1000 Rochester Hills Dr

Rochester Hills, MI 48309

(248) 656-4600

Home Page:  www.rochesterhills.org

Chairperson Bill Chalmers; Vice Chairperson Kenneth Koluch

Members: Deborah Brnabic, Jayson Graves, Dale A. Hetrick, Jason Sakis and Charles Tischer

Chairperson Chalmers called the Zoning Board of Appeals meeting to order at 7:00 p.m. Michigan Time.

Deborah Brnabic, Bill Chalmers, Jayson Graves, Kenneth Koluch, Charles Tischer and Jason Sakis

Kristen Kapelanski, Planning Manager

Jennifer MacDonald, Recording Secretary

Approval of Minutes - October 13, 2021

A motion was made by Koluch, seconded by Graves, that this matter be Approved as Presented. The motion carried by the following vote:

None.

Chairperson Chalmers opened Public Comment at 7:01 p.m.  Seeing no one wishing to speak, he closed Public Comment.

PUBLIC HEARING - City File No. 21-032

Location:  3610 Dearborn Ave., located west of Livernois Rd, and north of South Blvd., Parcel No. 15-33-402-019, and zoned R-4 One Family Residential.

Request:  A variance from Section 138-5.100 Schedule of Regulations of the Code of Ordinances, which requires a minimum 25 ft. front yard setback in the R-4 zone district.  The plans submitted are for a proposed porch with a roof encroaching 15 ft. into the required setback.

Applicants:  Charles and Katherine Leonard, 3610 Dearborn Ave., Rochester Hills, MI  48309

(Reference:  Staff Report prepared by Ms. Kapelanski dated November 3, 2021 and application documnets had been placed on file and became part of the record thereof).

Present for the applicant were Charles and Catherine Leonard, 3610 Dearborn Avenue., Rochester Hills, MI 48309.

Ms. Leonard stated that she had only four points to make as the Board has the information she submitted.  She explained that the variance is requested for safety as the steps are old and she does not believe they are to code.  She stated that they want to replace them.  She explained that it is the main entrance to their house and getting furniture in and out requires that entrance.  She added they want to age in place and feel that it is important.  She commented that had she known that this was so close they could have torn the house down like her neighbors did and rebuild it but had already done a lot of home improvements both interior and exterior and stated that she just wants a porch to be able to sit out in her front yard.  She noted that she thinks it will be an improvement to the neighborhood.  She stated that the variance is requested just to allow for something safe to go in and out.  She mentioned that they had gotten a variance for the north side as the City purchased five feet of their property from the north side and a variance was required in order for that to occur.  She stated that the setback was 18 feet when the house was constructed and now it is 25 feet.  She stressed she wanted to have an entrance that was not such an eyesore, and after doing all the siding and roofing they want it to match.  

Mr. Leonard stated that what is being proposed is not going to encroach into the front yard any further than the current steps currently encroach.  He explained that they have precast concrete steps and a landing that stick out from the house just under eight feet.  The only difference proposed is that the landing will be a porch with a roof on it and will be wider than what they have now.  He said that he has been trying to figure out why Dearborn has a 60 foot easement instead of the 30 feet like the rest of the streets and has not been able to get an answer from anyone.  He mentioned that the aerial view and photographs show that all but two of the houses on that aerial view are non-conforming.  He stated that he does not think that when these homes were built that they were non-conforming and mentioned that they were built back when it was Avon Township and not Rochester Hills.  He pointed out that they have over 30 feet from their foundation to the edge of the road.  

Chairperson Chalmers questioned how long the applicants have lived in the city.

Mr. Leonard responded since 1985. 

Chairperson Chalmers thanked the applicants for being longstanding residents and wanting to work something out here rather than just moving.  

Mr. Leonard noted that included in the paperwork is that they have nothing on their side of the street that would interfere.  He said that the gas main and water main is on the other side of the street, sewer runs down the middle of the street, and there is nothing in their yard that would get in the way of anything.  

Ms. Leonard stated that they do not want to move because they have all the young neighbors who look out for them as they look out for their neighbors.  The children bring them flowers and put notes in their mailboxes, and it is a very nice neighborhood that they do not wish to leave.  

Chairperson Chalmers clarified that the staff report originally states rear setback and it should read front setback.  

Ms. MacDonald confirmed this.

Chairperson Chalmers noted that the site plan submitted does not show alteration to the front.

Ms. Kapelanski stated that there is a sheet included that shows the elevation of the porch included and does include some dimensions.  She pointed out that this is a non-conforming site and asked the Board to keep that in mind when reviewing it.  She stated that covered porches are subject to the setback requirements of the main building and this is why it is before the Board.  She pointed out that if this were a patio or something without a cover it would not come before the Board.  

Chairperson Chalmers asked for Board comments.

