Image
1000 ‎Rochester Hills Dr‎. ‎
Rochester Hills, MI ‎
48309‎
(‎248‎) ‎656‎-‎4600‎
Home Page‎:  ‎
www‎.‎rochesterhills‎.‎org‎
Rochester Hills
Minutes
Planning Commission
7:00 PM
1000 Rochester Hills Drive
Tuesday, July 2, 1996
CALL TO ORDER
Chairperson Eric Kaiser called the Regular Meeting to order at ‎7‎:‎30 ‎p‎.‎m‎. ‎in ‎
the Auditorium‎.‎
ROLL CALL
Present PC‎:   ‎Chairperson  Eric Kaiser‎
                        William Boswell‎
                        Paul Funk‎
                        Paul Krupa‎
                        Eugene Nowicki‎
                        Christian Ramanauskas‎
                        James Rosen‎
                        Patricia Somerville‎
 
Absent PC‎:    ‎Audrey Ruggiero‎
 
Quorum present‎
 
Also present‎:  ‎Patricia Goodwin, Planning Director‎
                         Paul Rizzardi, Planner‎
                         Angelene Jones, Recording Secretary‎
COMMUNICATIONS
 1‎)‎Invitation from McKenna & Associates to an open house to meet new ‎
 staff members and tour new facility‎.‎
 
 2‎)‎Letter dated ‎6‎/‎28‎/‎96 ‎from Honigman Miller regarding Item ‎4‎.‎a on tonight's ‎
 agenda‎.‎
 
 3‎)‎Memo from Paul Rizzardi dated ‎7‎/‎2‎/‎96 ‎regarding Item ‎3‎.‎a on tonight's ‎
 agenda‎.‎
 
 4‎)‎May, ‎1996 ‎edition of‎ Planning & Zoning News‎
 
 5‎)‎Letter dated ‎7‎/‎1‎/‎96 ‎from Ms‎. ‎Maureen O'Neill regarding Item ‎3‎.‎a on ‎
 tonight's agenda‎.‎
 
 6‎)‎Memo from Jack Sage, Bldg‎. ‎Dept‎. ‎regarding Item ‎4‎.‎c on tonight's ‎
 agenda‎
 
UNFINISHED BUSINESS
2000-1637
Request for a Tree Removal Permit ‎- ‎File No‎. ‎85‎-‎591 ‎- ‎Brookfield Academy ‎
(‎Rochester Hills Montessori School‎)‎, located on the east side of Adams, south ‎
of Avon, Parcel No‎. ‎15‎-‎20‎-‎151‎-‎021‎, zoned R‎-‎1‎, One Family Residential, Dr‎. ‎and ‎
Mrs‎. ‎David Weinberg, ‎95 ‎Manorwood Dr‎.‎, Bloomfield Hills, MI ‎48304‎, Applicants‎
Dr‎. ‎David Weinberg, Headmaster of Brookfield Academy, and Mr‎. ‎John ‎
Heidt, Ashor & Assoc‎. ‎Architects, were present‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi referenced a letter from the surrounding residents of the ‎
Brookfield Academy stating their opposition to the soccer field‎.  ‎He said ‎
the applicant has submitted a new site plan which shows a note stating that ‎
the previously proposed chain link fence along the property line will not be ‎
constructed and that they have concentrated all their replacement trees ‎
along the northern property line to further fill in any gaps in the existing ‎
vegetation along the northern buffer‎.  ‎This site plan was submitted in ‎
response to a meeting that the residents and Brookfield Academy had on ‎
June ‎11‎, ‎1996‎.  ‎They met to discuss ways to discuss the buffer issue along ‎
the northern property line‎.  ‎It turns out that the residents and Brookfield ‎
Academy came out with two different understandings of what happened at ‎
that meeting‎.  ‎Brookfield Academy proposed that no soccer activities ‎
would occur during non‎-‎school hours, including weekends‎.  ‎The residents ‎
understood that there would be no soccer activities whatsoever and that ‎
trees would be planted in the middle of the soccer field so that the field ‎
cannot be used for any type of sporting activities‎.  ‎
 
Since the residents and the applicant did not come to a mutually agreeable ‎
solution, the Planning Department recommends that soccer field remain as ‎
it is an accessory use to the school‎.  ‎However, staff recommends that the ‎
applicant provide the ‎25‎' required Type B Buffer along the northern property ‎
line, that soccer field could remain without the buffer modification which is ‎
being requested this evening by the applicant‎.  ‎The Type B Buffer would ‎
require a ‎6‎' high opaque screen, which is either a berm or a masonry wall, ‎
in addition to the ‎25‎' buffer yard and an intermittent visual obstruction, which ‎
they already have today‎.‎
 
(‎Ref‎. ‎Staff reports dated ‎5‎/‎29‎/‎96 ‎and ‎6‎/‎25‎/‎96 ‎have been placed on file and ‎
by reference become part of the record hereof‎.)‎
 
Member Nowicki recalled that the site plan also said that no other ‎
vegetation would be removed‎.  ‎He asked Mr‎. ‎Rizzardi to verify if that is ‎
correct‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi said the ‎1990 ‎site plan did indicate an area to remain in its ‎
natural state, which is now the soccer field‎.  ‎
 
Dr‎. ‎Weinberg said, first of all, that Brookfield Academy has been honored ‎
by the United States Congress, the Michigan State Legislature, and has ‎
also been designated a historic school in Drayton Plains‎.  ‎He reminded the ‎
commissioners that prior to submitting their site plan and prior to beginning ‎
their soccer season, they made every effort to resolve problems with their ‎
neighbors‎.  ‎The neighbors indicated that they wanted more screening so ‎
the soccer balls would not come into their yards because they were ‎
concerned about liability‎.  ‎Prior to the May Planning Commission meeting, ‎
Brookfield Academy sent a letter to the neighbors before their soccer ‎
season began, noting that they purchased benches for their teams and a ‎
bleacher to keep their people on one side of the field‎.  ‎Their coaches had ‎
been instructed to guard the other side of the field from any balls going into ‎
neighbor's yards‎.  ‎This was done as an attempt to resolve the resident's ‎
concerns‎.  ‎He referenced a letter addressed to Mr‎. ‎Carl Moore dated ‎
4‎/‎30‎/‎96 ‎that he wrote in response to Mr‎. ‎Moore's complaints about soccer ‎
balls going into his yard‎.  ‎He explained to Mr‎. ‎Moore that they had ‎
purchased a bleacher and benches to solve this problem‎.  ‎The resident's ‎
came to the May Planning Commission meeting dissatisfied with their ‎
solution‎.  ‎Then, Brookfield Academy met with the dissatisfied neighbors ‎
after the Planning Commission meeting and invited them to the school for a ‎
meeting‎.  ‎He met with his staff and the architect to figure out how they could ‎
further satisfy their neighbors in addition to what they had already done‎.  ‎He ‎
noted that during the first construction of their school, they planted along ‎
their neighbor's property lines‎.  ‎During the second addition for their ‎
gymnasium, they put in additional plantings‎.  ‎Now, they have a third plan ‎
showing all the new plantings in an effort to satisfy their neighbors‎.  ‎That is ‎
when they scheduled the most recent meeting with the neighbors‎.  ‎When ‎
the architect outlined all of the new plantings at the meeting, the neighbors ‎
were uninterested in fences and totally uninterested in plantings‎.  ‎They only ‎
expressed concern that there was too much noise‎.  ‎He said the neighbors ‎
are trying to find a way to destroy their soccer program‎.  ‎He said they were ‎
asked to sign a letter stating that they would not have any more Saturday ‎
games‎.  ‎Brookfield Academy signed the letter and then the residents sent a ‎
petition back to them stating their dissatisfaction, and further requesting ‎
that trees be planted inside the soccer field‎.‎
 
MOTION‎ by Funk, support by Nowicki, to ‎remove Brookfield Academy ‎
from the table ‎for discussion‎.‎
 
 Ayes‎:‎All‎
 Nays‎:‎None‎
 Absent‎:‎Ruggiero‎
 
 MOTION CARRIED‎
 
Dr‎. ‎Brian K‎. ‎Fuller‎, ‎2556 ‎Tower Hill Ct‎.‎, said his two children attend ‎
Brookfield Academy‎.  ‎He hoped that there would be some ruling this ‎
evening so things can move forward‎.  ‎He said he would like to see the ‎
buffer requirements met so they can continue their soccer activities‎.‎
 
