1000 Rochester Hills Dr. 
Rochester Hills, MI 
48309
(248) 656-4600
Home Page:  
www.rochesterhills.org
Rochester Hills
Minutes
Planning Commission
Chairperson William Boswell, Vice Chairperson Deborah Brnabic
Members:  Gerard Dettloff, Dale Hetrick, Greg Hooper, Nicholas O. Kaltsounis,
David A. Reece, C. Neall Schroeder, Emmet Yukon
7:00 PM
1000 Rochester Hills Drive
Tuesday, July 19, 2011
CALL TO ORDER
Chairperson William Boswell called the Special Meeting to order at 7:00 
p.m. in the Auditorium.
ROLL CALL
 
William Boswell, Deborah Brnabic, Gerard Dettloff, Dale Hetrick, Greg 
Hooper, Nicholas Kaltsounis, David Reece, C. Neall Schroeder and Emmet 
Yukon
Present
9 - 
Mr. Anzek introduced James Breuckman, the City’s new Manager of 
Planning, who started with the City on July 11, 2011.  The Planning 
Commission was familiar with Mr. Breuckman, as he had been a consultant 
for the City for about nine years and had written the updated Zoning 
Ordinance, Master Land Use Plan, and was wrapping up the M-59 Corridor 
Study.
 
APPROVAL OF MINUTES
2011-0319
June 7, 2011 Regular Meeting
 
A motion was made by Schroeder, seconded by Kaltsounis, that this matter be 
Approved as Presented. The motion carried by the following vote:
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hetrick, Hooper, Kaltsounis, Reece, Schroeder 
and Yukon
9 - 
 
COMMUNICATIONS
 A)     Planning & Zoning News (2) dated May and June 2011
 B)     Friends of the Clinton River Trail 2011 Donation Request 
 dated June 24, 2011
  
There were no further Communications brought forward.
NEW BUSINESS
2008-0302
Recommendation of Extension of the Final Site Condominium Plan - Pine 
Woods Site Condominiums, a proposed 29-unit development on 9.6 acres, 
located south of Auburn, west of M-59, zoned R-4, One Family Residential, 
Parcel Nos. 15-34-101-012 & -013, L&R Homes, applicant
(Reference:  Memo prepared by Ed Anzek, dated July 15, 2011 had been 
placed on file and by reference became part of the record thereof.)
 
Present for the applicant were Larry and Vito Randazzo, L&R Homes, 
2490 Walton Blvd., Suite 203, Rochester Hills, MI  48309. 
 
Chairperson Boswell asked the applicants to introduce themselves.  Mr. 
Vito Randazzo stated that they were from L&R Homes requesting 
approval of an Extension of the Final Plan for Pine Woods Site 
Condominiums, a proposed 29-unit development on 9.6 acres, located 
south of Auburn, east of Livernois.  He explained that the request was due 
to economic conditions.
 
Mr. Anzek added that it was a pretty straight forward request.  The 
applicants had submitted a letter acknowledging the City’s policies.  The 
taxes were current, and there was no indebtedness to the City.  
 
Mr. Schroeder indicated that he did not see any reason for a lengthy 
discussion, and he moved the following motion:
  
MOTION by  Schroeder, seconded by Yukon, in the matter of City File 
No. 05-005 (Pine Woods Site Condominiums), the Planning 
Commission recommends that City Council approves an Extension of 
the Final Plan until July 14, 2012.
Recommended for Approval  to the City Council Regular Meeting
Aye
Boswell, Brnabic, Dettloff, Hetrick, Hooper, Kaltsounis, Reece, Schroeder 
and Yukon
9 - 
2011-0117
Request to discuss the use at 1081 W. Auburn, a non-contiguous historic 
district located on the south side of Auburn, west of Livernois, zoned R-4, One 
Family Residential with an FB-1, Flexible Business Overlay, Parcel No. 
15-33-200-013, as a teahouse, restaurant and gardens, Robert C. Bruhn, 
Applicant
(Reference:  Memo prepared by James Breuckman, dated July 14, 2011 
and associated documents, had been placed on file and by reference 
became part of the record thereof.)
 