Mr. Koluch questioned whether the current steps are original to the house and whether they were ever turned a different way or pivoted off to the side street.  

Mr. Leonard responded that they have been there since they purchased the home in 1985.  

Ms. Leonard stated that they were turned.

Mr. Koluch questioned whether when they park their car in the driveway coming up the road from the north side to the front porch they initially would have gone straight up.

Mr. Leonard responded that they turned those steps to get a visual of what it would look like to have the steps going out the front instead of the side.  He explained that their plans are to get rid of the steps and get something nicer.  

Ms. Brnabic questioned whether it would be non-conforming if the property owner chose to replace their porch and not cover them.

Ms. Kapelanski responded that a deck would still have to meet the setbacks for a main structure, but steps coming right out and leading down to a paver patio would be okay.

Mr. Graves thanked the applicants for keeping their house up so nicely and stated that it is well kept.  He thanked them for coming before the Board.  He stated that he had some questions regarding comments made about access to the house from other directions.  He noted that there is a door in the breezeway and he assumed there was a door in the garage.  He questioned what the complications would be for using those to support some of the issues they are saying are caused by access to this door.

Mr. Leonard responded that there was a time when he thought about doing away with the door and steps, however it is the widest doorway going into the house.  He explained that if you go in through the breezeway then there are three steps into the kitchen and that door is narrow.  He stated that you cannot get any large appliances through there.  He commented that their only access for larger items is through that front door.  

Mr. Graves questioned whether the other door access could be widened. 

Mr. Leonard responded that it would be major as the breezeway is full sized brick and he does not know how he would enlarge that door without knocking that whole thing out.

Ms. Leonard added that the basement steps are there and you can go in and out the back door or go up three steps into the kitchen.  She stated that they cannot build out that way or they would block off the basement steps.  

Mr. Leonard stated that they just do not have the room to make the turn into the kitchen.  He explained that the doorway is only 30 inches and he cannot do anything with it.  

Mr. Graves noted that those are good things to know for the Board because there is already a non-conforming situation and the Board is being asked to increase the non-conformity which is a no-no.  He stated that with the practical difficulty that the applicant is trying to explain they may be able to move toward a favorable result; however, it is very hard with the conditions that are existing right now.  He commented that he likes the way the drawing looks and stated that it will complement the building well.  He questioned how far off the house this will come.

Mr. Leonard stated that the landing would be five feet and the steps out the front are another three feet, for a total of about eight feet.  

Mr. Graves stated that the deck piece is approximately five feet.

Mr. Leonard confirmed that was correct.

Mr. Sakis stated that he drove by the house and it looks very nice.  He questioned why the stairs could not be turned the way they once were and that would take away the security problem.  He added that he got to think that the applicants lived there for a very long time without any issues.  He commented that the neighbor one house over also has a porch but they are set farther back.  He questioned whether the applicant thinks that they have too much going on on their property.  He noted that there are two drives on the side that are paved and questioned whether the Leonards thought that their house was built too much.  He commented that he does not wish to be disrespectful but added that it is a concern to him.  

Ms. Leonard responded that she did not think it was that much.

Mr. Leonard noted that the house has been added onto over the years.  He explained that they added the back two bedrooms on, but everything else was there.  He stated that there was the original house, and then the breezeway into the family room which was originally the garage, and then a garage added onto that and the old garage turned into a family room.  He stated that they then put the two bedrooms onto the back.  He commented that there is no doubt that it is chopped up.  He stated that he did not think adding a porch on with a roof is going to take away from the home.  

Mr. Sakis stated that the porch is more of what they are looking for rather than just because of a security risk.  

Mr. Leonard stated that they definitely want it and think it will look nicer.  He commented that if they could have a porch with steps that come up the side it would be just fine also.  He stressed that they do need that front entrance.  He commented that they had a new refrigerator and stove put in when they remodeled their kitchen about four or five years ago and that was the only way they could get things in there and he had to take the railings off for the porch and landing so they could have enough room to get up there as coming through the breezeway and up the other steps would not fit without disassembling the appliances.  

Mr. Tischer thanked the applicants for living in Rochester Hills. He stated that he lives in the Avondale School District as well.  He noted that the questions being asked were trying to get at a practical difficulty for the applicant.  He stated that they need something concrete as the porch is non-conforming and the applicant is asking for a little bit more of the non-conformity.  

Mr. Leonard stated for the applicant to merely put a deck landing up there would look goofier than having a porch with a roof.

Mr. Tischer stated that the design looks nice from the pictures.  

Chairperson Chalmers stated that it would not look as good with an overhang.  He added that the way that they have kept up the place is fantastic; however, unfortunately the Board has the Code of Ordinances that have been written and approved by the City.  He explained that there have been master planning 

hearings, commission hearings, and the Board has to see if there is something beyond the black and white text that does not really apply.  He stated that there is black and white as to what a front yard setback is and if something encroaches into that why a variance is needed.  He noted that staff has said that if they don’t cover it they would still be able to get in and out and utilize the door as you see fit.

