1000 Rochester Hills Dr

Rochester Hills, MI 48309

(248) 656-4600

Home Page:  www.rochesterhills.org

Chairperson Jason Thompson, Vice Chairperson Julie Granthen

Members:  Katherine Altherr-Rogers, Darlene Janulis, Kelly Lyons, Carol Morlan,

Dr. Richard Stamps, Tom Stephens, Charles Tischer

Chairperson Thompson called the Historic Districts Commission meeting to order at 7:00 p.m.

Darlene Janulis, Kelly Lyons, Jason Thompson, Charles Tischer, Katherine Altherr-Rogers and Carol Morlan

Kristen Kapelanski, Manager of Planning

Kristine Kidorf, Kidorf Preservation Consulting

Mary Jo Pachla, Administrative Assistant

Jennifer MacDonald, Recording Secretary

Vice Chairperson Granthen, Dr. Stamps and Mr. Stevens provided prior notice that they were unable to attend and were excused.

June 10, 2021 Regular Meeting

A motion was made by Janulis, seconded by Lyons, that this matter be Approved as Presented. The motion carried by the following vote:

None.

None.

Earl Borden Awards for 2020 and 2021

Chairperson Thompson thanked the room for attending tonight’s presentation of the 2020 Earl Borden Awards and noted that the presentation for Pat McKay will take place next month.  This award was created to recognize individuals, families and organizations in Rochester Hills and in the greater Rochester area who have left an indelible effect on historical preservation. He noted that tonight they have one outstanding recipient present who was unanimously chosen by the HDC for his unparalleled commitment and unquestionable passion for historical preservation in the City of Rochester Hills and in the greater Rochester community.  Tonight’s recipient of the 2020 Earl Borden Award is Brian Dunphy.  Chairperson Thompson noted that he is sharing only a tiny fraction of Mr. Dunphy’s work that contributes to the mission of historic preservation and  keeps history alive in the community.  He noted that the HDC could spend the entire evening and still not capture everything that Mr. Dunphy has contributed to this mission of historical preservation.  He remarked that on behalf of the HDC they express their thanks and sincere appreciation for his works and achievements both personally and professionally.  Chairperson Thompson noted that Mr. Dunphy has been a role model for historic preservation in numerous ways, including serving as president of the Rochester Avon Historical Society for 4 years, and serving on the HDC for about 8 years, with leadership roles as the vice chair and in the latter part of his service as the chairperson.  Mr. Dunphy was chosen unanimously for these leadership positions.   Mr. Dunphy was a committed member of the HDC, he chaired the HDC with great direction and purpose, and he was always on time and ready to conduct business.  He was always prepared for every meeting, he knew what was on the agenda he was ready to go, there was no doubt who was in charge and ran that meeting, in a positive manner.  He was a fair and considerate chairperson, but he wasn’t afraid to take control if things got off track.  He always led with the goals of historic preservation in mind.  After his time with the HDC he became a member of the steering committee of the Rochester Heritage Days. 

Request for a Certificate of Appropriateness - City File No. 21-001 - to construct a senior living building on the east portion of the lot, with new parking, drives and landscaping on the entire 10-acre parcel at 3861 S. Adams (site of the a.k.a. Lorna Stone House), zoned R-4 One Family Residential with an FB-1 Flexible Business Overlay, Parcel No. 15-31-301-011, Priya Living, Applicant

(Reference:  Staff report, prepared by Kristine Kidorf, dated June 24, 2021 and associated application documents and photos had been placed on file and by reference became a part of the record thereof).

Present for the applicant were Arun Paul, founder and CEO of Priya Living LLC, 878 Shotwell St., San Francisco, CA  94110; Emil Bunek, Civil Engineer with PEA Group, 45 W. Grand River Ave., Suite 501, Detroit, MI  48226; and Brian Devlin with Perkins Eastman Architects, The Rookery, 209 South LaSalle St. Suite 400, Chicago, IL  60604.

Chairperson Thompson asked if there was any additional information staff wished to offer to the staff report.  Ms. Kapelanski replied that there was no additional information.

Mr. Bunek noted they are happy to be restoring and maintaining this building for future use by the public as part of this project.

Chairperson Thompson asked for questions for the applicant from commissioners.

Ms. Janulis asked what the resident capacity is, and the number of staff required, in order to provide a better idea in her mind of the traffic flow.  She asked what kind of diagnostic they used to determine there is a need for this type of facility in the City of Rochester Hills since there are so many senior living facilities in the area.

Mr. Paul noted there will be 172 units in the proposed building and 15 employees at any time, and they had a traffic study completed which was reviewed.   He remarked that this will be a unique, culturally inspired community which will provide an alternative to immigrant populations, and there is no such other community in the City.  He noted that the story of the historic house is very important to them as it paved the way for what they have planned.  The project is inspired by Indian culture and it will be inclusive, with everyone welcome.

Mr. Bunek noted that all such facilities in the city are at 90 % or more capacity, and this particular community will speak to a particular population.

Ms. Janulis noted it is a lovely project, she was disappointed to see the removal of trees for the driveway but understands it's a Fire Department requirement.  She said that Commissioners took some field trips to see the historic building onsite and she was sorry to see the church back out of using the house.  She hoped that once they are finished with construction that they take another look at the use of the historic building, and make it useful and something that people could admire from the inside as well as the outside.

Mr. Tischer thanked the applicant for the thorough packet and for their investment in the City, and the improvements planned to the house.  He noted that he doesn't want the house to be forgotten for 10 or 15 years and turn into an eyesore.  He asked if the applicant has any plans to install heating and use it as a community room in the future?

