1000 Rochester Hills Dr

Rochester Hills, MI 48309

(248) 656-4600

Home Page:  www.rochesterhills.org

Kevin S. Brown, Greg Hooper, Adam Kochenderfer, Stephanie Morita, Mark A. Tisdel, 

Michael Webber and Thomas W. Wiggins

Vision Statement:  The Community of Choice for Families and Business

Mission Statement:  "Our mission is to sustain the City of Rochester Hills as the premier community of choice to live, work and raise a family by enhancing our vibrant residential character complemented by an attractive business community."

Attachments:

All matters under Consent Agenda are considered to be routine and will be enacted by one motion, without discussion.  If any Council Member or Citizen requests discussion of an item, it will be removed from Consent Agenda for separate discussion.

Attachments:

Attachments:

Request for Acceptance of a Pedestrian Pathway Easement granted by Mahal of Rochester Hills, L.L.C. for 938 Taj Drive

Attachments:

Request for Purchase Authorization - TREASURY:  Contract for banking services in the amount not-to-exceed $90,000.00 through September 30, 2014; Bank of America, Troy, MI

Attachments:

Attachments:

Request for Approval of an Extension of the Final Site Condominium Plan until July 14, 

2015 - Pine Woods Site Condominiums, a proposed 29-unit development on 9.6 acres, located south of Auburn, east of Livernois, zoned R-4, One-Family Residential, L&R Homes, Inc., Applicant

Attachments:

(Reference:  Staff Report prepared by Derek Delacourt, dated June 17, 2008 and Final Site Condo Plan dated received June 11, 2007 had been placed on file and by reference became part of the record thereof.)

Present for the applicant were Lorenzo and Vito 

Randazzo, L & R Homes, 2490 Walton Blvd., #203, Rochester Hills, MI  48309.

Mr. Randazzo indicated that he was looking forward to a recommendation of approval of the Final Site Condominium Plan to City Council, and he advised that they had been working with the City and with their Engineers.  

Mr. Delacourt summarized that the project was a 29-unit site condominium development, which had been recommended for Preliminary Plan approval a couple of years ago by City Council.  Since that time, the project had gone through Construction Plan review, and those plans were approved by the Engineering Department.  The City had also reviewed the Master Deed, By-Laws and Exhibit Bs.  He pointed out a temporary cul-de-sac at the end of the public street, and said it was hoped that it would be extended to Livernois in the future.  Until then, the Master Deed specified that Lot 17 could not be constructed until the road was extended.  The Preliminary Plan was conditioned to protect trees abutting the existing Hazelton Subdivision entrance, and the current plan also showed them as protected.  He noted that the Final Plan was consistent with the Preliminary Plan, and that Staff was recommending approval.

Chairperson Boswell asked Mr. Randazzo if he had anything to add, but Mr. Randazzo felt that everything was updated nicely. Mr. Kaltsounis moved the following motion:

MOTION by Kaltsounis, seconded by Schroeder, in the matter of City File No. 05-005 (Pine Woods Site Condominiums), the Planning Commission recommends that City Council approve the Final Site Condominium Plan based on plans dated received by the Department of Planning and Development on June 11, 2007, with the following four (4) findings and subject to the following five (5) conditions.

Findings:

1.     All applicable requirements of the One-Family Residential Detached Condominiums Ordinance and Zoning Ordinance can be met.

2.     Adequate public utilities are currently available to properly service the proposed development.

3.     The Final Plan represents a reasonable and acceptable plan for developing the property.

4.     The Final Plan is in conformance with the Preliminary Plan approved by City Council on March 15, 2006.

Conditions:

1.     The applicant shall submit a Performance Bond for proposed trees and landscaping of $56,781.00, as adjusted if necessary by the City’s Landscape Architect, prior to issuance of a Land Improvement Permit.

2.     Tree protective fencing must be installed, inspected and approved by the City’s Landscape Architect prior to the issuance of the Land Improvement Permit for this development.

3.     The applicant must obtain a Land Improvement Permit and any outstanding permits and easements prior to grading and construction commencing, per Public Services memo of January 23, 2008.

