1000 Rochester Hills Dr

Rochester Hills, MI 48309

(248) 656-4600

Home Page:  www.rochesterhills.org

Chairperson William Boswell, Vice Chairperson Deborah Brnabic

Members:  Gerard Dettloff, Greg Hooper, Nicholas O. Kaltsounis,

David A. Reece, C. Neall Schroeder, Emmet Yukon

Chairperson William Boswell called the Regular Meeting to order at 7:00 p.m. in the Auditorium.

William Boswell, Deborah Brnabic, Gerard Dettloff, Greg Hooper, Nicholas Kaltsounis, David Reece, C. Neall Schroeder and Emmet Yukon

Quorum present.

Also present:    Ed Anzek, Director of Planning and Econ. Dev.

                         Sean Canto, Fire Chief

                         Scott Cope, Director of Building

                         Maureen Gentry, Recording Secretary

December 16, 2014 Regular Meeting

A motion was made by Yukon, seconded by Schroeder, that this matter be Approved as Presented. The motion carried by the following vote:

Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Kaltsounis, Reece, Schroeder and Yukon

A)     Letter from M. McLaughlin, dated 1/16/15 re:  Walton Shoppes Drive-through

B)     Letter from M. Labadie, dated 1/19/15 re:  Walton Shoppes Drive-through

C)     Email from D. Janulis, dated 1/15/15 re:  Walton Shoppes Drive-through

Request for Site Plan Approval - City File No. 14-020 - Fire Station No. 4, demolition and rebuild of the existing 4,086 square-foot fire station on 1.49 acres at 2695 Walton Blvd., east of Adams, zoned R-1, One Family Residential, Parcel No. 15-17-128-022, City of Rochester Hills, Applicant.  The new building will be 8,345 square-feet with associated site improvements such as landscaping and paving.

(Reference:  Memo, prepared by Sara Roediger, dated January 16, 2015 and updated landscape plans had been placed on file and by reference became part of the record thereof.)

Present for the applicant was Greg Mason, CHMP, Inc., 5198 Territorial Rd., Grand Blanc, MI  48439.

Mr. Anzek stated that Ms. Roediger had documented what had happened since the meeting a month ago.  He, Ms. Roediger, Chief Canto, Mr. Cope, Mr. White of Building, Mr. Lee of Parks and Forestry and the consultant met onsite with the abutting property owners and had a very good discussion.  He turned the matter over to Mr. Mason.

Mr. Mason agreed that they met with the neighbors.  Pursuant to the direction given by the Planning Commission, they tried to reconcile options for the landscaping buffer to the south and the east sides of the building, which they had.  He had done some renderings which showed versions of planted materials and mature plantings so the neighbors could see the difference.  They showed a double tiered retaining wall system.  He advised that the grade at the road (Walton) was not as significant as it was towards the southeast corner.  He showed a view from the property of the neighbor to the east.   One of the things they worked out was that they would plant material on the neighbor’s property.  They would remove her trees along the westerly property line and replace them with more quality based trees and integrate that with a series of tiered plantings.  They would replace the arbor vitaes with Chinese Junipers, which were less prone to deer damage.  In the back corner, they would place the Junipers on the top side of the wall.  He spoke with the Luteys prior to the meeting (neighbors to the south), and they would like to have the same thing, as far as planting on their property to help screen.  They would bid the project handling the landscaping as an allowance, and they would work with the neighbors during construction to get placement and material plantings to their satisfaction.  He felt that they had come a long way since the last meeting to address the scale of the planters and the 

plant material.  He said he would be happy to answer any questions.

Mr. Yukon asked who would be responsible for replacement of the trees on private property.  Mr. Mason said that those details had not been worked out, but there would be a warranty period for the plant material.  After that, it would become the property owners’ responsibility.  

Mr. Schroeder asked how long it would take for the trees to mature.  Mr. Mason said that it would take about 15 years.  

Mr. Hooper noted that in the report, condition two talked about an established budget, and he asked what the budget would be in the bid documents.  Mr. Mason said that he had not really come to that conclusion, but the landscape plan showed a dollar amount for every plant.  It was his intention to take a count of all the plant materials and add the dollar value and then add a 20% factor for the allowance.  Mr. Hooper asked if that would take care of the property owners on the south side.  Mr. Mason said that it would be bumped up a little.  Mr. Hooper asked how much he estimated, and Mr. Mason thought it would be much less than $30k, so Mr. Hooper recommended adding in $25k.  

Ms. Brnabic stated that it seemed as if Mr. Mason had done a very good job of remedying the problems the neighbors had.  She appreciated the perspective included in the packet, noting that it helped with the vision.  She felt that everything had been handled very well, and she did not have a problem approving the fire station.

Chairperson Boswell opened the public comments at 7:14 p.m.

Karie Boylan, 2647 Walton Blvd., Rochester Hills, MI  48309  Ms. Boylan commented that the Planning Commission should really be proud of the Staff and applicants.  She stated that they had done a phenomenal job meeting with the neighbors and working through all the issues.   The neighbors would work with everyone and enter into a memorandum of understanding regarding the care and maintenance.  Everything about the fire station would be worked out as it affected their property, of that she was confident.  She did feel that she did not address some of her issues adequately at the last meeting.  She noted that she had been a police dispatcher and police officer for ten years before she went to law school.  After she went to law school, she represented government for 18 years, specifically police officers, fire fighters and corrections officers who got sued in various capacities.  After she started her own firm two years ago, she focused her practice on representing police officers, fire fighters and first responders with duty related PTSD 

and legal issues.  She felt that there was no one in the room who believed that a Fire Department should not have a big, bad, best fire station throughout the community.  She said that she truly believed that they deserved to have the best fire station and equipment that money could buy.  She said that her issue with this particular structure was that it did not belong on the property.  It was too large to accommodate the houses around it.  There was not adequate buffering around it.  They would put up with whatever was done, but she felt that it should have a better buffer.  She said that it did not fit on the property because of the grade and elevation issues.  Most of all, she said that even more than trying to protect her house, she wanted to see the residential character of the neighborhood protected.  When coming up Walton Blvd. heading eastbound, all of the commercial establishments were left behind for the most part.  She was referring to the commercial materials and colors.  Going eastward, someone would enter into a residential neighborhood and all of the structures, whether it was the church or the offices, had the same residential appearance.  They had neutral colors with stone and brick, and they were not made of the same composition as Bootlegs, for example.  When that type of composition was put in a neighborhood, the commercial district was being extended into the future down Walton.  Auburn Hills had cobblestone fire stations.  She showed a picture of a prototype of a Sterling Heights station.  She knew that City Council wanted to have some type of branding, but she was not convinced, when the City did not even have its own Police Department, that it needed to brand the Fire Department.  She questioned whether the composition could be changed to fit into the residential character.  She mentioned that she drove down 23 Mile Rd. and saw another Sterling Heights structure that looked like the proposed fire station but it had a different color, and it fit more into a residential neighborhood.  She concluded that she would work with the City on the buffering, but she still felt that the station needed tweaking.

Dan Lutey, 55 Randolph Rd., Rochester Hills, MI  48309  Mr. Lutey noted that he lived directly behind the proposed station on the south side.  He talked with Mr. Mason before the meeting about making the screen a little more dense.  He had some big evergreens, but they seemed to have a problem with needles falling off.  Mr. Mason talked about planting more trees, so there would not be a gap between the evergreens.  He asked where the emergency warning siren would be, and if it would be moved.  Mr. Cope advised that it was not being moved.  Mr. Lutey said that he had a concern about lights on the back of the building.  He realized the lighting would be shielded downward in the parking lot, but if there were lights on the building, he would like them to be shielded. 

Mr. Mason agreed that they would be shielded lights.  There was a photometric plan that he could share with Mr. Lutey.  He stated that there would be no light that shed beyond the property lines, so Mr. Lutey would not be impacted by the light.

Mr. Lutey said that he appreciated everything the Planning Commission did to help the residents to get a satisfactory result when something was built.  He said that Mr. Mason had been a big help, and having Ms Boylan in their subdivision was really good, because she knew what to say and how to say it well.  

Chairperson Boswell closed the public comments at 7:20 p.m.  He asked Staff if anyone had looked at changing the colors and composition of the building.

Mr. Mason said that several of the stations had similarities, and they had existing, standing seam metal roofs and existing brick.  They took the composition of what was there and worked with that moving forward.  In terms of the residential appeal, they tried to accomplish that with pitched roofs, incorporating brick, with landscaping and keeping the scale of the perimeters of the buildings down.  They did really make an effort to make it not look commercial.  Station four currently had a flat roof.  He agreed that they established a theme for all the stations so anyone looking at the stations would recognize that it was a City facility.  He indicated that the colors could be changed, but the red was chosen because it was a fire station, and that had tradition.  They did not discuss incorporating cobblestone or any other finishes.  They wanted to keep them clean and low maintenance.  The lower band would be a smooth faced, cultured stone product.  There would be an accent band at the window sill level, and then it would be brick above.  With all the stations, there was a consistency as to how they were designed.

Mr. Hooper recalled that when City Council approved the budget, he had specifically requested that the fire stations should go to the Planning Commission.  His only desire was to have a uniform look for the fire stations using sturdy materials like brick, block or masonry, not aluminum siding.  He wanted something durable and long lasting that had quality construction, and he felt that the architects had achieved that.  He agreed that the multi-stage roofs with different pitches helped.  He remarked that beauty was in the eye of the beholder, and if he asked 100 residents, he could get 100 different opinions about what they liked or not.  They had to rely on the architects and the Planning Commission members to make the right decisions, and in his opinion, the plans met the test.  He stated that the City aimed to be a good neighbor, and he felt that the motion 

should include a $25k budget for landscaping to take care of the neighbors.  He suggested that the neighbors would be on a first name basis with Chief Canto and if there was a problem, Mr. Hooper was sure the Chief would help solve it.  He stressed that there really was not another location to put the fire station.  It was property the City owned, and it was determined to be a good location to service the area.

