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1000 ‎Rochester Hills Dr‎. ‎
Rochester Hills, MI ‎
48309‎
(‎248‎) ‎656‎-‎4600‎
Home Page‎:  ‎
www‎.‎rochesterhills‎.‎org‎
Rochester Hills
Minutes
Planning Commission
7:00 PM
1000 Rochester Hills Drive
Tuesday, March 3, 1998
CALL TO ORDER
Vice Chairperson James Rosen called the Regular Meeting to order at ‎
7‎:‎30 ‎p‎.‎m‎. ‎at the Environmental Education Center, ‎1115 ‎West Avon Road, ‎
Rochester Hills, MI ‎48309‎.‎
ROLL CALL
Present PC‎:   ‎Chairperson Eric Kaiser ‎(‎enter ‎7‎:‎52 ‎p‎.‎m‎.)‎
                        William Boswell‎
                        Paul Corneliussen‎
                        John Gaber‎
                        Paul Krupa‎
                        Eugene Nowicki‎
                        Christian Ramanauskas‎
                        James Rosen‎
 
Absent PC‎:    ‎Audrey Ruggiero‎
 
Quorum present‎
 
Also present‎:  ‎Paul Rizzardi, Planner‎
                        Susanne Vergeldt, Recording Secretary‎
APPROVAL OF MINUTES
2000-1836
January ‎6‎, ‎1998 ‎Regular Meeting‎
 MOTION‎ by Boswell, seconded by Nowicki, that the Minutes dated ‎
 January ‎6‎, ‎1998 ‎be accepted as printed‎/‎corrected‎.‎
 
 Ayes‎:‎          All‎
 Nays‎:‎          None‎
 Absent‎:‎                 Kaiser, Ruggiero    ‎MOTION CARRIED‎.‎
 
Approved
 
COMMUNICATIONS
 A‎.‎     Brochure regarding Open Space Developments‎
 B‎.‎     Seminar on Urbanism‎
 C‎.‎     Planning Update from Oakland County‎
 D‎.‎     Letter from Rochester Hills Museum regarding a slide show of historic ‎
 properties‎
 E‎.‎     Handout regarding Heritage Hills Subdivision in Auburn Hills, submitted ‎
 by Member Nowicki to be discussed under Any Other Business‎
 
UNFINISHED BUSINESS
2000-1135
Request for Site Plan Approval ‎- ‎File No‎. ‎85‎-‎528‎.‎2 ‎- ‎Meijer Addition, a ‎21‎,‎000 ‎
square‎-‎foot addition to an existing retail facility, located at the southeast corner ‎
of Auburn and Rochester Roads, Parcel No‎. ‎15‎-‎35‎-‎100‎-‎041‎, zoned B‎-‎3‎, ‎
Shopping Center Business, Rick Morgan, Meijer, Inc‎.‎, ‎2929 ‎Walker Ave‎.‎, Grand ‎
Rapids, MI  ‎49544‎, Applicant  ‎
(‎Reference‎: ‎Staff Report prepared by Paul Rizzardi dated January ‎27‎, ‎1998 ‎has been ‎
placed on file and by reference becomes part of the record hereof‎.)‎
 
MOTION‎ by Nowicki, seconded by Krupa, to ‎remove from the table‎ File No‎. ‎
85‎-‎528‎.‎2 ‎(‎Meijer Addition‎) ‎for discussion‎.‎
 Ayes‎:‎          All‎
 Nays‎:‎          None‎
 Absent‎:‎     Kaiser, Ruggiero‎
 
Present was Mr‎. ‎Rick Morgan of Meijer, Inc‎.‎
 
Vice‎-‎Chairperson Rosen referenced the preliminary draft minutes from February ‎3‎, ‎
1998 ‎regarding the subject item‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi reviewed the previous events from the February ‎3‎, ‎1998 ‎Planning ‎
Commission meeting at which Meijer requested site plan approval for a ‎20‎,‎000 ‎
square foot addition to the current ‎"‎big box‎" ‎store located at Auburn and Rochester ‎
Roads‎.  ‎At that time the Planning Commission raised questions whether revised site ‎
plan approval was required in light of Meijer's sale of a ‎5 ‎acre outlot located between ‎
the Meijer site and the abutting Wildflower Subdivision‎.  ‎It was also questioned ‎
whether the berm now located on the sold‎-‎off outlot was required to be located on ‎
Meijer's property or whether the original site plan approval is still valid and in effect ‎
today‎.  ‎The city attorney has reviewed this matter and opined on February ‎25‎, ‎1998 ‎
that revised site plan approval is not necessary‎.  (‎Said letter has been placed on file ‎
and by reference is made a part of the record hereof‎.)‎
 
Member Nowicki requested that this portion of the minutes be virtually verbatim due ‎
to the importance of the topic‎.‎
 
Member Nowicki stated there were some agreements made in the sale of the property ‎
regarding the use of the retention pond‎.  ‎He asked if a similar agreement was made ‎
regarding the maintenance of the berm because the berm was originally maintained by ‎
Meijer's‎.  ‎Now that the berm has been sold off, he wondered who would maintain the ‎
berm, and would the Planning Commission be addressing the berm with a new site ‎
plan for the new owners of the outlot, or is there some responsibility for the berm by ‎
the original owners of the property‎.  ‎Mr‎. ‎Morgan responded that responsibility for the ‎
maintenance of the portion of the berm on the sold‎-‎off outlot will be the new owner's ‎
responsibility‎.  ‎Meijer would still be responsible for the portion of the berm farther to ‎
the south since Meijer's built it and it is still on Meijer's property‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi concurred with Member Nowicki that the Planning Commission would ‎
be approving a site plan for the new owners at which time the maintenance of the ‎
berm and the berm itself can be discussed‎.  ‎Mr‎. ‎Morgan added one of the conditions ‎
when Meijer bought the property  was to build the berm; it was also part of site plan ‎
approval‎.   ‎The person who sold the property to Meijer's knew that homes would be ‎
built next to the project‎.  ‎When the outlot was sold, Meijer's included a declaration of ‎
restrictions requiring the new owner to get Meijer‎’‎s approval prior to the city‎’‎s ‎
approval‎.  ‎There are restrictions on building height and building size; no variances or ‎
special use permits would be allowed; they cannot use Meijer's parking lot‎.  ‎Mr‎. ‎
Rizzardi added before the outlot can be developed, a site plan will need to be ‎
submitted to the city and the same or additional conditions can be attached to the ‎
approval to maintain the condition of the existing berm‎.‎
 
Although this was not a public hearing, the Vice‎-‎Chair invited comments from the ‎
public‎.‎
 
 John Przybysz, ‎3120 ‎Primrose,‎ asked if this was the first time a site plan has ‎
been sold privately like this in the city, and will it set a precedent for other businesses‎.  ‎
He noted other commercial sites in the city with brick walls ranging in height from ‎4 ‎to ‎
12 ‎feet and trees or a berm facing the residential side ‎-- ‎University Square, Bill Fox ‎
Chevrolet ‎-- ‎whereas the residents in Wildflower Subdivision only have a berm ‎
between their houses and Meijer's‎.  ‎He informed the commission that the owners of ‎
University Auto Wash have not taken care of the berm since they bought it‎. ‎
 