Present for the applicant was Robert Bruhn, 67 Cherryland, Auburn Hills, 
MI 48326.
 
Mr. Breuckman advised that Mr. Bruhn had purchased the property at 
1081 W. Auburn, and he had begun stabilizing and maintaining it.  He 
had been before the Historic Districts Commission (HDC) once to secure 
approvals to fix the chimney and for some other work.  Staff wanted to 
bring Mr. Bruhn before the Planning Commission for the contemplated 
use.  The property was located in an R-4 zoning district, but it was also 
located in a FB-1, Flexible Business Overlay district.  That was decided 
when the Zoning Ordinance was updated and to implement the Master 
Plan’s recommendation for the site.  In the FB-1 district, there was the 
ability for restaurants, bars and taverns as conditional uses.  Functionally, 
what the applicant was proposing would fall under the restaurant category.  
As a conditional use, Staff wanted to allow Mr. Bruhn the opportunity to 
present his ideas and plans for the house and to get the Commission’s 
preliminary input.  There was only a concept plan submitted - nothing 
concrete or finite yet.  He felt it was a good opportunity to work through 
some of the issues and see what wisdom and guidance the Commission 
might have for Mr. Bruhn as he moved forward.
 
Mr. Anzek pointed out that the issue was that the HDC had authority over 
the appearance of the structure, but making the use work inside was the 
Planning Commission’s purview.  There would be a significant amount of 
impact on the site with what Mr. Bruhn was proposing.  He would have to 
make the site handicap accessible, and the Planning Commission might 
require something that would ultimately affect the appearance.  Staff 
wanted to get input from the Commissioners about the use, before the 
project went too far down the road with the HDC.  Mr. Bruhn had some 
ambitious thoughts for the property, and was eager to move forward, and 
they wanted to make sure the Commission thought it would be viable. 
 
Mr. Bruhn stated that the front portion of the home was built in 1840 by 
Albert Terry.  He came from Massachusetts in 1839 and purchased 60 
acres.  During the 1850’s, he added a couple of rooms (dining room and 
kitchen) and the porches.  In 1901 a different owner added a garage, 
extending the porch over the garage.  Mr. Bruhn declared that it was a 
beautiful home, and he would like to make it accessible to the public at 
large.  He would like to turn it into tea rooms and gardens.  There was 
about an acre and a half of land, and the woman who moved there in 
1927 planted some beautiful, unique trees.  There were Magnolias, a 
Ginko, London Sycamore, Black Maple, Shagbark Hickory and six kinds 
of pines.  There were also some Black Walnuts, which he did not feel was 
a great tree because it dropped nuts everywhere.  
 
Mr. Bruhn said that he would like to have the tea rooms operating similar 
to Victorian Rose in Rochester.  He had talked with the owner there, and 
she had given him some guidance.  The hours for the tea rooms would be 
11 a.m. to 4 p.m.  He would allow the restaurant to have other activities, 
such as a birthday party or wedding shower.  He showed the location he 
would like to put the parking, and said he would have to remove some 
Black Walnut, Mulberry and Box Elder trees.  He realized that the City’s 
ordinance required blacktop for parking lots, but he would like to use 
limestone, to match the home.  The driveway was currently asphalt, and 
he would keep that, but make the parking lot limestone, which would 
require much less retention.  The retention would be placed to the 
southeast corner, as a Japanese water garden.  
 
Mr. Bruhn next discussed wheelchair accessibility.  He noted that there 
were various levels, a walkout basement, and that it was a true brick 
building.  He had removed the chimney, because it was unsupported and 
water came into the attic.  He had to replace the roofing in some places.  
He would like to put an access ramp through the garage, onto the deck, 
which would give people with wheelchairs access, and he would add a 
ramp up to the door in the dining room, which would be through a 35” 
door.   He said he would like to offer historical information about the 
house and about the area for people to look through (who lived there, the 
different owners, etc.).  He indicated that tea rooms tended to attract 
elderly people, and he was aware of handicap needs.  He also wanted to 
offer inspiring and thought provoking reading at the tables with questions 
attached, such as “What was the most important things you learned from 
your first job?” or “When you were a child, who was really important to you 
and what made them so special?”  He wanted to make it a special place 
of memories, where people got to know each other better.  He mentioned 
that he taught English as a second language at Oakland Community 
College, but before that, he was in Industrial Arts, and he had done a lot of 
hands-on things.  People at the College were really excited about the 
project and wanted to help him.  There were a couple of teachers who 
came out and talked about putting in an air handler.  He had a former 
student that did HVAC, and they were talking about putting in radiant floor 
heat.  There were culinary arts people interested, and one of his 
colleagues who taught horticulture wanted to come out and write labels for 
the trees.  One of the Deans at the College said that if he did the project, 
she wanted to do a story about it.  
 