Mr. Kaltsounis stated that the plans were significantly improved from the last meeting.  He was happy to see the extra effort put forth.  The Planning Commission always told developers to talk to their neighbors and make sure everyone was on the same page.  He thought that they had done that and what had come out of those discussions resulted in a better proposal than they had before.  He appreciated them making everyone happy, and he felt it was definitely the end result the Commission wanted to see for the development.  He said that he visited some properties around town, and he saw a school with a red roof, and to him, fire station four looked like a school.  He did not have a problem with the colors.  He looked at the Master Plan in relation to Ms. Boylan’s comments that there would be businesses all the way down Walton because of the station.  He advised that Bootlegs was the end of commercial, and then the Plan showed residential or multi-residential all the way to the Livernois area, other than the bank at Old Perch.  Hearing no further discussion, he moved the following motion, seconded by Ms. Brnabic:

MOTION by Kaltsounis, seconded by Brnabic, in the matter of City File No. 14-020 (Fire Station #4 Update), the Planning Commission approves the site plan, based on plans dated received by the Planning Department on November 17, 2014, with an updated Landscape Plan dated January 15, 2015, with the following eight (8) findings and subject to the following findings and four (4) conditions.

Findings

1.     The site plans and supporting documents demonstrate that all applicable requirements of the zoning ordinance, as well as other City ordinances, standards, and requirements, can be met subject to the conditions noted below.

2.     The original fire station was designed and built for a lower population and call volume, which has increased considerably since the 1980’s.

3.     The renovated fire station will promote the health, safety and welfare of the community.

4.     The development meets the intent and standards of the zoning district with regard to municipal buildings.

5.     Off-street parking areas have been designed to avoid common traffic problems and promote safety.

6.     With the noted conditions, the proposed improvements should have a satisfactory and harmonious relationship with the developments on-site as well as existing development in the adjacent vicinities.

7.     With the noted conditions, the proposed improvements will not have an unreasonably detrimental or injurious effect upon the natural characteristics and features of the sites or those of the surrounding areas. 

8.     With the noted conditions, the proposed improvements should have a positive impact on the community as a whole and the surrounding areas in which they offer support services.

Conditions

1.     Submittal of a revised photometric plan that meets ordinance requirements, prior to final approval by staff.

2.     Finalization of the landscape plan to be agreed upon by the adjacent property owners and city staff after the wall and building shell are constructed (anticipated by Fall of 2015), to determine the best landscaping that will meet the screening and aesthetic needs within the established budget set forth on the landscape plan.

3.     Addressing all applicable comments from City departments and outside agency review letters, prior to final approval by staff.

4.     That the City establishes a $35k budget for additional landscaping and that the plantings be deferred until the retaining wall and structure are in place and that the placement, size and species involve input from the neighbors. and Staff, prior to final approval by staff.

Mr. Reece noted that he had designed and built numerous fire stations, and he felt that the proposed design fit in with the vernacular of the architecture along Walton.  He did not see it as being a prelude to additional commercial development beyond the residential areas on Walton.  He agreed with the theme of the design in terms that a resident 

in the City needed to know that it was a fire station.  The red roof was significant in that regard, and people associated it with fire stations.  He stated that it was in the interest of public safety for everyone.  If a person drove down Walton and there was a crisis, they could pull into the lot and know it was a fire station.  He thought that Mr. Mason had made every effort to try to blend the building in with the changes in elevation, the roof line and the design of the façade, and he could support it.  He suggested, based on the lineal footage along the two property lines, increasing the landscaping allowance to $35k, since they would be adding landscaping along the south property line.  If it was being done in a bid environment, he felt that they should take advantage of that environment and do it up front.  If everyone was in agreement and they had money left over, that would be great.  He wanted to make every effort to make the residents happy and screened as best as they could.  

Mr. Anzek said that as they worked with the neighbors, a couple of matters came up.  He recommended that the planting of the materials should be deferred until the wall and structure were built, and then it would be a coordinated effort with the residents on the placement and size.  Mr. Kaltsounis amended his motion to include both recommendations.  

A motion was made by Kaltsounis, seconded by Brnabic, that this matter be Approved. The motion carried by the following vote:

Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Kaltsounis, Reece, Schroeder and Yukon

Request for Reconsideration of the request for a Conditional Use Recommendation - City File No. 12-006.3 - To construct a drive-through at The Walton Shoppes, a 22,880 square-foot retail center on a 6.33-acre portion of the development at 1200 Walton Blvd., east of Livernois, Parcel No. 15-10-351-081, zoned B-2, General Business, Tower Construction, LLC, Applicant.  

(Reference:  Memo, prepared by Sara Roediger, dated January 16, 2015, site plans and updated landscape plans had been placed on file and by reference became part of the record thereof.)

Present for the applicant was Arkan Jonna, A. F. Jonna  Development Co., 4036 Telegraph Rd., Suite 201, Bloomfield Hills, MI  48302.

Chairperson Boswell explained that in order for this matter to proceed, a motion for reconsideration would have to be made by someone in the majority in the vote for the Conditional Use Recommendation at the last meeting.  That would include Ms. Brnabic, Mr. Hooper, Mr. Kaltsounis, Mr. Reece or Mr. Yukon.  Mr. Kaltsounis moved the motion, seconded by Mr. Schroeder:

MOTION by Kaltsounis, seconded by Schroeder, in the matter of City File No. 12-006.3 (Walton Shoppes Drive-Through) the Planning Commission will reconsider its December 16, 2014 motion to recommend City Council denial of the requested conditional use.

Voice Vote:

Ayes:          All

Nays:          None

Absent:     None               MOTION CARRIED

Chairperson Boswell affirmed that the motion had passed.

Mr. Anzek stated that subsequent to the December meeting, Mr. Jonna contacted Staff, and they met on site to discuss the condition of the landscaping.  They looked at the dumpster because of complaints about the trash and the gates always being left open.  Mr. Jonna had not been there for a while, and he saw the need for the landscaping.  He also wanted to meet with residents and present a new landscape plan.  It was Staff’s recommendation that he meet with the residents prior to coming back to the Planning Commission.  Mr. Jonna did not want to go to Council with a recommendation for denial with the previous landscape plan.  Mr. Jonna had asked for a list of all the residents who spoke or sent letters, and he contacted them, and they met at City Hall last week. Staff also contacted Mr. Cooke of the Fire Department, and he was agreeable to a speed hump across the back access road.  

Mr. Jonna thanked the Planning Commissioners for giving him the opportunity to be in front of them again.  A few months ago, his property manager had been contacted by the neighbors regarding a trash situation and dead trees between the properties.  The trash situation was taken care of.  At that time, they transplanted ten very mature evergreens from another property directly behind the Walton Shoppes.  They were in replacement of dead trees, but Mr. Jonna thought that they could have done a better job of placing the evergreens throughout the whole screening area.  He agreed that they met with the neighbors at City Hall.  Prior to that, Staff drove both sides of the screening area.  There were three different areas that were very inefficient, and there was no screening.  He was not sure if it was never done correctly in the beginning or if plantings had died and nothing was done.  They had identified the areas that were lacking, and they wanted to fill them in.  The plan in the packet was created after the meeting with the neighbors, but they had already planned to do something.  He said that the areas to the east and west and 

one in the middle where there were headlights from Walgreen’s needed the most attention.  He assured that they would replace the dead plantings whether the drive-through happened or not, and they would fill in areas to the satisfaction of the neighbors.  They identified 29 evergreens for planting, but if it took another ten, they would put them in.

Mr. Jonna mentioned that there was a concern about traffic.  They hired Mike Labadie, a traffic engineer, to look at the situation with the drive-through.  He had given recommendations via a letter that was included in the packet, and he did not feel that there would be a traffic problem.  If approved, Mr. Jonna advised that they would incorporate Mr. Labadie’s recommendations.  

Mr. Jonna talked about the dumpster, and he reiterated that the complaint was that the gates were always left open.  He stated that it was difficult to police, because every tenant in the center used the dumpster.  The idea would be to lock the gates, and the only person who would have a key would be the waste hauler, who would remove the dumpster every seven to ten days.  On the east side, they would cut an opening in the wall so the tenants could put trash in the dumpster without opening the gates.  They would screen around it so it would not be visible to the neighbors.  

Mr. Anzek said that when Mr. Jonna and Staff traveled the area, they did see dead trees that were primarily on the Walgreen’s property, and they would be the responsibility of Walgreen’s.  Mr. Anzek notified Code Enforcement to start a file for Walgreen’s to begin efforts to assist in replacing dead trees.  Mr. Jonna said that he would also work with Walgreen’s to help that happen.   Mr. Anzek corrected that Mr. Jonna was proposing 33 additional trees rather than 29.  

Mr. Schroeder noted that Walgreen’s had been included in the new plan.  He asked if Mr. Jonna had done that on his own or if Walgreen’s was working with him.  Mr. Jonna agreed that they had done it on their own.  The problem was that in the last four to six weeks, Walgreen’s corporate disbanded its whole real estate department and was outsourcing it.  It would be a while before they got to the right people to get answers.  He thought that if Code Enforcement sent letters to Walgreen’s, that it would be very helpful.