 Sharon Brewster, ‎3200 ‎Primrose,‎ on Lot ‎13 ‎directly behind Meijer's, ‎
commented on the plan to increase the number of light poles as well as the wattage‎.  ‎
She does not want the wattage increased; presently lights shine so brightly in her back ‎
bedroom when her shades are drawn that she can read with her lights off‎.  ‎She thinks ‎
this will decrease her property values‎.   ‎The money spent to increase the lighting would ‎
 be better spent on corralling the blowing trash‎.  ‎She also submitted a letter stating ‎
similar thoughts‎.‎
 
 Adrienne M‎. ‎Przybysz, ‎3120 ‎Primrose, ‎concerned about the site plan and ‎
how it will affect other subdivisions‎.  ‎If Wildflower Subdivision is changed in any way ‎
to accommodate Meijer's, she would feel discriminated against‎.  ‎She doesn't know if ‎
her backyard is going to be changed‎.  ‎She sees her neighbors out there mowing the ‎
berm and picking up Meijer's trash‎.‎
 
 James Tarchinski, ‎3135 ‎Primrose Dr‎.‎, ‎echoed previous comments made ‎
about the  lighting and property values‎.  ‎He urged that the site plan be scrutinized ‎
closely to make sure it is  compatible with the existing family lifestyle‎.‎
 
 Cheryl Kilborr, ‎3135 ‎Primrose Dr‎.‎, echoed her husband's and neighbors' ‎
comments about maintenance of the increased trash, property values, safety, land use, ‎
and lighting‎.  ‎She asked that the city consider the residents who are taxpayers‎.‎
 
There were no further comments from the public‎.‎
 
Staff and commissioners answered the questions asked during the public comments‎.  ‎
Regarding B‎-‎3‎, Shopping Center Business sites that have been sold without site plan ‎
approval, Mr‎. ‎Rizzardi stated there are a number of locations in the city which are ‎
zoned commercial where property has been sold, has been developed commercial, ‎
and portions have been sold off over time‎.  ‎When these land divisions have occurred, ‎
the city has never required another site plan to be reapproved for the existing site‎.  ‎For ‎
the Meijer's site the sold‎-‎off portion was not designated as an outlot‎.  ‎Member ‎
Nowicki believed that some sites were originally identified as outlots such as the ‎
Burger King at Winchester Mall‎.  ‎Hampton Village Center has been split into outlots ‎
since it was approved; Red Lobster, Target, and Taco Bell are now outlots‎. ‎
 
     [ ‎Enter Kaiser ‎7:52‎ p‎.‎m‎. ]‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi answered the second question by stating that the sold off portion is zoned ‎
B‎-‎3‎, Shopping Center Business as is Meijer's, Hampton Village Center, Winchester ‎
Mall, and most large shopping centers in Rochester Hills‎.  ‎Other permitted uses in the ‎
B‎-‎3‎, Shopping Center Business zoning district include most retail and office activities; ‎
and as conditional uses outdoor recreational uses, bowling alleys, outdoor sales, hotel, ‎
automotive service center, drive through restaurant‎.  ‎Uses permitted by right include ‎
retail, office, normal restaurant, new car sales, theaters, and cellular towers‎.  ‎
Conditional uses would require City Council approval‎.  ‎Any way that the sold off ‎
portion is developed will require approval by the Planning Commission‎. ‎
 
Regarding the lighting, Mr‎. ‎Rizzardi stated that Meijer's is proposing ‎5 ‎additional light ‎
poles located at the front of the building near the southwestern corner of the site‎.  ‎
They are basically next to all the handicapped parking spaces‎.  ‎Mr‎. ‎Morgan added ‎
that they presently have five ‎20‎-‎foot light poles in front of the store that have two ‎
1‎,‎000 ‎watt luminaries on them‎.  ‎He believed Meijer's mistakenly placed them seven ‎
parking spaces away from the store, which they no longer do‎. ‎because by the time ‎
you get to the front entrance, you are almost down to zero foot candles‎.  ‎They now ‎
place light poles in the first or second parking space to illuminate the driveway and ‎
provide more customer safety‎.  ‎One of the most common concerns they hear from ‎
their lines managers who close the stores is that people want more brightness‎.  ‎Their ‎
proposal is to take the five existing light poles and move them closer to the front of the ‎
store; put new ‎20 ‎foot poles on the existing bases with one ‎1‎,‎000 ‎watt luminary‎.  ‎That ‎
will provide brighter lighting at the front of the store‎.  ‎From a resident's standpoint, the ‎
building is close to ‎30 ‎feet in height with ‎20 ‎foot light poles at the front of the building; ‎
they do not light up the loading dock side or garden center side‎.  ‎The height of the ‎
building should adequately screen the lights from the houses in Wildflower‎.  ‎He passed ‎
around a photometric plan illustrating how the intensity of light decreases farther away ‎
from the building‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi said he spoke with Charlie Land, the electrical inspector for the City of ‎
Rochester Hills, who indicated there is a minimum lighting standard for barrier free ‎
accessible routes but did not know the exact figures‎.  ‎All the proposed lights are going ‎
on barrier free accessible routes‎.‎
 
Mr‎. ‎Morgan identified the locations of the two small additions on a displayed ‎
rendering ‎-- ‎the ‎18‎,‎200 ‎square foot addition and a ‎2‎,‎600 ‎square foot addition off the ‎
front corner of the existing building for a dining room‎.  ‎He also identified the locations ‎
of the five existing light poles which currently have two ‎1‎,‎000 ‎watt lights‎.  ‎They ‎
propose to move them closer to the building across the front and in the existing bases ‎
put one pole with one single ‎1‎,‎000 ‎watt bulb‎.  ‎As part of the remodel of the building ‎
they are actually increasing the height of the building by putting a new cornice on the ‎
top of the building, which will increase the building height from ‎20 ‎feet to ‎23 ‎feet‎.  ‎In ‎
one area the building height will increase to almost ‎30 ‎feet‎.  ‎With ‎20 ‎foot light poles ‎
Mr‎. ‎Morgan did not know how the light would get across the building into the ‎
adjoining homes‎.  ‎The lighting that would impact the adjoining homeowners the most ‎
he thought was at the backside of the building or that portion of the parking lot near ‎
Auburn Road that doesn't get utilized very much ‎-- ‎only because the berm, at ‎8 ‎to ‎10 ‎
feet,  is not tall enough, and those poles are ‎20 ‎feet‎. ‎
 
Vice‎-‎Chairperson Rosen relinquished the chair to Chairperson Kaiser‎.‎
 
Referring to an earlier question by Member Nowicki regarding whether or not there ‎
was a maintenance agreement for the berm with the new owner, Member Rosen ‎
advised that Mr‎. ‎Morgan has indicated that there is some agreement‎.‎
 
The Chair asked if all the questions from the public have been answered‎.  ‎Mr‎. ‎Rizzardi ‎
believed they have been but was willing to answer additional questions from the ‎
audience‎.  ‎He added that another concern was trash, which is more of a maintenance ‎
issue and not part of site plan approval‎.‎
 
 Lee Bradfield, ‎3264 ‎Primrose, ‎whose main concern is the berm asked if ‎
there was a possibility of a road going through the berm‎.  ‎Mr‎. ‎Rizzardi responded that ‎
a new site is required to maintain a ‎50 ‎foot greenbelt and that berm should fit inside ‎
that greenbelt‎.  ‎So there can be no development within ‎50 ‎feet of the residential ‎
property line‎.‎
 