Mr. Bruhn next showed photos of the interior of the house and explained 
the architecture and layout.  People would enter on the west side porch, 
and that was where the handicap parking would be.  He showed the dining 
room, which was about 18.4’ by 14’, with black walnut shelves, a 
chandelier, and a metal ceiling.  Every room had two doors, and there 
were seven exterior doors.  He showed the kitchen, and said he would 
have to add a commercial refrigerator and more sinks.  He would 
probably have to change the range, although it was a nice Jenn-Aire 
range.  He showed the bathroom, and said he would have to widen the 
door by about five inches, and have to take the tub out.  He showed a 
room he would like to use as a gift shop, using free trade, 
microeconomics (selling things made by women in third world countries 
and sending the money back to them) and local artists.  He noted that the 
main part of the house had 11-foot ceilings.  He pointed out the window he 
would like to make into a glass door to be wheelchair accessible.  In the 
main room, he would like to have six to eight tables.  There was a six by 
twelve-foot window, installed in the 1940’s, and the whole corner of the 
house was rebuilt - even the footer in the basement was widened.  He 
pointed out the radiators.
 
Mr. Schroeder asked if he would maintain the same heating.  Mr. Bruhn 
indicated that people wanted see the radiators.  The former owner 
replaced some of them with baseboard heat, but it would not heat the 
whole house.  The heating system did not really work, but he was going to 
put two radiators on the waiting room porch, two in the main room, one in 
the gift shop and one in the bathroom, as part of the inflow radiant heat 
loop.  It would be warm, but not warm enough.  
 
Mr. Bruhn showed views into the yard and where the parking would be.  
Mr. Schroeder asked if there was a second floor.  Mr. Bruhn said there 
was a bedroom in the attic, but the ceiling peak was 8’9”, and it was only 
10 x 10 feet.  There was a full bathroom upstairs, which was recently 
remodeled.  
 
Mr. Dettloff asked if the building would be strictly a commercial use.  Mr. 
Bruhn agreed, and said that the Health Department told him that if there 
was going to be a commercial kitchen, it could not be used for personal 
use.  One of the reasons he did not really want to live there was because 
the risers going to the second floor were 12 inches.  
 
Mr. Dettloff said that he thought it was a commendable idea for a concept, 
and he said it was good that Mr. Bruhn was doing some research with the 
person who owned the tea house in Rochester.  He asked Mr. Bruhn if he 
had done a preliminary business plan for the concept.  Mr. Bruhn said he 
had not written anything down.  He had told the story many times, and he 
said he knew he should do one.  Mr. Dettloff said that one of the 
advantages of being in Oakland County was that there were lots of 
resources available.  For example, Oakland County’s Planning and 
Economic Development had a phenomenal small business assistance 
area, where he could talk to qualified individuals.  He asked about cost 
estimates and if Mr. Bruhn had gotten any idea what the whole concept 
would cost.
 
Mr. Bruhn said that he was looking at between $80-100k.   Mr. Dettloff 
remarked that he would have thought more.  Mr. Bruhn said that for the 
kitchen, in part because he would not have an open flame or hood, it 
would be about $20k.  The parking lot, with asphalt, which he did not want 
to use, would be $23k for 25 spaces (24 plus one handicap).  He would 
install the HVAC tubing, and his student would hook it up for $8-10k.  He 
was not sure about the air handler yet.  He did not want to put it in the 
basement, because there were two support walls that were double brick.  
He would rather put it in the attic, and his colleague suggested something 
called space bubble.  It was unique, and the air handler would be high 
velocity, run through a 3” pipe.  He noted that there was a lot of space in 
the attic.  The air would be another $8-10K.  He would have to put some 
support in the floors, such as an I-beam.  He indicated that he did 
calculate things before he went to auction to purchase the home.  Mr. 
Dettloff asked if he owned it outright, which was confirmed. 
 