4.     Place detectible warnings at sidewalk ramps located in the road right-of-ways, per Building Department memo of January 28, 2008, prior to obtaining Building Permits.

5.     Exhibit B must be reviewed and approved by 

Engineering Services Staff, prior to issuance of a Land Improvement Permit.

Mr. Hooper mentioned that the last time the applicants were before the Commission, it was noted that there was some discussion with the owners of Lots 6 and 7 to the west with the hope that there could be a connection to Livernois, and he asked if there was anything new to report.

Mr. Randazzo said that they could not work anything out with them.  They tried, but nothing happened.

Ms. Hardenburg verified that the plans were received June 7, 2007.  Mr. Delacourt advised that the plans were submitted almost a year ago, while the applicant was going through Construction Plan review.

Ed Anzek, Director of Planning and Development, introduced Lorenzo Randazzo of L&R Homes, the applicant.

Mr. Randazzo stated that the project received Planning Commission Recommendation on June 17, 2008 and requested Council approval tonight.

Mr. Yalamanchi asked Mr. Randazzo to comment on the real estate market and whether he saw any increased prospects.

Mr. Randazzo stated that this is a difficult time.  Most of his current developments are in upper sizes and price ranges.  This project will be in a different price range, focusing in the low $300,000 to $350,000 and he believes the market will be improved in this price range.

(Reference:  Memo prepared by Derek Delacourt, dated July 23, 2010 and Approved Final Plan had been placed on file and by reference became part of the record thereof.)

Present for the applicant were Larry and Vito Randazzo, L&R Homes, 2490 Walton Blvd., Suite 103, Rochester Hills, MI 48309. 

Mr. Vito Randazzo stated that they were present to request an Extension of the Final Plan for Pine Woods Site Condominiums.  He said that nothing had changed from the previous approval, and they were requesting an Extension based on the current economic conditions.

Mr. Delacourt summarized that Pine Woods was a 29-unit site condominium development located on the south side of Auburn, east of Livernois.  The applicant received Final Plan Approval in 2008.  They had submitted the required Extensions Policy letter indicating they understood that if changes were necessary due to any ordinances or engineering standards, that they would be responsible for bringing the Final Plan into conformance.  Staff recommended approval of the Extension.

Mr. Schroeder thought it was obvious that the applicants were victims of the current financial situation, and he moved the following motion:

MOTION by  Schroeder,, seconded by Kaltsounis, in the matter of City File No. 05-005 (Pine Woods Site Condominiums), the Planning Commission recommends that City Council approves an Extension of the Final Plan until July 14, 2011.

Vito Randazzo and Lorenzo Randazzo, L&R Homes, applicant, were in attendance.

Vito Randazzo stated that L&R Homes is requesting an approval of an extension of the Final Site Condominium Plan and that no changes are being requested.

Derek Delacourt, Deputy Director of Planning, stated that the Applicant has met all the requirements of the City's Extension Policy and Staff recommends approval.

Mr. Rosen disclosed that Mr. Randazzo was the builder of his current home 25 years ago.

(Reference:  Memo prepared by Ed Anzek, dated July 15, 2011 had been placed on file and by reference became part of the record thereof.)

Present for the applicant were Larry and Vito Randazzo, L&R Homes, 2490 Walton Blvd., Suite 203, Rochester Hills, MI  48309. 

Chairperson Boswell asked the applicants to introduce themselves.  Mr. Vito Randazzo stated that they were from L&R Homes requesting approval of an Extension of the Final Plan for Pine Woods Site Condominiums, a proposed 29-unit development on 9.6 acres, located south of Auburn, east of Livernois.  He explained that the request was due to economic conditions.

Mr. Anzek added that it was a pretty straight forward request.  The applicants had submitted a letter 

acknowledging the City’s policies.  The taxes were current, and there was no indebtedness to the City.  

Mr. Schroeder indicated that he did not see any reason for a lengthy discussion, and he moved the following motion:

MOTION by  Schroeder, seconded by Yukon, in the matter of City File No. 05-005 (Pine Woods Site Condominiums), the Planning Commission recommends that City Council approves an Extension of the Final Plan until July 14, 2012.

Vito Randazzo and Lorenzo Randazzo, representing the Applicant, L&R Homes, were in attendance.