 Cheryl Kilborr, address on record,‎ asked what the new property owner ‎
planned to put on the site‎.  ‎Mr‎. ‎Rizzardi responded that nothing official has been ‎
received at this time; he has met with the new property owner who indicated he was ‎
considering a health club and a family restaurant, both of which are uses permitted by ‎
right‎.  ‎The site plan would require Planning Commission approval but not City Council ‎
approval‎.   ‎What he discussed with the property owner is tentative and the property ‎
owner's plans could change‎.‎
 
 Adrienne M‎. ‎Przybysz, address on record,‎ asked if a homeowner in ‎
Wildflower needed to disclose any of this information to a potential buyer‎.  ‎Member ‎
Gaber responded that is a legal question‎.‎
 
Member Rosen confirmed with Mr‎. ‎Rizzardi that there is a ‎50 ‎foot setback off any ‎
residential zoned property line‎.   ‎Member Rosen referred to the Planning Commission ‎
Minutes of March ‎19‎, ‎1985‎, Page ‎2‎, Paragraph ‎5‎, of the original site plan approval, ‎
and quoted, ‎"‎Member Vigor, noting that the layout of the proposed store and ‎
parking area leaves space for development of outlots, confirmed with Mr‎. ‎Cohee ‎
that any future development would require a ‎75‎-‎foot setback and he wished to ‎
have this requirement made a matter of public record‎." ‎ ‎Member Rosen asked if ‎
that is the same requirement‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi responded that it is the same‎.  ‎The zoning ordinance requires ‎50 ‎feet ‎
under the buffering and screening standards which have been adopted since the ‎
original Meijer's site plan was approved‎.  ‎The outlot owner still needs site plan ‎
approval through the Planning Commission, and that issue can be discussed as part of ‎
that site plan‎.  ‎They can revise that approval to ‎50 ‎feet‎.  ‎If the property owner agrees ‎
to a ‎75 ‎foot setback, that can be made a requirement‎.‎
 
To clarify Member Rosen asked if the new owner of the outlot is bound by the same ‎
site plan requirements as Meijer's‎.  ‎Mr‎. ‎Rizzardi could not answer that definitively ‎
now‎.  ‎It is something that staff will probably strongly ask them to do‎.  ‎They cannot ‎
require more than the ordinance requires‎.  ‎Mr‎. ‎Morgan added that the deed ‎
restrictions he referenced do not have any distance requirements, they only mention a ‎
berm buffer along the property line between the commercial and the future residential‎.   ‎
Mr‎. ‎Rizzardi pointed out that, if the berm is more than ‎6 ‎feet in height, it will take up ‎
more than ‎50 ‎feet in width because of the ‎3‎/‎1 ‎slope requirement‎.   ‎Member Rosen ‎
was trying to determine if this was a change in the original site plan‎.    ‎He has read Mr‎. ‎
Staran's letter and quoted from the last paragraph, ‎"‎There does not appear to be ‎
anything in the Planning Commission minutes or other records‎....‎or in any City ‎
regulations that would require amended site plan approval before the splitting ‎
off and conveyance of the subject parcel‎." ‎ ‎Member Rosen perceived this as a ‎
definite change in the original site plan‎.  ‎Mr‎. ‎Rizzardi was more inclined to think that ‎
they could require it but could not definitively state that at this time‎.  ‎
 
Member Nowicki was a member of the Planning Commission when Meijer's original ‎
site plan was approved‎.  ‎Referring to the same minutes from ‎1985 ‎he mentioned there ‎
was discussion about putting up a fence before the residential subdivision was ‎
developed‎.  ‎Based on Meijer's representation some of this did happen‎.  ‎The berm ‎
was built‎.  ‎There was great concern about  not limiting it, and there was some talk ‎
originally that perhaps Meijer's planned to put in a gas station which the Planning ‎
Commission was against‎.  ‎Now we're back to the same thing‎.  ‎First, you say we're ‎
going to approve this site plan; however, the neighbors don't have the option to ‎
approve the site plan‎.  ‎Meijer's is covered by selling off the property and saying ‎
they're going to approve their site plan to protect themselves‎.  ‎But we're weaseling out ‎
of this situation of the berm and the original ‎75 ‎foot requirement because of what legal ‎
counsel has told us‎.  ‎Member Nowicki wondered if counsel was aware of the minutes ‎
from March ‎19‎, ‎1985 ‎including the requirement for a ‎75 ‎foot buffer‎.  ‎Because that ‎
would mean that any time you have a development that sells off a piece of property, ‎
you're back to square one and forget what was set up to protect the neighbors‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi explained after more careful reading of the minutes of March ‎19‎, ‎1985 ‎
he realized that setback and greenbelt requirements were being confused‎.  ‎The ‎75 ‎foot ‎
setback required in ‎1985 ‎referred to the building setback from the property line, not a ‎
greenbelt‎.  ‎The current ordinance requires a ‎100 ‎foot building setback‎.  ‎There was not ‎
a condition of approval for any greenbelt in excess of what was required at that time, ‎
which was zero‎.  ‎So Meijer's did put in a ‎50 ‎foot wide greenbelt which was made a ‎
condition of approval‎.‎
 
Mr‎. ‎Morgan explained what they have done to protect the berm‎.  ‎When they sold the ‎
property, they put a declaration of restrictions on the property‎.  ‎In doing that they ‎
reserved the right to review and approve the plans and specs for whatever project ‎
goes in there‎.  ‎Before the new property owner can go to the city for site plan ‎
approval, they need to submit drawings to Meijer's for their review and approval‎.  ‎The ‎
declaration of restrictions also contains provisions stating they will not be allowed to ‎
use the Meijer's parking lot for additional parking; they cannot request any variances ‎
or special use permits without Meijer's approval to address the density of the site; and ‎
there is a building height restriction‎.  ‎There is nothing pertaining to the maintenance or ‎
mowing of the berm‎.  ‎The issue of the impact of a retail store on surrounding property ‎
values frequently comes up, and he has tried to stay in contact with the residents of ‎
Wildflower Subdivision‎.  ‎From tracking the property values he has found out that the ‎
store has not negatively impacted the property values of homes in Wildflower ‎
Subdivision‎.  ‎They have always tried to be a good neighbor‎.  ‎One resident recently ‎
told him they are very upset about the sale of the property from the standpoint of ‎
maintenance‎.  ‎The berm has not been maintained the same way that Meijer's ‎
maintained it when they owned it‎.‎
 
The Chair questioned how the berm is being protected and saved as there is nothing in ‎
the agreement to guarantee the preservation of  it‎.  ‎Mr‎. ‎Morgan would assume that the ‎
new owner would have to go through the same site plan approval process that ‎
Meijer's did‎.  ‎The city can impose requirements on them just like they did on Meijer's‎.  ‎
Meijer's originally bought the property from Biltmore Homes, and language requiring a ‎
berm or buffer area between the homes and the Meijer's project appears in the deed ‎
that transferred the property from Biltmore to Meijer's‎.  ‎It doesn't mention the height ‎
or width‎.  ‎
 