Mr. Yukon asked how many tenants were in the development currently that used the dumpster, and how often it would be emptied.  Mr. Jonna said that the dumpster was computerized to tell when it was between 80-85% full.  It was automatically scheduled for pickup, usually between 90-95% of capacity.  Mr. Yukon said that his concern was that there would 

be a side-loaded dumpster with several tenants emptying trash, and the trash could build up.  Mr. Jonna explained that it was a compactor.  Regarding the letter from the traffic engineer, Mr. Yukon indicated that there were some very good recommendations made. He noted that the site plan showed that the proposed drive-through lane would be separated by a raised median that was eight feet, three inches wide, including the curbs.   Mr. Yukon said that the site plan also indicated that the median would have a sidewalk and landscaping.  Mr. Jonna explained that the sidewalk would be along the western portion of the median.  The idea of the sidewalk was to create a connection within the property to make it more walkable from north to south.  Mr. Yukon asked if there was a concern about safety with the sidewalk.  Mr. Jonna said that he did not think so, because the traffic would be very slow.  He added that the drive-through stacking would be at a virtual stop, and the cars would just creep along.  He offered to make it all landscaped.  Mr. Yukon asked where the two “Do not enter” signs would be.  Mr. Jonna pointed out that they would be at the south ends of the drive-through.  Mr. Yukon said that Mr. Labadie recommended a stop sign at the very southwest corner of the building facing north.  He asked where that would be.  Mr. Anzek believed that was intended for people using the drive-through so they would stop before they got to the pedestrian crossing.  Mr. Yukon stated that he had concerns about pedestrians next to a drive-through lane.  It would only take one car not stopping, and he said that he would like to hear what other Commissioners had to say about that.

Mr. Kaltsounis noticed that a photometric study had been done, but he did not see any improvements for the drive-through.  Mr. Anzek did not believe that any lights would be added.  He advised that the lights on the building were installed when the center was originally rebuilt in 2006, and there were a couple of wallpacs on the back.  Mr. Kaltsounis said that he was worried about the curbing in the back.  He stated that the latest shoebox was quite far away, and he considered that they might need some enhancements to the lighting for the curbed area to be seen at the north end of the median.  The nearest shoebox was four parking spots to the right of the curb.  Mr. Anzek asked Mr. Jonna if the company that leased the facility would be putting in directional signs.  Mr. Jonna agreed.  Mr. Anzek thought that a ten-foot light could be added to assist people in seeing the curb.  Mr. Jonna said that would not be a problem, but he felt that a directional sign would serve as well.  

Ms. Brnabic asked Mr. Jonna what would be used to buffer the outdoor seating area or if he even had a plan for something to be placed in that area.  Mr. Jonna said that was a great idea, and he suggested that they could create some hedging around the edge.  Ms. Brnabic asked for 

confirmation that with that in place, no one would be able to walk right into the drive-through traffic.  Mr. Jonna thought that even better than a hedge, he could add some ornamental fencing similar to what Buffalo Wild Wings had.  He said that it would definitely stop people from walking into the drive-through traffic.  Ms. Brnabic asked if he had remedied the Fire Department connection issue.  Mr. Jonna did not recall that it was an issue.  Ms. Brnabic explained that the Fire Department had asked that the FDC be moved from the patio area.  She read the comment from the Fire Department:  “The outdoor seating would have to be reconfigured to provide for clear, unobstructed access to the Fire Department Connection.”  Mr. Jonna said that it would not be a problem.  

Ms. Brnabic said that she agreed with Mr. Yukon about the sidewalk.  She could understand wanting to provide walkabiilty, but at the same time, she was concerned about having a sidewalk in between two drive-throughs.  She stated that she would not like to see a sidewalk in that location.  She thought that having the proposed signs were a good idea.

Mr. Reece pointed out that the plan called for a wrought iron fence around the patio seating area.  He also did not believe the sidewalk would be used much.  If anyone came to the site on foot, he or she would probably come off of Livernois along the sidewalk by the Walgreen’s and enter the building from the south.  He suspected that people who parked in the back would be employees rather than shoppers.  Mr. Jonna said that he had no problem taking the sidewalk out.  Mr. Reece said that he would take it out and add a low hedgerow.  He felt that it would better define the drive-through and make it safer.  He did not believe that the Fire Department would have an issue with a low hedge.  

Mr. Reece asked about the potential tenant, and if it still planned to locate there.  Mr. Jonna said that it was called Tropical Smoothie, but they had all but gone away.  His leasing people had tried to resurrect it, but he felt that it was now about 50-50.  Mr. Reece said that if it was a smoothie type operation, he did not believe that there would be a significant amount of drive-through traffic.  If it was a Starbucks or Tim Hortons, however, he would be more concerned about the amount of traffic and the hours of operation, and he also thought the residents to the north would be more concerned.  If a smoothie shop went until 10 or 11 at night and then shut down, it would be one thing.  If it was a drive-through coffee shop that went until 2:00 in the morning, it would be much different.  He wondered if that could be revisited if the tenant were to change, because he felt that was a significant part of whether the project should or should not get approved. 

Mr. Anzek advised that the Planning Commission could condition the 

hours of operation with a Conditional Use.  He observed that Walgreen’s was a 24/7 operation, and Mr. Reece had earlier pointed out that the drive-through at Walgreens was not busy.  Mr. Reece felt that it came down to getting a satisfactory meeting of the minds between the residents and Mr. Jonna.  Mr. Reece indicated that it was 90% a landscaping issue.  If they could come to some form of agreement that there was adequate screening the residents deserved, and even add more, the residents would be happy.  He would like to see that level of satisfaction be met to a reasonable degree, and in his opinion, they then could move forward.

Mr. Yukon echoed Mr. Reece’s and Ms. Brnabic’s thoughts regarding the sidewalk.  He would prefer to see it removed.  He asked if there was any discussion about the east-west access in front of the drive-through and the safety aspects.  Mr. Jonna felt that was why the stop signs were being recommended for control.  

Mr. Dettloff clarified that Mr. Jonna no longer had the tenant under contract.  Mr. Jonna replied that they were never under contract.  Mr. Dettloff asked if the smoothie company had any other operations in the area.  He knew of one at Maple and Crooks, but he was not sure it was the same operator.  Mr. Jonna was not sure where other locations were.  Mr. Dettloff said that he had driven by that smoothie shop many times, and he had never seen many cars in the drive-through.  He wished Mr. Jonna good luck, and he thanked him for taking the time to meet with the residents.  He asked about the turn out, and Mr. Jonna informed that there were about ten people.

Chairperson Boswell opened the public comments at 8:03 p.m.

Phil Bates, 1267 Oakwood Ct., Rochester Hills, MI  48307  Mr. Bates said that he had the opportunity to speak at the December meeting.  He asked Mr. Anzek if he had been there when they viewed the site.  Mr. Anzek agreed, and he said that Ms. Roediger, Mr. Jonna and his landscape architect were also there.  Mr. Bates asked if there was an effort to contact anyone from the homeowner’s association for Fairwood Villas to accompany them.  Mr. Anzek said that there was not, because he wanted to point out the problems he saw.  Mr. Bates said that he still saw significant problems.  He said that Mr. Jonna wrote a letter dated January 14, 2015 to the Planning Commission, where he indicated that in the summer of 2014, they transplanted ten pine trees between the commercial development and the residential property.  They proposed to fill in the gap areas with additional plantings to provide an enhanced, natural screening.  When Mr. Bates was before the Commissioners in December, he mentioned that they had a commitment from someone in 

Mr. Jonna’s company to remove and replace the trees and shrubs that were there.   Mr. Bates complained then that it had not been done, and after six weeks, he went to the president of the association and said that not only had it not been done, but the grass was at least 12 inches high.  January 14th was the night that Mr. Jonna held a meeting with the residents, but Mr. Bates did not receive the notification for that meeting until January 12, and he already had a prior commitment.  Mr. Jonna had handed out a plan for supplemental plantings of 29 trees.  The plan on the website said that there would be 33 trees, but only 30 Norway and Colorado Spruce trees were shown.  The plan had been updated to show 33, but Mr. Bates stated that there were a lot of inconsistencies.  He mentioned that he was an Eagle Scout, but he did not know the difference between a Colorado Spruce and a Norway Spruce.  He suggested that as the project moved forward that the residents be involved.  He said that they lived there, and they knew what the problems were.  They would like to be involved in the selection and placement of the trees, and they wanted to be sure that the maintenance went forward afterwards.  He had read old minutes, and the Planning Commission had been very adamant about ensuring that there was adequate screening - visual and sound - and that it had to be harmonious.  He maintained that it did not happen.  He commented that the neighbors were not anti-development; they just wanted proper screening.  He thought that the other issues with the drive-through were valid concerns.  They wanted to be a part of the landscaping, like the neighbors were going to be with the fire station.  