Vito Randazzo stated that L&R Homes is requesting the extension for Pine Woods due to the current economic conditions.

Ed Anzek, Director of Planning and Economic Development, reported that the request has been reviewed by the Planning Commission, and the Commission recommends the extension.

(Reference  Memo prepared by Ed Anzek, dated June 22, 2012 and Final Site Condominium Plan had been placed on file and by reference became part of the record thereof.)

Present for the applicant were Vito and Lorenzo Randazzo, L&R Homes, Inc., 2490 Walton Blvd., Suite 103, Rochester Hills, MI  48309.

Mr. Vito Randazzo stated that they were present to request an Extension of the Final Site Condominium Plan for Pine Woods until July 14, 2013.  He explained that it was due to economic conditions, and they wished to hold on and extend the approval.

Mr. Anzek advised that the applicants were current with taxes and the escrow account.  They were requesting another Extension and waiting for a stronger economy, although there were good signs of the housing market returning.  He added that Staff had no issues with the request.

Hearing no further discussion and noting that the Commissioners had discussed the matter several times, Mr. Schroeder moved the following, seconded by Mr. Yukon:

MOTION by Schroeder, seconded by Yukon, in the matter of City File No. 05-005 (Pine Woods Site Condominiums), the Planning Commission recommends that City Council approves an Extension of the Final Plan until July 14, 2013.

Jim Breuckman, Manager of Planning, introduced applicants Lorenzo Randazzo and Vito Randazzo, and noted that the project was originally approved in 2008 and received subsequent 

extensions; and the developers are requesting an additional extension to July 14, 2013.  

Vito Randazzo noted that the development will consist of 29 lots.

Mr. Kochenderfer questioned when the developers expect to begin construction.

Lorenzo Randazzo responded that as soon as economic conditions improve, construction will start.  He stated that while he hopes it will be soon, it is still a bit risky to begin construction now.

Present for the applicant were Lorenzo and Vito Randazzo, L&R Homes, Inc., 2490 Walton Blvd., Suite 103, Rochester Hills, MI  48309.

Mr. Vito Randazzo stated that they were representatives of L&R Homes, Inc., and they were requesting an Extension of the Final Site Condominium Plan for one year.  He advised that there were 29 units on 9.6 acres, south of Auburn, east of Livernois.  He commented that things were getting better and they were eager to move forward.  Mr. Lorenzo Randazzo remarked that they were smiling more this year than last, and that they felt better about the economy.  

Chairperson Boswell asked the Commissioners if they wished to comment or  make a motion.  Hearing no further discussion, Mr. Hetrick moved the following, seconded by Mr. Schroeder:

MOTION by  Hetrick, seconded by Schroeder, in the matter of City File No. 05-005 (Pine Woods Site Condominiums), the Planning Commission recommends that City Council approves an Extension of the Final Site Condominium Plan until July 14, 2014.

Mr. Kaltsounis observed that nothing had changed since the Preliminary Approval, including the name of the street.

Applicants Vito and Lorenzo Randazzo were in attendance.

Mr. Vito Randazzo stated that an extension is requested for the Final Site Condominium Plan for Pine Woods Site Condominiums until July 14, 2014 due to the current economic conditions.  He commented that some improvement in the economy is seen and the developer plans to move forward.

Mr. Lorenzo Randazzo added that they are getting ready to break ground some time yet this year.

Jim Breuckman, Manager of Planning, stated that the Plan is compliant with the City's Extensions Policy.

(Reference:  Memo prepared by Ed Anzek, dated June 13, 2014 and Final Plans had been placed on file and by 

reference became part of the record thereof.)

Present for the applicant was Vito Randazzo, L & R Homes, Inc., 2490 Walton Blvd., Suite 103, Rochester Hills, MI  48309.

Mr. Randazzo stated his request, and said that they were working with Engineering through construction plan details so they could move forward.  He pointed out that the economy was growing, and he believed that they would break ground soon.

Seeing no further discussion, and taking under advisement Chairperson Boswell’s comment that the matter had been before them many times previously, Mr. Schroeder moved the following motion, seconded by Mr. Hetrick.