The Chair discussed the letter from the city attorney and felt that it was somewhat ‎
disingenuous in that it's like saying any developer could do something when they ‎
develop a property per site plan and then undo it later on‎.  ‎The land division ordinance ‎
and requirements for site plan approval are separate provisions‎.  ‎The letter provides ‎
no guidance in resolving the issue of whether this is an amended site plan‎.  ‎The Chair ‎
felt this is an amended site plan and he failed to see why the berm should not be ‎
required‎.  ‎It appears that this is a change in the site plan that was not approved‎.  ‎Since ‎
the owner of the outlot has not presented a site plan to the Planning Commission, they ‎
cannot address that or the berm; the applicant is Meijer's, and that is the request the ‎
Planning Commission is addressing‎.  ‎The Chair was willing to vote ‎"‎no‎" ‎on the subject ‎
request if the applicant wants to wait until these issues can be applied to the outlot‎.‎
 
 John Przybysz, address on record,‎ understands that a building could be ‎
built ‎100 ‎feet from his property line which would put it in the middle of the berm‎.  ‎He ‎
appreciates the opportunity to speak in a public forum regarding this issue‎.‎
 
Member Rosen reasoned on one hand the original site plan dated ‎1985 ‎included the ‎
berm‎.  ‎What makes that site plan binding on the new owner?   Mr‎. ‎Rizzardi ‎
responded that no property can be used or developed until a site plan is approved; the ‎
berm is already developed‎.  ‎They can't even change the grading on the property ‎
without getting a revised site plan‎.  ‎The new owners of the outlot will have to show the ‎
berm on their site plan‎.  ‎If they want to remove it, they will need the permission of the ‎
Planning Commission to do so‎.  ‎They are only required to have a berm ‎6 ‎feet high and ‎
50 ‎feet wide‎.  ‎It appears wider than ‎50 ‎feet to Member Rosen‎.  ‎The most the city can ‎
require is what the ordinance says, and in those cases where it can determine that ‎
there is a need for a more restrictive part of the ordinance, we can in some cases for ‎
compatibility and other reasons require more‎.  ‎They are only bound by the ordinance; ‎
site plan approval does not run with the land‎.   ‎If the Planning Commission were to ‎
require Meijer's to build another ‎6 ‎x ‎50 ‎berm next to the outlot, that would not be in ‎
compliance, as the berm currently on the outlot is not either‎. ‎
 
Member Rosen's problem was with the berm because of the land division‎.  ‎The berm ‎
was part of the original site plan; the land division changed the ownership of the berm ‎
and therefore the control over it‎.  ‎
 
Member Rosen and Mr‎. ‎Rizzardi discussed land divisions‎.  ‎To Mr‎. ‎Rizzardi the real ‎
issue appeared to be the land division rather than the berm‎.  ‎Land divisions that ‎
change the original site plan happen all the time in the city, for City purchase of ‎
rights‎-‎of‎-‎way, water vaults, large properties split into smaller properties, property line ‎
swaps and such‎.  ‎These land divisions do not generally affect the site plan per se, as ‎
proposed rights‎-‎of‎-‎way are considered during development‎.  ‎The question to ask is, ‎
"‎Are the same conditions in effect on the subject land legally that were in effect at the ‎
time of the original site plan approval?‎"  ‎Member Rosen's answer was ‎"‎no‎"‎; Mr‎. ‎
Rizzardi's answer was ‎"‎yes‎".  ‎There is nothing legally to require the new property ‎
owner to keep the berm‎.  ‎Meijer's at any time can request revised site plan approval‎.  ‎
When UAW comes in, they will have an approved site plan as well‎.  ‎If Meijer's or ‎
UAW wanted to change the site plan, they have to go through the same process‎.  ‎
The Chair stated that the issue still unresolved is whether or not Meijer's has violated ‎
their site plan‎.  ‎Now Meijer's is asking the Planning Commission to approve a new site ‎
plan and that leaves the commission in limbo‎.  ‎If the Planning Commission approves ‎
the submitted plan, they will be accepting  what they have done‎.  ‎Mr‎. ‎Morgan ‎
responded that they have met all the requirements of site plan approval, the store has ‎
been there for ten years, the proposed project will benefit the city, the sale of the ‎
outlot went through the proper land division procedures‎.‎
 
To the Chair the land division and the site plan approval are two separate issues‎.  ‎A ‎
piece of land can be divided as many times as the law allows and be sold to as many ‎
different people‎.  ‎The fact that the land division ordinance does not require site plan ‎
approval, per the attorney's opinion, does not help them make a decision‎.  ‎Meijer's ‎
has changed their site plan by the land transfer‎.  ‎The fact that they now have sold off a ‎
portion does not change the requirement to keep the approved site plan intact‎.  ‎But in ‎
the meantime you say you want to change the site plan by building an addition, and the ‎
Planning Commission loses control over what happens on the outlot‎.  ‎It is possible that ‎
similar situations have occurred in the past, but this issue is so substantial that it sticks ‎
out‎.  ‎And the fact that this has happened in the past and nobody caught it does not ‎
make it OK now‎.  ‎What do we do now?‎
 
Member Rosen described two possible scenarios that could have eliminated the ‎
current difficulties‎.  ‎Meijer's could have come in before they sold the outlot and said ‎
they wanted to sell the outlot and planned to build an addition to their existing building‎.  ‎
The Planning Commission then would have had the opportunity to say, in order to ‎
maintain the intent of the original site plan, that there be a deed restriction on the outlot ‎
requiring that the berm remain, and something in the record that would require the ‎
berm to remain for the next owner, and that Meijer notify the next owner that there is ‎
such a requirement and that it shall  be incumbent upon the new owner of the outlot to ‎
keep the berm‎.  ‎The other way would be,  Meijer's tells the city they plan to sell the ‎
outlot but they will get an easement for the berm and Meijer's would maintain it to ‎
assure that the berm would stay‎.  ‎The city has neither option at this point‎.  ‎The Chair ‎
pointed out that deed restrictions may not be sufficient since the city cannot enforce ‎
them‎.  ‎Although Meijer's has always been a good corporate citizen, it doesn't give the ‎
city any enforcement‎.  ‎It would however put the new owner on notice and provide a ‎
legal recorded document that they would have to live up to‎.  ‎It could also be included ‎
in the deed that it is subject to a site plan for the berm‎.  ‎Mr‎. ‎Rizzardi added that the ‎
Zoning Ordinance would also put the new owner on notice, but not for the same ‎
berm‎.‎
 
Member Gaber agreed with Mr‎. ‎Rizzardi that the new owner of the outlot is on notice ‎
not only of all ordinances but also what is public information in city files, which would ‎
include site plan approval‎.  ‎The new owner would be subject to the original site plan ‎
approval unless the city approves a change‎.  ‎The original site plan approval is still ‎
intact‎.  ‎
 
The Chair interjected that the original site plan approval included a Meijer's building‎.  ‎
Member Gaber explained if the Planning Commission agreed to change it and give ‎
them a new site plan, then the Meijer's building would not be included‎.  ‎This would ‎
allow the Planning Commission to retain control over what conditions would be ‎
imposed on that new site plan‎. ‎
 
The Chair referred to Mr‎. ‎Staran's letter that states the original site plan doesn't mean ‎
anything anymore because the land was divided‎.  ‎He perceived the land division and ‎
site plan approval as two separate issues‎.‎
 
