1000 Rochester Hills Dr

Rochester Hills, MI 48309

(248) 656-4600

Home Page:  www.rochesterhills.org

Chairperson Bill Chalmers; Vice Chairperson Kenneth Koluch

Members: Deborah Brnabic, Jayson Graves, Dale A. Hetrick, Jason Sakis and Charles Tischer

Chairperson Bill Chalmers called the Regular Meeting of the Sign Board of Appeals to order at 7:00 p.m. in the Auditorium.  He introduced himself as the newly elected Chair of the Zoning/Sign Board of Appeals, and he thanked everyone for attending. 

Deborah Brnabic, Bill Chalmers, Jayson Graves, Dale Hetrick, Kenneth Koluch, Charles Tischer and Jason Sakis

Quorum present.

Also present:   Kristen Kapelanski, Manager of Planning

                        Mark McLocklin, Building Dept. Ordinance Officer

                        Maureen Gentry, Secretary

Chairperson Chalmers thanked the City Council for appointing him to the board in 2016 and the members for electing him Chairperson.  He said that he was greatly honored and humbled to be trusted with such an important position, and he looked forward to serving the residents honorably, efficiently and respectfully.  He noted that the City had been recently confronted with the issue of whether to conduct hearings in person or to table matters until the November meeting when video conferencing meetings might be allowed again.  It was his position that the residents were highly valued, and their application needed to be heard and considered as quickly as possible.  Moreover, the measures that had been put in place due to the COVID outbreak were so comprehensive that employees were allowed to work inside City Hall.  Therefore, if City employees could work in the building, he strongly felt that appointed officials could as well, and that it was safe for the public to attend.  He said that he was very pleased and comfortable to move ahead with the Sign Board of Appeals hearing that evening.

September 9, 2020 Regular Meeting

A motion was made by Koluch, seconded by Tischer,  that this matter be Approved as Presented. The motion PASSED by an unanimous vote.

A) Planning & Zoning News dated March/April/May/June/August/Sept./October 2020

B) Email from N. Physio dated 10/14/20 in support of Variance

C) Flyer regarding a Transportation Master Plan Workshop on 11/9/20

Chairperson Chalmers opened Public Comment at 7:05 p.m.  Seeing no one wishing to speak, he closed Public Comment.

City File No. 20-026

Location:  1711 E. Auburn Rd., located on the northeast corner of Auburn Rd. and Harrison Ave., Parcel No. 15-25-458-031, zoned BD Brooklands District.

Request:  A request for a Variance for four signs from Section 134-4 (Signs), Prohibited Signs (5), Illumination b. of the Code of Ordinances which states, "The source of illumination may be internal or external.  The source of light shall not be exposed."  The submitted sign permit application is requesting signs with exposed lighting.

Applicant:  Deni Bozinovski

                  49481 Galway

                  Macomb Township, MI  48044

(Reference:  Staff Report prepared by Ms. Kapelanski dated October 7, 2020 and application documents had been placed on file and became part of the record thereof).

Present for the applicant was Deni Bozinovski, 49481 Galway, Macomb Township, MI 48044.

Ms. Kapelanski stated that the applicant was proposing lighting with exposed bulbs, which was not in compliance with the current Sign Ordinance.  In the staff report, it noted that it was a fairly common 

provision in Sign Ordinances throughout the State, and the reason was to prevent unwanted glare onto adjacent properties or onto the right-of-way and to prevent surface heat.  She said that the applicant could address those concerns.  She advised that if there was a wish by the SBA to approve or deny, sample motions had been included.

Mr. Bozinovski introduced himself and his partner Matt.  He indicated that within the last several months, they had done extensive renovation to the subject property.  They just finished the EIFS, which was a big part, at the beginning of last week, and it was just about there.  They were waiting to hear what they could do about the sign.  They had been at the location for ten years, and they were really excited about what was happening along the corridor, which, he claimed, was beautiful.  They thought that they were one of the first along that stretch to take the first step to give their building a new, fresh look.  Their neighbors were starting to follow that lead and submitting plans to redo their properties.  He felt that it was important to work with the City in partnership to make the area what it really needed to be.  He felt that they were definitely on the right track.  They had six restaurants in total; four Johnny Black's and two others.  Each of their Johnny Black's had the same sign they were proposing with exposed bulbs.  He claimed that they were not strong, glaring bulbs, especially at the one in Lake Orion, for which they were following suit with any new location.  It was similar to the glow an Edison bulb had.  He stated that it was a big part of their brand to have the sign, and it would mean a lot to them to be able to have it at the subject location.  The sign was something they held close to their hearts, because when they started out, they saved money to buy the sign.  They received a lot of accolades from the community and customers for it, and it became their print.  When they got a denial letter from Building, it felt similar to having McDonald's told that they could not have the golden arches.  He reiterated that it would mean a lot to them if they could have the sign.