Before the vote, Mr. Kaltsounis asked if Raffler Drive had been approved as the internal road name.  Mr. Randazzo said that to his knowledge, it was approved, and he did not believe they could change it.

Request for Approval of Preliminary Planned Unit Development (PUD) and Conceptual Site Plan - Sanctuary at Rivers Edge, a proposed 20-unit residential development on 6.1 acres, located north of Avon, east of Livernois and south of Harding, zoned RCD, One-Family Cluster, MJ Ridgepoint, LLC, Applicant

Attachments:

(Reference:  Memo dated February 21, 2014, prepared by James Breuckman and Concept Plan, prepared by Design Team Plus had been placed on file and by reference became part of the record thereof.)

Present for the applicant were Jim Polyzois, part owner of MJ Ridgepoint, LLC, 64155 Van Dyke, Suite 269, Washington Township, MI  48095 and Ralph Nunez, Landscape Architect, Design Team Plus, 975 E. Maple Rd., 

Suite 210, Birmingham, MI  48009.

Mr. Breuckman advised that the applicants were presenting a concept plan that Staff had been discussing with them for some time.  He stated that it was an interesting site that backed to the Clinton River Trail, approximate to the Clinton River, and it would be accessed off of Helmand.  The site was zoned RCD, One Family Cluster, and the applicants’ plan was to go forward with a Planned Unit Development (PUD) for a single-family development with 60-foot wide lots.  The idea was to capitalize on two major location elements - proximity to downtown Rochester and to the Clinton River Trail.  Mr. Breuckman mentioned that there were a couple of things to note.  Castell, which was a dirt road and which connected off of Harding to Helmand, was not a standard right-of-way.  It was about 25 feet wide, and they would have to carefully look at that.  Castell was part of the development, and it would be handled through the PUD process and would most likely be closed, because it was not an appropriate place for traffic.  One neighbor Staff had talked with was Mr. Miller, who was present.  Mr. Breuckman pointed out a spot on the northwest portion of the property, which was Mr. Miller’s house.  Mr. Miller had some concerns, all of which Mr. Breuckman believed could be handled.  There was also a little notch on the west side of Mr. Miller’s property that was dedicated right-of-way.  Mr. Miller would like to see that vacated if the development went forward, because there was likely no use for it in the future, and Mr. Miller maintained it.   

Mr. Breuckman summarized that as always with PUDs, Staff liked to bring the concept forward for discussion before entering a formal review process, which was helpful to Staff and the applicant.  He noted that Staff had encouraged the applicant to consider the types of homes they were presenting.  The applicants had identified some good examples that gave a flavor of the character they were anticipating.  He turned the discussion over to Chairperson Boswell, and said that he would be happy to answer any questions.

Chairperson Boswell asked the applicants if they had anything to add.  Mr. Nunez recapped that the Clinton River and the Clinton River Trail were to the south of the property, and noted that the property to the west had recently been purchased by the City.  He pointed out that there was a significant grade.  There were three homes adjacent on the north (including Mr. Miller’s) and homes to the west and east.  Mr. Nunez advised that they had gone through a number of concept plans.  Staff had been very helpful and 

suggested that they look at different home styles.  They did look extensively at homes to the north in Rochester.  Some were good examples, and some were not what they really wanted to do.  They came up with a plan with a few more units, but they found that they would rather do quality home sites versus going to a cluster-type of development.  The property was relatively flat up to lot seven, and then there was a grade drop to a plateau at the bottom.  They looked at the trees, and there were a handful of really quality trees with two big species for which they were checking their health.  They looked at the different zoning districts, and they came up with building pads that were 45 x 65 feet.  There were 30-foot rear yards throughout the perimeter.  They created a setback requirement of 25 feet from the road right-of-way.  The other road was a 50-foot private drive.   Mr. Nunez indicated that the homes would not be one standard with a couple of different finishes.  Each lot would be a little different.  He referred to lot 19, which was a larger, flatter site, and they were talking to an individual who was looking for a ranch.  The majority of the other building pads were different because of the configuration.  The homes would be unique.  They were currently working with an architectural firm that was developing a number of different elevations.  They would have 8-10 different homes.  They would be looking at the new design criteria recently adopted to make sure the homes conformed and exceeded the quality of building materials required.