 Mr. Dettloff commented that it was a great property.  He advised Mr. 
Bruhn to get with the County, and said he knew individuals to put him in 
touch with.  He said that the tea house was a great idea, and he was pretty 
certain that Mr. Bruhn would want to do something that had sustainability.  
Mr. Bruhn said he was not interested in getting rich, but he did need to 
have it take care of itself, because he could not carry it very long.  Mr. 
Dettloff asked if the product would be made onsite or brought in.  Mr. 
Bruhn said that he was still working on that.  Some would be brought in 
and some might be assembled onsite.  He would not do heavy baking or 
cooking; perhaps heat soup and have sandwiches and scones.  Mr. 
Dettloff recommended that doing homework would be important.
 
Chairperson Boswell noted that the parking lot would be 15 feet away from 
1089 W. Auburn, and that the house was quite close.  He asked what 
problems that might cause.
 
Mr. Anzek said that he and Mr. Breuckman had discussed a lot of the 
issues with Mr. Bruhn, including doing a business plan and cost analysis.  
Mr. Anzek’s concern was that it could be an expensive adventure, and he 
would not want Mr. Bruhn to get into it too far and then find himself unable 
to complete it.  It was the City’s responsibility to keep the historic feature 
protected, and he said that it would be great if there was an adaptive reuse 
that could work well.  Mr. Anzek had advised Mr. Bruhn to get an architect 
on board as soon as possible.  He was not sure just widening doors would 
make them ADA accessible.  He believed that he would need a five-foot 
diameter zone for wheelchair maneuverability through a bathroom door.  
He thought there would be hidden costs he should find out about soon.  
He deferred Chairperson Boswell’s question to Mr. Breuckman, because 
it was his project and he had walked the site with Mr. Bruhn.
 
Mr. Breuckman noted that Staff had not done a formal review for the 
project.  He believed there was a 10-foot side yard setback required for 
the parking lot, and there would also be landscaping requirements, 
because it abutted a residential district and use to the west.  Mr. 
Schroeder asked if there was a resident in the house, and Mr. Bruhn said 
there was.  He had talked with the neighbors, and they would not like the 
parking lot to be asphalt.  The person who would do the parking lot said 
that because the dirt would have to be pushed out, that he could use it as 
a berm along the west and do a green screen, such as lilac bushes or 
evergreen trees.  He added that his neighbor did not want a privacy fence 
to screen the parking lot.
 
Mr. Kaltsounis said that he appreciated Mr. Bruhn’s passion for the 
property and his ideas.  It was great to have someone with ideas to keep 
the historic property intact and accessible to other people.  His main 
concern was not having a business plan, because there would be hidden 
“secrets.”   Mr. Bruhn agreed that there always were.  Mr. Kaltsounis asked 
how many tables he envisioned initially.  Mr. Bruhn thought about 11 or 
12 and three on the deck in the summer.  He noted that there were certain 
requirements from the Health Department that happened at 50 seats.  He 
wanted the capacity to be 49, at least initially.  There was a half-bath in the 
walkout basement that would be totally accessible.  He envisioned that 
during the nice weather months, they might go to a larger capacity, where 
people could use the yard for activities such as a small wedding.  Mr. 
Kaltsounis asked Mr. Bruhn if he thought he would need all 24 spaces, 
which he confirmed.  Mr. Kaltsounis asked about the seating, noting that it 
would be great to reduce some of the parking spots.  Mr. Bruhn said that 
he might do things in two stages.  He might do the first 12 spots, plus the 
handicap up front.  Mr. Kaltsounis offered that it would all come out in the 
architect and site plan review.  He asked Mr. Bruhn’s thoughts about 
putting the parking lot to the east of the property towards the front.  He was 
concerned about the car lights shining into the neighbor’s house.  Mr. 
Bruhn said that if the berm was there, it would be as high as the 
headlights, and he would plant something on top of the berm. The 
problem with moving the parking to the east was that some of the most 
unique trees were in that area, and he did not want to disturb them.  In the 
side yard, there was a Tulip tree, which was the largest deciduous tree that 
grew in Michigan, and it had huge blossoms.  They used to make the 
masts for sailing ships from it.  There were three different types of 
Magnolia trees - White, Pink and a Star, which looked like a huge daisy.  
Mr. Kaltsounis said that he just wanted to make it as flexible as possible.  
Mr. Bruhn said that another problem moving the parking lot would be that 
he would not be able to have a retention area.  The water naturally flowed 
to the southeast.  Mr. Kaltsounis felt Mr. Bruhn would have to do more 
soul searching, but he did not see a tea house in that location (and as an 
historic district on a main trunk line like Auburn) as an issue.  He also 
wanted to make sure the house next door was shielded.  
 