Frank Jensen, 1263 Oakwood Ct., Rochester Hills, MI  48307  Mr. Jensen noted that he was a resident of the Fairwood Villas Condo Association, and he said that he appreciated the opportunity to speak.  In his opinion, Mr. Jonna had developed a property that would be very visually appealing from the front elevation of the project.  He supported any development that would increase the property values of both his residential area and Mr. Jonna’s property if they could work hand in hand.  They did not want to see a depreciation of their property values at the cost of appreciation of Mr. Jonna’s.  As things currently sat, he felt that might be the course of action.  In a Staff Report dated December 12, 2014, page two under Site Plan Review Considerations, Staff recommended filling in the gaps along the northern property line to create a continuous landscape wall.  A wall, to him, indicated a much denser foliage than what was currently proposed.  In a follow-up letter from Ms. Roediger to the Planning Commission on January 16, 2015, it summarized the meeting that took place between some of the residents, the applicant and Staff, and the results of that were the recommendation of 33 evergreen trees to be planted to replace dead trees and to fill in the gaps, as well as to lock the dumpster and screen it.  The report also mentioned that the applicant 

was willing to work with Walgreen’s to correct the problems of the entire site.  He asked what assurances the residents had that Walgreen’s would be willing to allow Mr. Jonna on its property to do the plantings other than just his word.  Mr. Jensen stated that Walgreen’s had not been very cooperative in replacing dead trees, so they needed something to assure the residents that it would, in fact, take place.  There was a good indication that Mr. Jonna wanted to do the right thing, but Mr. Jensen wondered if he legally had the capability of replacing the trees there.  In that same letter, a finding for consideration of approval was that the development should not be detrimental/hazardous or disturbing to any existing or future neighbors.  One of their concerns was the speaker situation.  He pointed out that Walgreen’s was not a 24-hour operation; it closed at 10:00 or 11:00 p.m.  The drive-through for the pharmacy closed at 700 or 8:00 p.m.  That speaker system was shut down much earlier than what they had discussed for the proposed.  He said that the directional positioning for the speaker was also an issue.  They rarely heard the Walgreen’s speaker, because it pointed directly east.   With a drive-through that wrapped around a building, such as Starbuck’s, it was positioned diagonally such that it caught traffic on a corner.  Diagonally would point directly towards one of the condo buildings, so he maintained that it could be an issue as well.  Mr. Jensen said that the residents thought that there definitely needed to be more than 33 trees.  He put a diagram on the overhead.  He said that it showed a combination of evergreen and deciduous trees and shrubs.  Between the shrubs and the deciduous trees and the current status of six-months of winter type weather, 30% of the foliage did not exist.  He did not think that 33 trees was anywhere near what they would need to fill in the gaps to create a landscape wall.  Mr. Jensen stated that their concerns were multiple.  He summarized concerns:  The landscape wall would need to be denser; the speaker situation; having the full, true cooperation of Walgreen’s and having some assurance that Walgreen’s would cooperate with Mr. Jonna; and the fact that the Walton Shoppes had been constructed for about three or four months, and the first discussion they have had about replacing any of the dead trees had only come at the proposition of the drive-through. He asked why none of that was considered when it was strictly the Walton Shoppes.  They were still looking at the backside of a building that was very detrimental to their property values.  He claimed that the only reason they were even considering the replacement of the trees was because of the conversation with the drive-through.

Mr. Jonna disagreed.  He said that his property manager was called, and they transplanted very large evergreen trees.  The thought was that the screening was just for behind the Walton Shoppes, because that was what they were developing at the time.  They spent a small fortune to transplant 

trees to try to cure the situation.

Mr. Jensen said that he understood.  He asked Mr. Jonna if he would consider the current transplant of the trees to be sufficient to block the view of the backside of the Walton Shoppes, regardless of whether there was a drive-through.  Mr. Jonna answered that he did.  Mr. Jensen asked Mr. Jonna if he felt that the view was currently blocked.  Mr. Jonna said that they took two areas into consideration.  When they originally were developing Walton Shoppes, they created a landscape island in the middle of the parking lot behind the property so it would further screen the residents.  They thought they were doing the right thing.  

Mr. Jensen said that one of the neighbors would show some photos that would clearly show that there were not enough dense trees.  Mr. Jonna stated that he had already agreed that there was not enough density.  Looking back, he felt that the evergreens should not have been planted behind the Walton Shoppes; they should have been planted to the east and west.  

Mr. Jensen reiterated what Mr. Bates had said about the residents being involved in the placement and selection of the trees.  The visual effect occurred looking out their kitchen windows, which faced the backside of the development.  Moving a tree one foot left or right would have a significant effect on whether their views were blocked from the neon sign of Walgreen’s or the lighting on the backsides of the buildings.  He would like to get a couple weeks’ notice about the digging and planting so they could be onsite to assist with that.

Mr. Jonna said that they were slated to install 33 evergreen trees.  He said he would put in whatever it took.  It did not matter to him where the trees were.  They should go in where they would plug the holes.  He said he would look for the residents’ suggestions and to his landscape architect about where to place them.

Sharon Whitmire, 1290 Oakwood Ct., Rochester Hills, MI  48307  Ms. Whitmire said that she had been enlightened about some things, but they were begging the Commission to do the right thing for the residents as property owners in the community.  She stated that with the drive-through, they would be setting a precedent for future use.  Mr. Jonna might have a smoothie shop for a tenant now, but she asked what would happen if a Tim Hortons went in.  She had seen backups at Starbucks.  She stated that drive-throughs were not typically in the middle of a shopping center.  If they were represented, they were in a stand-alone building, not end units of a building.  In her opinion, it was hazardous and unsafe.  The 

Planning Commission had talked about adding more lights and signs and speaker noise that the residents would have to deal with, and she felt that a berm with landscaping was necessary.  She added that it did not have to be straight across; they could add landscaping with imagination.  They were excavating in downtown Rochester for parking structures, so she suggested that there was a lot of free fill.  She felt that the developer could build up a berm and put some trees on it, because she claimed that it would be the only thing that would block noise.  It would not be just trees needed, which would not be a long-term solution to the problem.

Marlena McLaughlin, 1271 Oakwood Ct., Rochester Hills, MI  48307 Ms. McLaughlin noted that she lived directly behind the line of cars looking at the Walgreen’s sign where people came through the pharmacy, and there was also a red exit sign.  She said that there was lighting on Mr. Jonna’s property that shined into her upper level room, and she could not even watch television without having the drapes closed.  Their objection was not to business development, but to a continued exposure to the disturbances that were cited at the December meeting.  They were a neighboring community, and they used the shops in Mr. Jonna’s development.  They put money into his investment every time they walked through his doors.  It was quite evident to her that with the parked cars at Buffalo Wild Wings at any time after 5:00 p.m., that it was a very profitable business.  From her personal experience, the Red Olive was also in that category, and it was in a very prime location.  As neighbors, they loved the selection of stores at the Walton Shoppes, and they spent their money there.  She could not understand why it was so difficult for Mr. Jonna to accept that it was a two-way street.  They accepted what Mr. Jonna had selected for their shopping enhancement, but she asked about the neighbors that had to endure what the good business brought to the front of their homes.  It was stated at the last meeting that they were proud of their community and of what Rochester Hills offered.  They did not want to stand for just 33 trees - they needed more than that.  They needed their privacy back.  Before the development started, it was vacant land and a Walgreen’s, and they did not know what would happen in the future.  She stated that if they all turned on their front courtyard lights at night, it would be very evident to see how lacking the present barrier was and how in need they were of a dense, Type E Buffer. She felt that the landscape condition on Fairwood Villas property was irrelevant, and she felt that the burden of providing an adequate green buffer between the existing RM-1 property and the adjacent B-2 zoned retail property was the developer’s.  It had been proven that what was installed had not met the Ordinance requirements for maintenance and longevity.  The Planning Commission members had stated that they would like to see plantings to completely screen the condos to the north.  It was also suggested that an 

opaque screen with non-deciduous trees, eight feet tall, staggered twenty feet on center be installed to create the buffer.  She claimed that they were possibly the only condo complex in Rochester Hills where the front entrances faced the rear of a commercial site.  She claimed that without a berm to raise the elevation so as to diminish and seclude their residential property, the commercial site was damaging and diminishing their home values.  The Planning Commission had the latitude to require buffering as appropriate to specific conditions, and it was the residents’ contention that due to the light and sound trespass experienced since the original development and the increase in activity on the site, that the buffer requirements should be enhanced to a Type E Buffer along the entire shared property lines.

Chairperson Boswell closed the public comments at 8:25 p.m.  He asked Mr. Anzek how they could ensure that Walgreen’s would cooperate with Mr. Jonna.

Mr. Anzek said that was one of the reasons, when they returned from their tour of the site, that they opened a Code Enforcement file for Walgreen’s to immediately begin the process.   He commented that going through the courts with Code Enforcement was very time consuming.  They had to start with due process to give them time to correct the situation before they could begin a court action.  That process had been started.  He agreed with Mr. Jonna that it might be difficult with Walgreen’s corporate change, but the Code Enforcement folks would stay on top of it.  

Ms. Brnabic said that she wished to clarify some things.  There was an impression by some residents that they should be present when landscaping was planned and installed.  Ms. Brnabic wanted them to understand that the Fire Station matter was a rare circumstance.  There were factors involved, including that the station was being moved over to the east side of the property, that there was a cell tower on the site, that the Planning Commissioners were concerned about the drip lines of the trees, and that they could possibly die, and whose property the trees were on that had to be ironed out.  As always, the Commissioners and the Planning Department welcomed and listened to opinions, input and concerns from residents, but she was a little concerned they would be opening up a hornet’s nest when she heard residents say that they wanted to physically be present, and that they should choose the placement and the type of trees for the landscaping.  In general, the plantings were selected by the applicant and Staff.  She would not want to see it where every time there was a landscape plan that residents would come forward and insist on being physically there and on choosing the selection of plant materials.  She indicated that really was not how it worked.  She 

realized that the residents might have gotten an impression during the Fire Station review, but she advised that there were a lot of different circumstances of how it got to that point, and having that level of resident involvement was a rare situation.  