Mr. Nunez commented that they were concerned about the adjacent neighbors.  Regarding Mr. Miller’s concern, there were no plans to extend the right-of-way south, and there was no need to do that.  They left a green space between Mr. Miller’s home and lot one because they were concerned about the distance from the back of his garage to his property line.  Also, in the back of lots one and two, which abutted up to the adjacent neighbor, they wanted to make sure they added green space.  Lots three through eight were up against the City’s property, which would stay as open space.  He pointed out the detention facility and the forebay, which were conceptual and still needed to be designed by their engineer.  It would stay as open space.  There was green space between lots 10 and 11 that went up to lot 18, where they were hoping to save trees.  If they had to replace those higher quality trees, they would place them along that area to create a stronger buffer.  They also proposed a gated entrance with a key pass to get to the Clinton Trail and also one at the entrance to the private drive.  He showed some photos of some of the homes.  The architects were using them as templates, with recessed garages.  They would bring material boards down the line, but they 

wanted to give an idea of the style they were looking at.  He concluded that the footprint would be 29 feet for two stories.

Mr. Polyzois stated that they were very fortunate to be working with a unique piece of property, and they spent a lot of time analyzing the optimum scenario that would benefit the site and incorporate the unique architecture.  They were proposing 19 home sites, and there could be ten different elevations and different materials to have a diverse neighborhood and take advantage of the surrounding area.

Mr. Dettloff asked Mr. Polyzois about the price points.  Mr. Polyzois advised that the homes would start at $550,000.00.  Mr. Dettloff said that it appeared that they were already in communication with the neighbors.  Mr. Polyzois said that he had spoken with one neighbor, and he had talked with about 30 people in the surrounding communities that had expressed an interest in moving into the subdivision.  Mr. Dettloff asked if he could assume that the financing was in place.  Mr. Polyzois assured that it was not a problem.

Chairperson Boswell noticed that several people were in the audience, and he announced that if anyone wished to speak on this item, that they should fill out a card and turn it in to the Secretary.  He called Mr. Miller, who had previously filled out a card, to the microphone.

Jeffrey Miller, 501 S. Castell Ave., Rochester Hills, MI  48307  Mr. Miller agreed that he spoke with Mr. Polyzois.  Mr. Miller said that Mr. Polyzois also had a real estate person come and strong arm him to try to get him to sell his property.  The real estate person told Mr. Miller that his property would be devalued if he did not sell it.  Mr. Miller told him that his houses would not be very good if it would devalue his (Mr.Miller’s) home.  One of the neighbors’ concerns was that Castell would have to be blocked off because of the development’s entrance.  He wanted to know where it would be blocked off and if it would still be maintained by the City or if the neighbors would have to take care of it like they did years ago.

Chairperson Boswell said that he looked down Castell from Harding and thought it was Mr. Miller’s driveway - he did not realize it was a street.  Mr. Breuckman indicated that it was still very preliminary.  They did not want people accessing the development off of Harding via Castell, but where the break would be still had to be discussed with the Fire Department.  If the Fire Department wanted to have two points of access, they would have to figure out how to make that happen, and Mr. Breuckman was not sure how at this 

point.  They might have to block Helmand in between Mr. Miller’s driveway and the new road to funnel folks down Peach.  He acknowledged that it was a detail that they still had to work out.

Mr. Miller said that his other concern was that the proposed property used to have wetlands, and he asked if wetlands had anything to do with development anymore.

Mr. Breuckman said that they did, but Staff looked at the site and it did not appear there were wetlands, and it might have changed over time. He was not sure if the applicants had done any type of studies.  Mr. Nunez pointed out two small pockets of wetlands.  He had not calculated the square footage, but he said that they were relatively small in size.