Mr. Bunek noted there had been a lot of discussion about potential uses for the house; however they feel that they need to wait and see what comes up as the best use, perhaps a private yoga space?

Mr. Paul noted they want to be thoughtful with this decision.  They can call it a community room but if no one goes there then it would not serve the community.  He explained that they are building a state of the art new building next door which will contain a yoga studio and fitness center, so they don't want to duplicate services.  The best way they can honor the history of the building is to do more research and determine how they can best tell the story.  The struggle embodied by the house has paved the way for their development and they need to determine the best way to use the space.   

Mr. Tischer asked specifically regarding the tuckpointing for the historic house, will they be replacing any stones or just the mortar?  He asked if that would need to be reviewed again by the HDC.  He also asked if they are taking down any mature trees around the house.

Ms. Kisdorf replied that a repair “in kind” can proceed and does not require further HDC review.

Mr. Bunek explained that the reason for the driveway location is because it’s in the footprint of the existing driveway, and they were trying to minimize the removal of mature trees.  The house will still be surrounded by the same mature trees, and plus there will be new evergreen and deciduous trees planted behind it to screen it from the new building.  Additionally, he noted that the pathway will be installed at existing grades to avoid damage to mature trees onsite.

Ms. Lyons noted that from reviewing the landscape plan submitted, most of the screening appears to be new trees.  She asked the applicant to discuss the plan for planting in terms of the scale of the trees, and the phasing of the installation of the trees.  Ms. Lyons noted the HDC is seeking to maintain the historic quality of the property from the street view, and the installation of trees is important.  She also inquired regarding the drainage swale on the north side of the property, next to the parking lot near the property line, since it appears to be narrow.  She asked if the purpose of the swale in this location was to ensure that runoff doesn't affect neighboring properties.  She also asked the applicant for a construction timeline.  

Mr. Bunek noted the trees will be 3” caliper and there will be dense plantings.  They will not provide immediate and total shielding but it won't be long before that will be the effect.  Mr. Bunek remarked that the landscaping will be one of the last tasks to be completed, but it will be fast because they need to have it approved in order to get the certificate of occupancy for the building.  He noted they hope to begin construction in Fall of 2021.  The bioswale will contain native plantings, and it will be catching runoff from the drive next to the house.  He explained that the majority of the stormwater onsite will be outletting to the county right-of-way, which will be able to detain a 100 year flood event.  This exceeds the City's requirement to detain a 25 year event.

Ms. Kapelanski noted that there are also other stormwater detention facilities 

onsite.

Mr. Paul stated they hope to begin construction the end of this year or the beginning of next year, and it should be completed within 14-18 months.  They may consider planting trees earlier during construction if they could be protected.

Chairperson Thompson asked for any further questions from Commissioners.  There were no additional questions.

A motion was made by Janulis, seconded by Tischer, that this matter be Approved. The motion carried by the following vote:

MOTION by Janulis, seconded by Tischer in the matter of File No. HDC 21-001, that the Historic Districts Commission APPROVES the request for a Certificate of Appropriateness for the reconstruction, widening, and lengthening of the existing driveway and driveway cut to Adams Road; stabilization of the existing house including installation of approved windows and doors; new gravel pathway, lawn and gardens around the house; construction of a two-story tall 110,079 square foot living facility with circulation driveway and parking areas as proposed for the single-resource historic district located at 3861 South Adams Road, Parcel Identification Number 15-31-301-011, with the following findings and conditions:

1. The property is a single resource historic district, the proposed reconstruction, widening, and lengthening of the existing driveway and driveway cut to Adams Road; stabilization of the existing house including installation of approved windows and doors; new gravel pathway, lawn and gardens around the house; construction of a two-story tall 110,079 square foot living facility with circulation driveway and parking areas does not appear to destroy any character defining features of the property.

2.  The materials and design for the driveway gate at Adams and final building and site design must be submitted for approval by staff.

3.  The proposed reconstruction, widening, and lengthening of the existing driveway and driveway cut to Adams Road; stabilization of the existing house including installation of approved windows and doors; new gravel pathway, lawn and gardens around the house; construction of a two-story tall 110,079 square foot living facility with circulation driveway and parking areas are in keeping with the Secretary of the Interior’s Standard for Rehabilitation and Guidelines, in particular, standards 2, 9 and 10 as follows:

      2)  The historic character of a property will be retained and preserved. The removal of distinctive materials or alteration of features, spaces, and spatial relationships that characterize a property will be avoided. 

      9)  New additions, exterior alterations, or related new construction will not destroy historic materials, features, and spatial relationships that characterize 

the property. The new work shall be differentiated from the old and will be compatible with the historic materials, features, size, scale and proportion, and massing to protect the integrity of the property and its environment. 

     10)  New additions and adjacent or related new construction will be undertaken in a such a manner that, if removed in the future, the essential form and integrity of the historic property and its environment would be unimpaired.

Ms. Kapelanski introduced Jennifer MacDonald, the new Planning Specialist from Bloomfield Twp. and West Bloomfield Twp.  Ms. Kapelanksi thanked Mary Jo Pachla for attending this meeting, since this is the first meeting since the retirement of Maureen Gentry.

September 9, 2021

There being no further business to discuss, Chairperson Thompson adjourned the meeting at 7:33 p.m.

Minutes prepared by Jennifer MacDonald.

Minutes were approved as presented at the September 9, 2021 Regular Meeting.

______________________________

Jason Thompson, Chairperson