Cynthia DeGrove‎, ‎1181 ‎S‎. ‎Adams Rd‎.‎, said the neighbors bordering the ‎
Brookfield Academy did meet with Dr‎. ‎Weinberg and his architect after the ‎
June ‎4‎th Planning Commission meeting to review their concerns regarding ‎
the proposed addition‎.  ‎The response from Brookfield Academy was ‎
addressed in a letter to the Planning Commission dated ‎6‎/‎12‎/‎96 ‎and a ‎
reply was offered from the neighbors in a letter dated ‎6‎/‎27‎/‎96‎.  ‎She said ‎
she appreciates the school's willingness to move the competitive weekend ‎
soccer games from the field, she feels there were other issues brought up ‎
but not addressed in the school's response letter‎.  ‎She said that noise, ‎
privacy and security were all stressed by the neighbors at the meeting‎.  ‎She ‎
said the school conducts many activities in the field besides the soccer ‎
games‎.  ‎It is used for activities during the school year all day and after ‎
school‎.  ‎During the summer, the school conducts a summer day camp and ‎
the field is used extensively during this time for games and water activities‎.  ‎
She feels that an addition would only add to the abundance of activity on the ‎
field‎.  ‎If the school is allowed to use the field as it is now, she would ask that ‎
the school be required to plant the additional material that Brookfield ‎
Academy presented to the neighbors at the meeting‎.  ‎She said this would ‎
not alleviate the noise pollution, she felt it might offer some privacy and ‎
possibly help to provide a more finite boundary so the children can be kept ‎
on the school property‎.  ‎She is concerned about the safety of the children ‎
as well as the liability if something were to happen to a child on her ‎
property‎.  ‎
 
Sue Gividen‎, ‎3835 ‎Samuel Ave‎.‎, Athletic Director for the Brookfield ‎
Academy, passed around pictures showing significant landscaped areas ‎
between the neighbors and the soccer field‎.  ‎She said she's coached in ‎
many athletic programs in this community‎.  ‎Most of the schools are adjacent ‎
to neighborhoods‎.  ‎She's never heard of such a problem where programs ‎
have been cancelled‎.  ‎She said their soccer program runs ‎11 ‎Saturdays out ‎
of the entire year‎.  ‎The games are played between ‎10‎:‎00 ‎a‎.‎m‎. ‎and ‎2‎:‎00 ‎
p‎.‎m‎.  ‎They are strictly supervised by herself, coaches, teachers and ‎
parents‎.  ‎The games are also strongly supported by those people, as well ‎
as other people in the neighborhood‎.  ‎She said they participate and ‎
compete against themselves only‎.   ‎No other schools or teams are coming ‎
in from other communities‎.  ‎The children range in age from ‎5 ‎to ‎10 ‎years‎.  ‎
They would like to maintain this program for their kids‎. ‎
 
Ms‎. ‎Maureen O'Neill‎, ‎865 ‎Viewland, came forward with her two young ‎
children to give the Planning Commission an example of the size and ages ‎
of the children who are involved in these activities at Brookfield Academy‎.  ‎
As a taxpayer and resident of Rochester Hills, she said she doesn't ‎
understand why the addition to this school is being held up‎.  ‎She has heard ‎
of the small group of neighbors living adjacent to the school who are ‎
supposedly unhappy with the noise that is inevitably generated by young ‎
children at play‎.  ‎She said it seems hypocritical to make such an issue ‎
about noise from children and yet choose to live near a school yard and ‎
Adams Rd‎.  ‎Since Brookfield Academy is a private institution on private ‎
property, she feels that the neighbors should not have a say as to what the ‎
school does on its own grounds‎.  ‎She doesn't believe that her children's ‎
education and personal development should be interfered with in any way ‎
by a group intent on arm‎-‎twisting the school and parents into lowering their ‎
standards for their children‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Carl Moore‎, ‎2803 ‎S‎. ‎Christian Hills Dr‎.‎, said it's his understanding that ‎
this soccer field was built with no permits and on land that was never ‎
supposed to be touched‎.  ‎He recalled from the meeting at the school, a ‎
statement made by Mrs‎. ‎Weinberg that ‎"‎if the soccer field has to go to get ‎
this passed, then the soccer field goes‎."  ‎Mr‎. ‎Moore then expressed ‎
concern about the school's lawn being mowed on Sunday‎.  ‎He said a ‎
petition that he took around the neighborhood asked that the land be ‎
returned to it's natural state‎.  ‎He said his recommendation was that they just ‎
plant some trees there so it couldn't be turned into a baseball diamond in ‎
the future‎.‎
 
Mr‎. ‎Subhash C‎. ‎Kansal‎, ‎3340 ‎Rocky Crest Dr‎.‎, said his son has attended ‎
Brookfield Academy for ‎8 ‎years‎.  ‎He said he coached soccer for the last ‎3 ‎
years‎.  ‎When he coached soccer in Auburn Hills, the players practiced on a ‎
field away from the school and it was difficult to get kids to make it to ‎
practices‎.  ‎
 
The Chair pointed out that, in some ways, the comments of participants ‎
tonight have outlined the issue in its extremes‎.  ‎To take the position that no ‎
sporting activities should occur whatsoever or that the neighbors should not ‎
have a say as to what the school does on its grounds is neither realistic, nor ‎
is it the law‎.  ‎He reminded the audience that the law provides for what can ‎
be done on properties as well as all the uses that various pieces of land ‎
can be used for‎.  ‎He pointed out that the use of a school property for a ‎
soccer field is an acceptable use‎.  ‎The city and the law can put in various ‎
restrictions, and that is what the Planning Commission has to determine ‎
which is whether to grant a buffer modification or require them to provide ‎
the buffer required by the law‎.  ‎
 
MOTION‎ by Boswell, support by Funk, in the matter of File No‎. ‎85‎-‎591‎, ‎
Brookfield Academy, that the Planning Commission ‎approve the Tree ‎
Removal Permit ‎based on the findings and Condition No‎. ‎1 ‎in the staff ‎
report and modifying the bond amount in Condition No‎. ‎2 ‎to $‎2‎,‎700‎.‎00‎.‎
 
FINDINGS‎:‎
 
 1‎)‎Only the trees located adjacent to the existing building and detention ‎
 pond are affected‎.  ‎No trees located in the woodstand on the ‎
 property are proposed for removal‎.‎
 
 2‎)‎The applicant has indicated that nine regulated trees are being removed; ‎
 however, staff recommends that ‎11 ‎trees be considered for removal‎.‎
 
 3‎)‎The applicant is replacing the trees on a one‎-‎for‎-‎one basis with two inch ‎
 skyline locusts‎.‎
 
CONDITIONS‎:‎
 
 1‎)‎Eleven trees should be considered removed and replaced‎.  ‎The two trees ‎
 adjacent to the proposed fire lane will probably not survive‎.‎
 
 2‎)‎The applicant place a bond in the amount of $‎2‎,‎700‎.‎00 ‎for the ‎
 replacement of ‎11 ‎trees‎.‎
 
 Ayes‎:‎All‎
 Nays‎:‎None‎
 Absent‎:‎Ruggiero   ‎MOTION CARRIED‎
Approved
 
2000-1638
Request for a Buffer Modification ‎- ‎File No‎. ‎85‎-‎591 ‎- ‎Brookfield Academy‎
Member Somerville asked Dr‎. ‎Weinberg if he would be willing to provide ‎
the required buffer requirements‎.‎
 
Dr‎. ‎Weinberg said that would cost approximately $‎10‎,‎000‎, which they ‎
cannot afford‎.‎
 
Mr‎. ‎Heidt said they are willing to plant the trees‎.‎
  ‎
Member Somerville pointed out from the photos, that the trees along Mr‎. ‎
Moore's property line appear to provide plenty of screening from the ‎
Brookfield property‎.‎
 
Mr‎. ‎Moore said there are some spots where someone could walk between ‎
the trees‎.  ‎He said he would be satisfied if the applicant put two trees in the ‎
middle of the soccer field‎.‎
 
The Chair said the Planning Commission can modify buffer requirements if ‎
they can find that the purpose of the section cannot be met ‎and‎ compliance ‎
with the requirements would impose a practical difficulty on the applicant or ‎
would create safety hazards to pedestrians‎.  ‎
Ms‎. ‎Goodwin stated that there are ‎3 ‎other standards to determine whether ‎
or not the surrounding area has natural existing vegetation and‎/‎or ‎
topography, natural bodies of water or wetlands, that would offer screening ‎
consistent with the standards set forth in the ordinance‎.  ‎Whether the ‎
existing trees and vegetation is on Mr‎. ‎Moore's property or the applicant's ‎
property, she believes this may be one of the findings for a waiver or ‎
modification‎.‎
 
Mr‎. ‎Heidt pointed out that when this property was originally developed in ‎
1986‎, the trees along Mr‎. ‎Moore's property were requested by the property ‎
owner at the time to be planted on that property so that the school would not ‎
have the opportunity to remove those trees‎.  ‎Also, in the ‎1990 ‎construction ‎
of the gymnasium addition, the arborvitae trees that are on the DeGrove's ‎
property were also requested to be planted on the adjacent property so ‎
they could not be removed by the school‎.‎
 