Member Gaber believed Mr‎. ‎Staran's letter has been mischaracterized as he was ‎
asked to address only whether the land division and the subsequent conveyance to a ‎
third party violates the site plan approval‎.  ‎And the conclusion was no it doesn't‎.  ‎The ‎
attorney was not asked to address whether the requirements of the original site plan ‎
are still imposed on the outlot‎.‎
 
The Chair asked if the subject request for site plan approval includes, or should ‎
include, the outlot, as well as the modifications to the building and the berm‎.  ‎Mr‎. ‎
Morgan stated the outlot has been deleted from the site plan since it is no longer part ‎
of the site‎.  ‎Member Gaber answered if whatever conditions were imposed on the ‎
original site plan regarding the outlot remain on the amended site plan, then the ‎
Planning Commission could approve the amended site plan without altering those ‎
conditions and their effectiveness‎.  ‎Even though the applicant is not asking, the ‎
Planning Commission could approve a site plan that does include the outlot and all the ‎
conditions regarding the berm‎.  ‎The Chair would feel more comfortable with ‎
approving the site plan including the outlot with the berm even though the submitted ‎
drawings do not include the outlot‎.  ‎
 
Member Rosen asked how conditions could be imposed on Meijer's for a parcel they ‎
do not own‎.   ‎The Chair responded that the original site plan still exists regardless of ‎
how many land divisions occur‎.  ‎If they want to modify it, they can't just say the outlot ‎
isn't part of the site plan anymore and leave it off‎.  ‎The Planning Commission can ‎
make the new owner of the outlot adhere to the original site plan approved in ‎1985‎.‎
 
Member Nowicki pointed out that the ‎1985 ‎minutes reflect concern over selling off ‎
the outlot, and he quoted, ‎"...‎there is the possibility that this parcel could be sold ‎
off at some later date and another building constructed; therefore, he ‎[‎Mr‎. ‎
Lehoczky‎] ‎would suggest that the screening be required on the boundary of the ‎
Meijer property rather than adjacent to the parking lot‎." ‎ ‎Now we still have the ‎
same concern‎.  ‎The original commitment was made by Meijer's, and just because they ‎
sold that property they should not be absolved of responsibility for it‎.  ‎It would appear ‎
to the Chair that Meijer's is saying ‎"‎we have adhered to the original approved site plan ‎
for ‎13 ‎years but we're not going to do it anymore‎."  ‎Mr‎. ‎Morgan believed the city had ‎
the ability to impose the same site plan requirements on the owner of the outlot as they ‎
did on Meijer's‎.‎
 
The Chair emphasized that an approved site plan exists, and  Meijer's is asking the ‎
Planning Commission to change it; why should we change it?  The fact that the outlot ‎
was sold does not change the approved site plan‎. ‎Even though Meijer's went through ‎
all the proper channels for the land division, that doesn't mean Meijer's can say they ‎
no longer have responsibility for the site plan that was approved for them‎.  ‎The Chair ‎
implored Mr‎. ‎Morgan to show the Planning Commission how the preservation of the ‎
berm on the outlot is part of their request for their own site plan approval‎.‎
 
Member Rosen stated the applicant can't have it both ways ‎-- ‎either you control the ‎
berm or you don't; either you have a site plan or you don't‎.   ‎Now that you don't ‎
control the berm, it's not your site plan‎.‎
 
There was discussion regarding whether or not the subject situation is unique in the ‎
city or not‎.  ‎The Chair didn't believe that would make any difference‎.  ‎Mr‎. ‎Morgan ‎
has not researched that‎.  ‎Member Gaber added if this has happened before, was this ‎
issue looked at and if not, what were the requirements imposed and why was that ‎
different than this situation‎.  ‎There may be something that could be applied to Meijer's ‎
situation‎.  ‎Member Nowicki added in other words there may be site plans for ‎
commercial properties that had land divisions that would not have the same effect as ‎
the subject one from the standpoint of a berm next to residential‎.  ‎And then it's ‎
possible that there are other site plans that had land divisions that would have no effect ‎
on residential property‎.  ‎
 
The Chair did not know of any precedent that's consistent with the subject situation‎.‎
 
Member Gaber suggested asking the attorney the specific questions that have been ‎
raised this evening ‎-- ‎is the outlot still subject to the existing Meijer's site plan ‎
requirements?; if the amended site plan is brought forward and approved as ‎
presented, is the outlot still subject to the original requirements of the original site ‎
plan?; if the amended plan is changed to show the berm in the outlot area, would that ‎
be sufficient to continue enforceability of the original site plan?‎
 
The Chair stated the issue is, can the city preserve the berm?‎
 
Mr‎. ‎Morgan has a limited relationship with the new property owner as that was  ‎
handled by another department within Meijer's‎.  ‎The new owner had requested an ‎
access easement to Meijer's parking lot which was not granted‎.‎
 
The Chair stated there are easements and dual transfers that could be created‎.‎
 
Member Gaber added the commission was looking for something binding‎.   ‎He asked ‎
to see the deed from Biltmore to Meijer's‎.‎
 
Mr‎. ‎Morgan requested a conditional site plan approval with a condition relating to the ‎
berm as they are anxious to proceed as soon as possible‎.  ‎The Chair did not think it ‎
wise to approve a partial site plan‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi added the only way to address this concern is for  Meijer's to buy back ‎
the property‎.  ‎The city cannot approve a site plan unless it is under single ownership‎.  ‎
But he did not think Meijer's was in a position to buy it back‎.   ‎The use of the ‎
property today is consistent with the ‎1985 ‎approved site plan‎.  ‎The berm is still there, ‎
next to Wildflower Subdivision‎.  ‎It is not bound by a site plan unless you want to ‎
develop it‎.  ‎The parcel is vacant‎.  ‎Planning Commission approval would be required to ‎
alter the berm‎.‎
 
The Chair stated if the original site plan is not in effect anymore, the new owners will ‎
come in and say, ‎"‎we bought this piece of land and we want to develop it and we're ‎
prepared to develop it according to all ordinance requirements to the letter,‎" ‎which will ‎
not include the berm‎.  ‎Mr‎. ‎Rizzardi pointed out there is a buffer requirement which is ‎
50 ‎feet, ‎6 ‎foot high berm‎.  ‎A berm is cheaper than a masonry wall or fence‎.  ‎If a tree ‎
removal permit is requested, the Planning Commission would also have discretion over ‎
that‎.‎
 
 Melinda Deninger, ‎3136 ‎Primrose in Wildflower Subdivision,‎ mentioned ‎
two berms in a V‎-‎shape on the outlot‎.  ‎There did not seem to be enough room for a ‎
 building between the two berms if they both remain‎.‎
 
 Mr‎. ‎Rizzardi responded that the original approval required a berm along what ‎
 is now Wildflower Subdivision and in other locations which were identified ‎
 through further discussion‎.  ‎Mr‎. ‎Morgan identified the outlot on the displayed ‎
 graphic, stating if there is another berm, it would be controlled by the new ‎
 owner of the outlot‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi acknowledged that Mr‎. ‎Morgan has supplied a copy of the deed ‎
restrictions but it does not include any specifics‎.‎
 
It appeared to Mr‎. ‎Morgan that this issue will have to come back to the Planning ‎
Commission, and he would like to expedite as much as possible‎.  ‎Member Gaber ‎
pointed out that Meijer's has the option of paying for a special meeting since Planning ‎
Commission  agendas are full for the next several months‎.‎
Postponed
 