Cleaton Lindsey, 368 Helmand, Rochester Hills, MI  48307.  Mr. Lindsey said that he lived directly across from Mr. Miller.  He had researched Planned Unit Developments, which he said should promote health, safety and welfare and protect the residents, and he did not see how the proposed development would do that.  There were two access points currently, but they would be limiting it to one access point for the neighbors.  He found that troubling, and said that Castell was non-conforming and could absolutely not handle an additional 19 homes.  He did not see how that would fit within the guidelines of promoting health, safety and welfare in that area.  In addition, the area was high on the list for natural areas, and the residents paid for green space, and he felt the subject site was a very desirable and optimal location for green space, given that it backed up to the Trail.  He remarked that instead, the applicants would go in and put in a bunch of homes.  As much as the design liked to suggest that there would be open space, there would be a couple of trees, but they would be taking an entire wooded area and destroying it.  He reiterated that it was on the list of the parcels the City would like to buy, and the residents paid a millage for that, and it seemed as if the development would be in direct opposition to what the City wanted to do.

George Snow, 505 Harding Ave., Rochester Hills, MI  48307  Mr. Snow stated that he was the neighbor just to the west, and he said that no one had approached him about the project.  He said that he had a lot of issues.  He echoed what Mr. Lindsey said about the green space.  He built his house and made a substantial investment, and he planned to live there the rest of his life.  He came to Rochester Hills for the green space, and he voted for the millage.  As Mr. Lindsey mentioned, it was on the list of desirable properties to be purchased by the Green Space Committee.  Mr. Snow 

mentioned that he was on the Clinton River Trail every day, either running or walking his dog.  Someone could go from Crooks and Hamlin all the way to Dequindre, and with very few exceptions, there were no homes or subdivisions.  When he went to a Rochester City Council meeting concerning putting in apartments at the old paper mill site, one gentleman said that he came all the way from Harper Woods so he could get on the Trail.  Mr. Snow felt that it would be a huge travesty to take a large, undeveloped piece of property with a lot of beauty and plop a subdivision on it.  He was not sure if the applicants were aware that the property the City purchased next door was sold by Mr. Chirco for $1.2 million.  Mr. Snow felt that the voters had voiced opinions, and the project would be going against that.  He believed that going to a PUD from RCD would be a variance change from what was planned in the Master Plan (he said R-3), and he did not see anything that met the criteria to change to a PUD. He read one criterion, “preserve and dedicate open space,” and he thought this would be doing the opposite.  He knew the applicants mentioned preserving space between lots one and Mr. Miller’s house, but it was only a few feet.  He read, “environmental and ecological significance,” and he said that the proposed site had that as it was, and adding a subdivision would go against that.   He read number seven, “encourage redevelopment or change of use where an orderly transition was desirable.”  He remarked that he did not see where the project would be desirable other than for the investors or specific people who wanted to live there.  He believed that a lot of the parcel was in a floodplain, and he said that if any of the applicants had spent a lot of time in the City, they would remember that in May 2004, a big chunk of the property was flooded.  He did not know how people moving in there would want to deal with that, but in the spring of 2004, they closed the Avon and Livernois intersection for a few days. Mr. Snow stated that all the trees would have to be clear cut.  There were a lot of walnuts, and they would basically have to take them all out.  He had concerns about traffic.  They had already talked about the 25-foot access point, and he agreed that it would somehow have to be limited.  Every time the City plowed, they took another little chunk of his property. In the last year, two people had lost control of their cars, had come onto his property and took out trees.  He found remains of a black Volvo a couple of months ago, because people came around the corner driving too fast, and he believed that adding more traffic would make it even worse.  He did not see how they could provide access with a non-conforming road.

Chairperson Boswell closed the public comments at 8:55 

p.m.  He advised that the plan was still in its infant state.  The reason Mr. Breuckman spoke of closing Castell was that it was a non-conforming road, and there would probably be a gate that the Fire Department could access, but no one else could.  The Fire Department would also come down Peach.  The Fire Department would review the plans and tell the applicants whether or not they could build it as it was depicted.  Regarding the site being desirable, he agreed that a green space millage was passed, and the City did have its eye on several properties; however, the City did not own the subject property - the applicants did.  If the applicants wanted to sell it, the City would have to pony up the money.  He indicated that they all probably moved to Rochester Hills for the open areas, green spaces and wildlife, but that did not mean that other people should not be allowed to move here because people did not want them in their backyards.  He stated that development happened, and he emphasized that it was the Commission’s job to control that development in a way that was advantageous for the entire City.