Member Funk feels that compliance with the ordinance can be met by the ‎
applicant reducing the size of the soccer field, particularly since the children ‎
are so young‎.  ‎That would allow for the northern buffer to be built and still ‎
allow the soccer field‎.  ‎He felt that these activities are incidental to the ‎
quality of an educational process‎.  ‎He doesn't have a problem having an ‎
athletic facility as part of the school site‎.  ‎He pointed out that many of the ‎
schools in this district have athletic fields that are all used ‎7 ‎days a week‎.  ‎
They are all incidental parts of residential neighborhoods and they all ‎
provide the opportunity for children to play and take part in playground‎/‎field ‎
activities, which he doesn't consider noise‎. ‎
Dr‎. ‎Weinberg asked what purpose the berm will serve when they have ‎
already solved the issue of visual and physical intrusion‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi said the ordinance does require a Type B buffer for ‎
non‎-‎residential uses in a residential zoning district‎.  ‎A Type B buffer ‎
consists of a ‎25‎' buffer, a ‎3‎' berm with evergreen plantings providing at ‎
least ‎6‎' of clear visual obstruction‎.  ‎In addition, an intermittent visual ‎
obstruction, which is a shade tree placed every ‎30 ‎feet‎.  ‎
 
The Chair asked Dr‎. ‎Weinberg if he could make the soccer field smaller ‎
and install the buffer‎.‎
 
Dr‎. ‎Weinberg said he could make the field smaller but they cannot afford ‎
the buffer‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Andy Shaw‎, General Partner of the Winchester Shopping Center, ‎
came forward to offer to donate the dirt and build the berm for the school‎.‎
 
Member Nowicki asked if it is possible to move the soccer field ‎15‎' ‎- ‎20‎' to ‎
the southern part of the site where the chain link fence and the playground ‎
is‎.  ‎He then suggested that they move the bleachers‎.‎
 
Mr‎. ‎Heidt said it will cause the relocation of the chain link fence but that it ‎
could be accomplished‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi explained that there is a second buffer modification being ‎
requested for the eastern property line‎.  ‎The applicant is proposing to ‎
substitute a ‎50‎' wooded area and either deed restrict it or designate that it ‎
never be removed in lieu of taking down the ‎25‎' of the woods to put up the ‎
required berm‎.‎
 
MOTION‎ by Rosen, support by Somerville, in the matter of File No‎. ‎85‎-‎591‎, ‎
Brookfield Academy, that the Planning Commission ‎approve the buffer ‎
modification for the eastern property line‎ with the following findings and ‎
condition‎.‎
 
FINDINGS‎:‎
 
 1‎)‎The development is compatible with and sensitive to the immediate ‎
 environment of the site and neighborhood relative to architectural ‎
 design, scale, bulk, building height, identified historical character, ‎
 disposition and orientation of buildings on the lot and visual integrity‎.‎
 
 2‎)‎The site has natural existing vegetation and‎/‎or topography, natural ‎
 existing conditions which offer screening consistent with the ‎
 standards set forth in this ordinance‎.‎
 
CONDITION‎:‎
 
 1‎)‎That the applicant permanently retain the natural features of that area ‎
 that's been modified along the eastern side in a conservation ‎
 easement with the city or another environmental entity approved by ‎
 city staff‎.‎
 
 Ayes‎:‎Boswell, Funk, Krupa, Nowicki, Ramanauskas, Rosen, Somerville, ‎
 Kaiser‎
 Nays‎:‎None‎
 Absent‎:‎Ruggiero   ‎MOTION CARRIED‎
Approved
 
2000-1639
Request for Site Plan Approval ‎- ‎Brookfield Academy‎
MOTION‎ by Funk, support by Boswell, in the matter of File No‎. ‎85‎-‎591‎, ‎
Brookfield Academy, that the Planning Commission ‎approve the revised ‎
site plan‎ with the ‎5 ‎findings in the staff report, and the addition of ‎2 ‎
conditions‎.‎
 
FINDINGS‎:‎
 
 1‎)‎The site plan indicates that all ordinances can be met‎.‎
 
 2‎)‎The building expansion is consistent with the design and scale of the ‎
 existing building‎.  ‎Furthermore, the building mass does not impact ‎
 adjacent properties because a ‎143‎-‎foot rear setback is proposed‎.‎
 
 3‎)‎The site plan indicates that fire department coverage of the building will ‎
 be increased‎.  ‎The site plan indicates a new southern fire lane in ‎
 addition to a widened northern fire lane‎.‎
 
 4‎)‎The building expansion will not require an additional access to Adams ‎
 Road‎.  ‎Also, the amount of parking on the property will not need to ‎
 be increased‎.‎
 
 5‎)‎Any further impact on the environmental features of the site are being ‎
 mitigated‎.  ‎The applicant is supplementing existing vegetative ‎
 screening, replacing removed trees, and expanding the site's storm ‎
 water detention pond‎.‎
 
CONDITIONS‎:‎
 
 1‎)‎That the eventual site plan show the corrected placement of the soccer ‎
 field, any of the fencing for the schoolyard, and the eventual berm ‎
 that's been discussed this evening‎.‎
 
 2‎)‎That the bond be adjusted accordingly with the approval of city staff‎.‎
  
It is noted for the record that the ‎41 ‎parking spaces being provided by the ‎
applicant far exceeds the requirements based on the number of employees ‎
on staff‎.‎
 
 Ayes‎:‎Funk, Krupa, Nowicki, Ramanauskas, Rosen, Somerville, Boswell, ‎
 Kaiser‎
 Nays‎:‎None‎
 Absent‎:‎Ruggiero   ‎MOTION CARRIED‎
 
(‎Ref‎.:  ‎Site Plan dated ‎6‎/‎28‎/‎96 ‎prepared by Ashor and Associates‎.)‎
Approved
 
NEW BUSINESS
2000-1651
Request for Rezoning Recommendation ‎- ‎File No‎. ‎86‎-‎777‎.‎2 ‎- ‎Shell Station, an ‎
amendment to Zoning Ordinance ‎200 ‎to rezone portions of two properties ‎
totaling ‎12‎,‎420 ‎square feet from R‎-‎4‎, One Family Residential to B‎-‎5‎, Automotive ‎
Service Business, located west of Crooks, north of South Boulevard, Parcel ‎
Nos‎. ‎15‎-‎32‎-‎483‎-‎017 ‎and ‎15‎-‎32‎-‎483‎-‎018‎, Mr‎. ‎Dennis Pellicci, P‎-‎G Ventures, ‎
3980 ‎Crooks, Rochester Hills, MI ‎48309‎, Applicant‎
Messrs‎. ‎Dennis Pellicci, applicant, and Norman Hyman, Honigman, Miller, ‎
Schwartz and Kohn, were present‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi's staff report dated ‎6‎/‎26‎/‎96 ‎has been placed on file and by ‎
reference becomes part of the record hereof‎.‎
 
Mr‎. ‎Hyman said they would like to request a rezoning on Lots ‎25 ‎and ‎26 ‎to ‎
B‎-‎5‎, Automotive Service Business, so those lots can be added to the ‎
current service station site‎.  ‎The two lots total ‎92‎' of frontage on Crooks Rd‎.  ‎
The existing site is a non‎-‎conforming, old site‎.  ‎Mr‎. ‎Pellicci would like to ‎
expand the site to provide for better site visibility and to eliminate the two ‎
driveways onto Crooks Rd‎. ‎and South Blvd‎. ‎which are next to the ‎
intersection‎.  ‎Secondly, they would like add a drive‎-‎through auto wash to the ‎
station operation‎.  ‎They believe that the addition of the auto wash on a new ‎
site will be much more open with better internal movement and will ‎
eliminate what might be considered some dangerous movements right at ‎
the intersection‎.  ‎There will be substantially less lot coverage than exists ‎
currently and there will be a more ample, generous site layout‎.‎
 
Mr‎. ‎Hyman pointed out that the Planning Commission approved a rebuild ‎
for the Amoco Station approximately one mile away‎.  ‎That station is almost ‎
exactly the same size as this site‎.  ‎The expanded site that they would like to ‎
propose would be ‎.‎7 ‎acres‎.  ‎The difference is that the Amoco site will have ‎
a free standing auto wash, therefore, creating less room on site for ‎
maneuverability of vehicles than what they are proposing‎.  ‎Mr‎. ‎Hyman ‎
commented that if the rezoning is approved and the project moves forward, ‎
they would not be adding any users to the land use pattern‎.  ‎They would only ‎
be expanding the existing use, whereas, if the rezoning is not granted, there ‎
is the potential of additional users and at least one more curb cut‎.  ‎He ‎
suggested that, because of the nature of the development there, the ‎
possibility exists that someday the city will be confronted with a petition for ‎
a rezoning for one or more of these two lots‎.  ‎He indicated that, ‎
conceptually, this request is consistent with the city's Master Land Use ‎
Plan‎.  ‎
 
Continuing, Mr‎. ‎Hyman explained the positive impact that auto washes have ‎
on service stations‎.  ‎He made a comparison of two service stations across ‎
Telegraph Rd‎. ‎from each other, one without an auto wash and one with an ‎
auto wash on site‎.  ‎An annual report showed declining gasoline sales by ‎
more than ‎10‎% ‎at the service station that did not have an auto wash‎.  ‎They ‎
believe the decrease came as a result of the service station‎/‎auto wash ‎
opening up across the street‎.  ‎Shell Oil's experience has generally been ‎
that gallonage increases with a service station rebuild that has an auto ‎
wash added to it by approximately ‎10‎%.  ‎It is Shell Oil's policy today, that ‎
for every new station and every rebuild to have an auto wash in order to ‎
maintain competitive conditions and viability‎.‎
 