Member Rosen summarized Meijer's request to the Sign Board of Appeals at which ‎
Meijer's agreed to remove two old pylon signs and replace them with a monument ‎
sign‎.  ‎He briefly reviewed the lighting plan with Mr‎. ‎Morgan who indicated that light ‎
levels at the property line will not increase,; they are well within ‎1 ‎foot‎-‎candle at the ‎
property  line‎. ‎According to Mr‎. ‎Rizzardi the average foot‎-‎candle throughout the site ‎
is ‎2‎, which is rather low for a large commercial site‎.  ‎Regarding the amount of light ‎
shining in Mrs‎. ‎Brewster's bedroom on Lot ‎13‎, Mr‎. ‎Morgan identified some existing ‎
pole lights that could be the problem and stated he would review the situation and ‎
devise a solution‎.‎
 
Mr‎. ‎Morgan indicated that the loading docks will not change‎.  ‎The proposed addition ‎
would actually provide some screening‎.‎
 
The existing screenwall is ‎4 ‎feet with a ‎2‎.‎5 ‎foot decorative fence‎.  ‎They plan to  ‎
increase the height to ‎6 ‎feet with a ‎3‎.‎5 ‎foot decorative fence which will allow them to ‎
store some products  there during the winter‎.  ‎Mr‎. ‎Morgan assured Member Nowicki ‎
that it would not be a storage area for lumber and such; it is an addition to the garden ‎
center and will be utilized the same way as in the past‎. ‎Member Nowicki commented ‎
that it has turned out to be a storage area for vehicles and lumber‎.  ‎Mr‎. ‎Rizzardi ‎
pointed out a note on the site plan stating that the garden center would not store ‎
building materials‎.  ‎Member Rosen thought it was very unlikely that the loudspeaker ‎
would have any effect on residences as it is placed as far away as possible‎.‎
 
Member Corneliussen described the facade renovations as good and complimented ‎
Mr‎. ‎Morgan on the plan‎.  ‎The screening of the rooftop units is handled very well‎.  ‎He ‎
did not see any impact on site plan issues; Member Gaber concurred‎.‎
 
The Chair requested that Meijer's provide the deed from Meijer's, specifically the ‎
language from Meijer's to UAW‎.‎
 
Member Gaber and The Chair formulated the questions to ask the city attorney‎:  ‎1‎)‎ ‎
Does the ‎1985 ‎site plan over the entire site still exist and control or prevail over the ‎
entire site?  Is the owner of the sold‎-‎off ‎5 ‎acre outlot subject to the original site plan ‎
approved in ‎1985‎?  ‎2‎)‎ ‎If the Planning Commission approves the current amendment ‎
to the Meijer site plan, which excludes the ‎5 ‎acre outlot, can the original site plan ‎
approved in ‎1985 ‎be enforced over the ‎5 ‎acre outlot, particularly the berm ‎
requirements?  ‎3‎)‎ ‎Can we keep the original ‎1985‎-‎approved site plan for  the entire ‎
site, including the ‎5 ‎acre outlot, with the amendments requested this evening, and does ‎
that keep the details enforceable, particularly the berm? ‎
 
Staff was asked to research if  there is any precedent in the city for this and to provide ‎
details‎.  ‎Mr‎. ‎Rizzardi indicated he will do the research and forward the questions to ‎
the attorney‎.  ‎A lot of research may not be required in that senior Member Nowicki ‎
could not recall any precedents‎.  ‎The attorney  will be invited to the next meeting at ‎
which this item appears‎.   ‎
 
The Chair indicated that everyone who spoke at this meeting will be notified of the ‎
next meeting at which this item appears‎.‎
 
The Chair ‎postponed‎ the request for Site Plan Approval in the matter of File No‎. ‎
85‎-‎528‎.‎2 ‎(‎Meijer Addition‎) ‎pending a response from the city attorney regarding the ‎
enforceability of original site plan approval requirements relating to a berm on a ‎
sold‎-‎off outlot, additional research by staff to determine if site plan approvals for other ‎
developments have been impacted by the sale of portions of the sites subsequent to ‎
site plan approval, and the receipt of details regarding deed restrictions on the outlot ‎
parcel‎.‎
 
Joyce Salansky, ‎3152 ‎Primrose,‎ asked who is in charge of taking care of the berm‎.  ‎
The Chair responded the new property owner‎.  ‎She was advised to contact ‎
Ordinance Enforcement through the Building Department to report problems with ‎
maintenance of the berm‎.‎
 
(‎Ref‎: ‎Staff Report prepared by Paul Rizzardi dated January ‎27‎, ‎1998‎; Planning ‎
Commission Draft Minutes of February ‎3‎, ‎1998‎; Staff Memo prepared by Paul ‎
Rizzardi dated February ‎25‎, ‎1998‎; Letter from John Staran dated February ‎25‎, ‎1998‎; ‎
Letter from John Stephenson, Vice President Real Estate, Meijer dated January ‎20‎, ‎
1998‎; Access Easement Description ‎- ‎Easterly Drive at Auburn Road ‎(‎Exhibit A‎)‎; ‎
Proposed Reciprocal Access Easement ‎(‎Exhibit B‎)‎;Letter from Linda Lemke dated ‎
December ‎1‎, ‎1997‎; Letter from Johnson & Anderson dated November ‎25‎, ‎1997‎; ‎
Zoning Board of Appeals Meeting Minutes of October ‎27‎, ‎1997‎; City Council ‎
Meeting Minutes of November ‎13‎, ‎1985 ‎and August ‎28‎, ‎1985‎; Planning Commission ‎
Meeting Minutes of October ‎15‎, ‎1985 ‎and May ‎7‎, ‎1985 ‎and March ‎19‎, ‎1985‎.) ‎
Postponed
 
2000-1810
Discussion regarding Exterior Lighting Proposed Ordinance Amendment‎
(‎Ref‎. ‎Staff Memo prepared by Paul Rizzardi dated November ‎10‎, ‎1997 ‎has been ‎
placed on file and by reference becomes part of the record hereof‎.)‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi reviewed the first presentation of the subject proposed ordinance ‎
amendment to the Planning Commission in November ‎1997 ‎when it was tabled ‎
because there was not sufficient time to discuss it adequately‎.  ‎The submitted ‎
proposed ordinance was drafted in part by staff and in part by the consultant ‎
McKenna Associates‎.  ‎
 
For comparison Mr‎. ‎Rizzardi explained that the existing exterior lighting ordinance ‎
provision in Section ‎21‎.‎11 ‎of  Zoning Ordinance ‎200 ‎states, ‎"‎All lighting‎... ‎shall be ‎
directed away from and shall be shielded from adjacent offsite areas, and shall ‎
also be so arranged as to not adversely affect driver visibility or adjacent ‎
thoroughfares‎."‎ ‎
 