Chairperson Chalmers commented that if McDonald's came along and their sign violated the Ordinance, they would not allow it.  He thanked Mr. Bozinovski for being a business owner in the City and bearing with the Auburn Rd. improvements.  He asked if he was correct that the applicants lost their pole sign during the process, which was confirmed.  Chairperson Chalmers clarified that there were no condemnation proceedings.  Mr. Bozinovski said that they felt that for the greater good of the community that they would not request compensation.  The pole sign was not the vision they had when they did the renovations.  He said that they took the pole sign down, and they always envisioned putting up their signature sign, so they decided to make the contribution and down the road, they would hopefully have the sign they always wanted.

Chairperson Chalmers noted how the Sign Ordinance had been drafted by the consultants, and he appreciated the applicants bringing the matter before the board to consider.  He asked the board to comment.

Vice Chairperson Koluch raised a question about the way the sign was structured, and he asked if there was anything that prevented Mr. Bozinovski from putting some type of cover over each letter, or why that could not be done.  Mr. Bozinovski responded that there was not; it was just the look they wanted to create with exposed bulbs - the old school, downtown feel, such as those on a marquis.  Vice Chairperson Koluch asked if they could add a clear panel for each letter and if anyone would really be able to tell the difference from the street.  Mr. Bozinovski clarified that he meant a clear, plexiglass cover.  He thought that it could be done, but the way it was written in the Ordinance, he did not believe that they wanted the bulb to be shown at all.  The way it was explained to him, the bulbs had to be covered completely.  Vice Chairperson Koluch asked Ms. Kapelanski if exposed bulbs meant visually exposed or actually exposed.

Ms. Kapelanski advised that it meant actually exposed.  Vice Chairperson Koluch thought that if there was a clear cover that it would be in compliance with the Ordinance, which Ms. Kapelanski confirmed.  Mr. Bozinovski stated that they could definitely take that into consideration.

Mr. Hetrick stated that his commentary would be the same.  He understood that it was not the sign itself that was a problem.  The sign itself met the dimensional considerations; it was the exposed bulb.  If a clear plastic cover was acceptable to the applicant, and it appeared to be acceptable Ordinance-wise, it would give the applicants what they needed.  They would still have the brand they wanted, which was important, and they would have the “old-school” look that was consistent with their other properties.  The Ordinance would be followed, based on Ms. Kapelanski’s response.  If Mr. Bozinovski would agree to that, Mr. Hetrick felt that he would be in a far better position.  He echoed Chairperson Chalmers’ comments, and said that it was terrific that he and his partner were members of the community and had been for so long.  They had been through the travails of the Auburn corridor when it was perhaps not the nicest place in town.  Mr. Hetrick mentioned talking with other business owners there, and they had used the words “proud to be business owners” because of the change in the area.  He supported the board finding a way to get the applicants to a point where they could display their sign in a way that was consistent with the Ordinance.

Ms. Brnabic said that she really hoped that the applicants would agree to that solution.  She understood that they would like to have a consistent brand.  They were well established in the area, but the Ordinance prohibited exposed bulb lighting.  She understood why they wanted their sign, but the board had to meet the findings and criteria in order to consider granting a variance.  It did not really matter what she felt personally.  She read over the findings and criteria, which stated that the land or building had special conditions, but there were none.  It talked about deprivation of rights, but not having exposed bulb lighting would not deprive the applicants of having signage as permitted in the Ordinance. Substantial justice would have to be demonstrated by something extraordinary or there had to be an exceptional circumstance that necessitated a Variance.  She concluded that the request did not meet any of the criteria, so it really did not give her a leg to stand on.  If granted, it would set a precedent, not just for the BD district, but City-wide.  The matter did bring up questions for her with regards to the Ordinance.  If Giffels Webster had evaluated and documented examples of glare and surface heat that caused a problem, she assumed they had something substantial to prohibit that type of lighting in the Ordinance.  She wondered about the use of yellow glow bulbs, which provided less glare and a softer look, but she did not know if they were available for use when the Ordinance was enacted.  She asked Ms. Kapelanski if she knew.

Ms. Kapelanski said that the Sign Ordinance was adopted (it had to be rewritten to comply with a Supreme Court case) about two years ago.  The whole Ordinance was looked at comprehensively at that time.  She did reach out and talk with Giffels Webster about the matter.  As she had mentioned, it was pretty standard across the board in all Sign Ordinances.  If it was something the board would like staff to look at in terms of lower wattage, Edison-type bulbs, they could look at it in the context of the provision.

Ms. Brnabic agreed that it would be a good idea for the Planning Dept. and Giffels Webster to review and evaluate exposed bulb lighting in regards to lower wattage.  In the subject case, it would have been the yellow globe bulbs presented.  She realized that the applicants had lost their pole sign, but she reminded that it was nonconforming.  It fit the old Auburn Rd.  However, the corridor had been redeveloped, and it was completely walkable.  There were reduced speed limits, which made the buildings more visible to passing traffic, and street lamps.  As far as compensation for the pole sign, that would have been an administrative issue.  Ms. Bozinovski said that they were not present to ask for anything like that.  Ms. Brnabic said she hoped that he would look into the option of a clear cover over the lettering, because she would not be able to agree to 

grant the variance with the criteria that had to be followed.  She indicated that she personally did not have a problem with the way the sign looked, she was just stating what, as a ZBA board member, she had to do. 