Member Ramanauskas noted that the topography of the subject parcels is ‎
very low‎.  ‎He asked if any calculations had been done as to how much fill ‎
they might need for that site and what impact it might have on the adjacent ‎
properties‎.‎
 
Mr‎. ‎Pellicci responded that the grade level at the northern end is probably a ‎
couple of feet lower‎.  ‎With the ‎25‎' buffer, they believe they can modify the ‎
wall and use some of that property to grade down to a more acceptable ‎
looking wall and then continue that around the property‎.  ‎
 
Member Ramanauskas asked what the depth was of the two lots put ‎
together‎.‎
 
Mr‎. ‎Hyman said the lots total ‎92‎' x ‎135‎'‎.  ‎
 
The Chair ‎opened the public hearing‎.‎
 
Mr‎. ‎Daniel Henderson‎, ‎3963 ‎Nearing, which is the property directly west ‎
of Mr‎. ‎Pellicci‎.  ‎He expressed concern as to how this might affect his ‎
property‎.  ‎He said he disagrees with the assertion in the Environmental ‎
Impact Study that there is natural foliage to the north end of the lot that will ‎
separate the service station from adjacent residents‎.  ‎He said this rezoning ‎
would allow Mr‎. ‎Pellicci to extend the wall to the north and completely cover ‎
the back length of their yard‎.  ‎He doesn't see how this project will help his ‎
investment in his property or how it will be harmonious with their interests‎.  ‎
He encouraged the Planning Commission to deny the rezoning request‎.‎
 
Mr‎. ‎George Abiadal‎, ‎225 ‎E‎. ‎Hickory Grove, Bloomfield Hills, said he is ‎
here on behalf of the property owner to the north of the subject parcels‎.  ‎His ‎
client had a deal with a builder to construct homes on his ‎5 ‎lots north of Mr‎. ‎
Pellicci's property‎.  ‎The builder already has the building permits and is ‎
constructing his first home‎.  ‎He said if the property is rezoned to B‎-‎5‎, the ‎
homes north of that zoning district will not sell as residential‎.  ‎They believe ‎
the value of the property will drop‎.  ‎He urged the Planning Commission to ‎
deny the rezoning request‎.‎
 
Mr‎. ‎Les Brown‎, ‎1099 ‎Tienken Ct‎.‎, said he purchased ‎2 ‎of the sites and, in ‎
concept, agreed to buy all of the property up to the subject parcels to be ‎
rezoned‎.  ‎His idea was to create a more residential atmosphere along that ‎
street and follow that around the corner and build on Nearing‎.  ‎If the property ‎
is rezoned, he would have to sell the one house and abandon his plans to ‎
build the other homes‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Abiadal said that the subject parcels are very low and are in a flood ‎
plain‎.  ‎If they have to be filled, there will be a lot of excess water running off ‎
of that site‎.‎
 
The Chair ‎closed the public hearing‎.‎
 
Mr‎. ‎Hyman responded that engineering is something that has to be ‎
resolved in order to get site plan approval and building permits‎.  ‎Their ‎
engineers tell them there are no problems pertaining to the grade of those ‎
lots or any potential problems with water running off onto adjacent ‎
properties‎.‎
 
Mr‎. ‎Hyman said the proximity of their ‎2 ‎lots to the commercial corner, to the ‎
traffic and the road, do create some barriers to the sale and development ‎
of these lots for single family residential‎.  ‎If their lots were rezoned and the ‎
site was approved for the rebuild, it doesn't mean that the ‎2 ‎lots to the north ‎
can't be developed‎.  ‎Right now, these ‎2 ‎lots can't be developed for single ‎
family‎.  ‎The rezoning would propose a service station that is much further ‎
removed from the residential property to the north than the station is now ‎
removed from the ‎2 ‎lots immediately adjoining it‎.  ‎With the buffering they ‎
propose and the ample space they would have to deal with the issue, they ‎
can create buffering that does not now exist‎.  ‎
 
With response to Mr‎. ‎Henderson's concerns, Mr‎. ‎Hyman said, if this ‎
property is rezoned, they would like to work out something that will create a ‎
much nicer transition and buffer for him than currently exists‎.  ‎The auto wash ‎
that is proposed would not extend any further to the north than the current ‎
service station building‎.  ‎Visually, there would be no additional impairment ‎
from his lot‎.  ‎Mr‎. ‎Henderson would not see anything more than he sees now ‎
in terms of structure‎.  ‎This building addition would not be extending beyond ‎
the existing wall‎.  ‎He said there will be ‎4 ‎kinds of noise attenuation‎.  ‎Serving ‎
as sound attenuators will be the current wall additional substantial ‎
landscaping with trees, and distance‎.  ‎The proposed auto wash wall is also ‎
a sound attenuator‎.  ‎Any noise from the auto wash will be within that ‎
building‎.  ‎
 
DISCUSSION‎:‎
 
Member Nowicki said he hesitates to recommend approval of a rezoning ‎
request for the purposes of improving an applicant's economic situation‎.‎
 
Member Funk said he feels that all of the corners bordering the entrance to ‎
Rochester Hills should have properly planned and zoned sites‎.  ‎He believes ‎
there is sufficient space between the Henderson's property and the gas ‎
station to provide additional screening‎.  ‎He said he doesn't believe that the ‎
4‎th conclusion in the staff report is a valid point‎.  ‎It states that the City of ‎
Troy is exerting development pressure on this intersection‎.  ‎Further, it ‎
states if the rezoning request is granted, it can potentially act as a catalyst ‎
for other properties adjacent to the Crooks and South intersection to ‎
request a zoning change‎.  ‎Member Funk believes that the applicant is ‎
seeking support from the Planning Commission so he can build a quality ‎
establishment with proper space and land use and reduce an existing traffic ‎
problem that will only get worse if Crooks Rd‎. ‎is ever widened to ‎120‎'‎.  ‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said staff's purpose in mentioning the City of Troy in ‎
Conclusion No‎. ‎4 ‎is that since the shopping center was developed south of ‎
this particular site, the Planning Department has received numerous calls ‎
from property owners in Rochester Hills inquiring about rezoning of their ‎
properties‎.  ‎Staff's intent was to reflect the calls and questions received ‎
since that center was developed across the street in Troy‎.‎
 
Member Boswell said he agrees with Member Funk, particularly with regard ‎
to the improvement of that intersection where the gas station is‎.  ‎He said ‎
currently it is nearly impossible to get out of the gas station and back onto ‎
the road‎.  ‎He said he still does not understand how this development can ‎
be beneficial to Mr‎. ‎& Mrs‎. ‎Henderson‎.‎
 
Mr‎. ‎Hyman said staff's reference to the City of Troy is the result of a lawsuit ‎
challenging the decision of Troy not to permit commercial development at ‎
the southwest corner of South Blvd‎. ‎and Crooks Rd‎.  ‎He said the pressure ‎
on the ‎2 ‎subject parcels is going to continue‎.  ‎They can eliminate that ‎
pressure by adding, not one more use to what already exists at that corner‎.  ‎
He believes this will be a benefit to the Henderson's in the long run or ‎
perhaps even sooner‎.  ‎He said the advantage to the City of Rochester Hills ‎
is that this corner will be upgraded and the ‎2 ‎bad curb cuts will be ‎
eliminated‎.‎
 
Member Nowicki believes that with the rezoning of the ‎2 ‎subject lots, it ‎
would probably not stop there‎.  ‎He felt it would open up the rest of Crooks ‎
Rd‎. ‎to be rezoned, lot by lot, into a commercial strip‎.‎
 
Mr‎. ‎Hyman said he believes it is less likely that this will happen if they are ‎
permitted to expand their station and remove these ‎2 ‎lots from the market, ‎
as opposed to retaining these ‎2 ‎lots as a threat‎.‎
 
The Chair asked Mr‎. ‎Hyman if he believes that without the rezoning of the ‎2 ‎
subject parcels to the north that his applicant couldn't reconfigure the site, ‎
other than for practical and economic reasons‎.‎
 
Mr‎. ‎Hyman said there is no way they could reconfigure that site that would ‎
make it consistent with the Zoning Ordinance‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi said the proposed site plan would require ‎4 ‎variances in order ‎
for it to be built as proposed‎.‎
 
Mr‎. ‎Hyman said that reduces the nonconformities over what exists now‎.‎
 
Mr‎. ‎Rizzardi said it does increase the nonconformity because they are ‎
building flush with the building lines which are both nonconforming‎.‎
 