Continuing, Mr‎. ‎Rizzardi explained that the city's engineering consultant Johnson & ‎
Anderson also reviewed the proposed amendment‎.  ‎Comments were not available in ‎
time to be included in the packet, so Mr‎. ‎Rizzardi briefly summarized their comments‎.  ‎
The two most common types of site lighting are metal halide and high pressure sodium‎.  ‎
Metal halide produces a white light, and high pressure sodium gives off a yellow glow‎.  ‎
Although metal halide produces a more natural light and provides increased visibility, ‎
there may be appropriate uses for high pressure sodium in some instances, and the ‎
option for its use should be preserved‎.  ‎High pressure sodium is also more cost ‎
effective‎.  ‎Mr‎. ‎Rizzardi would recommend removing the language ‎"...‎or similarly ‎
designed metal halide fixtures‎."‎ ‎from Section ‎21‎.‎11‎.‎b‎. ‎of the proposed ordinance ‎
amendment, Second Draft‎-‎November ‎10‎, ‎1997‎.‎
 
Johnson & Anderson also recommend that a requirement for site light be included in ‎
the amendment, but Mr‎. ‎Rizzardi does not generally agree‎.  ‎Developers know they ‎
have to meet different codes, and if they don't want to provide site lighting they should ‎
not be required to do so unless the city requires it‎.  ‎In most cases they will have to ‎
provide lighting for barrier free accessible routes anyway on the way to the building, ‎
so the Building Code takes care of that issue‎.‎
 
Regarding shielding, Johnson & Anderson believe it appropriate to require the use of ‎
shoebox or other similarly designed cutoff style fixtures‎.  ‎Mr‎. ‎Rizzardi would suggest ‎
adding building mounted fixtures to that as well‎.   ‎In cases where floodlight style ‎
fixtures are required, they recommend that they be provided with full visor and side ‎
shields to prevent glare‎.‎
 
Regarding the average maintained foot‎-‎candles, Mr‎. ‎Rizzardi stated if light poles are ‎
limited to ‎25 ‎feet in height with ‎400 ‎watts or less, or ‎5 ‎foot‎-‎candles, he would not ‎
want to require a photometric grid unless the number of poles is excessive‎.  ‎If an ‎
applicant wants to exceed those limits to go up to ‎8 ‎foot‎-‎candles ‎-- ‎and in some ‎
instances it could be desirable ‎-- ‎then a photometric plan would need to be submitted ‎
for specific lighting approval by the Planning Commission‎.  ‎The advantage to having  ‎
fewer higher poles is the elimination of a glowing effect on the ground and less ‎
shadowing‎.  ‎Member Corneliussen added it is also more aesthetic‎.  ‎Member Gaber ‎
added that taller poles provide better light to a wider area‎.  ‎Mr‎. ‎Rizzardi added with ‎
building heights limited to ‎30 ‎feet it provides ‎5 ‎feet of flexibility‎.  ‎Most existing poles in ‎
commercial and industrial areas exceed ‎30 ‎feet‎.  ‎Existing ordinance provisions allow ‎
light poles as tall as the zoning district in which they are located‎.  ‎Johnson & ‎
Anderson's opinion is that the proposed ordinance is generous in allowing ‎3 ‎
foot‎-‎candles at the property line in commercial and industrial zones‎.‎
 
Member Krupa thought that photometric plans should be submitted in all cases; Mr‎. ‎
Rizzardi thought in most cases they would be voluntarily submitted but in industrial ‎
cases one is not necessary‎.  ‎The small sites, particularly gas station sites, present the ‎
most problems; industrial sites are not a problem in terms of lighting‎.  ‎Mr‎. ‎Rizzardi ‎
would prefer an average of ‎3 ‎foot‎-‎candles rather than ‎5 ‎as the standard with perhaps ‎
7 ‎foot‎-‎candles rather than ‎8 ‎allowed at the discretion of the Planning Commission‎.  ‎
The Planning Commission would not be able to allow more than ‎7 ‎foot‎-‎candles but ‎
could set a lower limit‎.‎
Mr‎. ‎Rizzardi stated the Burger King site on Crooks Road is currently at ‎6 ‎
foot‎-‎candles throughout the site‎.  ‎Again, the difficulty is with smaller sites‎.  ‎Johnson & ‎
Anderson considers ‎3 ‎foot‎-‎candles at the proposed right‎-‎of‎-‎way line as a reasonable ‎
maximum‎.‎
 
Member Rosen cautioned against not providing enough flexibility in the ordinance so it ‎
cannot adjust to technological advances in lighting‎. ‎
 
Regarding Section ‎21‎.‎11‎.‎f‎.‎4‎. ‎the Chair suggested clarifying the word ‎"‎Evidence‎..." ‎
with ‎"‎Reasonable and satisfactory evidence‎..." ‎which would allow some discretion by ‎
the Planning Commission‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi mentioned that street lights installed within a public right‎-‎of‎-‎way and ‎
outdoor recreational facilities would be exempt from the proposed exterior lighting ‎
ordinance‎.  ‎No other exemptions were identified‎.  ‎Outdoor sports facilities are exempt ‎
because it is not possible to light the sites adequately with shorter poles‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi raised the issue of how to regulate neon lighting‎.  ‎The Chair believed ‎
neon lighting should be regulated as part of exterior lighting rather than as part of site ‎
plan review‎.  ‎It does add to the ambient lighting of a site, even if it is usually used as ‎
signage or decoration‎.  ‎Mr‎. ‎Rizzardi stated the sign ordinance should cover that ‎
adequately in terms of sign area‎.  ‎Member Rosen added that it is usually difficult to use ‎
enough neon to make any difference in the ambient lighting without it being a sign‎.  ‎Mr‎. ‎
Rizzardi suggested requiring that all neon lighting be shown on a building elevation as ‎
part of site plan review, except for window signs under the Sign Ordinance‎.‎
 
(‎Ref‎:  ‎Staff Memo prepared by Paul Rizzardi dated November ‎10‎, ‎1997‎; Exterior ‎
Lighting Ordinance Second Draft‎-‎November ‎10‎, ‎1997‎; Staff Review of Draft Exterior ‎
Lighting Standards prepared by McKenna Associates dated October ‎2‎, ‎1997‎; Staff ‎
Memo prepared by Paul Rizzardi dated September ‎11‎, ‎1997 ‎to McKenna ‎
Associates;  Exterior Lighting Ordinance First Draft‎-‎September ‎11‎, ‎1997‎; Sec‎. ‎26‎-‎35 ‎
West Bloomfield Exterior Lighting ordinance provisions; Section ‎24‎.‎06 ‎Sterling ‎
Heights Exterior Lighting requirements; Planning Commission Meeting Minutes of ‎
November ‎18‎, ‎1997‎.)‎
Discussed
 
NEW BUSINESS
2000-1837
Request for a Parking Requirement Determination for Nursery‎/‎Greenhouse Use ‎
- ‎File No‎. ‎96‎-‎045 ‎- ‎Auburn Oaks Nursery, a greenhouse and outdoor sales area ‎
addition totaling ‎4‎,‎160 ‎square feet, located at the northeast corner of Auburn ‎
and St‎. ‎Clair, Parcel Nos‎. ‎15‎-‎30‎-‎353‎-‎028‎, ‎-‎029 ‎and ‎-‎030‎m zoned B‎-‎2 ‎General ‎
Business, Carl Krause, ‎1764 ‎Wordsworth, Ferndale, MI ‎48220‎, Applicant‎.‎
(‎Reference‎: ‎Staff Report prepared by Paul Rizzardi dated February ‎25‎, ‎1998 ‎has ‎
been placed on file and by reference becomes part of the record hereof‎.)‎
 