Ms. Kapelanski responded that the applicant could have stairs going down to a patio; that patio could not be covered.  If it were a deck that is not covered, the deck still needs to meet the setbacks, so it would have to be an at-grade patio in order to not have to meet the front setback that is uncovered.

Ms. Leonard questioned how big that could be.

Ms. Kapelanski responded that the at-grade patio could be as big as they would want it to be.  It just could not be covered.

Mr. Leonard questioned whether copper awnings over the windows and doors would be all right.

Ms. Kapelanski responded that there are provisions in the Ordinance that talk about projections and architectural features like that are allowed to project into the setback a certain amount.  A roof over an at-grade patio would not be allowed.  The at-grade patio would be allowed without having to come to the board or meet any setbacks or alternatively a deck or a covered patio but both of those would be where the Board is sitting right now as they would have to meet the setback.

Ms. Leonard questioned whether a pergola that was not a roof would be allowed.

Ms. Kapelanski responded no.

Mr. Graves questioned whether the patio could be raised.

Ms. Kapelanski stated that it could be raised a foot or two that you would typically have.  To have it be raised five feet would need time to look through the ordinance to determine.  She stated that it would depend on the foundation.  She explained that if it is tied into the house it becomes a part of the structure.  If it was something that had its own footings then that would be different.  She commented that this was beyond her knowledge of building permits and engineering.

Ms. Leonard questioned whether steps could come out to a landing.

Ms. Kapelanski explained that when they had a structure it was either tied into the main structure to provide the stability it requires or it has its own footings in the ground, in which case it was independent to the house and would not necessarily have to meet the setback.  She stated that she could not say, depending on how high it is, whether it would be tied into the house or have its own footings.  She suggested that they could go back to the Building Department and talk to them and get their take on that.  

Ms. Leonard stated that they have to have something that is not the ugly thing they have right now.  She questioned whether they would have to contact the Building Department.  

Ms. Kapelanski responded that she could ask someone from the Department contact them.

Chairperson Chalmers stated that he cannot support the current request so would like to ask whether there was anyone else on the Board that could support it.  No Board member expressed any interest.  He stated that he hoped that the applicants would stay within the community and work something out with the Building Department.  He asked the Board members if there was anyone that wanted to make a motion.

Hearing no further discussion, Mr. Koluch moved the motion to deny that was included in the packet.  The motion was supported by Ms. Brnabic.  

After the vote Chairperson Chalmers noted that the motion was passed to deny the application.  He thanked the applicants for giving the Board the opportunity to consider their request and highly encouraged the applicants to work with the Building Department to arrive at something that is to code.  He suggested that when they submit to the Building Department, the applicants include a detailed site plan to show anything coming out of the house into the land that will enable them to make a quick decision and hopefully avoid having to come before the Board again.  

Ms. Kapelanski stated that she would follow up with the Building Department to arrange a meeting to come up with something that would work for the applicants.  

A motion was made by Koluch, seconded by Brnabic, that this matter be Denied. The motion carried by the following vote:

Resolved, in the matter of File No. 21-032, that the request for a variance of 15 feet from Section 138-5.100 of the Rochester Hills Code of Ordinances to allow for the construction of a front porch with a roof at 3610 Dearborn Ave., Parcel Identification Number 15-33-402-019, be DENIED because a practical difficulty does not exist on the property as demonstrated in the record of proceedings and based on the following findings:

1.  Compliance with the strict letter of the restrictions of the Zoning Ordinance will not prevent the owner from using the property for a permitted purpose in a reasonable manner by maintaining the existing front porch and no practical difficulty has been demonstrated for this property. 

2.  Granting the variance will not do substantial justice to nearby property owners as it would confer a special benefit on the applicant that is not enjoyed by other property owners in the vicinity. 

3.  There are no unique circumstances of the property have been identified by the applicant that necessitate granting the variance.

4.  The granting of the variance would be materially detrimental to the public welfare by establishing a precedent that could be cited to support similarly unwarranted variances in the future. The granting of this variance could encourage further incursions upon the Zoning Ordinance which would result in further variances being considered by the Zoning Board of Appeals and could be construed as removing the responsibility of meeting the Zoning Ordinance from applicants.

None.

- December 8, 2021

There being no further business to discuss, it was moved by Graves, seconded by Koluch, to adjourn the Zoning Board of Appeals meeting at 7:31 p.m.

Minutes prepared by Jennifer MacDonald.

Minutes were approved as presented/amended at the ___________ 2022 Regular Zoning Board of Appeals Meeting.

______________________________

William Chalmers, Chairperson 

Rochester Hills

Zoning Board of Appeals

______________________________

Jennifer MacDonald, Secretary