My Hyman said even if he couldn't guarantee that they will do what they say ‎
they will do is much greater than the risk that will occur somewhere down ‎
the road if some other potential development is proposed‎.  ‎He said they ‎
can do a better job and there's a more likelihood that they will do it‎.  ‎If the ‎
property isn't rezoned to B‎-‎5‎, the possibility exists that it could be rezoned ‎
for a ‎7‎-‎Eleven convenience store‎.  ‎He believes that because the court ‎
decided the zoning of the property on the southwest corner of South Blvd‎. ‎
and Crooks Rd‎.‎, that could also happen with the ‎2 ‎subject parcels‎.‎
 
The Chair asked Mr‎. ‎Hyman how the Planning Commission could override ‎
the city's Master Plan and guarantee that these ‎2 ‎parcels will be developed ‎
as proposed once a rezoning is approved to B‎-‎5‎.  ‎He said, if the parcels ‎
were rezoned to B‎-‎5‎, Mr‎. ‎Pellicci could sell the ‎2 ‎parcels, leaving a vacant ‎
B‎-‎5 ‎parcel open to all uses permitted in that district considering the size of ‎
the size of the parcels‎.‎
 
Mr‎. ‎Hyman said this problem comes up every time an applicant comes ‎
before the Planning Commission with a rezoning request‎.  ‎He said they're ‎
dealing in good faith‎.  ‎
 
Member Ramanauskas expressed concern about the view from the ‎
abutting residential properties if Mr‎. ‎Pellicci's project did not go forward‎. ‎
 
Mr‎. ‎Hyman said if these ‎2 ‎lots are integrated into the development, the ‎
future holds that none of the trees at the northern end of Lot ‎26 ‎will be ‎
eliminated‎.  ‎The residents would continue to have the treescape‎.  ‎If ‎
however, those lots are not integrated, at some point, they are going to be ‎
developed with something‎.  ‎There is no assurance that those trees at the ‎
property line between Lots ‎26 ‎and ‎27 ‎will be retained‎.‎
 
MOTION‎ by Rosen, support by Somerville, in the matter of File No‎. ‎87‎-‎776‎, ‎
Shell Station Rezoning, that the Planning Commission ‎recommend denial‎ ‎
of the request to rezone‎ portions of two properties ‎(‎15‎-‎32‎-‎483‎-‎017 ‎and ‎
018‎) ‎totalling ‎12‎,‎420 ‎square feet from R‎-‎4‎, Single Family Residential, to ‎
B‎-‎5‎, Automotive Service Business, based on staff's recommendations in ‎
the staff report dated ‎6‎/‎26‎/‎96 ‎and the discussion from these proceedings‎.‎
 
CONCLUSIONS‎:‎
 
 1‎)‎The rezoning request is inconsistent with the policies of the Master Plan ‎
 and the planned uses as indicated on the Future Land Use Map‎.‎
 
 2‎)‎The subject site is too small to be used as a stand alone property‎.  ‎
 Therefore, it can be assumed that it will be incorporated into the ‎
 Shell gas station‎.  ‎However, in the process of filling the land, the ‎
 retaining wall will impact the residence located west of the property‎.‎
 
 3‎)‎The block bounded by Crooks, South, Nearing, and Grace is starting to ‎
 develop as a residential neighborhood with three new homes under ‎
 construction‎.  ‎The rezoning request can impact the stability of this ‎
 neighborhood‎.‎
 
 4‎)‎The City of Troy is exerting development pressure on this intersection‎.  ‎If ‎
 the rezoning request is granted, it can potentially act as a catalyst for ‎
 other properties adjacent to the Crooks and South intersection to ‎
 request a zoning change‎.‎
 
 5‎)‎The property can be used for as it is currently zoned‎.  ‎This is ‎
 demonstrated by the fact that similar parcels are being developed ‎
 as residences‎.‎
 
 6‎)‎The current Master Land Use Plan, as well as that the zoning to the west ‎
 of the existing B‎-‎5 ‎is B‎-‎2 ‎and seeks to extend the B‎-‎5 ‎into the R‎-‎4 ‎to ‎
 the north‎.‎
 
 Ayes‎:‎Krupa, Nowicki, Ramanauskas, Rosen, Somerville, Kaiser‎
 Nays‎:‎Boswell, Funk‎
 Absent‎:‎Ruggiero   ‎MOTION CARRIED‎
 
     _______________________‎
 
     RECESS ‎10:33‎ P‎.‎M‎. - ‎10:40‎ P‎.‎M‎.‎
Recommended for Denial  to the City Council Regular Meeting
 
2000-0911
Request for a Tree Removal Permit ‎- ‎File No‎. ‎94‎-‎438 ‎- ‎Rochester Hills Mirror ‎
and Glass, located on the north side of Auburn, west of Livernois, Parcel No‎. ‎
15‎-‎28‎-‎477‎-‎058‎, zoned B‎-‎1‎, Local Business, Rod Brown and Paul Yearwood, ‎
1180 ‎W‎. ‎Auburn, Rochester Hills, MI ‎48309‎, Applicants‎
Messrs‎. ‎Rod Brown, owner, and Paul Yearwood, partner, were present‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin summarized the applicant's request for a buffer modification, ‎
which is to provide a ‎5‎' greenbelt along the north property line‎.  ‎The ‎
applicant is proposing to remove all ‎4 ‎of the regulated trees which has also ‎
been recommended by the city's landscape consultant‎.  ‎Staff does not have ‎
a problem with that, however, staff believes that a ‎10‎' greenbelt would be ‎
the minimum that is appropriate to allow for some trees to be planted on ‎
that edge‎.  ‎The joint property owner has submitted a letter indicating his ‎
interest in maintaining the existing hedgerow and a ‎4‎' tall wall or fence, ‎
although the current standard is ‎6‎'‎.  ‎The applicant proposes to move the ‎
existing wood fence and construct a ‎6‎' split‎-‎face poured concrete screen ‎
wall with a brick pattern along the north property line‎.  ‎Staff feels that a wall ‎
is the best guarantee for a solid opaque fence over the long term that would ‎
prevent any headlight glare or other impacts to adjoining properties‎.  ‎
The Chair asked what, if anything, would be entailed in waiving the ‎
maneuvering lane, as suggested in Linda Lemke's letter‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said the maneuvering lane width requirement is ‎25‎'‎.  ‎The ‎
Planning Commission doesn't have the ability to reduce that in this ‎
situation‎.  ‎This is a parking‎/‎circulation‎/‎access requirement‎.  ‎The applicant ‎
has already gone to the Zoning Board of Appeals for variances, which were ‎
denied‎.  ‎She doesn't feel that such a waiver is practical‎.‎
 
The Chair asked Ms‎. ‎Goodwin how much difference is gained by adding ‎5‎' ‎
of buffer if the Planning Department is otherwise supporting the reduction ‎
from ‎25‎' to ‎10‎'‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said she is basing that on Linda Lemke's letter of May ‎30‎, ‎
1996 ‎and how they have stood in the past in similar situations‎.  ‎She stated ‎
that ‎5‎' doesn't appear to be adequate to support the intermittent visual ‎
obstruction, which is part of the Type B buffer requirement‎.  ‎It would appear ‎
to also impair the survivability of the trees and plant materials with just a ‎5‎' ‎
buffer‎.‎
 
Mr‎. ‎Brown commented that a new commercial center down the street has ‎
almost zero greenbelt‎.  ‎
Ms‎. ‎Goodwin said the difference in that site was that the applicant did ‎
receive relief from the ZBA because they had a ‎70‎' right‎-‎of‎-‎way instead of a ‎
60‎' right‎-‎of‎-‎way across their property, giving them ‎10‎' less to work with from ‎
the start‎.  ‎They also only had ‎1 ‎curb cut off of Auburn Rd‎. ‎and the access to ‎
and from the site is also across the rear of that property‎.  ‎The situation is ‎
different when you look at the size and shape of that parcel and the impact ‎
of the right‎-‎of‎-‎way‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Brown said they are also constricted because of the width of their ‎
property versus the setbacks from Corinthia‎. ‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said that the property immediately to the east has proposed ‎
the full ‎25‎' buffer width‎.  ‎Each situation is unique and varies in this area‎.  ‎
 
Member Ramanauskas asked the applicant if they could utilize more of the ‎
second floor for storage so they could alleviate some of the first floor ‎
square footage‎.‎
 
Mr‎. ‎Brown said they need first floor storage for heavy, insulated units‎.  ‎Most ‎
of the material they handle is very heavy so there wouldn't be very much ‎
stored upstairs‎.  ‎The reason for the building being that high is so that when ‎
they unload the trucks, they can back it into the building‎.  ‎At night, they have ‎
to park ‎2 ‎one‎-‎ton trucks in through the overhead door‎.  ‎
 
Member Ramanauskas asked if they could reduce the restroom and ‎
receptionist area square footage‎.‎
 
Mr‎. ‎Brown said the plan is set the way they would like the building laid out‎.‎
 
Mr‎. ‎Yearwood said if they were to shrink the building any more, they would ‎
not be able to operate their business‎.  ‎They need adequate space to be ‎
able to transport glass from one area to another‎.  ‎He said they've doubled ‎
their sales, but haven't been able to double their square footage‎.‎
 