Present was Jim Sheldon with Powell & Associates design engineers; and Carl ‎
Krause, property owner‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi stated the Planning Commission is being asked to determine what ‎
parking requirements should be used when the subject site plan comes before the ‎
Planning Commission for review‎.  ‎Since the parking requirements have a big impact on ‎
how the site can be laid out, it is better to look at this up‎-‎front‎. ‎According to Section ‎
21‎.‎04‎.‎l‎.‎3 ‎of the ordinance this is within the purview of the Planning Commission, not ‎
the Zoning Board of Appeals‎. ‎The Planning Commission can decide on one space for ‎
every ‎100 ‎square feet in keeping with the current retail requirement, or some other ‎
ratio that would be appropriate for other similar uses in the future as well, since the ‎
Zoning Ordinance does not specifically mention parking requirements for ‎
nursery‎/‎greenhouse uses‎.‎
 
Mr‎. ‎Sheldon thought Mr‎. ‎Rizzardi had a good solution in light of the fact that the ‎
ordinance does not specifically mention nursery uses‎.  ‎When they developed the site ‎
plan, they did not have good guidelines for the parking requirements‎.  ‎They have come ‎
up with the most logical layout possible, they believe, including ‎18 ‎parking spaces ‎
which is one less than Mr‎. ‎Rizzardi's calculation‎.  ‎Mr‎. ‎Sheldon asked that the Planning ‎
Commission either accept the submitted layout or provide a suitable solution for the ‎
small area they have‎.‎
 
Member Rosen pointed out that whatever ratio the Planning Commission determines, ‎
it will set a precedent‎.  ‎Mr‎. ‎Rizzardi would distinguish the subject site and similar ‎
traditional nurseries with greenhouses ‎-- ‎such as Shades of Green and even Bordines ‎-‎
- ‎from garden centers attached to big box retailers‎.  ‎Member Rosen confirmed the ‎
calculation of ‎800 ‎square feet of greenhouse area and outdoor retail area, and ‎100 ‎
square feet of general retail area inside the building‎.  ‎The ‎1 ‎for ‎100 ‎calculation includes ‎
parking spaces for employees‎.  ‎One handicap space is included‎.  ‎Mr‎. ‎Sheldon ‎
indicated that it might be possible to add another space‎.  ‎Mr‎. ‎Sheldon stated they ‎
generally have two to three employees‎.‎
 
Parking space width was discussed briefly between the applicant and Mr‎. ‎Rizzardi, ‎
the latter stating that parking space width is determined by the Zoning Board of ‎
Appeals and he was not too optimistic about the applicant's chances of receiving a ‎
variance‎.‎
 
Mr‎. ‎Sheldon stated that they would never have the number of cars in the parking lot to ‎
fill at a ratio of ‎1 ‎for ‎100 ‎square feet‎.  ‎Member Krupa suggested a ratio of ‎1 ‎parking ‎
space to ‎800 ‎square feet of retail space‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi identified the density in terms of the maximum number of people based ‎
on the parking‎.  ‎A parking space takes up approximately ‎350 ‎square feet‎.  ‎For the ‎
indoor area one could imagine three people standing in the area of one parking space; ‎
for outdoors two parking spaces for every one person standing‎.  ‎Outdoor sales areas ‎
usually are not as congested as indoor sales areas‎.  ‎
 
The Chair asked how the proposed use should be characterized for the purpose of ‎
establishing parking requirements‎.  ‎Mr‎. ‎Rizzardi offered outdoor nurser sales and‎/‎or ‎
greenhouses as distinguished from home centers or garden centers such as Meijer's, ‎
Kmart, Builders Square, Home Depot,  where the plant area is actually part of the ‎
retail area but without a roof‎.‎
 
MOTION‎ by Nowicki, seconded by Corneliussen, in the case of site plans submitted ‎
for the purpose of developing or modifying existing development which is used or to ‎
be used for outdoor nursery sales and‎/‎or greenhouse sales, as distinguished from ‎
home centers or garden centers, the Planning Commission ‎determines‎ that the ‎
parking standard be one parking space for every ‎800 ‎square feet of useable ‎
floor‎/‎sales area for those uses; and in the matter of File No‎. ‎96‎-‎045 ‎(‎Auburn Oaks ‎
Nursery‎) ‎that the Planning Commission ‎determine that the parking requirement‎  ‎
be one parking space for every ‎800 ‎square feet of useable floor‎/‎sales area including ‎
the three pre‎-‎printed conclusions in the staff report dated February ‎25‎, ‎1998‎.‎
 
FINDINGS‎:‎
 1‎.‎     Outdoor sales areas of plant materials and greenhouses require significantly more ‎
 space per item sold than more traditional retail sales‎.‎
 
 2‎.‎     The zoning ordinance has provided for a lower parking requirement for retail uses ‎
 such as furniture sales and trades showrooms‎.‎
 
 3‎.‎     Any other sales which may occur on‎-‎site other than for plant materials must be ‎
 calculated separately and at a ratio equivalent to traditional retail sales‎.‎
 
 Ayes‎:‎          All‎
 Nays‎:‎          None‎
 Absent‎: ‎                 Ruggiero     ‎MOTION CARRIED‎.‎
 
(‎Ref‎: ‎Staff Report prepared by Paul Rizzardi dated February ‎25‎, ‎1998‎; Letter dated ‎
July ‎29‎, ‎1997 ‎from Auburn Oaks; Parking Ordinance Provisions from various ‎
municipalities‎.)‎
Accepted
 
ANY OTHER BUSINESS
 A‎.‎     Planning Commissioners have received another preliminary draft of the ‎
 Rochester Schools minutes of February ‎3‎, ‎1998‎.  ‎This is an expanded ‎
 version per the Planning Commission's request‎.  ‎The item is scheduled ‎
 for the City Council meeting of March ‎18‎, ‎1998‎.  ‎The Chair stated ‎
 that Rochester Community Schools has withdrawn their request for ‎
 rezoning of the smaller parcel from R‎-4‎, One Family Residential to I‎-‎
 1‎, Light Industrial‎.  ‎They plan to redraw the site plan to show an ‎
 orientation to Tienken Road‎.  ‎
 
 B‎.‎     Member Nowicki distributed packets of information regarding the ‎
 proposed Auburn Hills Heritage Hills‎.  ‎Some Rochester Hills residents ‎
 have complained they didn‎’‎t get the notice‎.‎
 
 C‎.‎     Member Rosen was reappointed by acclamation the Planning Commission ‎
 representative to the Zoning Board of Appeals‎.‎
 
 D‎.‎     Chairperson Kaiser was reappointed by acclamation the Planning ‎
 Commission representative to the Pedestrian Pathway Committee‎.‎
 
 E‎.‎     Member Boswell was reappointed by acclamation the Planning ‎
 Commission representative to the Parks Advisory Board‎.‎
NEXT MEETING DATE
Chairperson Kaiser reminded Commissioners that the next Regular Meeting is ‎
scheduled for March ‎17‎, ‎1998 ‎at the ‎Environmental Education Center, ‎1115 ‎
West Avon Road‎.‎
 
ADJOURNMENT
Hearing no further business to come before the Planning Commission, Chairperson ‎
Kaiser adjourned the regular meeting at ‎10‎:‎30 ‎p‎.‎m‎. ‎Michigan time‎.‎