Regarding the car lights, Mr. Bruhn reminded that the operation of the tea 
rooms would be 11 a.m. to 4 p.m., so there would not be lights.  When 
someone reserved for a special occasion later in the day, there could be, 
but it would not be every day.
 
Ms. Brnabic said that she liked the idea and concept of the limestone 
parking and the Japanese water garden for retention.  She also liked the 
fact that Mr. Bruhn was considering a plan for handicap access, but she 
questioned whether it would be adequate, and if changing the window he 
mentioned to a 34” glass door would be adequate under ADA.  Mr. Bruhn 
said that ADA required 32”.  Ms. Brnabic asked if there currently was no 
fence along the proposed parking area, and Mr. Bruhn pointed out that for 
most of it, there was not.  Ms. Brnabic clarified that he would add some 
landscaping.  Mr. Bruhn said that he wanted to do it in cooperation with 
the neighbor.  There were several trees he would keep.  For the future, if 
there were some special events where he would need more parking , he 
could possibly have an agreement with the church so people could park 
there and walk across the field.  Ms. Brnabic said that she was glad Mr. 
Bruhn was working in cooperation with his neighbor, and she suggested 
that moving forward, perhaps they could come up with a definite 
agreement.  She would rather see the parking on limestone and keep the 
trees, mentioning that a former applicant wanted to add offices and 
remove trees.  Ms. Brnabic said she would also like to see a more definite 
vision and drawing of the plan, and include the surroundings.  She would 
like to have a good understanding of what Mr. Bruhn would like to do; a 
better visual plan than a concept.  
 
Mr. Bruhn said that for what he showed of the house, except for making it 
wheelchair accessible, nothing would change.  He would like to put three 
garden rooms somewhere in the yard.  They would be a place where 
people could take their tea out and sit.  Ms. Brnabic said she would like to 
see even a basic drawing of the limestone parking lot and landscaping.  
Ms. Brnabic said that she felt better with a capacity of 49, but she 
questioned whether he had an expansion plan for the future.  Mr. Bruhn 
said that he would not expand the parking.  Ms. Brnabic asked Mr. Bruhn 
if he would be willing to commit to the hours of 11 a.m. to 4 p.m.  He said 
that he would, noting that it would be for the tea rooms and that if there was 
something happening in the evening, such as a wedding shower, it would 
not go past 10:00 p.m.  It would have to start a couple hours after the 
closing of the tea rooms - start at 6:00 p.m. and be gone by 10:00 p.m. - 
because he usually had classes in the morning.  He concluded that even 
on the weekends, there was no reason to go past 10:00 p.m. 
 