The Chair reminded the applicants that in order for the Planning ‎
Commission to waive the buffer requirement, they have to find that certain ‎
criteria cannot be met‎.  ‎
 
Member Somerville recalled that this business has been here for ‎11 ‎years ‎
and they have been before the Zoning Board of Appeals and gone through ‎
the variance process‎.  ‎She said that, due to the size of the property, it would ‎
be very difficult for them to design the site differently‎.  ‎
 
Member Rosen recalled at the Zoning Board of Appeals meeting that one ‎
of the determining factors for the applicant was that they would keep the two ‎
buildings separate so that one or the other could be sold, depending on ‎
what occurs in the future‎.‎
 
The Chair asked the applicant if there had been any discussion with the ‎
adjacent neighbor about putting some landscaping on their property to help ‎
screen the building‎.  ‎This way the visual screen could exist and the waiver ‎
of the buffer requirement would be necessary‎.‎
 
Mr‎. ‎Brown said the adjacent neighbors already have a hedgerow‎.‎
 
Member Rosen asked the applicants if they were proposing to plant trees ‎
in the ‎5‎' greenbelt‎.‎
 
Mr‎. ‎Yearwood said their landscape architect, Al Decker, has been working ‎
on revisions that will be in compliance with the requirements‎.  ‎They do not ‎
know yet what type of landscaping has been decided on‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said that a landscape drawing that was submitted previous to ‎
this plan which showed trees in the ‎5‎' greenbelt‎.  ‎The landscape consultant ‎
said that ‎5‎' was not adequate to support those trees and that ‎10‎' was ‎
needed‎.  ‎Therefore, the response was to eliminate the trees and leave the ‎
greenbelt at ‎5‎'‎.  ‎
 
Member Ramanauskas expressed concern about how such a waiver for ‎
this site could be setting a precedent‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said that every site has been handled on its own merit‎.  ‎If ‎
there's a finding that the ordinance cannot be met, then the buffer may be ‎
waived completely, or partially or however the Planning Commission ‎
intends to handle it‎.‎
 
The Chair asked the applicants if Mr‎. ‎Dearing's requirement of the Auburn ‎
Road access drive dictate what they could or couldn't do in terms of the ‎
space and availability of where the building would be‎. ‎
 
Ms‎. ‎Goodwin responded that there is a curb cut on the applicant's existing ‎
property‎.  ‎The city's traffic engineer believes that the addition of the new ‎
driveway is too close to the intersection of Corinthia‎.  ‎He recommends that ‎
there not be a new curb cut to Auburn Rd‎. ‎created because the existing ‎
driveway could be used to support the new building‎.  ‎The applicant wants to ‎
maintain two separate buildings and two separate curb cuts for future ‎
marketing purposes‎.  ‎The traffic engineer is compromising because MDOT ‎
is intending to allow the curb cut to their right‎-‎of‎-‎way and he is now limiting it ‎
to a one‎-‎way in only‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Brown said that is also commercial road frontage ‎(‎Auburn Rd‎.).‎
 
MOTION‎ by Somerville, support by Nowicki, in the matter of File No‎. ‎
94‎-‎438‎, Rochester Hills Mirror and Glass, that the Planning Commission ‎
approve the tree removal permit‎ for the removal of ‎4 ‎regulated trees and ‎
replacing with red maples at the eastern edge, and any tree replacement ‎
cost is being incorporated into the landscape cost‎.‎
 
 Ayes‎:‎All‎
 Nays‎:‎None‎
 Absent‎:‎Ruggiero   ‎MOTION CARRIED‎
Approved
 
2000-1652
Request for a Buffer Modification ‎- ‎File No‎. ‎94‎-‎438 ‎- ‎Rochester Hills Mirror and ‎
Glass‎
MOTION‎ by Rosen, support by Somerville, in the matter of File No‎. ‎94‎-‎438‎, ‎
Rochester Hills Mirror and Glass, to ‎approve the buffer modification‎ to ‎
allow a ‎10‎' wide buffer at the north property line, finding that the purpose of ‎
this section cannot be met because of the limited depth of the property and ‎
that compliance with the requirements for a ‎25‎' buffer width would impose a ‎
practical difficulty on the applicant and would create safety hazards to ‎
motorists in the rear parking, conditioned on the provision of ‎4 ‎trees as ‎
previously stated and approved by the Planning Department and‎/‎or city ‎
woodlands consultant‎.‎
 
 Ayes‎:‎Nowicki, Ramanauskas, Rosen, Somerville‎
 Nays‎:‎Boswell, Funk, Krupa, Kaiser‎
 Absent‎:‎Ruggiero‎
 
 MOTION FAILED‎
 
MOTION‎ by Rosen, support by Boswell, in the matter of File No‎. ‎94‎-‎438‎, ‎
Rochester Hills Mirror and Glass, to ‎approve the buffer modification‎ to ‎
allow a ‎5‎' wide buffer at the north property line, finding that the purpose of ‎
this section cannot be met because of the limited depth of the property and ‎
that compliance with the requirements for a ‎25‎' buffer width would impose a ‎
practical difficulty on the applicant and would create safety hazards to ‎
motorists in the rear parking, conditioned on the provision of shrubbery or ‎
trees as approved by staff within the ‎5‎' buffer‎.‎
 
 Ayes‎:‎Rosen, Somerville, Boswell, Funk, Krupa, Nowicki, Kaiser‎
 Nays‎:‎Ramanauskas‎
 Absent‎:‎Ruggiero   ‎MOTION CARRIED‎
Approved
 
2000-1653
Request for Site Plan Approval ‎- ‎File No‎. ‎94‎-‎438 ‎- ‎Rochester Hills Mirror and ‎
Glass‎
The Chair asked the applicant if they explored any other locations for the ‎
trash dumpster‎.‎
 
Mr‎. ‎Brown said they wanted to put it back in the northwest corner, but there ‎
would be some maneuverability problems for the garbage truck‎.  ‎He said ‎
that most of their waste is cardboard and glass‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Yearwood said the proposed location is the result of the direction from ‎
the city‎.‎
 
Mr‎. ‎Brown asked if there was a way the dumpster could be placed on the ‎
adjoining property to the west as long as it was kept ‎15‎' away from the ‎
building‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin said the applicant indicates that the dumpster could be ‎
moved off site allowing them to gain that space for parking‎.‎
 
The Chair pointed out staff's suggestion that bands of brick be added to the ‎
rear and northeast side elevations to soften the building's appearance from ‎
the residences view‎.  ‎He asked the applicant if they were aware of that ‎
comment‎.‎
 
Mr‎. ‎Brown said they will put it in however thick they want it‎.‎
 
MOTION‎ by Boswell, support by Nowicki, in the matter of File No‎. ‎94‎-‎438‎, ‎
Rochester Hills Mirror and Glass, to ‎approve the site plan ‎dated received ‎
5‎/‎16‎/‎96‎, incorporating the recommendations and conditions in the staff ‎
report, further conditioned on the relocation of the dumpster from its existing ‎
location and that that spot become a parking space and that with staff's ‎
approval the applicant place the dumpster in an acceptable location‎.‎
 
FINDINGS‎:‎
 
 1‎)‎All requirement of Zoning Ordinance ‎200‎, other city ordinances, ‎
 standards and requirements can be met as demonstrated in the site ‎
 plan as referenced below‎.‎
 
 2‎)‎The location and design of driveways providing vehicular ingress to and ‎
 from the site can promote safety and convenience of both vehicular ‎
 and pedestrian both within the site and on access and adjoining ‎
 streets as conditioned by the city's Traffic Engineer‎.‎
 
 3‎)‎Automobile parking areas are designed to avoid common traffic ‎
 problems; adequate maneuvering lanes have been depicted on the ‎
 site plan‎.‎
 
 4‎)‎There shall be a satisfactory and harmonious relationship between the ‎
 development on the site and the existing and prospective ‎
 development of contiguous land and adjacent neighborhoods, ‎
 subject to the conditions listed below‎.‎
 
 5‎)‎The proposed development shall not have an unreasonably detrimental ‎
 nor an injurious effect upon the natural characteristics and features ‎
 of the parcel being developed and the larger area of which the ‎
 parcel is a part‎.  ‎The applicant has submitted an Environmental ‎
 Impact Statement and the appropriate documentation indicating that ‎
 no negative effects are anticipated in this regard‎.  ‎The parcel is ‎
 small and developed as a homesite currently‎.‎
 
CONDITIONS‎:‎
 
 1‎)‎All roof top mechanical equipment will be adequately screened so as not ‎
 to be visible from any adjacent property or street‎.‎
 
 2‎)‎The rear elevation of the building shall be modified as discussed in this ‎
 report on Page ‎3 ‎under the ‎Architectural Review‎ paragraph‎.‎
 
 3‎)‎The screen wall and buffer treatment shall be modified in accordance with ‎
 the Planning Commission's deliberation and concurrence with the ‎
 applicant‎.‎
 