Mr. Hooper mentioned the speaker for the drive-through, and he asked if the location (at the northwest corner of the building) had changed.  Mr. Jonna said that it had not.  Mr. Hooper noted that it would be further south than the Walgreen’s speaker.  If the talking went due west, he thought that would be better than how it was at Walgreen’s.  Knowing that, and with the City’s current Noise Ordinance, he was confident that Staff would not allow potential noise from the speaker to reach the property line.  He pointed out a similar concern with the new Tim Hortons at Adams and Walton that was abated.  Mr. Hooper said that he was fine with the ornamental fencing proposed for the outdoor seating area, and he was o.k. with dropping the sidewalk.  He agreed with the recommendations per the letter from Mr. Labadie.   He felt that it all came down to the screening.  He thought that everyone needed to step to the plate, and he was glad that Mr. Jonna was doing so.  Mr. Hooper suggested installing a minimum of eight trees per 100 feet.  He scaled the site, and it was about 800 feet.  That would be about 64 trees, plus three by the dumpster.  He suggested a minimum of 67 trees to replace the dead trees, to fill in the gaps and to ultimately create a six-foot high, unobstructed visual screen from Mr. Jonna’s property and from Walgreen’s property.  That was supposed to have been done when the property was first developed, but it never occurred.  He asked if Mr. Jonna planned eight-foot Colorado and Norway Spruce trees.  Mr. Jonna agreed that they would be six to eight feet.  Mr. Hooper said that eight per 100 feet would be 12 feet on center, staggered to fill in gaps and to replace dead trees, and that would, in his opinion, create a visual screen that the residents deserved to have.  He would support that as a condition.  He felt that Staff could take care of the issues with Walgreen’s.  He presumed that the installation would not occur until the spring.

Mr. Jonna asked if Mr. Hooper was talking about 800 feet from end to end, including Walgreen’s.  Mr. Hooper replied that was correct.  Mr. Jonna asked if he should plant behind Walgreen’s and whether that would include whatever had to be replaced that was dead, to which Mr. Hooper agreed.  Mr. Hooper said that he should create a staggered, visual screen between what was out there now and what would be planted.  He had seen the photographs a resident (Ms. Janulis) had presented, which substantiated the gaps, and he thought that 67 trees would do the job.

Mr. Jonna commented that the City had a tremendous Staff.  He asked if Staff could be allowed to determine what was needed, and then he would 

do it.  He did not personally feel that they needed that many, because it was dense as it was.  When he and Mr. Anzek drove the site, they saw a major vacancy on the eastern end and a major vacancy on the western end.  He did not even know if they could put in 67 trees that would serve the purpose for the screening.  He said he was o.k. with it, but he thought that if they put in that many, some would die, and there was no where to put them all.  He suggested that it would be redundant.

Mr. Hooper said that he just wanted to provide some clarity for the residents.  He knew Mr. Jonna had the best of intentions, as did every developer that came before them.  If they provided clarity, there should be no ambiguity, and everyone would understand what would be done to get a six-foot, unobstructed screen across the entire northern frontage of the property.  

Chairperson Boswell said that when the project first began ten years ago, the City must have dropped the ball, because things had fallen apart since then.  The Commissioners had insisted on practically the same thing that Mr. Hooper was mentioning, but it never fully occurred.

Mr. Jonna said that he did not remember any screening involved when he built the property to the east.  He came in after the Walgreen’s was developed.  There was supposed to be an Art Van Furniture store on his property, and the site development had been completed when he came into the picture.  He added that they did not have screening issues.  

Mr. Anzek agreed that Mr. Vogt built Walgreen’s, and he intended to develop what now was the Walton Shoppes.  At that time, the landscaping was planted as approved, and the correct buffer was used.  The deciduous tree areas seemed to have the biggest gaps, because there were shrubs around the bottom but in the winter, people could see right through them. The trees that were planted were six to eight feet high and currently, they were 12-18 feet high.  When Great Oaks mall was originally built, a row of pine trees was planted about two feet off the property line - south of the property line.  Those were the tall pines that lined the driveway in front of the residents’ homes.  They were beginning to show some age, and because they were two feet off the road, they had been trimmed so cars did not brush against them.  A lot of the intended buffer was lost.  The trees planted in 2006 were supposed to grow over time and create a wall.  He thought that the trees were growing pretty well, and many of the coniferous looked very thick.  They might need to do some key staggering with additional trees.  He was not sure if it would be 67.  They 

had to decide if they wanted to go with smaller trees at 6 feet or with 50 ten-foot trees and get more immediate results.  They also had to take into account that a typical Colorado Spruce that was ten feet tall would have a six to eight-foot spread at the bottom.  When trees started growing into one another, they could die.   He was not sure what the exact number should be, and he suggested that they could revisit that question.  He was confident that he and Mr. Gerry Lee, Manager of Parks and Forestry could work with the residents and perhaps drive stakes into the ground where the residents felt would be good spots, if Mr. Jonna gave them permission to do that on his property.  Mr. Anzek did not think that Mr. Bates wanted to travel to northern Ohio or Michigan to walk a nursery and tag trees, so he did not think Mr. Bates would want to be involved from start to finish.  Mr. Anzek knew that the intent was to create a green wall, and he felt that they could create that with supplemental buffering.

Chairperson Boswell recommended that rather than putting a definitive number down, that they should leave it up to Staff.  Mr. Anzek said that he would like to walk the site with the residents and see where their concerns were and see if anything was missed.

Mr. Yukon asked what basis of evidence Mr. Labadie used for his recommendations.  Mr. Yukon asked if he was at the site and physically counted cars and documented the movements.  He wondered if Mr. Labadie had just looked at national studies for similar developments to make his determination.  

Mr. Jonna said that he did not know what Mr. Labadie used.  Mr. Jonna had mentioned at the last meeting that they had done this movement previously in other locations.  Mr. Jonna had sent him the plans, and Mr. Jonna’s staff handled it.

Mr. Yukon asked if the City had any recourse into possibly removing the drive-through if there was a safety issue down the road, or in taking additional steps to ensure safety.  Mr. Anzek said that he had not experienced that, so he was not really sure how the City would handle it.  He indicated that the worst part would be if people were hurt.  If the property owner saw unsafe conditions, the property owner would be the first in line to remedy.

Chairperson Boswell summarized that as far as the site plan, the Commissioners were pretty much in agreement that the sidewalk next to the drive through should be eliminated; the FDC conflict needed to be taken care of; and that additional buffering would be required.  He asked if there was anything further regarding the site plan.   Ms. Brnabic reminded 

about incorporating the recommendations from Mr. Labadie.  

Hearing no further discussion, Mr. Reece moved the following, seconded by Mr. Dettloff:

MOTION by Reece, seconded by Dettloff, in the matter of City File No. 12-006.3 (Walton Shoppes Drive-Through) the Planning Commission Recommends to City Council Approval of the Conditional Use, based on plans dated received by the Planning and Economic Development Department on November 14, 2014, with an updated Landscape Plan dated January 15, 2015, with the following seven (7) findings and subject to the following one (1) condition:.

Findings:

1.     The proposed drive-through meets the standards of the Zoning Ordinance.

2.     The new drive-through will promote the intent and purpose of the Zoning Ordinance for the FB-3 district.

3.     With the addition of the updated landscaping plan, the proposed drive-through has been designed and is proposed to be constructed, operated, maintained, and managed so as to be compatible, harmonious, and appropriate in appearance with the existing and planned character of the general vicinity, adjacent uses of land and the capacity of public services and facilities affected by the land use.

4.     The proposal should have a positive impact on the community as a whole and the surrounding area by expanding the options for dining services.

5.     The proposed drive-through should generate no net impact on public facilities and services, such as highways, streets, police and fire protection, drainage ways, and refuse disposal.

6.     The proposed development should not be detrimental, hazardous, or disturbing to existing or future neighboring land uses, persons, property, or the public welfare.

7.     With the addition of updated landscaping plan, the proposal will not create additional requirements at public cost for public facilities and services that will be detrimental to the economic welfare of the community.

Condition:

1.     Hours of operation of the drive-through shall be limited from 7:00 a.m. to 10:00 p.m. 

Mr. Kaltsounis said that he wanted to explain the basis for his vote.  He was concerned about the whole project, especially with two drive-throughs going in different directions.  He had visited Mr. Jonna’s site at 14 Mile and Crooks, and he noted that it was wider, and the drive-through for the Walgreen’s was on the corner of the building, not on the side.  He was concerned about setting a precedent going forward.  One of the findings for the Conditional Use was that “the proposed development shall not be detrimental, hazardous or disturbing to the existing or future neighboring land uses, persons, property or public welfare.”  He realized that they had talked about trees and their effects on noise, etc., but when talking about the flow of traffic, the Commission had tried to make everything as walkable as possible, and they were eliminating a walkway between the Walgreen’s and the Walton Shoppes.  He was the type of person who would walk from the Walgreen’s to Buffalo Wild Wings.  He thought that having two drive-throughs would be a challenge, and someone would have to walk around gates and cars.  He basically was not happy with the double drive-through concept.

Mr. Yukon concurred with Mr. Kaltsounis, and said that he was also concerned about a double drive-through.  He was also concerned about Mr. Labadie’s review without knowing what evidentiary support he had for it.

Hearing no further discussion, Chairperson Boswell called for a vote:

Voice Vote:

Ayes:        Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Reece, Schroeder

Nays:       Kaltsounis, Yukon

Absent:   None                                             MOTION CARRIED

Chairperson Boswell stated for the record that motion had passed six to two.