Mr. Reece said that he applauded the passion and desire to want to do 
something with the property.  He indicated that some people were 
saddled with a historic district designation and did not want it.  He thought 
Mr. Bruhn had been given two sound pieces of advice, and he strongly 
recommended that he paid close attention.  A business plan would allow 
him to better channel his energies into what he wanted to do, and hiring 
an architect would take ideas and concepts and put pencil to paper so 
things could be priced appropriately.  Regarding the issues he would 
come across with barrier-free access in the facility, Mr.  Reece was not 
sure if Mr. Bruhn had had any discussion with the Building Department, 
but he suspected Mr. Bruhn would face some significant challenges in 
those regards.  He felt that hiring an architect with an historic background 
would serve him very well before he got in too far, so he would know 
exactly what the issues would be in terms of site plan approval for the 
parking lot screening, lighting, etc.  A home that suddenly became a 
commercial business would require the Commission to take a look at 
things to make sure they were done properly.  He agreed with having 
limestone parking, and he thought the Commission could work with him to 
make the concept a reality, but he cautioned about the realities to the 
concept the Commission would have to deal with. He did not want Mr. 
Bruhn to fail because he did not have a very clear understanding of what 
challenges he would face, and he reiterated that there would be 
challenges.  He felt it was a great concept and a perfect use for the facility.  
It would be welcome in the community, but they would have to meet 
somewhere they could both, from the City’s perspective and the business 
perspective, be at the right place at a point in time.  He suggested that Mr. 
Anzek or the HDC could help find architects.  Mr. Bruhn mentioned that 
there were also architects at OCC.  Mr. Reece said that traditionally, the 
Oakland County Health Department could be a challenge, too.  He 
wanted to see Mr. Bruhn get his ducks in a row to go forward so that the 
$100k price tag was indeed a reality and did not turn into $200k.  He 
maintained that a little money spent up front would go a long way in 
making the project realistic.  He believed that the Commissioners were all 
there to support Mr. Bruhn, and would be willing to work with him to bring 
the concept to fruition.
 
Mr. Hetrick agreed that Mr. Bruhn had a very good idea.  From the 
standpoint of thinking it through, he concurred with the Commissioners 
that the more Mr. Bruhn thought through the cost of the project and 
potential revenue, the better.  He felt that keeping the extra hours to 10 
p.m. was a good idea, since there was a church and neighborhood next 
door.  He also felt that the natural fence for the immediate neighbor would 
be in keeping with the property and would make the neighbor much 
happier.  In terms of the business, he asked Mr. Bruhn if he was planning 
to serve alcohol at any of the special events, and Mr. Bruhn advised that 
he was not.  Mr. Hetrick asked about the bathroom in the lower level, and 
if that was for a future use.  Mr. Bruhn said it would be a future use if there 
was a backyard wedding with 80 people or so.  At that time, it would be 
necessary, in keeping with the Health Department codes, to have his and 
her bathrooms.  He added that it was a tall basement - not a Michigan 
basement - with a nice half bath with a tiled floor.  Mr. Hetrick asked Mr. 
Bruhn if he was aware of the Bed and Breakfast called the Cobblestone 
Manner in Auburn Hills.  He suggested that Mr. Bruhn contact the owner, 
Mr. Crandall, who shared an interest in historic building renovation.  They 
would potentially be engaged in a complementary business, both 
catering to folks that might be interested in a tea house.  
 
Mr. Schroeder agreed that it was a great idea, and he hoped Mr. Bruhn 
would be successful.  Mr. Schroeder recommended that if Mr. Bruhn had 
not already talked with the Fire Department, that he should right away.  
Mr. Bruhn mentioned that the Fire Department was in the concept 
meeting he had with the City.  Mr. Schroeder also suggested that he 
check into signage, and reminded that he would need a permit from 
MDOT for Auburn.  Mr. Schroeder hoped Mr. Bruhn would not have add a 
decel lane, which could be a surprise cost.  Mr. Bruhn said that people 
would mostly be decelerating there, because there was a flashing sign 
that said there was a traffic signal ahead.  People could not see what the 
traffic signal was until they were on top of the hill.  Mr. Schroder thought 
there could be a left turn conflict with the driveway.  Mr. Bruhn agreed, and 
said that before the property started, it was 350 feet from the corner.  Mr. 
Schroeder noted that for the berm, Mr. Bruhn said he wanted to save 
trees, but Mr. Schroeder indicated that he could not berm around the 
trees; they would die.  Mr. Schroeder suggested that he might have to 
plant bushes or something.  Regarding the trees on the east side that 
were not on Mr. Bruhn’s property, he asked if they were part of the 
plantings of the previous owner.  Mr. Bruhn agreed that they were.  There 
was a Chinese Catalpa tree, several different pines, two Butternut trees, 
and several Ornamental Cherry trees, one of which was huge.  Mr. 
Schroeder said it would be nice if he could work something out with the 
church to preserve them.  Mr. Bruhn agreed, because they were being 
overtaken by grapevines and Box Elders and other scrub trees.  They 
talked about the Bebb Oak on Livernois, and Mr. Schroeder recalled that 
the City had to cut a branch off for the bikepath.  Mr. Bruhn asked what 
happened to the branch.  He would have liked to display it on the grounds 
in a glass case, but Mr. Schroeder did not know what happened to it 20 
years ago.
 