 4‎)‎The driveway approach to Auburn Rd‎. ‎shall be, at minimum, one way in ‎
 only‎.‎
 
 5‎)‎That the dumpster be relocated from its existing location and that its spot ‎
 become a parking space and that with staff's approval the applicant ‎
 place the dumpster in an acceptable location‎.‎
 
 Ayes‎:‎All‎
 Nays‎:‎None‎
 Absent‎:‎Ruggiero   ‎MOTION CARRIED‎
Approved
 
2000-1563
Request for Revised Site Plan Approval ‎- ‎File No‎. ‎95‎-‎004 ‎- ‎Winchester Mall ‎
Renovation, located on the west side of Rochester, south of Avon, Parcel Nos‎. ‎
15‎-‎22‎-‎226‎-‎010‎, ‎-‎011‎, ‎-‎013 ‎and ‎-‎015‎, zoned B‎-‎3‎, Shopping Center Business, ‎
Rochester Avon Company, ‎31555 ‎West ‎14 ‎Mile Rd‎.‎, Farmington Hills, MI ‎
48334‎, Applicant‎
Present was Ms‎. ‎Kristin Harder, T‎. ‎Rogvoy & Assoc‎. ‎Architects, Mr‎. ‎Ralph ‎
Nunez, Design Team Limited, William Scherer, Partner, and Andrew Shaw, ‎
Partner‎.‎
 
Ms‎. ‎Goodwin summarized her staff report dated ‎6‎/‎26‎/‎96 ‎(‎Staff report has ‎
been placed on file and by reference becomes part of the record hereof‎.)‎
 
Ms‎. ‎Goodwin noted that the sign allocation plan was included on the ‎
agenda, however, it has not been reviewed because the plan was just ‎
received in the Planning Department today‎.  ‎She noted that this project will ‎
be going before the Zoning Board of Appeals with regard to the sign ‎
allocation‎.  ‎She also indicated that they haven't yet received the revised ‎
sheet showing the storm drain and utilities‎.  ‎She said that Mark Zalucki, ‎
Engineering Services, and Jim Dietrick, City Engineer, have assured her ‎
that they have received construction plans for this project‎.  ‎Ms‎. ‎Goodwin ‎
suggested that if there is a motion to approve the plan that it be subject to a ‎
final review of the site plan details for consistency subsequent to this ‎
meeting‎.  ‎She commented that Mr‎. ‎Nunez submitted a revised landscape ‎
plan with regard to the screen that was originally proposed adjacent to ‎
Building ‎"‎D‎".  ‎Staff is recommending a conditional approval of the revised ‎
site plan‎.‎
 
Ms‎. ‎Harder said there are ‎3 ‎basic site plan changes‎.  ‎Starting at the south ‎
side of the site, they eliminated the second story of Building ‎"‎J‎" ‎which ‎
reduces the total square footage about ‎30‎,‎000 ‎sq‎. ‎ft‎.  ‎They eliminated the ‎
retaining wall south of Building ‎"‎J‎" ‎and converted that into a ‎9‎' berm‎.  ‎The ‎
southern main drive has been extended to the drive going to the theater and ‎
have eliminated the drive that goes north and south to Meadowfield and ‎
relocated it just east of the bank‎.  ‎Continuing, she noted that they have ‎
increased the square footage of Building ‎"‎H‎" ‎about ‎8‎,‎000 ‎sq‎. ‎ft‎.  ‎All other ‎
changes are minor and have to do with landscape islands, etc‎.  ‎She said ‎
they've closed off access to Burger King seeing that they have their own ‎
drive now from Rochester Rd‎.  ‎
 
The Chair asked Ms‎. ‎Harder if she had any response to Steve Dearing's ‎
letter to Ms‎. ‎Goodwin dated ‎5‎/‎31‎/‎96 ‎where he mentions that the revision ‎
pertaining to Building ‎"‎H‎" ‎is not acceptable‎.‎
 
Ms‎. ‎Harder said she is aware of that letter and responded that they have ‎
eliminated the problem‎.  ‎Burger King has extended their building with a play ‎
area and they now have their own drive‎.  ‎She said it would be more of a ‎
hazard if Burger King had access to the Winchester Mall site in terms of the ‎
restaurant's drive‎-‎through traffic and the mall's loading traffic‎.‎
 
Member Funk asked if, by Winchester eliminating that connection to the ‎
Burger King site, it would cause people who are in the mall parking lot to ‎
want to drive around Building ‎"‎H‎" ‎to get to the Burger King instead of going ‎
out to Rochester Rd‎. ‎and making another left turn‎.‎
 
Mr‎. ‎Shaw said someone could drive behind the building and, as they get ‎
just west of Burger King, they could pass over onto the north property ‎
behind the west side of Burger King and then loop around and either go ‎
into the parking stalls for the restaurant or go through the drive‎-‎through‎.‎
 
Member Funk said there may be more traffic than just loading traffic going ‎
back behind Building ‎"‎H‎" ‎and therefore that cut on the side of the building ‎
may or may not be an issue‎.‎
 
Ms‎. ‎Harder said she believed the traffic would be minimal, even though that ‎
cut does change things a little in terms of visibility‎.‎
 
Mr‎. ‎Shaw said they noticed, when Burger King opened up their new drive ‎
onto Rochester Rd‎.‎, that the people exiting the site now had another option ‎
which added another element of movement right at the point of exit for the ‎
drive‎-‎through‎.  ‎Before, they really didn't have a way to get out to the north; ‎
now they can go north or south‎.  ‎The only reason they wish to close that ‎
drive is they believe it is a more safe driving pattern for both the Burger ‎
King customers and for the mall patrons‎.‎
 
Member Rosen asked if there was an entrance to the Burger King parking ‎
lot from the K‎-‎Mart side‎.‎
 
Ms‎. ‎Harder responded that there is‎.‎
 
Member Somerville asked why they changed the drive off of Meadowfield ‎
to remain on the east side of the bank where the truck traffic will enter the ‎
mall site‎.‎
 
Ms‎. ‎Harder said the bank needed extra room for their drive‎-‎through ‎
windows‎.  ‎They found that stacking lanes were causing a problem with ‎
traffic during the day with this main drive‎.  ‎They needed the extra stacking ‎
space‎.  ‎They feel that the drive going west and connecting with the main ‎
drive for the theater connects the shopping center as a whole‎.‎
 
Mr‎. ‎Shaw said the need for additional stacking lanes was noticed before ‎
they removed any parking‎.  ‎Particularly on Friday evening and on ‎
Saturdays, when there was still a drive in front of F & M over to the bank, the ‎
cars would regularly stack all the way back to the entrance of F & M‎.  ‎Had ‎
they not added stacking lanes to the back, they would have had a serious ‎
problem‎.  ‎That was the primary reason they reconfigured the driveway‎.  ‎
Secondly, in looking at the flow of traffic and the route most people were ‎
taking to the theater, they believed it was very important to have more of a ‎
direct route back to the theater as opposed to what was shown on the other ‎
plan‎.  ‎Lastly, one of the reasons they chose a new entrance on Meadowfield ‎
as opposed to using the existing one was because, with the two‎-‎story ‎
building, they were looking to hide that building and carry the landscaping ‎
beyond just the edge of the building‎.  ‎He said, with taking the building down ‎
to one‎-‎story, they felt that that concern, for the most part, went away‎.  ‎The ‎
trucks that will be servicing the main old mall building ‎(‎F & M, Marshalls, ‎
Dicks‎)‎, use the back of K‎-‎Mart as an entrance route, even when they had ‎
access from any point, and mostly exited that way as well‎.  ‎He believes that ‎
the only truck traffic in that vicinity would be serving Building ‎"‎J‎".  ‎Those ‎
tenants are such that they don't have that much truck traffic and given the ‎
fact that most drivers will take the easiest route available to them, will lead ‎
them to come off of Rochester Rd‎.‎, turn in and go around the building in a ‎
counter‎-‎clockwise manner and then exit back onto Rochester Rd‎.‎
 
Mr‎. ‎Michael Gill‎, ‎13 ‎Meadow Wood Dr‎.‎, said the residents living on the ‎
south side of Meadowfield are concerned about visual amenity and noise ‎
coming from the dumpster area at the south side of Building ‎"‎J‎".  ‎Also of ‎
concern is the commercial traffic onto Meadowfield Rd‎.  ‎He said the ‎
change from a ‎13‎' concrete wall to a ‎9‎' berm is a major setback‎.‎
 