Request for Revised Site Plan Approval - City File No. 12-006.3 - To add a drive-through and outdoor seating areas at the Walton Shoppes, a 22,880 square-foot, multi-tenant retail building at on 6.33 acres at 1200 Walton Blvd., east of Livernois, zoned B-2, General Business, Parcel No. 15-10-351-081, Tower Construction, LLC, Applicant

Mr. Schroeder stated that he concurred with Mr. Anzek’s suggestion about meeting with the neighbors and Mr. Jonna about the number of trees, so he would not recommend including a number in the motion until they made a determination.

The Commissioners discussed adding several conditions and adding language to condition seven prior to the motion being made by Mr. Reece and seconded by Mr. Schroeder:

MOTION by Reece, seconded by Schroeder, in the matter of 12-006.3 (Walton Shoppes Drive-Through), the Planning Commission Approves the Site Plan, based on plans dated received by the Planning and Economic Development Department on November 14, 2014, with an updated Landscape Plan dated received January 15, 2015 with the following four (4) findings and subject to the following eleven (11) conditions.

Findings:

1.     The site plan and supporting documents demonstrate that all applicable requirements of the Zoning Ordinance, as well as other City ordinances, standards, and requirements, can be met subject to the conditions noted below.

2.     Circulation and off-street parking areas have been designed to avoid common traffic problems and promote safety.

3.     With the addition of additional landscaping along the northern property line, the proposed improvements should have a satisfactory and harmonious relationship with the development on-site as well as existing development in the adjacent vicinity.

4.     The proposed development will not have an unreasonably detrimental or injurious effect upon the natural characteristics and features of the site or those of the surrounding area. 

Conditions:

1.         City Council approval of the Conditional Use. 

2.     Shift the drive-through window at least six feet to the north to comply with the drive-through window setback from the front building wall.

3.     Submittal of a photometric plan if exterior lighting is to be altered, prior 

to final approval by staff.

4.     Adjust barrier free parking spaces and aisles to meet ordinance requirements.

5.     Provide a cost estimate for landscape bond for proposed landscaping, prior to final approval by staff. 

6..     Provide an irrigation plan and cost estimate, prior to final approval by staff.  The plans should note that watering will only occur between the hours of 12:00 a.m. and 5:00 a.m.

7..     Add evergreen trees along the northern property line to create a continuous, 6-foot tall landscape wall as approved by staff, prior to final approval by staff.

8.     Address all applicable comments from City departments and outside agency review letters, prior to final approval by staff.

9.     Relocate Fire Department Connection (FDC) as needed, as approved by the Fire Department, prior to final approval by staff.

10..     Incorporate recommendations from M. Labadie’s (Fleis&Vandenbrink) letter dated January 19, 2015 regarding traffic measures, prior to final approval by staff.

11.     Eliminate the sidewalk on the west side of the drive-through along the median and provide a continuous hedgerow along the median, as approved by staff, prior to final approval.

A motion was made by Reece, seconded by Schroeder, that this matter be Approved. The motion carried by the following vote:

Chairperson Boswell stated for the record that the motion had passed 6-2.  He called for a break from 9:05 p.m. until 9:15 p.m.

Public Hearing and request for Conditional Use Recommendation - City File No. 14-015 -  for a drive-through at a proposed Taco Bell to be located west of Crooks and south of Avon Industrial, a 2,159 square-foot restaurant on .63 

acres, zoned B-3, Shopping Center Business, Parcel No. 15-29-276-005, Guggenheim Retail Real Estate Partners, Applicant

(Reference:  Staff Report prepared by Sara Roediger, dated January 16, 2015 and site plans had been placed on file and by reference became part of the record thereof.)

Present for the applicant were Kurt Overmyer, Gugenheim Retail Real Estate, 3000 Internet Blvd., Suite 570, Frisco, TX  75034, Charles Ashly, 3108 Regency Pkwy., Suite 2, Bentonville, AR  72712, and Jim McNally, Construction Manager for Taco Bell.

Mr. Anzek advised that the proposal was for a 2,200 square-foot Taco Bell to be located immediately south of the Shell station and car wash on Crooks.  The Taco Bell would be on a portion of the parcel.  In working with the owner of the property to ensure that the lands remaining were not undevelopable, a concept was worked out that had been briefly reviewed by Staff, and it looked feasible.  It was not a part of the Planning Commission’s consideration; Staff wanted to make sure that parcels in the back could be accessed if the owner chose to go forward with something else.  Mr. Anzek noted that the property was zoned B-3, and the Taco Bell with a drive-through was permitted with a Conditional Use approval.   He said that the proposed Taco Bell would look a little different than the other two in town.  He advised that there were several provisions to consider, including a modification of the parking requirements and a setback modification.  He had spoken with the owner about having a shared parking arrangement.  

The applicants introduced themselves.  Mr. Overmyer reiterated that they wished to develop a Taco Bell on a lot along Crooks just south of Avon Industrial.  They had been working with Staff through a couple of reviews, and he believed that they had resolved most of their comments.  He noted that the building was modeled after one of their current prototypes, and he felt that might answer any questions about architectural differences.  He said that he would be happy to answer any questions.

Mr. Ashly said that the land was a little less than an acre.  They had a shared access to the back of the property for if and when it was developed in the future. There was pedestrian access through to the existing sidewalk on Crooks and a full driveway connecting to the roadway.  They were proposing 30 parking spaces, and the typical prototype for Taco Bell required 27.  They were a little short on what the City’s Ordinance required, which was 37, based on the occupancy.  They would like the Commission to consider allowing them to have less parking based on Taco Bell’s experience with its needs.  He added that 70% of their 

customers used the drive-through, so he did not feel the extra parking was necessary for the use.  They were also asking for consideration for a reduced rear yard setback.  He did not feel that it would be detrimental to any rear property owners, because it was a commercial use, and the properties behind would be commercial if developed.  He pointed out the landscape plan, and said that they were supplying some trees along the new shared entranceway on the north and south sides.  They proposed trees along the frontage, but they had to reduce them, because they were in the right-of-way, and there were overhead power lines.  They were proposing to pay into the City’s Tree Fund instead.  They were going to irrigate the site as needed.  Taco Bell was putting in valuable landscaping, which was also an attraction, so they wanted to make sure it stayed healthy.

Mr. Anzek asked if they had brought any colored elevations, as none were provided with the plans.  Mr. McNally had a picture on his cell phone, which he passed around and also put on the overhead.  Chairperson Boswell commented that it would have helped if the drawings said “north elevation” and “west elevation,” rather than right side and left side.  Mr. Ashly clarified the locations of the elevations.  He added that the building materials included EFIS on the south elevation, stone, and the storefront, which wrapped around three sides of the building.  

Chairperson Boswell asked about parking, noting that Taco Bell had said that for this type of restaurant only 27 spaces were needed.  He pointed out that the Taco Bell on Rochester Rd. north of Auburn had ample parking offsite, but the onsite parking was always full.  He asked the difference, indicating that the parking for that location met Taco Bell’s criteria, yet it was always full.

Mr. McNally said that he had been to that site one time, and he mentioned a hill and sidewalk, and he believed that there was cross access with the shopping center.  Chairperson Boswell thought that he was talking about the location at Walton and Livernois.  Mr. Kaltsounis said that the Taco Bell on Rochester Rd. was the biggest and busiest in the country.  Mr. Anzek agreed that it was the 2nd to 5th busiest Taco Bell in the country, and it was always packed.  Chairperson Boswell wondered if 30 spaces would be enough.

Mr. Overmyer reiterated that they did a tremendous amount of business through the drive-through.  There would be 8-9 employees per shift, and they would account for their parking requirements.  When they advertised the site to developers, they gave criteria of land size, parking and building elevations to market, and 27 seemed to be the number that worked.

Mr. Ashly noted that the City’s Ordinance required that every person in the busiest shift, every person stacked behind the cashiers and every seat fully occupied be counted, and he felt that there was quite a bit of parking.

Mr. Dettloff asked if he could assume there was a land lease.  Mr. Anzek said that it was a condo plat.  The owner, Mr. Stolaruk, was amending the condominium documents that would provide a sale to Taco Bell for its portion.  Everything else would be a limited common element, including the parking area.  Mr. Ashly said that it was his understanding that the condo agreement had to be amended in order for them to close on the property.  Mr. Dettloff asked if it would be a corporate franchise, which was confirmed.  Mr. Dettloff clarified that they did not own the other two Taco Bells in town.  

Mr. Hooper stated that he had no problem with Taco Bell. The only issue he had was someone trying to make a left out of the site.  He did not see a problem with right in/right out.

Mr. Anzek responded that Staff had numerous meetings with the Road Commission.  The Road Commission believed that traffic turning left could be accommodated.  There was a concern that if the common access did generate more traffic, that the Road Commission could reserve the right to restrict the left turns.  In Taco Bell’s contract, a four-way movement was required.  Mr. Anzek agreed that it could be cumbersome down the road, and he suggested that it could be to Taco Bell’s advantage to have customers to go Avon Industrial to go the light to make a left.

Mr. Hooper agreed, and he asked if there was any thought about making a driveway where the sanitary sewer was to go to Avon Industrial.  Mr. Anzek said that Mr. Stolaruk had that planned for his future buildings, and it was not part of Taco Bell.