Ms. Brnabic said she was considering the Minutes from the HDC 
meeting, and it was stated that Mr. Bruhn was going to use the facility as a 
residence for his family.  She asked if that plan had changed.  Mr. Bruhn 
said it had, because at that point, he had not talked with the Health 
Department, and there was no place to put in a second kitchen for 
personal use.  He was told that he could not use a commercial kitchen for 
his own cooking and also use it for tea rooms.  
 
Chairperson Boswell opened the public comments at 8:35p.m.
 
Paul Pawlowski, 3113 Courtfield Dr., Rochester Hills, MI  48309  Mr. 
Pawlowski said that he was a neighbor that backed up to the area to the 
west.  He talked with some of his neighbors, and he said they were caught 
off guard that the property was zoned FB-1.  He said that it slipped by 
them, because they thought it was a private residence.  He saw some of 
the documents on the City’s website that said the hours would go to 10:00 
p.m., and in Mr. Bruhn’s letter, it said that if things went well, the hours 
could be extended.  He was concerned about that.  He thought that if 
there were parties and noise that things could get out of hand, and the 
residents were right next to the property.  He was concerned about the car 
lighting from the parking lot.  He showed a map of the property and where 
his home was in relation.  One of the neighbors asked him to mention that 
the retention pond was connected to his sub and the church, and that they 
contributed to the maintenance of the pond.  He thought that any activity 
from Mr. Bruhn’s property and the pond would have to be tied in with the 
cost of the pond’s maintenance.  He mentioned Mr. Breuckman’s letter, 
which stated conditions for FB-1, and that bars, taverns, and drive-thru 
facilities could be allowed.  He acknowledged that it was conditional, but 
he was concerned that things could escalate into something other than a 
tea house.  He wondered whether the parking would be secure after hours, 
because the parking lot was secluded away from the street, and someone 
could have access to the back of the residences.  
 
John Jenuwine, 1719 Gilsam, Rochester Hills, MI 48309  Mr. Jenuwine 
said that he was before the Commission a few years ago when the 
property was being looked at as a potential law office.  At that time, there 
was a sign in front of the house that said there was a request for a change 
in zoning.  They came to the meeting and talked about their concerns.  
They were told then that because it was in the Master Plan as residential, 
that it was unlikely it would change.  He received a letter from the 
Planning Commission about the July 19th meeting, and he wondered why 
he did not hear anything about the FB-1 change, because that had 
obviously happened in the last few years.  He was not really opposed to 
the idea of a tea house; he felt it was a pretty benign application for a 
residential area, and he thought that the owner had put a lot of thought 
into it.  Having the handicap entrance in the back was a good way to keep 
the front looking the way it did now from the road.  He was concerned 
about the viability of the business.  He was not sure it could be sustained 
long term, so he thought that a limestone parking lot, which would be less 
permanent in case it reverted to residential use later, would be a good 
idea.  
 
Chairperson Boswell closed the Public Comments and said that in 
response to the comment about the retention pond, he explained that it 
was a separate retention pond, which would be on Mr. Bruhn’s property.  
Someone from the audience spoke up and said that Mr. Bruhn talked 
about the pond draining into the church’s property.  Chairperson Boswell 
said that eventually, it would go there, and that it went there now.  The 
gentleman said he thought Mr. Bruhn should pay a percentage of 
maintenance.  Chairperson Boswell said that everyone in the City should 
then, because the water would go where it would.  Mr. Bruhn said that if the 
pond was in the front, the water would run to the sidewalk.  Chairperson 
Boswell assured that those matters would be taken care of during the 
Engineering review.  
 