Mr. Breuckman felt that it was important to keep in mind that the site was zoned RCD, so by right, the applicant could put in four-unit attached buildings.  The PUD was a way to allow for single-family on smaller lots, consistent with the in-town Rochester feel.  He noted that if someone wanted to do single-family by right in the RCD district, it would require compliance with the R-3 zoning district, which would require bigger lots.  The PUD was a way of achieving a density that was similar or less than what could be done in the RCD district, in a way that was sympathetic with the way that in-town Rochester had developed.  The PUD would not be giving anything away in terms of density, and it was a more design-driven concept to get an equivalent or lesser density that what could be done by right.

Mr. Cleaton asked why they had to put so many houses in such a tiny space.  He indicated that if there were five or six homes, that would be awesome, and it would maintain the beauty of the site.  He commented that they would just be “slamming” 19 homes in there.  He understood that the City did not own the property, but he maintained that the City also did not have to approve the project.

Mr. Snow pointed out that they were not in Rochester.  He added that the house to the east was on 2.7 acres; Mr. Miller was on a third of an acre; Mr. Snow was on 1.2 acres; Mr. Lindsey was on almost half an acre and so was Mr. Bennett (next to Mr. Lindsey).

Chairperson Boswell pointed out that when he moved to 

town, he had two acres and an orchard in his backyard, and he was on a dirt road.  That dirt road was now a three-lane road, and the homes behind the house were now covering the orchard, and he commented that it did happen, because it happened to him.

Chairperson Boswell asked the Commissioners if they had any ideas or thoughts.

Mr. Schroeder asked if the utilities, such as sewer and water, were available.  Mr. Nunez replied that they were.

Mr. Reece asked Mr. Breuckman if he could clarify a statement he made that if the project was developed as single-family within the confines of the RCD district that it would have to be done as R-3.

Mr. Breuckman explained that the RCD district provided for single-family by right, but it had to meet all the requirements of the R-3 district.  Mr. Reece asked what size development they could get if the applicant developed under R-3.  Mr. Breuckman advised that there would be 90-foot wide lots and 12,000 square-foot minimum lot areas.  Mr. Reece clarified that the proposed lots, on average, would be 60 feet wide.

Mr. Snow asked if the plans were to pave Helmand, which was confirmed.  Chairperson Boswell added that it would be proposed as part of the PUD.

Mr. Polyzois said that Mr. Miller referenced that a real estate agent approached him about selling his home.  Mr. Polyzois said that it was not someone he commissioned to approach Mr. Miller.  This agent had approached Mr. Polyzois about buying his piece, and the agent asked if Mr. Polyzois would buy any surrounding properties from him (the agent) if he could secure them.  That was the extent of it, and Mr. Polyzois said that he did not dictate anything to him either way.

Hearing no further comments, Mr. Nunez thanked the Commissioners.

Request for Approval of Revised Site Plan Elevations - Holiday Inn Express & Suites, a three-story, 45,981 square-foot hotel on 2.82 acres on Marketplace Circle, south of M-59 and west of Adams, zoned Consent Judgment, Starbest Construction, LLC, Applicant

Attachments:

President Hooper stated that as his employer has a minor interest in this property, he will recuse himself from any discussion or vote on this item.  He requested Mr. Webber lead the discussion on this item as Council Vice President. 

Ed Anzek, Director of Planning and Economic Development, stated that the proposed location for the Holiday Inn Express is governed by the Consent Judgment, entered into between the City of Rochester Hills and Grand Sakwa Acquisitions, LLC.  He noted that the proposed site plans were found in compliance with the Consent Judgment and applicable Codes and Ordinances.  He mentioned that the Planning Commission recommends approval, with the inclusion of several additional conditions; and noted that the Consent Judgment supports a hotel as an approved use.

In attendance for the applicant were Asad Malik, CEO and President, Amerilodge Hospitality Group; and Richard VanDever, Davison Land Surveying.  