Mr. Ashly believed that it was something the Road Commission did not want.  They did not want traffic to come off of Crooks and be able to go through Avon Industrial without going through the intersection.  Mr. Anzek said that was absolutely correct, although Staff could not disagree more.  He felt that it would be better for the Taco Bell customers to be able to use the signal.  There were ongoing discussions with the Road Commission about it.  The Road Commission did not want a complete cross access from Crooks to Avon Industrial out of concern that people trying to get to the Crooks/M-59 interchange would use it as a short cut.  The City’s Traffic Engineer agreed that there would be more people from Taco Bell using Avon Industrial.  Mr. Hooper agreed that it would be a challenge in 

peak times for public safety for people trying to make a left.  If there was an access onto Avon Industrial to be able to use the light, he stated that there would be no problem.  He concluded that it was the only concern he had with the site.

Mr. Kaltsounis asked if there would be 52 seats inside the restaurant, which was confirmed, and he asked if 27 parking spots would be enough to accommodate 52 seats, taking into account employees.

Mr. Overmyer said that based on Taco Bell’s historical use, 70% used the drive-through, so 27 spaces worked for them.  Mr. Kaltsounis agreed with Chairperson Boswell about the Taco Bell on Rochester Rd.  It was hard to get in and out of, and a lot of the parking spots were full.  He noted that the Commission had to make a decision about the setback.  If it was abutting residential, he would say no.  When it came to the parking, he was considering that there was a 52-seat restaurant with 30 parking spaces, and what would happen when Taco Bell was not there and someone else tried to renovate the building, which he noted happened all the time.  He was trying to think into the future, and that was what he was grappling with.

Mr. Anzek suggested that the Conditional Use permit could run with the owner.  It did not have to be in perpetuity.  The Commission could impose a restriction so that if there were a change of use or restaurant, the matter would have to come back before the Planning Commission.  Mr. Kaltsounis asked if that could be a condition, and Mr. Anzek confirmed that it could be limited to the Taco Bell operation.  

Mr. Ashly pointed out that regarding 52 seats, an average table had four chairs or 13 tables.  Most families used one car and one table, and there might only be 13 cars parking.  

Ms. Brnabic stated that she had the same concerns because of the Rochester Rd. location.  She realized that there would be a lot of drive-through business, but the seating at that location was always full as well.  She had gone in at certain times of the day and not been able to find a table.  She said that it was not always true that one family used a whole table, and she agreed that the parking might be overtaxed.  She thought it would hurt Taco Bell more, but she was concerned that the Commission was being asked to modify something that might hurt its business.  

Mr. Ashly said that he appreciated Ms. Brnabic’s concern.  He said that his client was interested in getting the best bang for each table, but the research had directed them to aim for 27 spots, since it had worked well in 

their model of several hundred stores.  They did have the availability, when parking came in for other parts of the development, to share parking and access.

Mr. Schroeder asked if Taco Bell would have the option of having employees park in the overflow spaces so that the spots onsite were just for customers.  Mr. Overmyer said that his understanding of the cross access parking was that it would not be defined, so the restaurant management could direct staff to park at an offsite location.  Mr. Schroeder said that they should consider that very seldom did a table have four people at it.  His real concern was the traffic, however.  He asked if using the sewer easement as an access to Avon Industrial was out of the question.

Mr. Anzek believed that it was just dirt, and it would have to be paved to make a road.  He thought it was a cost issue, and Mr. Stolaruk would not pay for it until he developed the site.  Mr. Schroeder asked if it could be paved as a driveway rather than a public road.  Mr. Anzek did not know.  Mr. Schroeder observed that the traffic could be a real problem.  Mr. Anzek said that Staff thought it was important to put in an access to Avon Industrial, but the Road Commission did not.  Taco Bell needed a full movement driveway and if that went away, they might go away.  He did not mean to kick the can down the road, and Mr. Stolaruk was aware of it.  Mr. Anzek said that ideally, it would be great to have access to Avon Industrial, but he was not sure if Taco Bell would agreeable if they lost the full turning movement at Crooks. 

Mr. Overmyer said that on the preliminary site plans, they showed access around the car wash to Avon Industrial.  However, the Road Commission did not want it.  Mr. Schroeder thought it could just be made as a temporary driveway to take care of the problem.  Mr. Anzek did not think their discussions with the Road Commission were done, and he felt that the Planning Commission could make a condition that Staff continued to pursue it.  He added that it would be helpful for Staff if the Planning Commission recommended cross access to Avon Industrial.  

Mr. Reece asked if Taco Bell owned the property directly to the north of its property line.  He was looking at the snow removal notes, which showed 4,000 square feet of snow storage area.  He asked if that was Taco Bell’s property.  Mr. Overmyer said that they did not own it.  The property Taco Bell would acquire was bounded by the lot lines, and the area up to the Shell station was common area.  Mr. Reece stated that there was not a lot of room to push snow.  Mr. Overmyer said that the cross access was not finalized, but they would install and maintain it until such time that the rest 

of the area was developed.  Then all of the users would participate in the maintenance throughout the whole development.

Mr. Reece was concerned about the parking.  Based on the City’s experience with Taco Bells in the area, the Commissioners did not think there was enough parking proposed.  The Commission typically liked to see colored elevations, and it was hard for him to make a decision on a photo from a phone. The drawings called for stucco, but someone mentioned EFIS, which he indicated were different materials.  He asked what there would be.  Mr. Overmyer said that it would be EFIS.  Mr. Reece asked if that would go down to the ground, which Mr. Overmyer confirmed.

Chairperson Boswell opened the Public Hearing at 9:45 p.m.  Seeing no one come forward, he closed the Public Hearing.

Mr. Kaltsounis agreed with Mr. Reece’s comment about EFIS.  He agreed that it was not a good material, especially in a cold climate like Michigan, and he would recommend a block or half block facia, and he wished to add it as a condition.  Mr. McNally responded that he had shown a picture of a Taco Bell in Saginaw, and it had stone and wainscot.  He agreed that along the sidewalk, stone would be a much better option, and they could do that.

Hearing no further discussion, Mr. Kaltsounis moved the following, seconded by Mr. Yukon.

MOTION by Kaltsounis, seconded by Yukon, in the matter of City File No. 14-015 (Taco Bell at Crooks and Avon Industrial) the Planning Commission recommends to City Council Approval of the Conditional Use to construct a drive-through, based on plans dated received by the Planning Department on December 22, 2014, with the following seven (7) findings and subject to the following one (1) condition.

Findings

1.     The proposed building and other necessary site improvements meet or exceed the standards of the Zoning Ordinance.

2.     The expanded use will promote the intent and purpose of the Zoning Ordinance.

3.     The proposed building has been designed and is proposed to be constructed, operated, maintained, and managed so as to be compatible, harmonious, and appropriate in appearance with the 

existing and planned character of the general vicinity, adjacent uses of land, and the capacity of public services and facilities affected by the use.

4.     The proposal should have a positive impact on the community as a whole and the surrounding area by further offering jobs and another dining option.

5.     The proposed development is served adequately by essential public facilities and services, such as highways, streets, police and fire protection, drainage ways, and refuse disposal.

6.     The proposed development should not be detrimental, hazardous, or disturbing to existing or future neighboring land uses, persons, property, or the public welfare.

7.     The proposal will not create additional requirements at public cost for public facilities and services that will be detrimental to the economic welfare of the community.

Condition:

1.     The Conditional Use shall be applied to the Taco Bell operation only.

A motion was made by Kaltsounis, seconded by Yukon, that this matter be Recommended for Approval to the City Council Regular Meeting,. The motion carried by the following vote:

Boswell, Brnabic, Dettloff, Hooper, Kaltsounis, Reece, Schroeder and Yukon

Chairperson Boswell stated for the record that the motion had passed unanimously.

Request for Site Plan Approval - City File No. 14-015 - for a proposed 2,159 square-foot Taco Bell restaurant with drive-through on .63 acres, located west of Crooks and south of Avon Industrial, zoned B-3, Shopping Center Business, Parcel No. 15-29-276-005, Guggenheim Retail Real Estate Partners, Applicant

MOTION by Kaltsounis, seconded by Dettloff, in the matter of City File No. 14-015 (Taco Bell at Crooks and Avon Industrial), the Planning Commission approves the Site Plan, based on plans dated received by the Planning Department on December 22, 2014, with the following seven (7)  findings and subject to the following six (6) conditions.

Findings:

1.     The site plan and supporting documents demonstrate that all applicable requirements of the Zoning Ordinance, as well as other City Ordinances, standards, and requirements, can be met subject to the conditions noted below.

2.     The requested 10 foot reduced rear yard setback is justified as it will allow for better development and will be compatible with adjoining properties as the project is part of a larger condominium development.

3.     Based on evidence submitted by the applicant, the requested reduction from 37 to 30 parking spaces is justified due to the nature of the drive-through business. Should the uses change or expand, this modification may be reconsidered.

4.     The proposed project will be accessed by an existing driveway, thereby promoting safety and convenience of vehicular traffic both within the site and on adjoining streets. Walkways have been incorporated to promote safety and convenience of pedestrian traffic. 

5.     Off-street parking areas have been designed to avoid common traffic problems and promote safety.

6.     The proposed improvements should have a satisfactory and harmonious relationship with the development on-site as well as existing development in the adjacent vicinity.

7.     The proposed development will not have an unreasonably detrimental or injurious effect upon the natural characteristics and features of the site or those of the surrounding area. 

Conditions

1.     City Council approval of the conditional use. 

2.     Provide a landscape bond for replacement trees in the amount of $38,203, prior to issuance of a Land Improvement Permit for this development.

3.     Payment of $1,200 into the City’s Tree Fund, prior to final approval by staff.

4.     Addressing all applicable comments from other City departments and outside agency review letters, prior to final approval by staff.