Mr‎. ‎Nunez said the greenbelt that was existing along Meadowfield prior to ‎
this project submittal, was much smaller than what was proposed‎.  ‎A ‎13‎' ‎
retaining wall was proposed on the south side ‎(‎proposed Building ‎"‎J‎") ‎
originally to screen a two‎-‎story building‎.  ‎The berm is now proposed to be ‎
constructed from materials on site and there are existing trees that are ‎
already adjacent to the right‎-‎of‎-‎way on Meadowfield Dr‎. ‎that were going to ‎
be preserved and then would be augmented with additional plant materials‎.  ‎
When Building ‎"‎J‎" ‎was revised to a one‎-‎story building, they were concerned ‎
about a ‎13‎' embankment with a ‎13‎' drop‎.  ‎They were concerned about ‎
small children going up that embankment and over the wall and falling‎.  ‎
They've met the setback requirements and increased the buffer to ‎50‎'‎.  ‎
They felt it would be safer to construct an earth berm with existing and ‎
additional plant material‎.  ‎They have reduced the height of the building to ‎
30‎' at the highest point of the parapet, however, the top of the building ‎
measures ‎24‎'‎.  ‎The blue roof they use is an architectural feature that has ‎
more of a screening purpose as well‎.‎
 
Mr‎. ‎Shaw said that the change in the berm is not generated by any kind of ‎
monetary potential savings‎.  ‎After beginning the berm and seeing where the ‎
13‎' point would actually‎
be, it appeared very much out of proportion‎.  ‎
 
Mr‎. ‎Scherer said they've had the input of about ‎10 ‎landscape architects that ‎
looked the berm over and helped them reach this proposal‎.  ‎
 
The Chair asked how they intend to resolve the issue of the relocation of ‎
dumpster enclosures situated in the middle of the aisle west of Building ‎"‎H‎". ‎
 
Mr‎. ‎Shaw said Mr‎. ‎Gill's concern was with reference to Building ‎"‎J‎".  ‎With ‎
the ‎8‎' berm, there is no way any trash dumpster will be visible from ‎
Meadowfield Dr‎.  ‎With respect to Building ‎"‎H‎"‎, there didn't appear any ‎
good place to locate them‎.  ‎If they put them on the north side of ‎"‎H‎"‎, they ‎
were visible from Burger King‎.  ‎They found that the best thing they could do ‎
was to tuck it into the truck well of the building which will likely be Borders ‎
Bookstore‎.  ‎With respect to the dumpsters for Pets Mart ‎(‎?‎)‎, they had ‎
problems with the grade and the radius at that point‎.  ‎Since that part of the ‎
north side of the building was exposed to the entire K‎-‎Mart parking lot, they ‎
felt that putting in a small landscaped island would be the best way to hide ‎
the dumpster, and at the same time, to build it in a way that was easily ‎
accessible for the trucks that pick up the trash‎.‎
 
Mr‎. ‎Gill commented that the noise from the alley on the south side of ‎
Building ‎"‎J‎" ‎still hasn't been addressed‎.‎
 
Mr‎. ‎Scherer said the berm and plantings proposed on the revised plan will ‎
certainly be sufficient buffer, particularly since the building is only going to ‎
be one‎-‎story‎.  ‎He didn't think they would hear any noise from those stores‎.‎
 
The Chair agreed that the berm they're planning is going to eliminate as ‎
much noise as what was previously proposed would have done‎.‎
 
Mr‎. ‎Shaw commented that any noise generated by the HVAC units will be ‎
reduced because they will be ‎6‎' lower than what was originally proposed‎.‎
 
Ms‎. ‎Harder said the traffic flow will also be cut in half with this revised plan‎.‎
 
Member Rosen asked for clarification as to the difference in height as to ‎
the two‎-‎story Building ‎"‎J‎" ‎of past and one‎-‎story Building ‎"‎J‎" ‎of today‎.‎
 
Mr‎. ‎Shaw explained that before, they had maintained a single finished floor ‎
elevation for Building ‎"‎J‎".  ‎It was going to be one flat building consisting of ‎
two stories‎.  ‎As they got into the engineering, they realized that the ramp ‎
down and ramp in at both ends proved to not be a good idea‎.  ‎What they ‎
have now is a single elevation that is the top of steel elevation, which is ‎24‎', ‎
however, on the west side of the building ‎(‎which is the more problematic ‎
side because the elevation is rising‎)‎, that building is now in the ground ‎
about ‎4‎'‎.  ‎Looking at the cross section detail, the real top of steel, relative to ‎
the perimeter finished grade, is only then ‎20‎'‎.  ‎The blue architectural roof ‎
may add a little bit of footage, but he didn't know if that would really count for ‎
the building‎.  ‎That's for the purpose of providing screening for the HVAC as ‎
well as an architectural feature‎.  ‎He said if you're looking at true mass as far ‎
as the top of steel, at the west end of the building, now it is ‎20‎' above ‎
ground and before it was ‎30‎' above ground‎.  ‎As you go a little further to the ‎
east, closer to Rochester Rd‎.‎, that may be a ‎2‎' step and then another ‎2‎' ‎
step‎.  ‎He said the peak may be at the same height as before, but the mass ‎
of the building is definitely proportionately reduced‎.  ‎The two‎-‎story building ‎
would have perceived to be a much bigger building than now this one‎-‎story ‎
building with these different peaks‎.‎
 
The Chair indicated that the building is also ‎2‎' narrower, creating a greater ‎
distance between the southern wall and Meadowfield Dr‎.‎
 
Mr‎. ‎Shaw agreed, stating that this would also contribute to the appearance ‎
of the building being smaller‎.‎
 
Ms‎. ‎Harder indicated that another concern from the neighbors was activity ‎
on the second floor and views from the second floor to their homes, which ‎
has now been eliminated‎.‎
 
The Chair asked Mr‎. ‎Gill what substantial difference does he articulate ‎
between the berm that's now being proposed and the previous plan‎.‎
 
Mr‎. ‎Gill responded that he is most angry that none of this information was ‎
available to help them sort it out‎.  ‎He said the building height hasn't been ‎
altered that much and visually, it's still the same massive building‎.  ‎
 
MOTION‎ by Funk, support by Boswell, in the matter of File No‎. ‎95‎-‎004‎, ‎
Winchester Mall Renovation, that the Planning Commission ‎approve the ‎
revised site plan ‎dated received ‎6‎/‎14‎/‎96 ‎based on the findings in the staff ‎
report dated ‎6‎/‎26‎/‎96‎; eliminating Condition ‎1 ‎and incorporating Conditions ‎
2 ‎and ‎3 ‎as modified in these proceedings and renumbered as Conditions ‎1 ‎
and ‎2‎.‎
 
FINDINGS‎:‎
 
 1‎.‎The site plan depicts a reduction in the overall floor area of the mall ‎
 expansion‎.  ‎The original approved plan called for ‎310‎,‎119 ‎square ‎
 feet of space and a total of ‎2‎,‎105 ‎parking spaces‎.  ‎The revised plan ‎
 calls for ‎278‎,‎358 ‎square feet of floor space and ‎1‎,‎937 ‎parking ‎
 spaces are depicted on the plan‎.‎
 
 2‎.‎Access and circulation for the proposed expansion has been modified ‎
 significantly, however, the reduction in the overall floor area and ‎
 reduction in the number of parking spaces to be provided should ‎
 result in an improvement‎.  ‎The most significant changes center ‎
 around the driveway approach from Meadowfield Drive‎.  ‎The revised ‎
 plan reflects a modification to the existing Standard Federal Bank ‎
 building site; three drive‎-‎through window lanes and a by pass lane ‎
 have been added along with the relocation of the driveway‎.  ‎This has ‎
 resulted in a reduction in the driveway width from ‎30 ‎feet to ‎27 ‎feet‎.  ‎
 Also, the cross access aisle along the east side of the Building ‎"‎H‎" ‎
 has been eliminated‎.  (‎See memo dated ‎5‎/‎31‎/‎96 ‎from Steve ‎
 Dearing, City Traffic Engineer‎).‎
 
CONDITIONS‎:‎
 
 1‎)‎Provide a revised landscape plan and elevation drawing for Building ‎"‎J‎" ‎
 such‎
 that it maintains the identity of the front and rear facade as previously ‎
 approved and that those plans and elevations of the surrounding ‎
 area coincide with revisions that have been discussed this evening‎.‎
 
 2‎)‎Relocate trash dumpster enclosures situated in the middle of the aisle ‎
 west of Building ‎"‎H‎" ‎to a place approved by the Planning ‎
 Department‎.‎
 
 Ayes‎:‎Rosen, Somerville, Boswell, Funk, Krupa, Nowicki, Ramanauskas, ‎
 Kaiser‎
 Nays‎:‎None‎
 Absent‎:‎Ruggiero   ‎MOTION CARRIED‎
Approved
 
ANY OTHER BUSINESS
The Chair noted that the Master Land Use Plan subcommittee has met ‎
several times‎.  ‎Member Rosen distributed a document for the ‎
commissioners to review over the next few weeks and fill out‎.  ‎Member ‎
Rosen will collect this document at the next meeting, however, they will not ‎
be discussing it at that time‎.  ‎The topics will be prioritized for later ‎
discussion‎.‎
 
NEXT MEETING DATE
July ‎16‎, ‎1996 ‎Regular Meeting‎
ADJOURNMENT
Hearing no further business to come before the Planning Commission, ‎
Chairperson Kaiser adjourned the regular meeting at ‎1‎:‎05 ‎a‎.‎m‎. ‎on July ‎3‎, ‎
1996‎.‎