Mr. Malik stated that Amerilodge Hospitality Group has twelve hotels under its management in Michigan, Indiana and Ohio.  He commented that the firm is focused on growing and investing in Michigan and has its office at Hamlin and Livernois in Rochester Hills.  He mentioned that the firm is currently constructing a 117-room hotel in Troy.  He explained that the proposed Rochester Hills Holiday Inn Express will be identical to a recently-completed 83-room hotel in Lansing.  

Public Comment:

Scot Beaton, 655 Bolinger Street, stated that he welcomed the group to Rochester Hills and commented that the hotel will be a great asset to the area and a benefit for the restaurant next door.  He stated that the land was originally zoned Heavy Industrial, was down-zoned to Office-Research-Technology, and has developed almost as a small town.  He questioned whether there could be an interest in adding a residential element to the area by developing condominiums, multiple-family or mixed use.  He stated that young families might consider moving to such a development.  

Council Discussion:

Mr. Kochenderfer thanked Mr. Malik for his firm's proposed investment in the City.  He questioned what the Consent Judgment parameters entail.

Mr. Anzek responded that the Consent Judgment does not grant any lenience against any development standards.  It has a list of permitted and prohibited uses; and it does allow housing as a permitted use.  He noted that this is done in part to provide flexible land use development.  He stated that the original 2003 Consent Judgment provided right-of-way for the Adams Road relocation.  He explained that it defers to the City's Landscape and Sign Ordinances and included provisions for signage for any large box retail.  He noted that the Judgment actually includes more restrictive setback requirements.

Mr. Kochenderfer noted that the proposed site plan was deemed to be in substantial technical compliance.

Mr. Anzek responded that the reviewing entities have recommended granting a clear approval with the inclusion of a few minor conditions.

Mr. Rosen questioned how customers will find the hotel and whether a sign will face M-59.

Mr. Malik responded that InterContinental Hotel Group (IHG) has the largest reservation system in the world and noted that 80 percent of their hotel reservations are made via a website or by phone.  He commented that 50 percent of their reservations are frequently travelers and Priority Club members.  He explained that those customers seek out the nearest IHG property to their destination.

Mr. Anzek responded that signage approvals will be deferred to the Building Department.  He explained that Jack Sage, Ordinance Inspector, worked out the details between the Consent Judgment and the City's Sign Ordinance.  He noted that it does not permit a monument sign or free-standing tower, and mentioned that the City is working with the developer for the locations of off-site directional signs.  

Mr. Rosen noted that there is a 25-foot landscape buffer at the 

north side of the property and commented that this buffer should be kept as nice as it can.

Mr. Malik commented that their group will work with the City and be in compliance with any regulations.  He explained that the building will have a logo on both the back and front facades.

Mr. Anzek noted that the logos will need to meet the Sign Code which dictates how high the sign can be on the building.  He added that a fairly extensive landscape plan is included as a part of the project.

Mr. Yalamanchi questioned whether the hotel will resemble one recently constructed in Grand Blanc.

Mr. Malik responded that it will be the same as the one constructed in Lansing and mentioned that the group is constructing the same product in Monroe.

Mr. Klomp commented business travelers have a tendency to shop and use local amenities where they stay.  He questioned how the hotel will work with the community to encourage the local businesses to be aware of the hotel.

Mr. Malik stated that his company is involved in the local Chambers of Commerce and holds grand opening events in conjunction with the Chambers.  He mentioned that the company is involved with community activities and is engaged with local schools.  He commented that the corporation gives back as well through volunteering and charitable giving initiatives, including the American Heart Association and the Give the Kids a World Campaign in Orlando, Florida.  

Mayor Barnett stated that the owner of the nearby Grand Tavern restaurant is enthused about the addition of the Holiday Inn Express to the area.  He commented that the City looks forward to a long and profitable relationship.

Mr. Webber questioned when the hotel would open to the public.

Mr. Malik responded that it is hoped that plan approvals will be finalized before Christmas, with groundbreaking after New Years.  Their goal would be to open six to seven months after groundbreaking, or around July 4th.

Attachments:

Public Safety and Infrastructure Technical Review Committee recommendations for Fire Station Renovations

Attachments:

Attachments:

Complete proceedings recorded in the Official Minutes Book on file in the office of the City Clerk and by this reference is made a part hereof.