to get out.  The 
door would go into the space next to the car, becoming a safety issue.  
She suggested that they should have an open space next to the handicap 
space or a four-foot aisle access to allow an open door.  A lot of people 
had physical ailments and needed a close parking spot.  She thought the 
City should try to be more handicap-friendly, and that the requirements 
did not have to be as lenient as the State’s.  She noted that both her 
parents had physical problems at the moment, which had opened her 
eyes to a lot of situations.  
 
Chairperson Boswell said he had been involved with a handicap situation 
also.  He agreed that for some stores, the number of spaces was wholly 
inadequate.   In front of Parisian, there were only four.  He felt the City 
should look at it.  He understood the issue of having an eight-foot wide 
space and opening a door all the way.  If there was not room for a walker, 
his passenger could not get out.
 
Mr. Reece suggested that there was a growing trend in society.  People 
were living longer with greater acuities.  It would continue to get worse, and 
he felt that the comments had been insightful.  Lifestyles were different 
today for people with disabilities.  He thought that a reduction in regular 
spots and a minor increase in handicap spaces to accommodate a car 
with room on both sides might be a worthwhile recommendation to 
consider.  
 
Mr. Anzek thought that was an excellent suggestion.  He would be curious 
to get final numbers on the census as to the aging population.  They 
needed to start preparing, because people were living longer.  He thought 
that the eight-foot wide handicap spaces were standard provided there 
was an access aisle on both sides.  He was not sure it was that way for the 
end space.  He said he would check the Federal guidelines, which drove 
the State’s building codes.  They could also look at other communities.  
He did not want to create more asphalt, but if it was a tradeoff, he would 
pursue that.  He noted City Hall, where the handicap spaces were still 60 
yards from the front door.  In the City’s defense, when the building was 
designed, it was right after 9-11 and every police department had 
guidelines on how to make a building safe.    
 
Ms. Brnabic hoped Staff would look into it.  Mr. Anzek agreed, and said 
that when Karmanos/Crittenton was built, they tripled what the Ordinance 
required, but they knew what their patrons needed.  
 
Ms. Brnabic noted that Auburn Rd. had been resurfaced, and she asked if 
it was still a State road.  Mr. Anzek said it would stay a State road until a 
major reconstruction had been done.  Mr. Kaltsounis said that the road 
was already starting to deteriorate.  Potholes were starting to show, and 
there were areas they did not fix the base correctly.  Mr. Anzek said that 
they did not do anything with the base; there was just an inch-and-a-half 
overlay.  Mr. Kaltsounis said they filled some potholes, but areas they did 
not fix were coming through.
 
Volunteers for Sustainability Advisory Board
 
Mr. Anzek advised that about five months ago, Rochester Hills, 
Rochester and Auburn Hills received a grant to develop a sustainability 
plan and guidelines for those communities.  The effort was underway, and 
they were putting together a Sustainability Advisory Board.  They wanted 
to have a City Council member, a Planning Commissioner and a 
member of the Mayor’s office from each community.  He asked if a 
Commissioner would volunteer to serve on the Board.  He said it would 
last two years, and there would be quarterly meetings.  There would also 
be representatives from Rochester College, Oakland University, OPC, 
and Clinton River Watershed.  Mr. Hetrick said he had an interest in 
sustainability, and he volunteered.  
NEXT MEETING DATE
The Chair reminded the Commissioners that the next Regular Meeting was 
scheduled for April 5, 2011.
ADJOURNMENT
Hearing no further business to come before the Commission, and upon 
motion by Kaltsounis, the Chair adjourned the Regular Meeting at 9:15 
p.m., Michigan time.
 
_____________________________
William F. Boswell, Chairperson
Rochester Hills Planning Commission
 
_____________________________
Maureen Gentry, Recording Secretary