5.     Staff, Taco Bell and the property owner work with the Road Commission regarding access to Avon Industrial.

6.     A masonry alternative to EFIS be approved by Staff for the lower four feet of the entire building, prior to final approval by staff.

Mr. Kaltsounis indicated that it was Taco Bell’s business, and they could ultimately lose customers if there was not enough parking, and that was why he added the condition to the Conditional Use Recommendation.

In Mr. Reece’s opinion, the parking was short, and if the Commission approved it, they would have approved something they knew would not work in the first place.

Hearing no further discussion, Chairperson Boswell called for a vote.

A motion was made by Kaltsounis, seconded by Dettloff, that this matter be Approved. The motion carried by the following vote:

Chairperson Boswell stated for the record that the motion had passed seven to one.

Mr. Anzek asked Mr. Ashley if he could update the City’s logo on pages C11.0 through C11.5.  The one used was about five years obsolete, and the drawings were 2007 prototypes, so he felt that it could be worked out during construction plan review.

Mr. Schroeder asked why the Road Commission would be involved if a driveway was created.  Mr. Anzek said that the Road Commission thought that the employee base on Avon Industrial would use it as a shortcut, increasing the load on the driveway.  He assured that Staff would continue to work with them.

Discuss potential text amendment to the B-3, Shopping Center Business District

(Memo, prepared by Mr. Anzek, dated January 16, 2015, had been placed on file and by reference became part of the record thereof).

Mr. Anzek advised that Staff had been contacted by several owners of outlot parcels that were part of a B-3 complex that could not divide them off and have separate ownership, because B-3 required parcels to have 400 feet of frontage and five acres at a minimum.  It had always been a philosophy that ownership did not matter; it mattered how a center functioned.  They would not want to suggest text changes to the B-3 district that would enable an outlot, whether it was the Taco Bell at Rochester and Auburn or the Olive Garden on Rochester Rd., to have their own curb cuts.  The parcels would have to be serviced internally.  As long as they were served and accessed by an ingress and egress easement, it would meet State statues for subdivision.  Staff thought that there might be the possibility that if people owned more of those, they might do a better job with maintenance.  Ms. Roediger and he were hoping to bring language to show what they were thinking about, but Ms. Roediger left on maternity leave.  He reiterated that Staff wanted to be careful that they did not create a scenario where an out parcel became its own stand alone parcel with more curb cuts created.  Staff did think it would be a good thing for continued investment in the City.

Mr. Kaltsounis thought it could be a potential consideration for the K-Mart on Rochester, because there was a lot of parking in front of it.  He did not know what would happen to big box stores in the City.   Mr. Anzek asked if he was concerned that the K-Mart would piecemeal the property.  Mr. Kaltsounis agreed, and he said that it could turn out like the old Meadowbrook Dodge site at Auburn and Rochester.  Mr. Anzek maintained that it could be piecemealed, as long as it was organized, unified and it functioned well.  Mr. Kaltsounis stated that it would fit a site like K-Mart’s.  Mr. Anzek felt that it was a way of encouraging investment but also keeping control.  Mr. Anzek thought that big boxes were starting to down size.  He noted that Best Buy had been looking for smaller space.  At one time, they were the potential tenant at the old Bed, Bath and Beyond at Hampton Plaza, but they could not work out the drive-in for car radios.  Best Buy was becoming more of a show store that sold online.  He said that Mr. Kaltsounis had raised a good point about the future of big boxes.  Mr. Anzek had mentioned to Mr. Hooper that Staff had calls into Ramco Gershenson, who managed the south end of the Winchester Mall.  Staff heard that they had expressed an interest in taking over the K-Mart, and Staff would like to work with them on any redevelopment.  He wanted the Commissioners to think about the matter, which would be seamless to them and to a patron that went onto a site.  He said that they could possibly schedule a Public Hearing for the February meeting to get 

input.  

Discussion regarding next sub-areas of the Master Plan to study

(Memo, prepared by Mr. Anzek, dated January 16, 2015 had been placed on file and by reference became part of the record thereof).

Mr. Anzek recalled that the City had been talking for several years about doing area development plans.  With Staff’s workload, it had been hard to get started.  In the budget process last year, Staff asked for, and Council granted, $75,000 to seek outside assistance in preparing some of the plans.  The strategy behind the plans was to create a standard of excellence to show people who wished to redevelop tired old shopping centers or places that were becoming obsolete.  They could use a form based approach with mixed use.  He had put Olde Towne in the budget, because he needed to name a site with the request.  In working with the Purchasing Department on an RFP, he thought that for the money, that maybe they could get more bang for the buck if they did two or three different areas around town.  He wanted the Commissioners to think about what sites to prioritize.  There was no pressure to come up with anything immediately, because Purchasing was very swamped at this time of the year.  He had provided a list Mr. Hooper had created, but if the Commissioners saw something as they traveled, he would like them to send him an email.  He said that he would like to take it up in more detail at the next meeting or so, when they could begin focusing on certain areas to be able to prepare the RFP.  

Mr. Dettloff asked if the initial study would include up to three areas.  Mr. Anzek said it would depend on the size or scale, but he felt that was right.  They might focus heavily on one and use the same design concepts for another.  If they did a study for the Olde Towne corridor, it would be the fourth time.  He indicated that it was very difficult to get a financial commitment in that corridor, but they could possibly take a section of it.

Ms. Brnabic said that she had asked questions over several years about Olde Towne.  She had asked if Staff had thought about approaching Shelby Township with regards to mutual plan development for Auburn on both sides of Dequindre.  Mr. Anzek said that he had met with Glen Wynne several times.  He was the Planning Director for Shelby Township.  They did a plan for Auburn from Dequindre eastward for about a half mile, and Mr. Anzek attended several of their meetings.  Mr. Anzek said that he did not want to summarily dismiss Olde Towne, which was a rather large 

area, but he knew that it would definitely take a lot of work to strategize how to entice reinvestment in that area.  There was no identity or feel or massing of buildings.  People wanted to be in places like Royal Oak or Ferndale, because people could walk 50 feet and be in another restaurant or bar.  Those were the things that created a bohemian village.  They had to figure out how to get people to invest in the area.  They might rebrand the area somehow as an artist's colony or something that would bring buildings closer together and make it more walkable.  Auburn was a State road that was wide, and he did not think there was one curb in that stretch, but one continuous curb cut.

Ms. Brnabic agreed it needed a redesign.  She had asked if there was a possibility of getting grants for current business owners to assist them in updating or redesigning their businesses, but she did not think she had heard an answer.  Mr. Anzek said that she might have asked when grants were really scarce.  He stated that they were getting scarcer.  Ms. Brnabic thought it was worth investigating.  Mr. Anzek agreed, and noted that several other departments had gotten grants.

Mr. Schroeder suggested that they had to take houses down to get the right-of-way.  Mr. Anzek felt that was o.k., and he said that the parking could be put in the back.  He had tried to get the merchants together for meetings, and he watched them fight amongst themselves, and no one agreed on what should be done.  He felt that they needed a strategy, and Mr. Schroeder’s comments went to that strategy - how they would deal with parking and whether the City had to take over Auburn, for example.  

Ms. Brnabic thought that during the last study, a consultant was hired and considered approaching property owners to buy them out for parking, but some owners did not want to sell.  Mr. Anzek was not sure if the City got that far, but it was a consideration.  He commented that he got total resistance from the owners.  Mr. Delacourt (former Manager of Planning) got the same resistance, and they had not tried to do anything in about six years.  He knew there had been a change of ownership in some places, and Staff had to start meeting with those owners to find out what they wanted and to try and help them get to that objective.  Ms. Brnabic asked Mr. Anzek if he did not think grants were worth pursuing.  Mr. Anzek said that he would never say never, because Ms. Presta from the Mayor’s office was always looking for grants.  Mr. Schroeder remarked that they would need big dollars. 

FURTHER BUSINESS

Chairperson Boswell asked if the next oil and gas meeting had been 

scheduled.   Mr. Anzek said that he talked briefly with Mr. Staran, and they would probably bring the Ordinances forward soon.  Mr. Dettloff asked Mr. Anzek if he had gotten any feedback from the January 13th meeting.  Mr. Anzek said that no one had contacted him, but he thought that some of the residents’ comments were interesting.  There had always been a distrust of the MDEQ, and he felt that they had re-established trust.  They showed that they did have very good standards in place, and they watched things.  He felt that Mr. Hooper was satisfied with the DEQ’s responses.  He cautioned that if they created an Ordinance that had extreme setbacks, the City would run the risk of a taking.  

Mr. Schroeder asked if there was anything new about marihuana.  Mr. Anzek said that the City was still waiting for the State to say how dispensaries needed to be established.  In Ferndale, they were not called dispensaries, because they were prohibited by the Supreme Court.  The City’s moratorium had expired, but the State had virtually stopped everything.  There was discussion at the Legislative level about how to define dispensaries.  The City has had calls, but it was still prohibited by the Supreme Court.  He noted that Ms. Roediger was the Chairperson of the Ferndale Planning Commission, and in Ferndale, they were called facilities, and they were able to open.  He commented that he did not think the City wanted to create language to promote dispensaries, however.

Chairperson Boswell reminded the Commissioners that the next Regular Meeting was scheduled for February 17, 2015.

Hearing no further business to come before the Planning Commission, and upon motion by Mr. Kaltsounis, Chairperson Boswell adjourned the Regular Meeting at 10:16 p.m.

_____________________________

William F. Boswell, Chairperson

Rochester Hills Planning Commission

_____________________________

Nicholas O. Kaltsounis, Secretary