Chairperson Boswell referred to the extended hours, and said that it had 
been discussed that there might be some events in the evening until 
10:00 p.m.  He asked Mr. Breuckman about lighting the parking lot.  Mr. 
Breuckman said that he was not sure that would actually be required, so it 
might not be an issue.  Chairperson Boswell thought the City would not 
want to require it.  He talked about other uses, and pointed out that they 
would be conditional uses, which had to come before the Planning 
Commission.  He did not think a bar would happen.  He asked Mr. Anzek 
to talk about the zoning change.
 
Mr. Anzek said that the updated Zoning Ordinance and map went into 
effect in February of 2009.  The Planning Commission held several 
Public Hearings, as did City Council.  He advised that FB-1 was an 
overlay or optional use, not a mandate.  
 
Mr. Breuckman said that the Master Plan was adopted in 2007, which 
called for non-residential uses in this area.  Mr. Anzek recalled that the 
previous applicant, Mr. LaBrecque, was pursuing a Conditional Rezoning 
to put in law offices.  
 
Ms. Brnabic thought that with normal hours of 11 a.m. to 4 p.m., if events 
did occur,  they would happen more in spring and summer hours, when it 
did not get dark until close to 10:00 p.m.  She thought there could be 
something more specific outlined for the neighbors regarding the hours.  
She did not think there would be a need for lighting.  Mr. Bruhn said that 
he wanted it to be a hands-on type of venture.  During the school year, 
there might be things that happened on the weekend, when other people 
were having parties, such as football parties.  Those could go later than 
what he was proposing.
 
Ms. Brnabic said that she would like to see Mr. Bruhn agree to a limitation 
in the hours of operation, and that she would feel better about having 
something in writing.  Mr. Bruhn agreed that he could do that.
 
Mr. Anzek reminded that as a conditional use, the Planning Commission 
could impose a condition about the hours of operation, and lock it into an 
enforceable arrangement.  Mr. Breuckman added that if the applicant 
proceeded, he would have to submit a detailed use statement with the 
plans.
 
Mr. Bruhn stated that he appreciated the support, ideas and advice about 
getting a business plan and architect, and he thanked the 
Commissioners.
 
Mr. Dettloff gave Mr. Bruhn the name and number to Lola Are, Small 
Business Development Specialist at Oakland County (248-858-2021).  
Mr. Anzek agreed that she would be very helpful and could help with 
financing.  Chairperson Boswell commented that they looked forward to 
seeing Mr. Bruhn again.
 
Mr. Bruhn said that he was teaching extra courses at the college to help 
pay for everything, so he was not sure when he would see them again.  He 
was teaching evening classes Tuesday through Thursdays, because he 
was trying to do everything with as little debt as possible.  He might have 
to send updates to the Planning Staff.  
 
Chairperson Boswell thanked Mr. Bruhn.
Discussed
 
ANY OTHER BUSINESS
Mr. Kaltsounis asked Staff about the potential for the Ram’s Horn at Crooks 
and M-59, which was now painted a dark brown.  Mr. Anzek said that it was 
under conversion to another restaurant he believed was called Clubhouse 
59.   It was owned by the same gentleman who owned Eastside Mario’s.
 
NEXT MEETING DATE
Chairperson Boswell announced that the August meeting was cancelled 
due to the Primary Elections, and he reminded that they all had to vote.  The 
next Regular Meeting was scheduled for September 6, 2011, which, he 
noted, was the day after Labor Day.  Mr. Anzek said that Staff would work 
with the Commission to make sure things were taken care of, even if they 
had to call a Special Meeting in August.
 
ADJOURNMENT
Hearing no further business to come before the Planning Commission, and 
upon motion by Kaltsounis, Chairperson Boswell adjourned the Special 
Meeting at 8:47 p.m., Michigan time.
 
 
_____________________________     
William F. Boswell, Chairperson            
Rochester Hills Planning Commission
 
_____________________________
Maureen Gentry, Recording Secretary