Ms. Bozinovski asked Mr. McLocklin if he remembered the conversation about the clear cover over the bulbs.  Mr. McLocklin agreed that it would be permitted, as they had discussed, and he had no problem with it.  It would meet the Ordinance requirement, and the bulbs would not be exposed.  Mr. Bozinovski said that if that was the case, he would have the sign company redraw and reapply.  He felt that was where it was all leaning, and it sounded like his best option.  People could still see the bulbs, but they would be covered, and he would be fine with that.

Mr. Tischer asked Mr. Bozinovski if he was withdrawing his application.  Chairperson Chalmers said that if he withdrew and presented a revised sign application with clear plexiglass around each letter, he did not think that the SBA would have any purview.  Ms. Kapelanski said that would be correct.  It would be permitted as a regular sign application through Building.  Chairperson Chalmers said that it should not affect the lumens, and it would look like all the other locations.  He asked if staff could fast track the request, because the applicant should have the ability to get the sign up quickly, as they had waited through Covid, and they should have the sign manufactured, fabricated and installed as quickly as possible.  

Mr. McLocklin added that if Mr. Bozinovski’s sign contractor emailed the drawings, he would have it done right away.  Mr. Bozinovski agreed that was the best option. 

Chairperson Chalmers asked if there were any further comments.  Mr. Tischer said that he had prepared quite a lot, but he felt that they had come to a consensus, and he was good.  Chairperson Chalmers stated that the record would show that the applicant had withdrawn his application.  That should conclude the matter with the SBA, provided that the sign package was resubmitted as discussed.  If it was any different, staff would determine whether the SBA should again be involved.

Mr. Hetrick said that it was great that the applicants were such long-standing business owners in Rochester Hills.  The members appreciated their flexibility in moving forward.  Mr. Tischer remarked that they just needed to work on the other end of Auburn Rd.  

Chairperson Chalmers stated for the record that there were three emails submitted; two in support and one against.  Since the applicant had withdrawn, there was no need to read them into the record (they were on 

file with the City for reference).  He wished the applicants well in their future business endeavors.

Request for approval of a Resolution Ratifying Decisions Made at Virtual Meetings

Chairperson Chalmers noted that since the Covid Executive Orders, the ZBA held one meeting via zoom conferencing.  He explained that the genesis for the request was a resolution City Attorney Staran had submitted to ratify meeting decisions made during that time. He was asking boards and commissions to consider it and adopt or deny.  He confirmed that the members had reviewed Ms. Kapelanski’s memo explaining City’s Attorney Staran’s position on the matter.  

MOTION by Hetrick, seconded by Koluch, the Rochester Hills Zoning Board of Appeals hereby approves the following Resolution dated October 14, 2020 to ratifying decisions made virtually:

Whereas, pursuant to and in accordance with Executive Orders issued by Michigan Governor Gretchen Whitmer during the COVID-19 pandemic, including, but not limited to Executive Orders 2020-15, 2020-48, 2020-75, 2020-129 and 2020-154, the Rochester Hills Zoning Board of Appeals held and conducted an electronic, remote-participation Zoning Board of Appeals meeting after April 30, 2020 and has undertaken various actions and made various decisions during that remote participation meeting; and

Whereas, the Michigan Supreme Court on October 2, 2020, issued its Opinion in In re Certified Questions - Midwest Inst. Of Health v Governor (Case no. 161492) determining, among other things, that the Executive Orders issued by Governor Whitmer after April 30, 2020 relating to the COVID-19 pandemic are invalid; and

Whereas, the Michigan Open Meetings Act, at MCL 15.270(5), authorizes the Zoning Board of Appeals to reenact and ratify the decisions made at the remote participation meeting held after April 30, 2020.

THEREFORE, IT IS RESOLVED that the Rochester Hills Zoning Board of Appeals:

1.     Hereby reenacts, ratifies, reaffirms and readopts any and all decisions made by the Zoning Board of Appeals at the remote participation meetings held between April 30, 2020 and the present.

2.     A complete listing of the decisions being reenacted, ratified, reaffirmed and readopted is attached hereto as an Exhibit.

A motion was made by Hetrick, seconded by Koluch,  that this matter be Approved. The motion PASSED by an unanimous vote.

Chairperson Chalmers reminded the ZBA members that the next Regular Meeting was scheduled for November 11, 2020 (subsequently cancelled).

Hearing no further business to come before the Zoning Board of Appeals and upon motion by Mr. Koluch, seconded by Mr. Hetrick, Chairperson Chalmers adjourned the Regular Meeting at 7:25 p.m.

_________________________

Bill Chalmers, Chairperson

Rochester Hills

Zoning Board of Appeals

_________________________

Maureen Gentry, Secretary